正商红河谷2012清盘营销方案(523)
营销和广告策划书
绿城·红河谷营销与广告策划书班级：工管0802姓名：桑光明学号：200848150208第一部分整合营销策略 (3)一、营销目标 (3)二、营销策略 (3)三、广告策略 (5)四、价格策略 (10)五、销售策略 (10)六、媒体策略 (10)第二部分广告推广执行计划 (25)一、广告推广思路 (25)二、整体营销计划 (27)第三部分执行细化方案及费用预算 (32)一、总体营销费用控制 (32)二、各推广阶段执行计划及预算 (32)第一部分整合营销策略关键语：以绿城多年积累的开发理念、产品特质为基础的文化营销为主线，品牌式营销、概念式营销、体验式营销、网络式营销、服务式营销、口碑式营销等作为辅助营销手段。
一、营销目标借助绿城集团的知名度和美誉度，在河南乃至中西部地区迅速广泛传播，结合红河谷公寓项目，让人们真切感受到绿城品牌和项目品质，提高品牌在公众的信心值和影响力，增强品牌信任度，从而成功实现绿城品牌顺利着陆、建立绿城品牌、绿城·红河谷公寓项目品牌及利润最大化的三赢目标。
二、营销策略(一)营销总思路绿城的产品极富人文主义色彩，闪耀着“以人为本”的思想光辉，绿城是一个人文主义理想的实践者，企业坚持人本道德的人文主义精神，产品注重文脉。
绿城·红河谷公寓项目将中国传统的文化精髓和所处的城市文化相融合，完美整合郑州当地资源，为城市创造出美丽的风景线，为消费者营造出安定美好的理想人文家园，让产品成为历史文明的积淀。
因此红河谷公寓的整个营销体系即是人文主义的文化营销，即：人文绿城、人文家园、人性关怀、重现文脉等。
将“什么是好房子”、“好房子具有什么样的内涵和文化”及“绿城产品的人文特征”等方面在郑州市场分阶段地进行推进，推广风格仍以绿城一贯的“追求精致”为主要表现手法。
并不断的、层层递进的冲击消费者的心灵，使其产生深层震撼。
在产品推广前期，首先做到绿城文化的渗透和品牌着陆，使消费者认同绿城的开发理念和社会责任感。
正商明钻项目2011年度营销方案
正商明钻项目2011年度营销方案正商明钻项目2011年度营销方案河南恒辉房地产顾问有限公司2011年2月18日2目录第一部分： 2010年总结第二部分： 2011年房源梳理第三部分： 2011年目标任务及分解第四部分： 2011年推盘策略第五部分： 2011年价格预期第六部分： 2011年重大营销节点第七部分： 2011年营销策略第八部分： 2011年重点问题解决策略第九部分： 2011年费用预算第十部分： 2011年组织结构3第一部分： 2010年总结一、2010年营销费用支出明细：1、2010年总费用统计：2010年总销售额7.2亿*1.2%=864万2010年实际发生营销费用542万元；2010年盈余营销费用=总营销费用-已发生费用=322万2、2010年月度费用统计：4562、2010年成交客户职业类型分析73、2010年成交客户获知途径分析84、2010年成交客户年龄分析95、2010年成交客户付款方式分析106、2010年成交客户购买户型分析7、2010年来访客户成交比例分析8、2010年6-12月份成交房源分析三、2010年价格分析：1、明钻2010年价格走势图示2010年全年正商明钻项目销售均价稳步上升，10月8日项目剩余房源均价上调500元/㎡，至11月份成交均价突破6000元/㎡，12月最终实现均价6082元/㎡。
