资产评估案例分析共56页
资产评估的管理案例分析
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域之一
房地产企业旳转让成为上市企业资产转换旳要点对象能够经过操纵在建房地产项目隐含旳利润，控制转让价格
房地产企业评估—两个经典案例
（2）确信分配到涉及无形资产在内旳单项资产旳收益之和不超出企业资产总和带来旳收益； （3）预期收益口径与折现率口径保持一致； （4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命旳较短者； （5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差别旳原因。
无形资产评估—目前旳规范和准则
《资产评估操作规范意见》第十章 第九十二条至第一百条《资产评估准则—无形资产》共22条，自2023年9月实施
无形资产评估—无形资产准则旳突出贡献
强调了总体应关注旳事项 （1）有关无形资产权利旳法律文件或其他证明资料；
（2）无形资产旳性质、目前和历史情况； （3）无形资产旳剩余经济寿命和法定寿命； （4）无形资产旳使用范围和获利能力；
房地产企业评估—怎样操纵评估
低价旳由来使用成本法，按核实后旳成本计开发项目旳评估值为回避产成品和在产品隐含利润，将开发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—怎样操纵评估
高价旳由来使用收益法，操纵利润预测和折现率旳选用利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技术上可行、经济上可行旳限制使用假设开发法，将开发项目可能实现旳全部利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊旳利润进行估算忽视产权上旳瑕疵简朴地利用土地估价报告和房地产估价报告
“甲、乙型肝炎联合疫苗”专有技术评估案例
1、您以为此报告存在哪些问题？
2、假如由您来承做此项目，您打算从何途径搜集哪些资料、选择什么评估措施、在报告披露方面要点关注哪些问题？
房地产资产评估案例分析报告
房地产资产评估案例分析报告一、案例背景本次评估的对象是位于具体城市市中心的一处商业房地产，包括一栋多层写字楼和其附属的停车场。
该房地产所处地段繁华，交通便利，周边配套设施完善。
业主因企业战略调整，计划出售该房地产，故委托专业资产评估机构对其进行评估，以确定合理的市场价值。
二、评估目的本次评估的目的是为业主提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，为其出售决策提供依据。
三、评估对象和范围评估对象为上述提到的商业房地产，包括写字楼的建筑面积具体面积平方米，以及停车场的面积具体面积平方米。
评估范围涵盖了土地使用权、建筑物及其附属设施。
四、评估基准日评估基准日确定为具体日期，以确保评估结果能够反映该时点的市场状况。
五、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法三种方法。
（一）市场法市场法是通过比较类似房地产的近期交易价格，对评估对象进行估值。
评估人员收集了周边同类型商业房地产的交易案例，并对其进行了分析和调整，以得出评估对象的市场价值。
在选择可比案例时，主要考虑了以下因素：地理位置、物业用途、建筑面积、交易时间等。
通过对多个可比案例的比较和调整，得出了市场法的评估结果。
（二）收益法收益法是基于评估对象未来所能产生的收益来确定其价值。
对于该商业房地产，评估人员对其租金收入进行了预测，并考虑了空置率、运营成本、折现率等因素，计算出其未来收益的现值。
在预测租金收入时，充分考虑了市场租金水平、租赁市场的供求关系以及未来经济发展趋势等因素。
同时，对折现率的确定也进行了谨慎的分析和计算。
（三）成本法成本法是通过计算重新建造评估对象所需的成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。
评估人员对土地取得成本、建筑物建造成本、各项税费等进行了核算，并根据建筑物的使用年限和磨损程度计算了折旧。
六、评估过程（一）资料收集评估人员首先收集了与评估对象相关的各种资料，包括产权证明、规划文件、租赁合同、财务报表等。
同时，还对周边房地产市场进行了调研，了解市场行情和交易情况。
资产评估案例分析
资产评估案例分析一、评估对象被评估对象为一宗待开发商业用地,为征用农地,土地面积5000平方米。
土地取得成本为600元/平方米,土地的开发成本(包括管理费)为800元/平方米,开发期为1年,投资在1年内均匀投入。
银行贷款利率为8%,复利计息。
取得成本该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。
土地开发的平均利润率为25%,营业税税率5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加为营业税的3%,销售费用为开发后土地售价的3%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米,房地产综合资本化率为8%。
资产占有方委托中介机构进行评估。
二、评估要求计算评估对象土地开发后的价值三、评估程序房地产评估依照评估基本事项,制定工作计划,实地勘察与收集资料,测算带骨房地产评估价值,综合分析确定评估结果的程序进行。
评估过程:成本法【1】选择成本法评估方法的原因由于该房地产的重新购置构建成本费用及各种贬值因素能够量化,这是一种很少发生交易且没有开发的房地产,并且没有参照物。
成本法是以再取得被评估资产的冲在即成本为基础的评估途径。
它主要适用于继续使用下的资产评估,可能资产的继续使用并不是绝对成本途径是否适用的唯一前提。
在本案例条件下,该商业用地还未开发,一定是会继续使用的资产类型。
所以选择该方法使用。
【2】大体思路采用重置成本法获取房地产成本的估测前提条件是取得了解房地产的取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费等。
因此,对该地产进行各种成本费用的计算就可获得土地的价值。
【3】计算过程:1.计算土地取得成本600*5000=30000002.计算土地开发成本(包括管理费)800*5000=40000003.计算投资利息土地取得费和开发费的计息期都是一年,且都是均匀投入,则:(3000000+4000000 )*[(1+8%)0.5 -1]=274613.36(元)4.计算利润(3000000+4000000)*25%=1750000(元)5.计算营业税及及附加营业税=(1750000+274613.36+7000000)/(1-5%)*5%=474979.6(元)城市维护建设税=474979.6*7%=33248.6(元)教育费附加=474979.6*3%=14249.4(元)营业税及附加合计:474979.6+33248.6+10178=14249.4=522477.6(元)6.计算销售费用销售费用=(3000000+4000000+274613.36+1750000+522477.6)*0.03=286412.73(元)7.计算土地价值土地价格=1500000+3500000+196152.4+1250000+373198.3+286412.73=9833503.7(元)土地单价=9833503.7/5000=1966.7(元/平方米)【4】评估结果经计算结果分析,确定评估对象土地的价值为9833503.7元,土地单价为1966.7元/平方米。
资产评估经典案例分析
案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。
2、估算重置价值（1）购置价格＝188,000元（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00（正常）；④修理改造a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00（无故障）；⑥运行状态a6—1.00（正常）；⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75%(过程略)3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
资产评估经典案例分析
案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3 Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。
2、估算重置价值（1）购置价格＝188,000元（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00（正常）；④修理改造a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00（无故障）；⑥运行状态a6—1.00（正常）；⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75% (过程略)3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
资产评估法院经典案例
资产评估法院经典案例
话说有这么一家小公司，咱就叫它A公司吧。
A公司和B公司签了个合同，合作一个大项目。
可是呢，半道上这俩公司闹掰了，闹到法院去了。
这个案子的关键呢，就是对A公司在这个项目里投入的那些资产进行评估。
A公司说自己投了老多钱，各种设备、技术还有人力成本啥的，加起来那是个天文数字。
B 公司呢，觉得A公司在瞎扯，想多捞钱。
法院就找了专业的资产评估机构。
这资产评估师可就开始忙乎了。
他们先把A公司说的那些设备一个个查看，就像检查士兵装备似的。
有些设备看着挺新，其实是二手翻新的，这价值可就大打折扣了。
然后是技术这块，A公司号称自己有独家技术，可评估师一调查，发现这技术有一部分是借鉴了别人的，也不是那么值钱了。
人力成本这块更是乱成一团麻。
A公司把自己公司员工在这个项目上的所有时间都按照最高标准算钱，连中午休息聊项目的时间都算进去了。
评估师就按照行业标准，合理地计算出真正用于项目有效工作的人力成本。
最后呢，评估师给出了一个评估报告。
法院就根据这个报告来判决。
A公司一看，和自己说的差老远了，想耍赖。
可是法院说这评估报告是按照专业流程和标准来的，你不服也得服。
这个案例就告诉咱啊，在法院打官司涉及资产评估的时候，可不是你想咋说就咋说的，得靠专业的评估机构，按照规矩来，这样才能公平公正地解决纠纷。
就像大家玩游戏得遵守游戏规则一样，在商业纠纷里，资产评估的规则就是这个游戏规则。
资产评估案例分析
资产评估案例分析资产评估是指对企业、个人或其他机构所拥有或使用的资产进行定量和定性的测量与估价的过程。
它是企业在进行重大决策、进行财务报表编制、进行价格和成本控制以及税务计算等方面非常重要的参考依据。
本文通过分析一个资产评估案例，探讨资产评估的方法和过程，以及对企业决策的影响。
案例背景公司是一家传统的制造业企业，拥有大量的固定资产，包括厂房、机器设备和车辆等。
由于市场竞争加剧和技术更新换代，该公司面临着一系列的挑战，包括寻找新的发展方向和加强资产管理。
为了更好地了解企业资产的价值和利用状况，该公司决定进行资产评估。
资产评估方法对于该公司的资产评估，可以采用多种方法。
其中，常见的方法包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是指通过比较估价对象与类似对象在市场上的交易价格，从而确定估价对象的市场价值。
