中信泰富80万平米项目可行性分析策划报告

中信泰富项目可行性分析简报敬启者中信泰富於香港注册成立，现于香港联合交易所上市，並为恒生指数成份股之一。

中信泰富之最大股东为中国国际信托投资(香港集团)有限公司，是北京中国国际信托投资公司的全资附属公司。

中信泰富有限公司(“中信泰富”)的业务集中在香港及广大的内地市场，业务重点以基建为主，包括基础设施(如桥、路和隧道)、能源項目、环保項目、航空以及电讯业务。

另外，本集团亦有透过其全资附属机构大昌贸易行有限公司及慎昌有限公司进行贸易及分销业务。

该集团在港拥有多项物业项目，包括大型住宅及优质商用物业。

于一九九七年，公司的总部大楼“中信大廈”更于中区海旁落成，为香港海滨的重要标志。

(摘自中信泰富网站)中信泰富经过较全面调查、分析，对扬州城市的发展前景充满信心，认为房地产业市场还具有很大发展潜力和运作空间。

因此，中信泰富拟引入国内外高尚居住社区开发理念，在扬州规模性发展中信泰富的品牌居住社区——中信泰富花园。

我们期待着社会、企业各界的共同参与，把中信泰富花园开发建设为扬州市第一高尚名牌住宅小区，为扬州市民创造出卓越美好的生活居住环境。

中信泰富花园（XXX）项目组2005年4月12日中信泰富花园（XXX）项目组成员名单：项目组组长：徐立华——南京XXX置业顾问有限公司董事总经理项目组成员：游泳——南京XXX置业顾问有限公司董事副总经理陈卫国——南京XXX置业顾问有限公司策划三部经理李万国——南京XXX置业顾问有限公司销售一部经理刘光旭——南京XXX置业顾问有限公司策划师徐慧——南京XXX置业顾问有限公司策划师朱敬龙——南京XXX置业顾问有限公司首席设计师孙硕——南京XXX置业顾问有限公司市场研究部主管项目组顾问：林彬海——清华大学建筑设计院深圳分院所长第一章扬州房地产市场综合分析一.扬州2004年房地产市场概述1.开发投资情况扬州市统计局、房管局的统计数据显示：2004年全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元，与2003年相比增幅33.3%。

按用途分，住宅投资29.78亿元，2003年为20.25亿元；办公用房建设投资0.33亿元，2003年为0.94亿元；商业用房投资4.10亿元，2003年为2.67亿元。

市区2004年1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m2，同比增长23.3%。

其中住宅面积118.88万m2，办公用房2.42万m2，商业用房16.59万m2，其他用房1.58万m2。

而2003年全年累计房屋竣工面积万113.08m2，其中住宅101.02万m2，办公用房2.99万m2，商业用房6.41万m2，其他用房5.64万m2。

比较图如下：【结论】从比较图可以看出，2004年房地产的投资量与2003年相比，开发投资与施工面积都呈增长趋势，特别是2004年第四季度开发投资金额比以往都高。

在2004商业的投资及竣工面积都比2003年有大幅度增长。

2004年房地产市场着实红火了一把，即便政府对房地产行业已作了宏观调控，随着扬州地区本身的发展，本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。

2.土地供应情况扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应，土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。

2004年1-12月份共出让土地266.46万m2，成交金额16.91亿元。

2003年扬州市区出让土地达到481.4万m2，则2004年比2003年减少了214.94万m2，同比减少44.6%。

【结论】自2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，全省在宏观调控中停止供地半年后，扬州市的土地投放量也明显减少，可见政府对土地的投放量的控制效果显著，从而合理的推动房地产的发展。

2004年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特别是到了第四季度，投放土地总量达到年度总和的38%。

3.销售情况2004年度销售备案登记情况表（单位：m2）从2004年的批准预售及2003年的批准预售情况分析，2004年全年市区的批准预售总量比2003年上涨了19.8%，并且各类物业的实际销售面积比2003的销售都有所增长。

2004年批准销售的商业用房比2003年增长85.9%，给销售带来了一定的销售压力，2004年商业用房销售率为56.87%，则有一大部分留在2005年的市场；别墅项目在2004年销售量达到11.68万m2，是唯一的销售面积超过批准销售的物业，但因为国家对别墅用地的控制，2004年的批准预售量比2003年减少41.72%，在2004年别墅的需求量增大，销售情况好。

2004年扬州普通住宅批准销售量比2003年减少9.7%，实际销售面积2004年比2003年增长9.3%，2004年经济实用房的批准预售量比较大。

【结论】 总的来说，2004年扬州房地产市场发展比较火热。

2004年推出的楼盘也达到近几年的高峰，东、北、南三区在2004年也推出了不少楼盘；2004年商业推出量更大，给2005年带来了不小的压力，销售前景不容乐观；别墅楼盘在2004年需求旺盛，前景看好。

4. 价格走势扬州市区普通商品住宅（含限价商品房）总体价格趋势18502150245027503050335002年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度元/m 2【结论】 统计分析普通商品住宅的价格走势2004年4季度相比2003年4季度上涨了274元/㎡,由于4季度相对是旺季，同时有一些新的楼盘亮相，4季度价格比上季度略有上升，为2963元/㎡，总体来说上升幅度较小，平稳略升的状态。