2010年全年销售1384套，销售面积12.7万方，销售金额7.24亿，全年最终实现销售均价5700元/㎡;第二部分： 2011年房源梳理一、总房源梳理示意图：二、一期房源梳理：1、一期剩余房源统计：2、一期剩余房源比例统计：一期剩余房源：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#楼剩余：一房6套、小两房79套、大两房35套、三房424套；一期剩余房源共计：544套；销售金额约：4.19亿3、一期剩余房源动态明细：9号楼 6号楼 8号楼 7号楼5号楼1号楼二、二期房源梳理：2、二期新推房源：10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、19#楼；一房312套、小两房810套、大两房312套、三房552套；二期新推房源共计：1986套；销售面积18.6万方，预计整体销售均价6800元/㎡，销售金额约：12.6亿；三、总房源统计第三部分： 2011年目标任务及分解一、总体目标分解：签约15亿元1、主推房源分解：（1）一期1-9#楼，一房6套、小两房79套、大两房35套、三房424套，共计544套；（2）二期10-19#楼，一房312套、两房1122套、三房552套，共计1986套；共计：2530套；2、2011年销售房源分解：（1）一房39平米销售预计310套，金额7750万；（2）两房88-101平米销售预计1200套，金额72000万；（3）三房120-128平米销售预计900套，金额72000万；共计：销售房源2410套，销售金额约15.2亿；二、2011年月度目标分解：1、2011年月度销售目标分解：2、2011年月度销售目标走势：第四部分： 2011年推盘策略一、2011年推盘策略思考：1、针对2011年15亿目标的思考：若实现2011年度目标15亿，平均每月销售金额1.25亿根据2010年度每月销售情况，及2011年1月份实际销售情况，按每月1.25亿目标实现的可能性，微乎其微。
某国际花园年度推盘及价格策略课件(PPT 74张)
2011年11月初，全国楼市进入冰冻期，沈抚新城楼市也受到严重冲击，从11月开始，本区
域各楼盘销量急剧下滑，局势惨淡，市场上众多楼盘月销售量跌至个位数甚至零成交的低点，
一是以恒大为代表的以客户需求为导向的策略，针对客户需求，实现价格调整，以价换量， 在楼市销售低迷的1月份创造月销量200套销售奇迹； 无法实现快速的现金回流，但是却有效保证了项目的整体品质及形象。
竞 级
多层
锦绣蓝湾 洋房 小高 高层
90-140
140-310 66-123 80-130
180
210 272 186
117
145 196 149
65%
69% 72% 76%
3600
3600 3300 3200
40-50
50-60 28-35 35-40
2011年房地产市场环境分析︱区域市场环境分析
均价 （元/平方米） 7800 5500 5200 5200 4300 4400 4000 4400 4300 4000 4000 4500 5200 4000 3800
2011年房地产市场环境分析︱区域市场环境分析 小结
区域竞品供应以高层、小高层为主，多层、洋房为辅；
区域竞品面积以80-110平为主。其中高层面积区间为42-167平，主力面积为70-90平；小
关键时期应坚持调控不动摇
在房地产调控成效初显的同时，调控正处在关键时期，成果仍不稳固，不可放松。 继续坚持调控，方向又在哪里? 应一边坚持暂时的行政措施，一边抓紧有利于楼市健康发展的长效制度的研究和政策储备。
2011年房地产市场环境分析︱宏观市场环境分析
《中国经济时报》 → 《新华社》 ↓ 《中国新闻网》 ↓
楼盘清盘营销活动策划方案
楼盘清盘营销活动策划方案一、市场调研及背景分析楼盘清盘是指在楼盘开售以后，由于种种原因导致未能全部销售出去，需要进行销售清盘的情况。
楼盘清盘是一个比较敏感的话题，需要精心策划和运作，才能实现最大效益。
在策划楼盘清盘营销活动之前，首先需要进行市场调研和背景分析。
以下是市场调研和背景分析的主要内容：1.1 市场调研市场调研的目的是了解当前房地产市场的情况，包括各种房屋类型的需求、供应情况、价格走势等，以及竞争楼盘的销售情况和市场营销策略。
通过市场调研，可以制定出最适合当前市场情况的楼盘清盘营销策略。
市场调研的方法主要包括以下几种：a. 问卷调查：通过设计并发放问卷，了解消费者对不同类型楼盘的需求、购买意愿以及其它相关信息。
