正商红河谷2012清盘营销方案(523)
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易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
·
火爆清盘计划
2012年5月23日
谨呈正商百度文库产
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
17
53
2.48
住宅
小高层 高层
4980起
天泰城
夏庄板块
天泰新罗置地 有限公司
75
中南世 纪城
李沧十梅 庵板块
青岛中南世纪 城房地产业投 资有限公司
93
卓越蔚 蓝群岛
白沙河 板块
卓越置业集团 （青岛）有限
公司
5.6
110 181 11.5
1.45 2.47 0.83
住宅 住宅 住宅
多层 高层
5500
2012年以来，“以价换量”成为竞争市场的主旋律，区域市场价格下降幅度较大。
竞品市场总结
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
别墅
5.6
11.5
多层
小高层
竞品选取原则：
（1）位置相近；（2）总价段相重合；（3）
产品、档次相近；（4）客群截流
项目 名称
本案
厚德森 林国际
贰——竞品基础信息
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
板块
2012年主要营销动作
尾盘在售，均价约7000元/㎡
5月上旬进行价格调整，起价5100，均价5700元/㎡，去化显著提升 （约20套）
中铁华胥美邦
城阳区
2011年，高层房源均价为7000元/㎡
5月中旬，中铁华胥美邦iHome认筹，起价4980元/㎡
天泰城 中南世纪城
城阳区
毛坯房源均价为7600-7800元/㎡
高层
面积区间（㎡）
70-90 86-132 74-230
50-150 80-130
主力面积（㎡）
89左右两房 88-90、120-140 105两房、120-150三房
80-90两房 80-90两房
主力总价（万元）
52 75-77、102-119
51-60、68-86
48-54 44-50
60-300
PART.1 市场分析 PART.2 销售现状 PART.3 营销策略 PART.4 推广策略
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
PART.1 市场分析
壹——竞品分布
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
一期推案 4、5#
二期推案 6#
由于楼市政策频出，竞品降 价促销不断，本案目前应争取在 继续恶化的市场中摆脱竞品的分 流挤压，短蓄短爆，小步快跑
推售时间 推售进度
2012.07-08
一期
2012.09-10
二期
-
-
楼号
4 5 6
合计
套数
110 110 110
330
面积（㎡）
9668.71 9668.71 9668.71
29006
易居（中国）青岛公司
城阳中心板块 惜福镇板块
项目 占地面积 建筑面积 名称 （万平米） （万平米)
本案
9.12
18.57
建筑 类型
别墅 洋房 小高层
白沙河板块
夏庄板块
厚德 森林国际
中铁 华胥美邦
10.5 17
19
小高层 高层
53
小高层 高层
天泰城
75
110
多层 高层
中南世 纪城
93
181
小高层 高层
李沧十梅庵板块
卓越 蔚蓝群岛
PART.2 销售现状
货量盘点
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
总套数 已售套数 已售面积 未售套数
1340
520 45807.93
820
未售面积
87101
推案套数
330
推案面积
29006
推案计划
城阳中心板块：城阳行政、商务、商业中心，是城阳最成熟的区域，配套齐全。 夏庄、惜福镇板块：城市近郊，受益于交通条件的改善，区域内旧村改造及基础建设步伐加快。 白沙河板块：临港经济发展核心区域，近年城市化发展速度迅猛，未来城阳经济核心区域。 李沧十梅庵板块：李沧区北部，与城阳区相邻，是进出青岛的咽喉之地，交通便利。
80-90两房
53-60
针对刚需客群，中小户型为主，差异化不明显
肆——竞品重点营销分析
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
项目名称 厚德森林国际
所属区域 城阳区
竞品市场重点营销动态
2011年市场表现
夏庄板块
开发商
正商集团
占地面积 建筑面积 （万平米） （万平米)
9.12
18.57
容积率
1.5
物业类型
住宅
建筑类型
最新报价 （元/平米）
别墅 洋房 小高层
小高层5800 洋房8500
规划图
夏庄板块
青岛厚德房地 产开发有限公
司
10.5
19
1.69
住宅
小高层 高层
5700
中铁华 胥美邦
夏庄板块
青岛中铁祥丰 置业有限公司
小高层 高层
6700
别墅 多层 小高层
洋房6500
叁——竞品产品供应
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
竞品名称 本案
厚德森林国际 中铁华胥美邦
天泰城 中南世纪城
在售产品形态
小高层 洋房 高层
高层 高层
李沧区
2011年共计推出1901套房源，均价 7300元/㎡，去化仅37%
5月17日，天泰城·微社区开盘，推出360余套房源，毛坯房源均价5500 元/㎡，下降2000多元/㎡，当天去化90%左右
1月至今，项目实行全款9折、贷款93折、团购再享94折、外地户口再享 98折优惠，累计之后，全款可达85折，贷款可达87折，均价6500元/㎡， 目前项目整体去化为68%