二. 2004年房地产土地出让分析1. 2004年土地出让总结从2004年的土地出让来分析，上半年只是出让13块地，而下半年则出让了40块地。

从出让地块上来看同2003年地49块地大致在数量上持平。

2.土地出让分区域分析从上表明显可以发现，东区地土地出让比例在增大，东区的土地出让面积已经占到27％。

北区的土地出让面积也达到16％。

总体统计分析2004年全年土地出让面积约在267万平方米，同去年的399万平方米有一定的差距，但是中间的差距正好同京华城中城的135万平方米相当。

因此排除京华城中城的特例，总体上出让土地面积今年同去年大致相当。

3.土地出让分用途分析2004年的商业金融土地出让达到75万平方米，按照最小的容积率1.2计算，则粗略计算就有90万平方米，考虑到众多的商业地块容积率都达到2－3。

则实际推出的量将大大超过这个数据。

另外还考虑到商住用地大约还有15％以上的商业面积，按照商住用地的粗略容积率1.4计算，则在商住用地上还有10－20万平方米的供应量。

而分析近两年扬州的商业营业用房的销售量都不超高20万平方米。

则2004年的商业供应量就需要扬州消化5年以上。

三.2005年扬州房地产市场预测分析扬州2004年房地产的情况，同时根据国家及扬州的政策影响，预计2005年扬州市房地产市场会出现以下趋势：1.土地控制更加严格2004年末，国务院下达了关于深化改革严格土地管理的决定。

国土资源部副部长李元表示，明年我国将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧“地根”。

扬州2004年末大批量推出初看有点突然，尤其在11－12月份在前面的土地还没有成交的情况下又推出大量的土地。

但知情人士分析主要是基于在国务院的新规定正式执行前抢先推出。

由于近两年国家的土地控制，扬州新征用的农业用地有限，可以说2003年、2004年的土地供应主要是扬州以前贮备的土地。

经过两年的消化，预计也消化了很大部分。

尤其从12月24日推出的土地看，只有一块地是生地，其它都是熟地。

预计2005年扬州的土地供应量会有所减少，特别是上半年有可能和2004年上半年一样，土地供应量不大。

2.西南区域及其周边会成为新的住宅开发热点区域2004年西南区的优势和重要性得到了充分的认识，开发项目鳞次栉比，呈现出一片繁荣的景象。

累计在建和挂牌的地块有117号、98号、74号、106号、100号、73A号、73B号、126号、105A号、105B号、141号； 129号、145号地块等近20块地幅。

其中73A号地块，开发商为扬州金鑫房地产开发公司，开发的金湖湾小区项目位于顺达路和振兴路之间，规划建筑面积18万㎡，以别墅项目为主，兼有多层和小高层项目，占据了整整一条街区。

73B地块的明星花园以多层和小高层项目为主，规划建筑面积26万㎡；126号地块的南浦花园以别墅和多层项目为主，建筑面积6万㎡；105A号地块的星都芳庭以多层和小高层项目为主，规划建筑面积21万㎡；105B号地块的淮左郡项目，以联排别墅为主，兼有多层，建筑面积9万㎡；141号地块规划土地面积11万㎡，18米建筑高度的限制，决定了该地块将以别墅和多层项目为主；142号约12万㎡的土地面积，规划将由中高层项目为主，届时该区可能会诞生南区地块的第一个高层项目；再加上年末推出的西南板块的多幅土地，西南区域的市场供应量势必成为扬州的一个重点区域。

3.商业项目可能存在问题2004年下半年推出很多商业项目，预计全年的商业用房的批准预售量在33万m2以上，2003年商业办公用房的销售量在16万m2。

乐观地预计2004年全年的销售量在18－20万m2，2004年还有几个大型的商业在2005年推出，如滨河城的8万m2、珠宝城一期6万m2、凯运天地5万m2、财富广场7万m2、红星美凯龙18万m2、京华城中城18万m2等等。

在2004年末又有一批商业熟地推出，这些地块开发快的话，在2005年都可以面市。

如此大的商业供应量势必给商业项目带来巨大的压力。

分析近两个季度的数据，扬州的商业批准预售量从2季度的占住宅的30%到3季度约占住宅的50%。

而从一个成熟的市场来看，商业的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正当范围内。

由于扬州的商业开发这几年刚开始兴起，会有一个急剧市场补充期，但是近50%的市场份量来看还是偏大。

同时从二手房非住宅的成交量来分析，从一季度开始成交量逐步减少。

4.商品房价格稳中有升影响房地产市场的根本因素是市场供求关系。

当有效供给不足，必然导致房价上涨，而房价上涨又减少了有效需求，从而增加有效供给，最终达到一个平衡点。

2004年扬州市的土地供应已较2003年有所减少，土地的稀缺性使开发成本中土地价格不会下降；对开发商要求越来越高，国家强制性规定环保、节能材料使用等加大了建筑成本。

但是由于限价住宅商品房的大量投入，将抑制整体房价快速、大量上升。

2005年扬州市房地产市场从总体上看，没有引起房地产暴涨和暴跌的不稳定性因素，总体保持平稳略升的趋势。

5. 东区发展渐成规模、北区低位抬头2004年，扬州东区及北区普通住宅所占市场份额趋势如下图：0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%第一季度第二季度第三季度第四季度在2004年东区的市场份额变动较大，在二季度市场份额达到全市的最低点，而在第三季度却达到了36.70%，第四季度又比第三季度上升了1.76%，三四季度均位居第二，仅次于西区，说明东区的规模与优势正日渐形成，其发展势头不亚于西区。