b. 网络调查：通过在各大房地产网站发布调查问卷，了解网民对楼盘清盘的态度、购买意愿以及价格敏感度等。
c. 竞争对手调研：通过调查竞争楼盘的销售情况、市场定位、销售策略等，了解竞争对手的优势和劣势。
1.2 背景分析背景分析主要是对楼盘清盘的原因进行分析，以及对楼盘的一些关键信息进行梳理。
楼盘清盘的原因主要分为以下几种：a. 市场供需不平衡：由于市场需求没有预期大或供应超过需求，导致楼盘无法销售完全。
b. 开发商财务问题：由于开发商的资金状况不佳，无法继续维持楼盘的开发和销售。
c. 其它原因：例如，法律问题、政府政策限制等。
在背景分析中还需要了解一些关键信息，如楼盘的位置、面积、户型、配套设施、价格、销售情况、销售策略等。
此外，还需要分析楼盘的优势和劣势，为后续策划提供参考。
二、目标设定在策划楼盘清盘营销活动之前，需要明确目标，以便于制定实施方案和评估效果。
目标的设定应该具有明确性、可行性和可衡量性。
2.1 市场目标市场目标主要包括销售目标和品牌目标。
销售目标的设定需要考虑完成时间、销售数量、销售价格等因素，根据市场调研的结果和背景分析的情况，制定符合实际的销售目标。
例如，销售目标为在X个月内销售X套，平均销售价格为X万元/平方米。
城中城七号楼清盘营销及广告实施方案
城中城七号楼清盘营销及广告实施方案针对城中城现状，特提出其清盘营销及广告实施方案。
第一部分城中城七号楼清盘营销实施方案随着时间的推移，城中城七号楼的资产价值在下降，招商难度亦又俱增，集团领导应当当机立断，快速行动。
我们认为目前必须做好以下几项工作：一、成立机构，明确责、权利建议成立“城中城七号楼清盘项目组定点现场办公”，由集团销售副总任组长，销售部、工程部、物管部调员参加，明确其责权利，限期处理好清盘具体招商协调工作。
二、改进产品，清理脏乱差（一）疏通道路1、建议拆除、清除七号楼两侧一楼临时经营户。
2、对其东侧、北侧、西侧停车场地作出适当调整以压缩现有停车面积。
使用简易围栏分隔停车场地并划出通向七号楼的道路。
4、在北侧入口处可设立指示牌“往城中城七号楼由此向南”或“欢迎光临城中城七号楼（方向箭头）”。
5、电梯轿厢作适当装饰，对管理电梯的人员作招商培训。
6、步行通道一线要做好楼层指示牌。
（二）清理环境1、对七号楼的脏乱差作一次普查，针对存在问题明确专人限期整改。
，同时也改善了句子的流畅度。
通过直接表达目标（调整布局）以及具体措施（移除工程队和物料），使得指令更加明确。
3、所有空置房间的杂物、垃圾全部清运。
所有空置房中被偷拆掉的门窗拉手、扶手、锁及电器等需要全部补装到位。
5、所有已出租出售的场地也加强物业管理。
6、在一楼设立现场招商点，统管招商、物管工作。
三、瞄准目标，锁定客户群所有的招商、广告部必须要有明确的针对性，弄清“卖给谁”、“怎么卖”。
因其通路狭窄，停车场地欠缺，我们认为其定位应该是写字楼为主，经营用房为辅，目标对象为：1、急于要在市中心租房办公的本地市区、县城、乡镇各类企事业单位。
2、急于要在市中心购房办公的本地市区、县城、乡镇各类企事业单位。
3、同新建的电信大楼相配套的电信服务企业，如网通网点、手机城等，4、急于要在盐城市中心租购房作办事处办公经营的外地企事业单位。
5、技术密集型的精加工、精装配的制造业企业。
楼盘清盘营销活动方案策划
楼盘清盘营销活动方案策划一、活动背景随着房地产市场的变化，楼盘的销售情况也会有所不同。
在销售过程中，可能会出现一些无法完成销售的楼盘，这就需要进行清盘处理。
楼盘清盘是指卖方为了促进楼盘尽快售出，从而进行的各类活动，包括价格调整、促销活动、增加购房优惠等。
本文将以清盘楼盘为背景，提出一套有效的营销活动方案，以促进楼盘的销售。
二、活动目标1. 以较低的价格尽快售出楼盘，减少销售风险。
2. 提高楼盘的知名度和曝光率，扩大潜在购房者的覆盖面。
3. 增加购房者的购买意愿，提高购房率。
4. 保护客户利益，确保客户满意度，避免交易风险。