该公司可以通过调研市场，了解类似资产在市场上的交易价格，然后比较自己的资产与市场上的类似资产，来确定自己资产的市场价值。
成本法是指根据资产的重建成本、折旧状况和损耗情况，综合考虑其永续性和净残值，来确定资产的投入价值。
该公司可以通过对厂房、设备和车辆的实际成本以及折旧和损耗情况的分析，来确定这些资产的投入价值。
收益法是指通过资产的预期收益和风险来确定其投资价值。
该公司可以通过分析现金流量、利润和风险等因素，来确定这些资产的投资价值。
资产评估过程在进行资产评估时，需要进行以下几个步骤：首先，收集与资产相关的信息，包括资产的详细情况、历史记录和相关文件等；其次，进行资产的实地考察和勘测，了解资产的实际状况和使用价值；然后，选择合适的评估方法和模型，根据已有的信息进行估价计算；最后，整理评估报告，将评估结果进行总结和分析，并提出相应的建议。
案例影响和决策通过进行资产评估，该公司可以了解自己资产的价值和利用状况，为企业决策提供重要的参考依据。
具体来说，资产评估可以帮助企业确定投资方向和策略，例如：如果资产价值较高，企业可以选择出售一部分资产来获取资金，进一步扩大规模或投资新项目；如果资产价值较低，企业可以考虑进行资产重组或更新换代，来提升企业价值和竞争力。
资产评估案例分析
资产评估案例分析——房地产评估班级：姓名：学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产土地为出让;该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日;该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估;一、基本情况一估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产;1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地×字2002第×××号房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：略土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态;2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号,土地等级属上海市基准地价十级地段;距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里;估价对象四至:东为待租土地,西为××路,北为××路,南为×××有限公司;3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;二影响因素说明1、个别因素分析1建筑物状况根据实地勘察,估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产,建筑物状况如下：2厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;3交通条件估价对象距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里,估价对象的交通条件较好,主干道为××公路;4基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件;基本生产、生活设施完善;2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼,杭州湾北岸,东西长41公里,南北宽22公里,总面积687平方公里;××区历史悠久,人杰地灵,气候宜人,土地肥沃,资源丰富,海岸线长公里,江岸线长公里,港口码头等设施齐全,开发前景广阔,是上海市的南大门;近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向,以开发市级工业区为重点,吸引外资,开拓国际市场,逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架,全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道,区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全,1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一;××区水陆交通便捷,特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设,建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络,与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系;3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响,呈现出复杂、低迷的局面;我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策,使国内政治局面稳定,经济形势平稳;国民经济在此基础上保持高速发展,据统计国民经济的增长速度已达到8％;上海是我国的特大型城市,2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权,上海将获得更大的发展机遇;根据国际国内形势的发展和国家的要求,上海长远发展的总体目标是：到2010年,把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一,在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度,人民生活水平接近发达国家地区水平;要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变;由于我国已加入WTO,作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁,投资增加,进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加,对其价格产生刺激作用,估计近期其价格将会稳步上升;二、评估价值定义本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑总面积6,7912m,土地总面积29,0322m在满足全部假设和限制条件下,于评估基准日的公开市场价值;三、评估方法的选择1、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后,经过估价人员对案例的实地勘察,对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态红线外“六通一平”在估价期日的市场价格;2、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料,以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据,运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整后确定估价对象建筑物的建安费,在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金,得出建筑物的重置成本,按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格;四、评估技术说明一土地使用权价值估算市场比较法1、计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近;3、估价对象房地产价格测算本次估价,选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例;1估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1;表1 土地比较因素条件说明表2编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数,详见表2;表2 土地比较因素条件指数表3交易实例修正后的土地价格比准价格经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格,详见表3;表3 土地比较因素修正系数表4估价对象土地价格的确定假设50年使用权对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价,即：估价对象土地评估单价＝212元/m2＋190元/m2＋186元/m2/3＝196元/m2合万元/亩5估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得,使用年限为50年,工业用途,使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止,尚可使用年限为年;通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为:式中：R：年期修正系数；yr：土地折现率,取r＝6%；n：土地剩余有效使用年限年；N：土地法定最高使用年限工业用地50年;经计算,R＝,则:y估价对象土地评估单价＝196元/m2×＝190元/m2估价对象土地总价＝29,032m2×190元/m2＝5,516,080元,取整为万元五、估价结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米,转让方式获得土地,工业用途,开发程度为红线外“六通一平”在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,万元;。
资产评估项目案例分析
法人股评估—待规范的新增业务
使机构受到行政受罚最多的业务
处罚的直接原因是评估机构未进入股权所在企业实施 现场调查和工作程序，而出具了评估报告
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域之一
房地产企业的转让成为上市公司资产转 换的重点对象
可以通过操纵在建房地产项目隐含的利 润，控制转让价格
房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产
公司以成本价转入上市公司，当年实现
利润5000万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以
天顺房地产公司评估案例
1、您认为此报告存在哪些问题？
2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收 集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方 面重点关注哪些问题？
天顺房地产公司评估案例
1、评估风险分析 2、评估方法的选择 3、重要参数的选取 4、评估假设
房地产评估存在的主要问题
