2013中国房地产开发企业500强分项测评榜单及报告解读

2013中国房地产开发企业500强分项测评榜单2013中国房地产开发企业500强测评榜单解读一、入榜企业分析1.万科保持领先恒大保利跻身前三根据2013年测评研究方案七个方面、19个二级指标、40个三级指标的综合测评，经过客观、公正、专业和科学的测评研究，形成了2013中国房地产开发企业500强榜单。

万科集团以超群的综合实力再列榜首，恒大地产和保利集团跻身三强，万达集团、中国海外、绿地集团、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。

2.品牌企业突出准确定位掌握先机随着房地产市场的逐步成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在由依靠土地升值发展到产品竞争，并逐步走向品牌竞争阶段。

这其中最为突出的是品牌企业的优异表现。

2012国房地产企业品牌价值20强在此次测评中均名列前茅，这表明品牌开发企业通过设置品牌壁垒形成领先优势，并且正在逐步形成品牌价值和综合实力的良性互动。

3.区域格局略变中部西部占比上升华东、华南和华北三大地区入榜企业数量分别占500强的36%、18%和15%，三大区域企业总数占到500强的69％，较2011年小幅下降3%。

中西部企业稳扎稳打，借区域发展之势保证增长。

中部、西部地区的房地产企业在500强中的占比均较上年有所增长，分别占13％和11%。

此外，东北企业表现保持稳定，占比为7%。

随着房地产市场的逐步成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在由依靠土地升值发展到产品竞争，并逐步走向品牌竞争阶段。

这其中最为突出的是品牌企业的优异表现。

2012国房地产企业品牌价值20强在此次测评中均名列前茅，这表明品牌开发企业通过设置品牌壁垒形成领先优势，并且正在逐步形成品牌价值和综合实力的良性互动。

二、企业规模1.资产稳步积累规模扩张速度放缓2012年，500强房地产开发企业总资产均值达到了238.25亿元，同比增长13.75%，增速较上年下降7.62个百分点；净资产均值为79.85亿元，同比增长10.73%，增速较上年下降8.84个百分点。

企业资产规模增长速率连续三年下滑显然与房地产市场整体增速放缓有关，但整体而言，全年企业资产积累仍处于有序增长阶段，房地产行业整体性的爆发式增长难以再现。

2.销售表现良好标杆企业业绩超群销售业绩方面，2012年全国商品房销售面积为11.12亿平方米，同比增长1.8%，全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10.0%；而500强房地产开发企业商品房销售面积总额达2.27亿平方米，同比增长3.5%，增幅较全国水平高出1.7个百分点，销售金额更创下2.53万亿元的新高，同比增长10.8%，增长速度略高于全国水平。

50强企业大多数超额完成了年初制定的销售目标。

3.集中度再提升行业格局有所分化2012年10强房企销售总金额达到7973.66亿元，占500强销售总金额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年大幅提升7个百分点。

前50强、100强销售金额分别占500强总销售金额的59%和77%，前50强、100强销售面积分别占500强总销售面积的61%和78%，占比均上升明显。

三、风险管理1.偿债能力回升财务风险趋于缓解受益于销售面的平稳回暖，500强房地产开发企业现金压力有所下降，短期和长期偿债能力均有所回升。

短期偿债能力指标方面，2012年500强房地产开发企业流动比率均值为214.16%，较2011年上升23.17百分点；现金流动负债比率均值为30.09%，而该指标2011年均值仅为-8.57%。

长期偿债指标也有同样的好转趋势，2012年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为60.26%和64.83%，分别较2011年下降6.33%和3.34%，企业偿债压力明显下降，财务风险有所缓解。

2.筹资小幅增长销售回款比重加大2012年500强房地产开发企业筹资活动现金流入均值为48.39亿元，同比增长4.24%，增幅较2011年下降1.08个百分点。

其中，除借款收到的现金小幅增长外，吸收投资收到的现金及收到其他与筹资活动有关的现金均值均小幅下降。

这表明500强企业资金链的压力有所缓解，但筹资活动仍需要得到企业的更多关注。

2012年全年房地产开发企业到位资金96538亿元，同比增长12.7%。

此外，企业其他资金占比由2011年的42.98%上升至43.79%，企业对销售回款的依赖度再次上升。

3.港股上市重启企业海外融资活跃2012年，旭辉集团和新城控股成功完成香港上市，12月金轮集团通过联交所上市聆讯并于同月完成IPO。

同时，金地以16.5亿港元买壳成功为其商业地产业务发展铺路，重庆申基集团借壳港股光星电子，招商地产也在香港购壳欲分拆商业地产上市，选择香港融资渠道成为更多企业的选择。

为降低资金链压力，企业融资活动频繁，2012年下半年海外融资热潮异常活跃，大型房地产开发企业海外纷纷加快融资进程。

一方面与企业急于改善资金情况有关，另一方面也与国内外环境有关。

四、盈利能力1.净利普遍下滑利润空间持续收窄2012年房地产企业普遍仍继续存在利润空间不断被挤压的状况。

根据各种渠道收集的数据得出，2012年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30.89亿元。

如果不能找出新的创利来源，或者无法更有效地控制成本，开发企业利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。

2.效率有所降低持续成长面临考验与净利润下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%，相比2011年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