三、活动策划1. 定位目标市场根据楼盘的特点和位置，确定目标市场。
可以通过市场调研和分析，确定最适合的客户群体，以便有针对性地进行营销活动。
可以考虑针对首次购房者、投资客户等进行定位。
2. 价格调整楼盘清盘的关键因素之一是价格调整。
在价格调整时，需要在市场的需求和竞争情况下，找到一个合适的价格点。
可以考虑适度降价，以吸引更多的购房者。
同时，需要制定合理的价格调整策略，例如，逐步降价、捆绑销售等，以达到较高的销售量。
3. 优惠政策在价格调整的基础上，可以制定一系列的优惠政策，吸引购房者。
例如，赠送家具家电、免费停车位、装修补贴、购房金融贷款优惠等。
这些优惠政策可以有效提高购房者的购买意愿，增加销售量。
4. 营销活动策划（1）线上推广：通过互联网等渠道进行线上推广，包括建立楼盘官方网站、开设社交媒体账号、发布楼盘信息等。
可以通过线上广告投放、SEO优化、内容营销等方式提高楼盘的知名度和曝光率。
（2）线下推广：开展一系列线下推广活动，例如，在购房者经常出没的商业区、人流量较大的地方进行户外广告投放，举办楼盘推介会、开放日等活动。
可以请房产专家进行讲座，分享购房经验和技巧，增加购房者的信任感和兴趣。
（3）合作推广：与房地产中介、银行等相关机构进行合作推广。
与房地产中介签订合作协议，提供佣金或奖励，以提高中介的积极性和业务量。
信阳正商红河谷12月竞品报告
竞品研究 1 中都沁园 4、工程进度
中都沁园目前中都·沁园大多都是现房， 可拎包入住。在建的只有13#高层，另 外，中央广场贴瓷砖，小区在做绿化 和中央广场景观。
竞品研究 1 中都沁园 5、推广物料
竞品研究 2 中国铁建·领秀城
1、基本信息
开 发 商：中国铁建（信阳）房地产开发 有限公司 项目位置：浉河北岸航空路南 占地面积：763亩 建筑面积：120万平米 容 积 率：1.8 绿 化 率：35% 物业类型：小高层，多层，商住 主力户型：两房97㎡
在销
竞品研究 4 茗阳天下 2、户型鉴赏
在销户型图 居室：三房两厅两卫 建筑面积：约133㎡
赠送面积或半面积
分布楼栋
优势： 南北通透，赠送面积较大 面积较小，总价低，实用面积大 餐厅和客厅连接，2个空间互相补充， 整个房间显得大气尊贵 劣势： 客厅连接客厅干湿不能分离， 卧室面积较小
竞品研究 4 茗阳天下 3、销售情况
竞品研究 1 中都沁园 3、主力产品分析
户型优势： •户型方正，客厅连接餐厅，使得房间 比较豪华大气， •房间布局紧凑，无浪费空间； 户型劣势： •厨房无窗户，不方便居家
户型优势： •大阳台及保证房子的采光也扩大了房 子的使用面积； •动静分区，保证了主人的私密空间 户型劣势： •过道狭长，空间上有些浪费； •布局不方正，卫生间离三个卧室较远， 给居家生活带来不便
信阳市2013年12月商品房新推面积
信阳市2013年12月商品房新推套数
商品房成交情况
12月份商品房成交情况
信阳市12月份全市商品房预售登记房屋套数为2666套，成交面积30.4万方。较11月份分别环比上涨约 14.52%和13.01%。
（11月份全市商品房预售登记房屋套数为2328套，成交面积26.9万方。）
郑州正商·红河谷销售手册
郑州正商·红河谷销售手册销售手册同致行红河谷项目组2020-4-12目录第一篇企业篇 (3)第一章开发企业一致说辞 (3)一、正商企业概述 (4)二、企业宗旨与开发理念 (4)三、企业开展状况 (4)第二篇区位篇 (6)第一章区位简介一致说辞 (6)一、位置 (6)二、教育资源 (6)三、景观 (6)四、人文环境 (6)五、生活气氛 (7)六、交通 (7)七、配套 (7)八、未来开展 (7)第二章交通一致说辞 (8)第三章外部配套一致说辞 (10)一、周边教育配套 (10)二、周边医疗资源配套 (14)三、周边银行资源配套 (15)四、周边商业资源配套 (16)第三篇项目篇 (16)第一章项目引见一致说辞 (16)第二章规划设计一致说辞 (18)第三章修建质量一致说辞 (18)第四章园林规划一致说辞 (19)第五章外部配套一致说辞 (19)一、设备配套 (20)二、商业配套 (20)三、社区会所 (20)四、路途系统 (20)第六章物业效劳一致说辞 (20)第七章工程进度一致说辞 (20)第八章产权操持一致说辞 (21)第四篇产品篇 (22)第一章户型一致说辞 (22)一、户型设计特点 ................................................................................... 