●对房产与地产的关系认识模糊 ●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一 ●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面 ●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧 ●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
“郑州宇通”事件
法人股评估—评估中的技术障碍
在何种情况下实施现场程序，如何实施现场程序 “清算前提”OR”持续经营前提” 拍卖底价是“市场价值”OR“非市场价值” 特殊的报告使用者和特殊的报告披露
法人股评估—几点建议
市场法和收益法并用
资产评估项目案例分析
通过查阅会计账簿和财务报表，核实资产的 账面价值是否与实际相符。
收益法
通过分析资产的未来收益能力，预测资产的 未来现金流，从而评估资产的价值。
市场比较法
通过市场调查和比较类似资产的市场价格， 评估资产的市场价值。
专家评估法
聘请专业评估机构或专家进行评估，利用其 专业知识和经验对资产价值进行判断。
数据收集与处理
收集数据
收集与评估对象相关的市场数据、财务数据、技术数据等。
数据处理
对收集的数据进行清洗、整理、分析和解释，以支持评估结论的 得出。
数据呈现
将处理后的数据以图表、表格等形式呈现出来，方便理解和使用 。
03
资产清查与核实
资产清查内容
固定资产清查
流动资产清查
对土地、房屋、机器设备等固定资产进行 详细清查，记录资产名称、规格型号、数 量、购置日期、原值等信息。
法有资产转让、上市公司重大资
产重组等事项，必须进行资产评估。
委托方需求
03
委托方为了了解自身资产价值，以便进行决策或交易，需要专
业的资产评估服务。
评估目的
1 2
确定资产价值
通过评估，确定委托方所拥有或控制的资产在特 定时点的公允价值，为委托方提供决策依据。
06
风险评估与防范建议
风险评估内容
评估对象风险
评估对象的权属、价值波动、市场条件等因 素可能导致评估结果不准确或产生争议。
评估方法风险
不同评估方法的选择和运用可能对评估结果产生重 大影响，需根据评估目的和对象特点合理选择。
数据来源风险
评估所需数据的来源和质量直接影响评估结 果的准确性和可靠性，需对数据来源进行严 格审查。
资产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某房地产公司（以下简称“甲公司”）因扩大经营规模，计划进行资产重组。
甲公司拟将部分土地使用权和在建工程进行评估，以确定其市场价值。
为此，甲公司委托了某资产评估有限公司（以下简称“乙公司”）进行资产评估。
乙公司根据甲公司的要求，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，并出具了《资产评估报告》。
甲公司收到乙公司的《资产评估报告》后，发现报告中的评估价值与其预期存在较大差距。
甲公司认为乙公司的评估结果严重偏低，影响了其资产重组的决策。
甲公司遂与乙公司就评估结果进行了多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。
无奈之下，甲公司向人民法院提起诉讼，要求乙公司重新评估并赔偿因其评估价值偏低造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 乙公司是否尽到了尽职调查义务；2. 乙公司出具的《资产评估报告》是否客观、公正；3. 甲公司是否因乙公司的评估结果遭受了损失；4. 甲公司遭受的损失是否应当由乙公司承担。
三、法院审理1. 尽职调查义务法院审理认为，根据《资产评估法》及相关规定，资产评估机构及其评估人员应当对评估对象进行充分的尽职调查，包括但不限于实地勘查、资料收集和分析等。
乙公司在接受甲公司委托后，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，已尽到了尽职调查义务。
2. 评估报告的客观性、公正性法院审理认为，乙公司出具的《资产评估报告》在评估方法、参数选取等方面符合相关规范要求，评估过程规范，评估结果具有一定的合理性。
虽然评估价值与甲公司的预期存在差距，但不足以认定乙公司出具的《资产评估报告》存在重大错误。
3. 甲公司是否遭受损失法院审理认为，甲公司未能提供充分证据证明其因乙公司的评估结果遭受了损失。
甲公司仅以评估价值偏低为由要求乙公司赔偿损失，但未提供具体损失数额及损失与评估结果之间的因果关系。
4. 责任承担法院审理认为，乙公司虽然未尽到完全的尽职调查义务，但其评估报告在整体上仍具有一定的合理性。
资产评估案例分析报告
资产评估案例分析报告一、案例背景本次资产评估案例涉及一家名为_____的制造企业，该企业主要生产汽车零部件，在行业内具有一定的知名度和市场份额。
由于企业计划进行战略重组，需要对其资产进行全面评估，以确定资产的价值，为重组决策提供依据。
二、评估目的本次资产评估的主要目的是为了确定_____企业在特定基准日的资产价值，包括固定资产、流动资产、无形资产等，为企业的战略重组提供客观、公正、合理的价值参考。
三、评估对象和范围评估对象为_____企业的全部资产，包括但不限于以下方面：1、固定资产：厂房、机器设备、运输工具等。
2、流动资产：存货（原材料、在产品、产成品）、应收账款、货币资金等。
3、无形资产：专利技术、商标权、土地使用权等。
四、评估方法选择1、对于固定资产中的厂房和土地使用权，采用市场法和成本法进行评估。
市场法是通过比较类似房地产的市场交易价格来确定评估价值；成本法是根据重新建造或购置相同或类似资产所需的成本，扣除折旧和损耗来确定评估价值。
2、机器设备采用重置成本法进行评估。
即根据设备的现行购置价格，加上合理的运杂费、安装调试费等，再扣除设备的折旧和损耗，得出设备的评估价值。
3、对于流动资产中的存货，原材料采用市场法，根据近期市场价格确定评估价值；在产品和产成品按照成本法和市场法相结合的方式进行评估，考虑了生产成本和市场销售价格。
应收账款根据账龄分析法和个别认定法，结合可收回金额确定评估价值。
4、无形资产中的专利技术和商标权，采用收益法进行评估。
通过预测未来可能产生的收益，并将其折现到评估基准日，确定无形资产的评估价值。
五、评估过程1、资产清查评估人员首先对企业的资产进行了全面清查，包括实地盘点固定资产、核对财务账目、审查合同文件等。
在清查过程中，发现了部分资产的账实不符情况，如部分机器设备的实际使用年限超过了账面记录，部分存货存在积压和减值迹象。
2、资料收集收集了企业的财务报表、资产购置发票、产权证明、专利证书、合同协议等相关资料，并对这些资料进行了整理和分析。
资产评估案例分析
资产评估案例分析在现代经济社会中，资产评估是一项非常重要的工作。
它不仅可以帮助企业合理确定资产的价值，还可以为投资者提供决策依据。
本文将通过一个实际案例，对资产评估进行深入分析，以期为读者提供一些有益的参考。
本案例涉及一家制造业企业，该企业主要生产汽车零部件。
在进行资产评估之前，首先需要了解该企业的资产构成。
它的资产包括厂房设备、原材料、在制品、产成品、以及一些无形资产如专利权和商标等。
在进行资产评估时，需要综合考虑这些资产的实际价值和未来的潜在价值。
首先，我们来看厂房设备的评估。
对于这部分资产，需要考虑的因素有很多，比如设备的使用年限、残值率、以及未来的维护和更新成本等。
通过对企业设备的实际情况进行调查和了解，结合市场行情和专业评估师的意见，可以得出一个相对准确的评估结果。
其次，对于原材料、在制品和产成品的评估也是必不可少的。
这些资产的价值受到市场供求关系、原材料价格波动、以及产品质量和市场竞争力等因素的影响。
因此，需要对这些资产进行综合考量，以确定它们的实际价值。
此外，无形资产的评估也是一个复杂的过程。
比如企业的专利权和商标，它们的价值往往不容易确定。
需要考虑的因素包括市场需求、技术创新、以及竞争对手的情况等。
只有通过深入的市场调研和专业评估，才能得出一个相对准确的评估结果。
综合以上所述，资产评估是一项复杂而又重要的工作。
它需要综合考虑各种因素，以确定资产的实际价值。
只有通过科学合理的评估，企业才能更好地了解自身资产状况，为未来的发展提供有力支持。
在资产评估的过程中，需要引入专业的第三方评估机构，以确保评估结果的客观和准确。
同时，企业自身也需要加强资产管理，做好资产清查和登记工作，以便更好地进行资产评估和监管。
总之，资产评估是企业管理中不可或缺的一环。
通过本案例的分析，希望读者能对资产评估有一个更加深入的了解，从而在实际工作中能够更好地应用相关知识，为企业的发展提供有力支持。
资产评估项目案例分析
资产评估项目案例分析资产评估是指对特定资产进行评估并确定其市场价值的过程。
它是金融机构、企业、专业评估机构等在进行贷款、投资、保险等活动时常用的一种手段，可以帮助决策者更准确地了解资产的实际价值，减少风险和错误决策的可能性。
下面将通过一个实际的案例对资产评估项目进行分析。
案例：公司拟向银行申请一笔贷款，需要对其拥有的一栋商业楼进行评估，确定其市场价值。
1.项目背景及目的该公司是一家位于城市商业中心的餐饮连锁企业，希望通过借贷来扩大业务规模。
其持有的商业楼位于繁华地段，市场前景良好。
为了能够获得更多贷款额度，公司需要对资产进行评估，确保其申请贷款的合理性和可行性。
2.评估方法和过程为了评估这栋商业楼的价值，可以采取多种方法。
根据资产特点和市场情况，综合运用成本法、市场法和收益法进行评估。
成本法是根据资产的再建成本和折旧情况来计算其价值，适合于新建资产。
但对于商业楼这种已建成的资产，使用成本法的局限性较大。
市场法则是通过对类似或相邻的资产交易数据进行比较分析，以确定市场价值。
可以通过查看类似商业楼的出售价格、出租价格、租金收益率等指标来确定资产的市场价值。
在该案例中，可以结合市场法和收益法对商业楼进行综合评估，以得到更准确的结果。
3.管理风险和挑战在实施资产评估项目的过程中，可能会遇到一些风险和挑战。
首先是评估的准确性和客观性。
评估结果的准确与否将直接影响申请贷款的结果，因此需要确保评估工作的客观性和专业性。
其次是信息获取的难度。
商业楼的租赁情况、市场需求等信息的获取可能会受到一定的限制，这需要评估机构与公司充分合作，共同解决信息获取的问题。
最后是时间和成本控制。
评估项目需要一定的时间和人力成本，需要合理安排资源，控制项目的进度和成本。
4.结果和建议通过评估项目，可以得出该商业楼的市场价值。
根据评估结果，公司可以向银行申请适当的贷款额度，用于业务扩展。
同时，评估结果也可以作为公司资产管理决策的依据，帮助公司制定合理的资产配置策略和风险控制措施。
资产评估案例分析