盈利效率的快速滑坡表明房地产开发企业经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。

3.费用压力凸显多方探寻创利来源2012年500强房地产开发企业三费比率创下近五年内的最高值，达13.76%，费用压力凸显，企业控制成本的能力有待加强。

在调控常态化的背景下，房价快速上涨趋势得到有效抑制，而开发企业成本支出明显增加，且三项费用支出增幅明显，这些都将迫使企业进一步加强成本管控力度。

不少企业开始积极探寻全新的赢利渠道。

五、成长潜力1.内外压力迭加成长指标普遍回落继2011年业绩增速放缓后，500强房地产开发企业业绩增长指标再度全面下滑，企业成长面临较大考验。

具体地，500强房地产开发企业房地产销售面积增长率均值为7.12%，较上年下降14.19个百分点；房地产销售金额增长率均值为2.23%，增幅下降18.35个百分点；营业利润增长率均值为1.94%，净资产增长率平均值为8.53%，均较2011年明显下滑。

2.标杆应对有方企业成长优势巩固尽管500强房地产开发企业普遍面临持续成长的压力，然而标杆企业通过灵活的销售策略，严格的成本控制以及战略制定与执行等层面的领先优势实现了销售业绩的有序增长，成长指标优于500强平均水平，在企业规模、成长潜力两方面均确立了领先优势。

这进一步表明我国房地产开发行业的标杆企业具备更强的应对市场变化、竞争压力的能力。

3.土地市场复苏企业调整土地储备2012年土地市场先抑后扬的特征非常显著，上半年土地市场冷清，成交下行。

这主要是由于上半年开发企业普遍面临的库存总量持续增加与信贷政策的收紧下企业融资难度增加、资金成本上升相迭加的资金链压力，500强开发企业在上半年的主旋律都围绕着去库存展开。

2012年下半年，随着行业大环境持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场逐渐复苏。

六、运营绩效1.企业运营平稳效率指标喜忧参半2012年，房地产开发企业在运营绩效基本保持平稳，运营效率指标表现喜忧参半。

500强房地产开发企业存货周转率均值为0.42，较2011年提高25.58%，基本回归到此轮调控前水平；流动资产周转率均值为0.24，下降44.70%；总资产周转率为0.19，下降7.90%。

2.市场出现分化房企存货去化明显2012年500强房地产开发企业存货增长率为20.11%，尽管总量仍在攀升，但存货增长率为近四年最小值，且企业存货周转率明显回升，困扰行业内众多企业的存货问题明显得到一定程度的纾缓。

开发企业经营性现金流的平稳得到有效保障，行业资金压力相对2012年年初明显减轻。

3.顺应市场变化高速周转优势显现2011年以来，加快周转成为行业共识，追求效率保持高周转的企业在近两年均取得了持续快速的业绩增长。

当前房地产行业外部环境不确定性和日趋激烈的竞争都迫使企业具备协调短期运营绩效和中长期战略的能力。

企业在运营能力上的分化将很大程度上决定今后较长时期的产业格局。

七、创新能力和社会责任1.环境催生变革运营环节积极创新2012年，不少企业凭借高周转取得了良好的业绩，高周转背后是越来越多企业大力推行标准化产品线的复制，与此同时，高周转率及其背后的产品高度标准化也使得业界普遍产生对产品创新受阻的担忧。

然而，在开发企业的转型发展过程中，产品创新的步伐并未停止。

户型、服务、营销……房地产企业基于创新的变革正悄然出现在整个运营链条的各个环节。

2.纳税增幅放缓参与公益树立形象2012年500强房地产开发企业纳税额均值约为2.26亿元，同比小幅增长3.44%，增幅较上年回落近30个百分点，连续二年放缓。

从营业税金及附加项目来看，500强均值约为4.58亿元，同比增长幅度由2011年的39.42%大幅下降至2.75%。

纳税额度增幅放缓与2012年房地产开发企业经营压力增大不无关系。

与此同时，社会责任这一需共同面对的课题越来越受到房地产开发企业的重视。

3.参建保障工程企业发展兼顾责任不少500强房地产开发企业承担起企业社会责任，积极投身保障性安居工程的投资和建设中。

比如万科、栖霞建设、宁夏亘元等，房地产企业积极投身保障性安居工程的建设代表了房地产业一个新的发展方向：商品房与保障房兼顾，企业发展与社会责任并举。

尽管保障性安居工程正在有条不紊地推进，但业内对于企业参与保障性安居工程无利可图甚至可能亏本的疑虑从未中断。

2013中国房地产开发企业500强测评结论1.经济政策环境：宏观经济稳中有进，市场调控仍不放松总体来看，2012年前三季度经济运行压力重重，而第四季度经济运行平稳回升，年内物价平衡。

2012年货币政策继续保持稳健，年内中央二度降息降准，货币环境相对宽松。

房地产政策环境方面，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，2012年房地产调控政策总体保持了相对稳定，继续坚持调控不放松。

政府领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，持续释放调控从严从紧的信号，并对个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松政策坚决叫停；具体政策方面，在坚持了差别化的住房信贷、税收政策和限购措施这些主导政策的同时，房产税并没有扩大试点范围和加大试点力度。