错误!未定义书签。
二、户型种类及特点 (23)1、花园洋房 (23)2、电梯洋房 (24)3、联排别墅 (24)4、双拼别墅 (24)第二章智能化 (24)一、家庭智能 (24)二、安防系统 (24)三、背景音乐系统 ................................................................................... 错误!未定义书签。
四、闭路电视监控 (24)第三章户型采光 (24)第四章交房规范 (24)一、土建局部 (24)二、水暖电气 (25)第五章价钱一致说辞 (25)第六章付款方式一致说辞 (26)第五篇效劳篇 (29)第一章客户退订一致说辞 (29)第二章客户赞扬一致说辞 (29)第一篇企业篇第一章开发企业一致说辞一、正商企业概述正商地产是一家集房地产开发、工程修建、物业管理等房地产全程运营为一体的地产企业，是国度树立部同意的一级资质房地产开发企业、河南省规模最大最具实力的房地产开发公司之一。
2012年青岛房地产市场情况简述
青岛房地产市场情况简述一、青岛市宏观经济发展情况1、青岛国内生产总值（GDP ）发展情况2011年，青岛完成生产总值6615.6亿元，比2010年增长11.7%。
2007年-2011年青岛GDP 始终保持在较高的增长率，年平均增长率为13.2%。
2、三产结构及支撑产业介绍自2007年起，三大产业产值呈连年上升趋势，2011青岛第一产业增加值306.38亿元，增长5%；第二产业增加值3150.72亿元，增长11.6%；第三产业增加值3158.50亿元，增长12.4%。
产业结构格局逐渐向“三、二、一”类型转变，第三产业比例逐年提升，产业结构日益合理化。
近年来青岛第三产业发展迅速，特别是城市总部经济已列入全国发展前十位，形成了几大固定总部经济圈，按照总部经济规划目标到2015年，总部经济将继续成熟壮大，青岛市区建成七大总部经济集聚区。
⏹南京路、福州路、燕儿岛路为“纵轴”的七个轴带及周边区域。
⏹三期区域。
⏹CBD）：以市北区中央商务区为主，以及形成的办公、商务、商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。
⏹135号线、125号线、海口路、五大广场中轴线所围合规划区约396万平方米的核心区及周边辐射区域。
⏹⏹⏹3、人均可支配收入及消费性支出青岛市人均可支配收入在近四年呈上升趋势，2011年达到28567元，增长14.3%，工资性收入和转移性收入较快增长，仍是拉动可支配收入增长的主要因素。
人均消费性支出也有较快增长，2011年达到19297元，增长10.1%。
4、青岛市土地供应情况2011年，青岛市供应居住与商服用地91幅，供应土地面积392.11万平米，建筑面积770.65万平米。
土地面积同比下降36%，建筑面积同比下降53.1%。
与前两年的楼市旺季相比，2011年土地市场也明显转淡了不少。
在政策逐渐趋紧的2011年，土地流拍流标现象也日渐频繁，政府不敢大幅供地，土地供应也比去年有所减少。
二、青岛房地产发展情况1.市场综述2011年青岛楼市经历了不同寻常的一年，供应量的不断上升，成交量的极度萎缩，导致目前库存压力极大；限购令的出台限制了大部分投资需求和改善性需求，也误伤了不少刚性需求，因此成交一直低位徘徊；住宅价格不再坚挺，大幅优惠的趋势逐渐从郊区向市区内蔓延。