随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行,资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业,在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用, 已经成为社会主义市场经济不可或者缺的重要组成部份.(一)资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员,按照国家法律、法规和资产评估准则,根据特定目的, 遵循评估原则,依照像关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程.(二)资产评估的基本理论1、资产评估是对额定产权的评估资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算,为各项资产业务提供公正的价值尺度. 这是资产评估最基本的功能.就像任何商品不能没有价值尺度一样,在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下,各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度,才干在维护当事人合法权益的基础上,保证资产业务的顺利进行.2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务.它是资产评估业务的基础,在较大程度上决定了资产价值类型的采用,并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择.资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种.1) 公允市场价值.它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格.它是在买卖双方地位平等,双方充分、合理地拥有全部的相关信息,并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格.2) 投资价值.它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉与的频率最高的价值类型.它是某项特定资产相对于某个特定的购买者〔或者所有者〕的价值,表现为该资产给其所有者〔或者未来所有者〕带来的未来收益的价值.3) 账面价值.它仅仅是会计和纳税上的概念.4) 内在价值.它是指资产预期创造的未来现金流的现值.5) 重置价值.它是指在现时的条件〔市场条件和技术条件〕下,获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本.6) 清算价值.它是指企业住手经营,变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额.7) 在用价值.它是指作为企业组成部份的特定资产对其所属企业能够产生的价值,而不考虑该资产的最佳用途或者资产变现所能实现的货币数量.1) 成本法.成本法是在现时条件下,被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,估算资产价值的方法.2) 收益法.收益法是将评估对象剩余寿命期间每年<或者每月>的预期收益,用适当的折现率折现,累加得出评估基准日的现值, 以此估算资产价值的方法.收益现值法通常用于有收益企业的整体评估与无形资产评估等.3) 市场比较法〔亦称市场法〕.市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法.在实践中,决定价值类型是多方面的,其中最核心因素是特定的评估目的.这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件, 于是最终影响资产功能和状态.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应.资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定.普通认为,在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性,资产价值类型决定评估方法选择和使用,也就是说,不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型.3、三大评估方法的合用 X 围、合用前提和评估公式1) 合用X 围①可复制、可再生、可重新建造和购买的,具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产.例如：房屋建造物、各种机器设备, 以与具有陈旧贬值性的技术专利、等无形资产.②可重建、可购置的整体资产.例如：宾馆、剧院、企业、车间等.但是,与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估.2) 合用前提①购买者对拟行交易的评估对象,不改变原来用途.②评估对象的实体特征、内部结构与其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比.③评估对象必须是可以再生的,可以复制的,不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法.④评估对象必须是随着时间的推移,具有陈旧贬值性的资产,否则就不能运用重置成本法进行评估.3) 评估公式被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1) 合用X 围①普通合用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动,如企业整体参预的股分经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法.②单独计算收益的房地产、无形资产.2) 合用前提①被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量.要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系.②资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量.③被评估资产预期获利年限可以预测.3) 评估公式性①资产未来收益有限情况下A、每期收益不等额P = n Ri (1 + r)ii=1B、每期收益等额P = n =A •ni =1 i =1②资产未来收益无限期的情况稳定化收益法P = A •1) 合用X 围①主要合用于单项资产交易价格的评估.②不宜采用市场法的如下：A、因资产具有特定用途或者性质特殊,很少在公开市场出售, 以致没有公开市场价格的资产,如专用机器设备,或者无法重置的特殊设备；B、对于大多数无形资产而言, 因其具有##性、不确定性与不可重复性等特点,所以其交易价格资料往往不对外公开,评估人员无法采集其价格资料.2) 合用前提①需要有一个充分发育活跃的资产市场.②公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产与交易活动〔参照物〕 ,且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长.参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以采集到的.③参照物的基本数量至少为 3,参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果,参照物与被评估资产之间大体可替代.3) 评估公式被评估资产评估值=[n (参照物成交价X各项调整系数)]/ni=1①直接比较法A、功能价值法资产评估价值=参照物成交价格×〔评估对象生产能力/参照物生产能力〕B、价格指数法资产评估价值=参照物成交价格×〔1+物价变动指数〕C、成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×〔评估对象成新率/参照物成新率〕D、市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×〔1-价格折扣率〕E、成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×〔参照物成交价格/参照物现行合理成本〕F、市盈率乘数法资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物市盈率②类比调整法交易案例 A 的调整值=参照物 A 的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数估价对象是一块空地,总面积为300 平方米.评估该宗土地于20##10 月1 日的买卖价格.1、评估对象概况此次委托评估的是位于##市##开辟区内的工业用途房地产.根据委托方提供的房地产权证与估价师实地查勘,估价对象产权状况如下：权利人：####座落：##路##号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：〔略〕土地使用期限：1996-01-01 起至2045- 12-31 止土地总面积：300 平方米房屋类型：工厂未发现估价对象有抵押或者其他权利限制现象, 目前处于正常使用状态.估价对象位于##市##开辟区##路##号,土地等级属##市基准地价十级地段.距##大桥30km,距##机场52km,距##火车站45km,距##国际机场30km.估价对象四至：东为待租土地, 西为##路,北为##路,南为####.2、买卖实例资料本次估价,选择了与估价对象条件类似的A 、B 、C 、D 、E 五宗土地买卖实例,均可作为可比实例.实例A 的面积为266 平方米,成交单价1200 元/平方米,交易日期为20##4 月1 日.实例B 的面积为354 平方米,成交单价1020 元/平方米,交易日期为20##3 月1 日.实例C 的面积为300 平方米,成交单价910 元/平方米,交易日期为20##6 月1 日.实例D 的面积为257 平方米,成交单价950 元/平方米,交易日期为20##7 月1 日.实例E 的面积为276 平方米,成交单价1250 元/平方米,交易日期为20##3 月1 日.<二>选择方法在估价对象所在地区和近郊地区,该类型土地存在较多的交易实例,所以采用市场比较法进行估价.〔三〕具体参数分析1、确定交易情况修正系数实例A、E 为正常买卖,无需进行交易情况修正；实例B、C、D 均较正常买卖价格偏低, 其中：实例B 估价偏低3%,实例C 估价偏低4%,实例D 估价偏低5%.各宗可比实例的交易情况修正系数如表1 所示：表 1 交易情况修正系数表2、 确定交易时间修正系数据调查,20##4 月 1 日至 20##10 月 1 日之间,该类型土地的价格平均每月上涨 1%.各宗可 比实例的交易时间修正系数如表 2 所示：表 2 交易时间修正系数表3、 确定区域因素修正系数实例 A 、C 、D 与估价对象土地处于同一地区,无需作区域因素修正； 实例 B 、E 与估价对 象土地所在地区的区域因素进行比较的结果,如表 3 所示：表 3 区域因素比较分析各宗可比实例的区域因素修正系数如表4 所示：表 4 区域因素修正系数表实例 A实例 B实例 C实例 D实例 E100 100 100 100 100 100 87 100 100 1084、 确定个别因素修正系数估价对象土地的面积较大,有利于利用,此外其环境条件较好,其它方面没有差异.经分析 确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低 2%.所以各宗可比实例 的个别因素修正系数如表 5 所示：表 5 个别因素修正系数表〔四〕评估过程计算公式如下：估价对象比准价格 = 比较案例价格×交易日期调整指数×交易情况修正指数×区域因 素修正指数×个别因素修正指数比较实例选择.