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
·
火爆清盘计划
2012年5月23日
谨呈正商百度文库产
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
17
53
2.48
住宅
小高层 高层
4980起
天泰城
夏庄板块
天泰新罗置地 有限公司
75
中南世 纪城
李沧十梅 庵板块
青岛中南世纪 城房地产业投 资有限公司
93
卓越蔚 蓝群岛
白沙河 板块
卓越置业集团 （青岛）有限
公司
5.6
110 181 11.5
1.45 2.47 0.83
住宅 住宅 住宅
多层 高层
5500
2012年以来，“以价换量”成为竞争市场的主旋律，区域市场价格下降幅度较大。
竞品市场总结
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
别墅
5.6
11.5
多层
小高层
竞品选取原则：
（1）位置相近；（2）总价段相重合；（3）
产品、档次相近；（4）客群截流
项目 名称
本案
厚德森 林国际
贰——竞品基础信息
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
板块
2012年主要营销动作
尾盘在售，均价约7000元/㎡
5月上旬进行价格调整，起价5100，均价5700元/㎡，去化显著提升 （约20套）
中铁华胥美邦
城阳区
2011年，高层房源均价为7000元/㎡
5月中旬，中铁华胥美邦iHome认筹，起价4980元/㎡
天泰城 中南世纪城
城阳区
毛坯房源均价为7600-7800元/㎡
高层
面积区间（㎡）
70-90 86-132 74-230
50-150 80-130
主力面积（㎡）
89左右两房 88-90、120-140 105两房、120-150三房
80-90两房 80-90两房
主力总价（万元）
52 75-77、102-119
51-60、68-86
48-54 44-50
60-300
PART.1 市场分析 PART.2 销售现状 PART.3 营销策略 PART.4 推广策略
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
PART.1 市场分析
壹——竞品分布
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
一期推案 4、5#
二期推案 6#
由于楼市政策频出，竞品降 价促销不断，本案目前应争取在 继续恶化的市场中摆脱竞品的分 流挤压，短蓄短爆，小步快跑
推售时间 推售进度
2012.07-08
一期
2012.09-10
二期
-
-
楼号
4 5 6
合计
套数
110 110 110
330
面积（㎡）
9668.71 9668.71 9668.71
29006
易居（中国）青岛公司
城阳中心板块 惜福镇板块
项目 占地面积 建筑面积 名称 （万平米） （万平米)
本案
9.12
18.57
建筑 类型
别墅 洋房 小高层
白沙河板块
夏庄板块
厚德 森林国际
中铁 华胥美邦
10.5 17
19
小高层 高层
53
小高层 高层
天泰城
75
110
多层 高层
中南世 纪城
93
181
小高层 高层
李沧十梅庵板块
卓越 蔚蓝群岛
PART.2 销售现状
货量盘点
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
总套数 已售套数 已售面积 未售套数
1340
520 45807.93
820
未售面积
87101
推案套数
330
推案面积
29006
推案计划
城阳中心板块：城阳行政、商务、商业中心，是城阳最成熟的区域，配套齐全。 夏庄、惜福镇板块：城市近郊，受益于交通条件的改善，区域内旧村改造及基础建设步伐加快。 白沙河板块：临港经济发展核心区域，近年城市化发展速度迅猛，未来城阳经济核心区域。 李沧十梅庵板块：李沧区北部，与城阳区相邻，是进出青岛的咽喉之地，交通便利。
80-90两房
53-60
针对刚需客群，中小户型为主，差异化不明显
肆——竞品重点营销分析
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
项目名称 厚德森林国际
所属区域 城阳区
竞品市场重点营销动态
2011年市场表现
夏庄板块
开发商
正商集团
占地面积 建筑面积 （万平米） （万平米)
9.12
18.57
容积率
1.5
物业类型
住宅
建筑类型
最新报价 （元/平米）
别墅 洋房 小高层
小高层5800 洋房8500
规划图
夏庄板块
青岛厚德房地 产开发有限公
司
10.5
19
1.69
住宅
小高层 高层
5700
中铁华 胥美邦
夏庄板块
青岛中铁祥丰 置业有限公司
小高层 高层
6700
别墅 多层 小高层
洋房6500
叁——竞品产品供应
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
竞品名称 本案
厚德森林国际 中铁华胥美邦
天泰城 中南世纪城
在售产品形态
小高层 洋房 高层
高层 高层
李沧区
2011年共计推出1901套房源，均价 7300元/㎡，去化仅37%
5月17日，天泰城·微社区开盘，推出360余套房源，毛坯房源均价5500 元/㎡，下降2000多元/㎡，当天去化90%左右
1月至今，项目实行全款9折、贷款93折、团购再享94折、外地户口再享 98折优惠，累计之后，全款可达85折，贷款可达87折，均价6500元/㎡， 目前项目整体去化为68%