至祥2012年4月11日个旧红河商业中心2012年度营销推广报告
NO.3 NO.4
各楼盘营销推广水平层次不齐：个别楼盘形象推广贴近项目定位，销售 策略得到促成项目走货顺利，而部分楼盘几乎无任何销售策略及形象包 装，无人问津；项目形象包装与价值提升，成为项目突破价格壁垒，实 现逆市销售的重点；
淡市下成交困难，促销策略频出：春节后市场反应趋于冷淡，来访、成 交明显下降，各售楼部人迹稀少，难以成功锁定诚意客户，达成成交。 促销策略：针对成交惨淡的市场情况，各楼盘纷纷推出促销策略，其中 盛世佳园、御景国际频率最高，优惠幅度大，但该楼盘特价房源少，促 销时间短，开发商诚意不足、花招不少的问题致使市场反响不大，对销 量的促进作用并不明显。
总的来说，项目回款压力可以说归结到的根本问题就是 项目的信任危机问题。只有项目抓住挽回时机，迅速做出 一系列的危机公关活动，才能保证后期项目的运作顺利。
PART3 .市场分析篇
宏观市场
2019下半年年降价风潮对虽未限购但房价水平较高的个旧来说， 客户心理造成一定程度的影响。春节前后市场整体成交量均有下 滑，我们的市场形势严峻。
推广缺陷：仅湖景资 源，诉求点单一，长 期销售信息，无形象 支撑。
2019年11约10日开盘，开盘价2599元/平米，当日赠送12
万元礼品。2019年至今：项目持续销售，销售率约70%
推广借鉴：年轻置业
盛世 佳园
3300 元/㎡
354
评价：产品定位高度符合客户需求，加上前期大规模宣传、定位＋全年优惠信息，
而住宅，恰恰就是伫立于商业之上的精品物业
二、财富卡升级策略
财富卡办理成果回顾：
11年至今，项目累计办理财富卡1000张，但因一系 列客观因素，项目推延时间过长，并且该卡属于免 费发放。所以，财富卡的有效性已经大打折扣。
盛世大院尾盘清盘销售方案 精品
盛世大院尾盘清盘销售方案一、目前的市场形势及项目瓶颈综合分析目前我项目清盘所面临的市场形势及销售瓶颈主要有以下几点：1.一年中的最后一个销售旺季已过，市场形势整体趋淡。
根据高密市场特点，一年当中主要卖春、秋两个销售旺季，而本年的最后一个销售旺季随着10月份的房展会已经结束，在房展会上像华安·凤城丽景（30套），水岸东方（58套）等项目都颇有斩获——市场需求进一步缩减，随着天气的变冷及年关的到来，潜在客户置业意愿进一步转淡。
2.市区相当部分市场需求已经被满足，潜在客户注意力向开发区转移。
随着对面凤城国际交房，交运·凤凰景苑交房，凯宇·凤城尚品近期的热销，相当部分的市场需求已经被满足，目前潜在客户对市区的项目关注度已经降至很低，相反，越来越多的客户因为价格的因素，已经或正在考虑在开发区置业（以市区最低的价格就能买到开发区较好的位置和户型）。
3.我项目产品自身存在的问题。
就我项目尾盘产品而言，存在不容忽视的产品硬伤：户型位置相对较差、户型面积较大、而价格又相对较高。
（与开发区项目相比，同位置同面积的房源总价差额基本可以购买一辆车）综上，无论是从市场环境、客户购房意愿抑或产品自身来看，都存在一定的清盘压力。
但反观我项目，也有不容忽视的优势：一是地段受大众认可；二是现房实景，即买即住；三是社区入住率较高，已成为具有体验性的规模小区；四是有相当部分的老业主可以作为营销挖掘；五是项目知名度已经确立。
我们要解决的清盘营销主要思路：在综合分析把握优劣势的基础上寻求切入，权衡客户需求与公司利益，寻求双方契合点，务求以最小代价，实现短平快的销售去化。
二、清盘目标两个月的时间内，实现70%以上的房源去化！短、平、快·营销策略精准到位，符合市场及投资利益考虑实际。
·广告投放集中、覆盖，直接切中潜在客户要害。
·销售执行高效到位：从销售人员激励、销售组织及执行多方面用力，重新组织说辞，以套为单位，充分保证成交率。
XX销售策略
荣域推案策略一、第一阶段房源公开：北面公寓+ 花园洋房（2008年5月1日——2008年9月27日）第一阶段分两次开盘，首期开盘2008年5月1日，第二次开盘2008年8月9日。