选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求： 用途相同、 交实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E100 100 100 100 100 100 100 100 100 100= = = = =100 - 2 98 100 - 2 98 100 - 2 98 100 - 2 98 100 - 2 98区域因素 估价对象实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E 繁华程度 20 20 19 20 20 13 道路通达度 10 10 8 10 10 11 公交便捷度 10 10 10 10 10 10 对外交通 5 5 9 5 5 13 环境质量 10 10 8 10 10 9 景观5 5 5 5 5 12 城市基础设施 15 15 11 15 15 8 社会公共设施 15 15 9 15 15 11 规划限制 5 5 5 5 5 9 治安状况 5 5 3 5 5 12 总分值10010087100100108实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E(1 + 1%)6 = 1.06 (1 + 1%)7 = 1.07 (1 + 1%)16 = 1. 17 (1 + 1%)15 = 1. 16 (1 + 1%)7 = 1.07实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E100 100 100 100 100 100 100 100 100 100= = = = =100 - 0 100 100 - 3 97 100 - 4 96 100 - 5 95 100 - 0 100易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域与个别因素相近.估价对象土地价格测算 .本次估价,选择了与估价对象条件类似的五个交易案例作为比较实例.对上述因素综合修正后结果如表6 所示：表 6 个因素综合修正系数表项目实例A 实例B 实例C 实例D 实例E 单价/<元/平方米> 1200 1020 910 950 1250 交易情况修正100 100 100 100 100100 97 96 95 100 交易时间修正106 107 117 116 107100 100 100 100 100 区域因素修正100 100 100 100 100100 87 100 100 108 个别因素修正100 100 100 100 10098 98 98 98 98比准价格1298 1320 1132 1184 1264〔假设50 年使用权〕.对上述5 个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价, 即：估价对象土地评估单价=〔1298+1320+1132+1184+1264〕/5=1240 元/平方米〔估价对象土地为1996 年1 月1 日出让取得,使用年限为50 年,工业用途,使用期限自1996 年1 月1 日起至2045 年12 月31 日止, 尚可使用年限为36.86 年.通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为：y=式中：y 为宗地使用年期修正系数；r 为土地折现率,取r=6%；m 为土地剩余有效使用年限〔36.86 年〕；n 为土地法定最高使用年限〔工业用地50 年〕.经计算,y=0.93,则估价对##土地评估单价=1240×0.93=1153.2 元/平方米估价对象土地总价=1153.2×300=345960 元.〔五〕评估结论和评价1、评估结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序, 以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,####位于##市##开辟区##路##号的房地产〔土地面积300 平方米,转让方式获得土地, 工业用途,开辟程度为红线外"六通一平〞〕.在估价时点20##10 月1 日的评估价格为人民币345 960 元,大写人民币叁拾肆万伍仟玖佰陆拾元整.2、评估评价由于挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例〔已成交的或者评估过的、具备正常报价的〕与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对照调整,得出估价对象房地产的价值,这种市场比较法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候往往使用,并且估价结果较为准确.因此,这次评估结论的准确性偏高,是一个有价值的参数., 已经充分考虑了管理、维修、保险、税金等其他不变因素费用,符合了其市场法应该考虑的各方面.尽管成本法和收益法都实用,但在本例中,市场法比较恰当合理地评估了该土地的实际价格,故采用市场比较法更为妥当合理.,评估的是单个土地的价格,属于单项评估,具有通用性,可以在公开市场上出售,较适宜采用市场法.,但是由于市场缺陷的存在和资产本身的问题,某些数据和资料往往无法获得,从而也就限制了相关评估方法的运用.本例中,给出的案例数据具有产权市场活跃、被评估资产具有一定的通用性,因此他们的参照物与其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料具有参考价值.,但是,在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回.这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回. 因此,房地产使用者可使用的年限为50- 13. 14=36.86 年,并且不计算残值.本例中,房地产使用权年期届满,地上建造物一并由政府无偿收回.这样就在客观事实上来合理公正地评价其实际价格.朱萍.资产评估学教程[M].##:##财经大学,2022.薛姝.房地产估价[M].:高等教育,2022.俞明轩.房地产评估[M].:中国人民大学,2004.王景升,王来福.房地产评估[M].##:东北财经大学,2022.林明晖.房地产估价[M].:,2022.X 光明.经济活动伦理研究[M].:中国人民大学,1999.陈宝庭,##X.经济伦理学[M].##:东北财经,2001.朱云松,聂新田. 资产评估学[M].: 经济管理,2022.##群.资产定价:行为公理主义分析[M]. ：社会科学文献,2022.宋传联,闫大柱,于洪. 资产评估理论与实务[M]. ：机械工业,2022朱萍,王辉,朱良. 资产评估学[M]. ##：复旦大学,2022.周友梅,胡晓明. 资产评估学基础[M]. ##：##财经大学,2022.。
资产评估案例分析
资产评估案例分析资产评估是一项重要的工作，它可以帮助企业了解自身的财务状况和经营情况，为决策提供参考依据。
下面以某公司的资产评估案例为例进行分析。
某公司是一家制造业企业，主要生产各种机械设备。
该公司经营多年，资产规模较大，但由于市场变化和管理不善，目前正面临一些经营困难。
为了更好地了解公司的资产情况，并为后续的经营决策提供参考，该公司决定进行一次资产评估。
首先，评估专家对公司的固定资产进行了评估。
通过对公司的场地和厂房进行详细测量，评估专家确定了其实际价值。
同时，对生产设备、仪器仪表等固定资产进行了检查，并结合市场价格和折旧情况，对其进行了评估。
评估结果显示，公司的固定资产总价值为5000万元。
其次，评估专家对公司的流动资产进行了评估。
流动资产包括现金、应收账款、存货等。
评估专家通过查看公司的财务报表和相关资料，了解了公司的流动资产状况，并与市场价格进行了对比。
评估结果显示，公司的流动资产总价值为2000万元。
然后，评估专家对公司的无形资产进行了评估。
无形资产包括商誉、专利、商标等。
评估专家通过查看公司的相关资料和合同，了解了公司的无形资产状况，并与市场价格进行了对比。
评估结果显示，公司的无形资产总价值为1000万元。
最后，评估专家对公司的负债进行了评估。
负债包括短期借款、长期借款、应付账款等。
评估专家通过查看公司的财务报表和相关负债项，了解了公司的负债状况，并与市场价格进行了对比。
评估结果显示，公司的负债总价值为3000万元。
通过对以上资产和负债的评估，可以得出如下结论：某公司的净资产总价值为5000万元+2000万元+1000万元-3000万元=5000万元。
公司的总资产价值为9000万元，总负债价值为3000万元。
公司的净资产价值为6000万元。
这样的评估结果可以帮助该公司的管理层更加清晰地了解公司的财务状况和经营情况。
同时，也为公司的经营决策提供了参考依据。
比如，公司可以根据评估结果来制定财务目标和经营计划，优化资产结构和负债结构，降低负债风险，并通过增加资产收益率提高公司的利润水平。
资产评估经典案例分析(20201008175011)
案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料, 经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53 - 300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000 元账面净值: 100,000 元案例分析过程：、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小圭寸闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2〜3 Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家一一A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000 元。
2、估算重置价值（1 购置价格=188,000元（2）运杂费=购置价格X运杂费率=188,000 X 5%^ 9,400元（3）基础费=购置价格X基础费率= 188,000 X 5%^ 9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值二购置价格+运杂费+基础费+安装调试费+资金成本=188,000+9,400+9,400+0+0=206,800 兀三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999 年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8 月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1 —1.10 （A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1 .00 （2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00 （正常）；④修理改造a4—1.00 （无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00 （无故障）；⑥运行状态a6—1.00 （正常）；⑦工作环境a7—0.90高温、灰尘、振动）（4）确定已使用（经济）年限5.05 （5-0.99 ）年;（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95（17 －5.05）年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率二尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限X 100%=11.95/17 X 100%=70% （取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75% （过程略）3、确定综合成新率综合成新率二七项调整因素系数修正使用年限法成新率X 40曲现场勘查技术鉴定成新率X 60%=70%< 40%^ 75%X 60%=73%四、确定评估价值评估价值二重置价值X综合成新率=206800X 73%=150964 元四、说明：1 、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