1、推案建议（1）房源位置：公寓：1#、2#；花园洋房：29#、28#、27#。
（2）房源套数：公寓：254户；花园洋房：132户；合计：386户。
2、Reason项目由北向南销售，有序的推案；周边公寓及花园洋房产品较为缺乏；项目北面为水墨江南项目，有较好的销售氛围，有利于北面公寓的去化，南面视野较好的房源后续推出，保证项目平开高走，稳步提升的销售策略；公寓较快的提升项目人气，聚集客源；为高端别墅产品积累高端客源。
二、第二阶段房源公开：中心区域公寓+联排别墅（2008年9月28日——2009年4月18日）第二阶段分两次开盘，第一次开盘2008年9月28日，第二次开盘2009年3月8日。
1、推案建议（1）房源位置：公寓：3#、4#、7#；别墅：15#--23#。
（2）房源套数：公寓：370户；别墅：30户。
2、Reason别墅客源具有一定的储备量；中心景观区公寓的推出，可以达到销售的一个高潮；别墅和公寓同时推出，别墅的高品质可以提升公寓的价格；公寓产品持续推出，吸引高校区高级教师的购买，可以提升本案居住人口素质，使本案更具人文气息；周边高品质活动及娱乐场所的正常运营(都可变成别墅的会所)。
三、第三阶段房源公开：联排别墅+ 南面公寓+ 少量花园洋（2009年4月19日——2009年12月）第三阶段分三次开盘，第一次开盘2009年4月19日，第二次开盘2009年7月6日，第三次开盘2009年9月28日。
1、推案建议（1）房源位置：公寓：5#、6#；花园洋房：24#、25#、26#；别墅：1#-14#。
（2）房源套数：公寓：254户；花园洋房：132户；别墅：48户。
2、Reason高校区已经完全运营，项目周边环境已完善；经过前几期销售，本案已经具备了良好的人气和较多的客源积累；销售过程价格成上升趋势，销售南面公寓和花园洋房；最后一批花园洋房的销售给项目销售带来新的热潮，使得项目一直处于被市场关注的状态；别墅的继续销售，维系小区的高档次；预计09年下半年首批交房，带来更多人气，保证余屋的去化。
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开发商
正商集团
占地面积 建筑面积 （万平米） （万平米)
9.12
18.57
容积率
1.5
物业类型
住宅
建筑类型
最新报价 （元/平米）
别墅 洋房 小高层
小高层5800 洋房8500
规划图
夏庄板块
青岛厚德房地 产开发有限公
司
10.5
19
1.69
住宅
小高层 高层
570
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
·
火爆清盘计划
2012年5月23日
谨呈正商地产
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
2012年以来，“以价换量”成为竞争市场的主旋律，区域市场价格下降幅度较大。
竞品市场总结
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
高层
面积区间（㎡）
70-90 86-132 74-230
50-150 80-130
主力面积（㎡）
89左右两房 88-90、120-140 105两房、120-150三房
80-90两房 80-90两房
主力总价（万元）
52 75-77、102-119
51-60、68-86
48-54 44-50
60-300
一期
2012.09-10
二期
-
-
楼号
4 5 6
合计
套数
110 110 110
330
面积（㎡）
9668.71 9668.71 9668.71
29006
易居（中国）青岛公司
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
一期推案 4、5#
二期推案 6#
由于楼市政策频出，竞品降 价促销不断，本案目前应争取在 继续恶化的市场中摆脱竞品的分 流挤压，短蓄短爆，小步快跑