资产评估经典案例分析
案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组;拟将锻压车间的一台设备转让;现委托某评估机构对该设备的价值进行评估;评估基准日为2002年8月31日..评估人员根据掌握的资料;经调查分析后;决定采用成本法评估..设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180;000元账面净值：100;000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备;用于B厂被评估设备所属厂家锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业..该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置;可进行单次打击和连续自动打击..2、结构及主要技术参数1结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴其上安装两个大摩擦轮四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备主机电和油泵电机..2主要技术参数公称压力：3;000KN打击能量：2;000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3 Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知;相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价2002年8月31日;即评估基准日为人民币188;000元..2、估算重置价值1购置价格＝188;000元2运杂费＝购置价格×运杂费率＝188;000×5%＝9;400元3基础费＝购置价格×基础费率＝188;000×5%＝9;400元4安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；5资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作;故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188;000+9;400+9;400+0+0＝206;800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率1根据全国资产评估价格信息1999年第一期刊出的机器设备参考寿命年限专栏;取锻压设备规定使用经济年限为17年；2确定已使用实际年限为5年启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月；3确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10A机械厂制造;质量优良；②利用程度a2—1.002班/日作业;利用程度正常；③维护保养a3—1.00正常；④修理改造a4—1.00无修理改造；⑤故障情况a5—1.00无故障；⑥运行状态a6—1.00正常；⑦工作环境a7—0.90高温、灰尘、振动；4确定已使用经济年限5.055÷0.99年；5确定尚可使用经济年限为11.9517－5.05年；6确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用经济年限/规定使用经济年限×100%＝11.95/17×100%＝70%取整2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定;其成新率为75% 过程略3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法..对于市场上有销售定价的设备;可以采用询价法估算其购置价格..在具体询价时应注意以下原则：①必须是评估基准日的价格；②必须采用具有权威性的、贸易量大的贸易单位的价格；③尽可能向原设备制造厂家询价..结合实际情况;该案例就是向原设备制造厂家—A机械厂询价的;所以被估设备的购置价格合理性较高..2、被估设备属于国产机器设备;其重置价值通常由购置价格、运杂费、基础费、安装调试费和资金成本五项构成..其中;运杂费是从生产厂家到安装使用地点所发生的装卸、运输、采购、保管、保险及其他有关的费用..它的计算方法有两种：一是根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式;根据铁路、公路、船运、航空等部门的运输计费标准计算；二是按设备价格的一定比例作为设备的运杂费率;以此来计算设备的运杂费..该案例采用的是后一种方法..对于运杂费率的确定;国家有专门的机械行业运杂费率表..具体的运杂费率由评估师结合费率表和距离从生产厂家到安装使用地点、设备的尺寸、重量及相关因素确定..设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物..设备的基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费及全部取费..可以按照设备价格的一定比例作为设备的基础费率;以此来计算设备的基础费..通常;设备的基础费率按设备所在行业颁布的概算指标中规定的标准取值;该案例即是如此.. 安装调试费是指设备在安装的过程中所发生的所有人工费、材料费、机械费及全部取费..它可以按设备购置价格的一定比例计算得出;这个比例通常可以按所在行业概算指标中规定的设备安装费率来确定..在该案例中;根据厂商的承诺;安装被估设备免收安装调试费;即该项费用由设备生产厂家承担;使用者需负担的安装调试费为0..3、成新率是表示设备新旧程度的比率..估测机器设备的成新率通常有三种方法：使用年限法、观测分析法和修复费用法..其中;技术鉴定法是观测分析法中较为科学的具体方法;主要是根据机器设备的内在技术状态来确定成新率;这比用看外观和访问用户得出的资料来确定成新率更加可靠和准确..该案例是先用使用年限法和技术鉴定法分别得出被评估设备的成新率;再加权平均得出综合成新率..尽管这种加权平均方法的使用、具体权重的确定可能缺乏牢靠的科学依据;但这种方法的使用却可以降低成新率出现大的偏差的概率..此外;在使用年限法确定成新率过程中;结合被评估机器设备的特点和具体使用情况;对实际使用年限做出相应的调整是必要的..案例七：进口机器设备评估案例某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资;故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估;评估基准日为2000年11月30日..设备名称：图像设计系统规格型号：STORK设备产地：A国××厂家启用日期：1998年7月账面价值：11;000;000.00元账面净值：9;000;000.00元案例分析过程：评估人员根据掌握的资料;经调查分析后;决定采用成本法评估..一、计算公式CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费重置现价＝CIF价＋银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费＋国内安装调试费重置全价＝重置现价＋资金成本评估价值＝重置全价×综合成新率二、重置全价的估算1FOB价为EUR欧元560;000.00元..该价格系向A国××厂家询得;按评估基准日汇率计算;折合USD美元571;000.00元;评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789；2国外运输费率取5.5%；3国外运输保险费率取0.4%；4CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费＝571;000.00×1＋5.5%×1＋0.4%×8.2789＝604;814.62元5关税及增值税：被评估设备根据当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录及中华人民共和国上海海关公告——外商投资项目不予免税的进口商品目录规定;除设备控制系统中的微型计算机不予免关税外;其余机器设备均予免税;由于微型计算机所占金额很少;故计算中未计关税与增值税项目；6银行财务费率取0.4%；7外贸手续费率取1.5%；8海关监管手续费率取0.3%;9商检费率取0.3%；10国内运杂费率取3%；11设备基础费：该设备不需专门建设设备基础;故略计此费用；12国内安装调试费率取3%；13资金成本：评估基准日一年期贷款利率5.85%;半年期贷款利率5.58%..从合同签订至设备安装调试完毕12个月..付款方式为：首期支付CIF价的30%计息期12个月;设备进关开始安装调试支付60%计息期6个月;安装调试费均匀投入计息期3个月;余款10%于调试运行后支付计息期为零..进口设备重置现价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费＋银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费＋安装调试费＝FOB价×1＋国外运输费率×1＋保险费率×基准日外汇汇率×1＋银行财务费率＋外贸手续费率＋海关监管手续费率＋商检费率＋国内运杂费率＋安装调试费率＝571;000.00×1+5.5%×1+0.4%×8.2789×1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3% ＝5;432;812.00元取整资金成本＝CIF价×30%×5.85%×12/12+CIF价×60%+银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费×5.58%×6/12+安装调试费×5.58%×3/12=604;814.62×30%×5.85%×12/12＋604;814.62×60%＋604;814.62 ×1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%×5.58%×6/12＋604;814.62×3%×5.58%×3/12 ＝10;614.50+12;478.82+265.36＝23;358.68元进口设备的重置全价＝重置现价＋资金成本＝5;430;892.00＋23;358.68＝5;454;250.68元评估价值＝重置全价×综合成新率三、综合成新率的确定一确定实体性损耗率1该设备经济使用寿命为16年属印刷设备类；2已使用日历年限为3年从1997年11月开始试车至2000年11月评估基准日；3该机调整因素系数及综合值：原始制造质量—1.10进口设备设备时间利用率—1.051班/日维护保养—1.0正常修理改造—1.0无故障情况—1.0无运行状态—1.0正常环境状况—1.05良好七项调整因素系数综合值为1.10×1.05×1.0×1.0×1.0×1.0×1.05=1.21 4已使用年限经七项因素调整后为3÷1.21=2.5年5实体性损耗率＝2.5÷16×100%＝15.62%二确定功能性损耗率功能性损耗率从新旧工艺及相应设备的生产率印染速度、耗损及原材料未加工纸价格三项因素比较;分别对每项因素估算其功能性损耗;估算均按下列步骤进行：1将被评估设备的年生产率或损耗、原材料价格与功能相同但性能更好的新设备的年生产率或损耗、原材料价格进行比较；2计算二者的差异;分别确定净超额工资、净超额损耗及净超额原材料成本；3估测被评估设备的剩余寿命；4以适当的折现率将被评估设备在剩余寿命内每年的净超额费用折现;这些折现值之和即为被评估设备的功能性损耗贬值;计算公式如下：被评估资产功能性损耗＝∑被评估资产年净超额成本×折现系数被评估设备功能性损耗具体测算如下：1、根据委托方提供的资料已知：1被评估设备生产率印染速度为30m/秒;新设备为90m/秒；2被评估设备损耗为30%;新设备为10%；3被评估设备使用原材料加工纸的价格为3000USD/T;新设备为2000USD/T；4月均印染产量自经销、代加工、卖模纸共计51600m；5印染模纸1000m/T；6设备剩余年限13.5年；7所得税33%；8评估基准日美元与人民币的汇率中间价8.2789；9折现率取7%..2、功能性损耗测算生产率印染速度因素影响值1旧设备月工资额：①经销11;000m 单位工资1.11元/m 月工资额12;210元；②代加工17;800m 单位工资0.28元/m 月工资额4;984元；③卖花纸22;800m 单位工资0.31元/m 月工资额7;068元；旧设备月工资∑＝24;262元2新设备印染速度90m/秒;旧设备为30m/秒;新设备月工资成本为：①经销 1.11×1/3=0.37 0.37×11;000=4;070元②代加工 0.28×1/3=0.093 0.093×17;800=1;655元③卖花纸 0.31×1/3=0.103 0.103×22;800=2;348元新设备月工资∑＝8;073元3月差异额：24;262－8;073＝16;189元4年工资成本超支额：16;189×12＝194;268元5减所得税33%：194;268×33%＝64;108元6扣除所得税后年净超额工资：194;268－64;108＝130;160元7资产剩余使用年限：13.5年8折现率取7% ：13.5年年金折现系数8.55479功能性损耗额：130;160×8.5547=1;113;480元3、按上述步骤测算;得出：1因第一项因素生产率得出的功能性损耗为1;113;480元；同理;按新旧设备损耗率和使用纸的成本不同;计算出第二、第三项因素的损耗；2因第二项因素损耗得出的功能性损耗为1;113;685元；3因第三项因素原材料得出的功能性损耗为2;938;205元；4上述三因素之和为5;165;370元..功能性损耗率＝功能性损耗/重置价格×100%=5;165;370/20;995;772×100%=24.60%三确定综合成新率1经济性损耗率＝0%2综合损耗率＝实体性损耗率＋功能性损耗率＋经济性损耗率＝15.62%+24.60%+0%=40%取整3综合成新率＝1－综合损耗率＝1－40% =60%四、评估价值的确定评估价值＝重置全价×综合成新率＝5;454;250.68×60%＝3;272;550元取整五、分析说明：1、该案例是进口机器设备评估的案例..在计算重置全价时;资金成本的计算值得关注..资金成本的计算关键要确定两个因素：一是资金量的大小和投入时间的长短;二是资金的单位使用成本..前者根据实际情况来确定;后者就要具体分析资金的平均投资收益率;通常用银行的存贷款利率来计算..本案例即根据资金投入时间的长短;分别选用了银行一年期贷款利率和半年期贷款利率来计算资金成本..2、确定设备实体性损耗率常用的方法有：使用年限法、观察法和修复费用法..修复费用法的使用有一定的条件;其他两种方法的适用范围更大..本案例采用的是进行因素调整后的使用年限法;是使用年限法和观察法在一定层面上的结合..3、功能性损耗是由技术进步引起的..通过将被评估设备与功能相同、但性能更好的新设备进行比较;分析二者在运营上的差异并量化;即可得到被评估设备的功能性损耗..在这个过程中;差异分析是很关键的一步..本案例中新旧设备的差异主要是人工成本的差异;在得到人工成本年超支额后;还应扣除所得税..因为人工成本超支将会增加被评估设备的运营成本;降低被评估设备的运营收益;从而减少应计的所得税..在评估中确定的差异应是设备之间的净差异;因此要扣除所得税的影响..4、根据有关部门的规定;自2005年2月起取消海关监管手续费;因此在今后的进口机器设备评估中将不再涉及海关监管手续费..案例十七：商业用地评估被评估对象为一宗待开发商业用地;土地面积5000平方米;该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年;当地城市规划规定;待估宗地的容积率为5;覆盖率为60%..评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势;认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦;其中l-2层为商场;每层建筑面积为300O平方米;3层及3层以上为写字楼;每层建筑面积为l900平方米..资产占有方委托中介机构进行评估..评估师根据相关资料;经分析、测算得到如下数据资料：1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元;开发期为1年;投资在1年内均匀投入；2.大厦建设期为2年;平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元;所需资金分两年投人;第一年投入所需资金的60%;第二年投入所需资金的40%;各年投资均匀投入；3.专业费用为建筑费用的10%；4.预计大厦建成后即可出租;其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元;出租率可达100%;第3至第5层即写字楼部分的1至3层平均每天每平方米建筑面积租金为2元;第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元;写字楼平均空置率约为10%；5.管理费用为租金的5%;税金为租金的l7.5%;保险费为建筑费及专业费用的0.1%;维修费用为建筑费用的l%;年贷款利率为5%;复利计息；6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；7.房地产综合资本化率为8%；8.每年按365天计算：9.本项目不考虑所得税因素..根据上述条件;试对该宗地的价值进行评估案例分析过程：1.1——2楼面积 3000×2=6000平方米2.3——5层面积 1900×3=5700平方米3.6层及6层以上面积25000—6000—5700=13300平方米4.年总收入元6000×2000+5700×2×365×1—10%+13300×2.5×365×1-10%5.年总费用元×5%+17.5%+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.137.大厦价值=×1-8.建筑费用 3000××l0%=7500000元10.开发商利润×25%×0.25+0.25×地价×地价11.利息地价×一l+5000000××1.1×60%×—×1.1×40%×-1=0.1576×地价+648631.61+3758526.61+814937.53=0.1576×地价+5222095.7512.地价×地价-0.1576×地价-5222095.75地价+0.25×地价+0.1576×地价=案例十九：运用成本法对企业整体资产价值进行评估上海YY会计师事务所以下简称本所接受XX公司的委托;根据国家有关资产估值的规定;本着客观、独立、公正、科学的原则;按照公认的资产估值方法;对XX公司股东拟进行股权转让所涉及的全部资产和负债进行估值..XX公司主要从事明胶系列产品、高磷骨粮、油脂、磷酸氢钙、肉骨粉的生产和销售的企业..XX公司同时也是世界银行投资的重点农业产业化项目;该项目原设计生产能力为750吨;2002年世界银行追加投资进行改造;实际生产能力达到1800吨..XX公司是目前东北地区唯一的一家明胶生产企业;是产量超过千吨的全国三大明胶生产企业之一;生产能力占全国骨制明胶的15％..XX公司2003年被吉林省科技厅评定为吉林省高新技术企业;公司也被中国明胶协会确定为明胶产品新的国家标准制定单位之一..经国家轻工业三胶质量监督检测中心抽检;公司药用明胶的各项指标均到达国际标准;是全国明胶企业中首家获得药品生产许可证的企业;食用明胶获吉林省新产品鉴定证书;并获得中国长春国际农业、食品博览交易会名牌产品称号；磷酸氢钙获吉林省优质名牌产品证书..企业近三年以来的资产、负债和销售收入情况如下：金额单位：元公司执行工业企业会计制度..公司主要税项：企业所得税:33%；增值税：按增值额的17%缴纳；城建税：按应纳增值税、营业税等的7%缴纳..鉴于ZZ公司拟参股XX公司..所以本项估值的目的是确定XX公司的整体资产价值;从而为上述股权变更提供价值参考依据..案例分析过程：YY会计师事务所对XX公司进行企业价值评估1. 估值范围和对象：本次资产估值范围系截至2004年12月31日XX公司所拥有的全部资产、负债和所有者权益..2. 估值基准日：本项目资产估值基准日为2004年12月31日..3. 估值原则：资产估值的原则是调节资产估值委托者、估值业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产估值中相互关系、规范估值行为和业务的准则..根据国家国有资产管理及估值的有关法规;我们遵循的工作原则是：独立性原则——在估值过程中不受资产业务当事人利益的影响;始终坚持独立的第三者立场..客观性原则——各项估值参数的选择、预测、推理和逻辑判断以充分的事实为依据;建立在资产、市场和科学技术发展的现实基础上..科学性原则——在估值过程中根据被评资产的特点和估值目的;选择适用的价值类型和方法;使资产估值结果科学合理..专业性原则——估值工作由注册资产估值师完成;各类资产由具有丰富经验的工程技术、房地产估价、财务会计等专业人员分别估值;以保证估值结果最大限度地接近公允市价..估值适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则以及国家和行业规定的其他公认原则..在贡献原则的指导下;我们综合考虑每项资产在整体资产构成中的重要性;而不是孤立地确定该项资产的价值；替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时;有经验的买方总是会选择购买较低价的产品;因此估值结果将充分地考虑资产的可选择性和替代性；预期原则要求在进行资产估值时必须合理预测资产未来的获利能力和获利能力的有效期限;因为资产的购买者所愿意支付的价格取决于该项资产的未来效用及获利能力..本项估值所遵循的其他公认的原则主要是资产持续经营原则和产权利益主体变动原则..资产持续经营原则是指估值时假定被评资产将按目前的用途和方式继续使用..产权利益主体变动原则是假设被评资产的权属主体全部或部分地有所改变;从而导致资产的价值将依据新的权利主体为获得该等资产所需花费的货币量来计算..4. 估值方法：本次估值目的为股权转让;估值的范围为全部资产和负债;根据我国国情和被评对象的具体情况;事务所认为以单项资产加总法对委估企业的整体资产价值进行估值是适宜的..其中对固定资产房屋建筑物、机器设备采用重置成本法..单项资产加总法是指分别求出企业各项资产的估值值并累加求和;再扣减负债估值值得到企业整体资产估值值的一种方法..1流动资产的估值方法：a 货币资金的估值：通过盘点现金;核查银行对帐单及余额调节表;按核实后的帐面值估值..b 应收款项应收帐款、预付帐款、其他应收款的估值：借助于历史资料和估值中调查了解的情况;通过核对明细帐户;发询证函或执行替代程序对各项明细予以核实..