推售时间 推售进度
2012.07-08
PART.1 市场分析 PART.2 销售现状 PART.3 营销策略 PART.4 推广策略
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
PART.1 市场分析
壹——竞品分布
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
城阳中心板块 惜福镇板块
项目 占地面积 建筑面积 名称 （万平米） （万平米)
本案
9.12
18.57
建筑 类型
别墅 洋房 小高层
白沙河板块
夏庄板块
厚德 森林国际
中铁 华胥美邦
10.5 17
19
小高层 高层
53
小高层 高层
天泰城
75
110
多层 高层
中南世 纪城
93
181
小高层 高层
李沧十梅庵板块
卓越 蔚蓝群岛
李沧区
2011年共计推出1901套房源，均价 7300元/㎡，去化仅37%
5月17日，天泰城·微社区开盘，推出360余套房源，毛坯房源均价5500 元/㎡，下降2000多元/㎡，当天去化90%左右
1月至今，项目实行全款9折、贷款93折、团购再享94折、外地户口再享 98折优惠，累计之后，全款可达85折，贷款可达87折，均价6500元/㎡， 目前项目整体去化为68%
2012年主要营销动作
尾盘在售，均价约7000元/㎡
5月上旬进行价格调整，起价5100，均价5700元/㎡，去化显著提升 （约20套）
中铁华胥美邦
城阳区
2011年，高层房源均价为7000元/㎡
5月中旬，中铁华胥美邦iHome认筹，起价4980元/㎡
天泰城 中南世纪城
城阳区
毛坯房源均价为7600-7800元/㎡
别墅
5.6
11.5
多层
小高层
竞品选取原则：
（1）位置相近；（2）总价段相重合；（3）
产品、档次相近；（4）客群截流
项目 名称
本案
厚德森 林国际
贰——竞品基础信息
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
板块
小高层 高层
6700
别墅 多层 小高层
洋房6500
叁——竞品产品供应
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
竞品名称 本案
厚德森林国际 中铁华胥美邦
天泰城 中南世纪城
在售产品形态
小高层 洋房 高层
高层 高层
80-90两房
53-60
针对刚需客群，中小户型为主，差异化不明显
肆——竞品重点营销分析
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
项目名称 厚德森林国际
所属区域 城阳区
竞品市场重点营销动态
2011年市场表现
PART.2 销售现状
货量盘点
易居（中国）青岛公司
The Integrator and Leader of Real Estate Services in China
总套数 已售套数 已售面积 未售套数
1340
520 45807.93
820
未售面积
87101
推案套数
330
推案面积
29006
推案计划
城阳中心板块：城阳行政、商务、商业中心，是城阳最成熟的区域，配套齐全。 夏庄、惜福镇板块：城市近郊，受益于交通条件的改善，区域内旧村改造及基础建设步伐加快。 白沙河板块：临港经济发展核心区域，近年城市化发展速度迅猛，未来城阳经济核心区域。 李沧十梅庵板块：李沧区北部，与城阳区相邻，是进出青岛的咽喉之地，交通便利。
17
53
2.48
住宅
小高层 高层
4980起
天泰城
夏庄板块
天泰新罗置地 有限公司
75
中南世 纪城
李沧十梅 庵板块
青岛中南世纪 城房地产业投 资有限公司
93
卓越蔚 蓝群岛
白沙河 板块
卓越置业集团 （青岛）有限
公司
5.6
110 181 11.5
1.45 2.47 0.83
住宅 住宅 住宅
多层 高层
5500