根据每笔款项可能收回的数额确定估值值..对于各种预付款;则根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定估值值..c 存货的估值：存货的估值原则上采用重置成本法..委估企业的存货主要为库存商品..依据资产占有方提供的存货清单;我们核实了有关的购置发票和会计凭证;对各类存货进行了盘点;现场勘察了存货的仓储情况;了解了仓库的保管、内部控制制度..在此基础上;我们对委托估值的库存商品进行估值..根据产成品的市场适销程度;将产成品划分为畅销产品和滞销积压产品..属于畅销产品;依据库存商品的销售价格、销售成本率、销售费用率及相关的税费率确定估值值..2 固定资产的估值a 房屋建筑物的估值房屋建筑物的估值采用重置成本法..估值公式：估值价值=重置全价×成新率其中: 重置全价的确定是根据该公司提供工程预决算资料和参照同类工程现行单位造价;并根据跨度层高、装修用料等实际情况;在此基础上考虑前期费用;期间费用和资金成本;确定其重置全价;成新率的确定主要通过现场勘察;根据房屋建筑物的工程质量;建筑物主体、围护、水电等各方面保养情况;参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的估值标准”和有关房屋建筑物的使用年限的规定;采用年限法成新率权数;现场勘察测定成新率权数;加权平均确定综合成新率..综合成新率N=勘察成新率No×60%+年限法成新率N1×40%其中：A.年限法成新率N1=尚可使用年限/尚可使用年限+已使用年限B．勘察成新率;按结构、装修;配套设施三方面的使用功能确定其所占分值;并打分后进行权重..对房屋建筑物的现场勘察项目主要为：结构部分中的基础;承重构件;非承重墙;屋面;楼地面；装修部分中的门窗;外墙、内墙、保温层；设备部分中的上下水管等;动力照明线路等;在综合测定成新率时;同时考虑房屋的用途;物理损耗;酸碱侵蚀程度和有关部门对房屋建筑物的使用年限的规定等因素..b 电子设备的估值采用重置成本法..估值值=重置全价×成新率设备估值时首先根据资产占有方提供的电子设备清查估值明细表所列示的设备;通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台帐的审查来核实其产权..重置全价是指在现时条件下;重新购置、建造或形成与估值对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用..国产设备的重置全价以国内市场同类型设备的现行市价为基础;再加上有关的合理费用例如：运杂费、安装调试费、资金成本等；对无法询价及查阅到价格的设备;用类似设备的现行市价加以确定..需方直接通过正常渠道进口的国外设备直接询价或按外汇购置价根据估值基准日的外币对人民币的汇率折合;并加计关税、增值税、外贸手续费、商检费、监管费及银行手续费、运杂安调费等等;另还需考虑国际物价上涨幅度..成新率反映估值对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率..成新率用年限法、分部件打分法或是两者的结合予以确定..在成新率的分析计算过程中;充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况;充分考虑设计使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响..对于车辆则考虑公里数;并严格按照国家规定的报废标准进行估值..3负债的估值：负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务..负债估值值根据估值目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确认..对于负债中并非实际负担的项目按零值计算..5. 估值过程：YY资产评估事务所根据国有资产估值的有关原则和规定;对估值范围内的资产进行了产权鉴定和估值;具体步骤如下：1 2005年3月接受YY的委托;对其全部资产和负债进行估值;双方签署了资产估值委托协议书..。
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1
一、长岭评估案例分析
案例背景： 长岭集团以家用电器和纺织机电及军工为主业，曾
是中国500家大型企业集团之一。“大树底下好乘凉” 的广告词曾和其冰箱等产品一起，传遍全国。
近几年来，由于体制等原因，在激烈的市场竞争中， 长岭集团渐渐退出家电业主流市场。其旗下的控股上 市公司---长岭（集团）股份有限公司因业绩亏损，早 已沦为ST的行列。
而评估结论为，长岭集团截至2019年12月 31日的净资产约为-64557.95万元。
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2019年4月21日，陕西省召开了第五次省长办公 会议，在同盛的报告还未最后形成上报的情况下，决 定由陕西省财政厅另行聘请一家权威中介机构（西安 正衡资产评估有限责任公司）对同盛的评估报告进行 复核。
5月25日，正衡出具了对陕西长岭集团资产评估 报告书的复核意见，对评估报告中存在的问题提出了 异议。
19
二、泰港评估案例分析
案例背景： 泰港集团成立于2019年，是一个不具有法人资
格的单位，自称总资产达48.5亿元。该集团主 要靠金融机构贷款运作，其大部分企业基本没有 经营也没有盈利。
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四川长江包装纸业股份有限公司的“长江 包装”股票2019年4月在上海证券交易所上市 后，2000年4月被作“ＳＴ”处理。相关部门 随即拟找有实力的公司与“长江包装”重组。 泰港集团法人代表刘邦成通过四川东方资产评 估事务所的有关人员，将自己几个公司的资产 虚增了4.93亿元，重组了“长江包装”，并疯
西安长岭冰箱 股份有限公司
占股85％
占股15％
陕西长岭纺织机 电科技有限公司
10
1、长期投资评估应当注意的问题
依据：《资产评估操作规范意见(试行)》 第四十九条：“对于控股的长期投资，应对被
投资企业进行整体评估。” “明显没有经济利益、也不能形成任何经济权
利的，按零值计算。” 第五十条规定：“控股和非控股的长期投资，
5
2019 年3月1日，中宇资产评估有限责任公司陕 西同盛分公司(以下简称同盛)接受委托，对该公司的 资产进行评估。
4月30日，出具了一份“中(同)评报字[2019]第 83号”的《陕西长岭集团有限公司资产评估报告书》。
6
报告称其评估范围为长岭集团有限公司及其 所属的长岭机器厂、长岭(集团)股份有限公司、 长岭黄河集团工贸有限公司、陕西长岭空调器 公司、陕西长岭电子科技有限公司及长岭(集 团)股份有限公司主要控股公司西安长岭冰箱 股份有限公司、陕西宝鸡长岭冰箱有限公司、 陕西长岭纺织机电科技有限责任公司等企业的 全部资产。
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3、资产评估机构执业范围问题
问题3：资产评估资质问题。 由于长岭集团控股的长岭股份属上市公司，
按省政府要求，评估公司应具证券业从业资质， 虽然同盛所属的中宇资产评估公司拥有从事证 券业务资产评估资质，但作为分公司的同盛， 却并不能被视做拥有该资质，且其本身也不能 成为独立承担法律责任的主体。
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8
问题1：将长岭集团的资产和与所属子(孙)公司的 资产和负债简单地进行了“合并汇总”。
9
长岭集团结构图
占股29.98％
长岭股份
占股96.5％
陕西宝鸡长岭 冰箱有限公司
占股100％
长岭机器厂
占股100％
陕西长岭空调 器有限公司
占股55％
长岭黄河 集团工贸 有限公司
占股45％
占股53.3％ 占股20.38％
第一次修改： 5月27日，同盛按照复核意见对评估报告进行修
改后，出具厂长岭集团及其所属长岭机器厂等 共八家单位的评估报告。修改后长岭集团净资 产评估值为- 8357.19万元，与第一次评估结果64557.95万元相比，负净资产减少了 56200.76万 元。
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出现5亿多元差额的原因：正衡的审核意见 称，一是按照规定，当长岭集团所属子(孙)公 司评估后净资产为负值时，按零值进行汇总， 而不再简单地进行“合并汇总”；二是评估结 果中包含了长岭机器厂及陕西长岭宝鸡冰箱有 限公司的非经营性资产约0.7亿元。
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第二次修改： 6月1日，同盛将再次修改后的评估报告上
报到陕西省财政厅。修改后长岭集团净资 产评估值为-2115.72万元。与第二次的8357.19万元又相差6241.47万元。
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形成差额的原因：是在上一次的评估报 告中，对应收账款、预付账款、其他应 收款中评估人员认为是呆坏账的直接进 行了核销，由于没有确凿证据，这次将 这些呆坏账调入待处理流动资产净损失 中，提请长岭集团报有关部门批准后进 行核销。
2019年2月4日，陕西省国企改革领导小组第五次办 公会议决定： 1、同意长岭集团与南京斯威特集团进行资产重组； 2、要求由双方共同聘请由证券从业资质的中介机构依 法进行评估；
4
3、对于长岭集团的债务，提出与华融资产公司、 供货商等债权人进行协商，争取折让支持，以 利于债务重组；
4、在评估和债务重组后，形成的负净资产，以 重组后新企业纳税地方留成返还政策等予以弥 补，弥补年限达到弥补数额为止。
都要单独计算评估值，并记到长期投资项目下， 不要将投资企业的资产和负债与投资方合并处 理。”
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1、长期投资评估应当注意的问题
步骤：
1）应当按照以上规定对长岭集团的子公司首先分别进行 整体评估，分别出具评估报告。
2）按照长岭集团在各个子公司的持股比例分别计算长期 投资价值。 3）当子公司评估后净资产为负值时，长期投资权益评估 值为零。
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2、应收款项评估应当注意的问题
问题2：评估过程中，对大量应收账款、其他应 收款等往来挂账直接评估为零的依据不充分。
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2、应收款项评估应当注意的问题
依据：国资委《关于规范国有企业改制工作的 意见》，企业改制中涉及资产损失认定与处理 的，必须按有关规定履行批准程序。
在评估中，长岭集团应收账款、其他应收款 约4．5亿元，在没有确凿证据表明无法收回 的情况下，就被全部评估为零。
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2019年亏损2.9亿，2019年亏损4.4亿， 2019年3月31日，深交所作出暂停其股票上 市的规定。如果ST长岭在2019年上半年仍旧 不能实现盈利，则将被退市。在此背景下，长 岭集团的重组已显得极为迫切。
3
到2019年底，长岭集团注册地－西安高新一路长岭 大厦，因债务纠纷被法院低价拍卖。