房地产复习资料08秋周六班学员整理 (1)

房地产经营管理复习提纲第一章一、房地产在物质上有两种不同的存在形态：单纯的地产，以及房屋与土地的结合体即房地产P1二、按照企业方式对房地产进行开发、经营、维修、服务、管理的经济活动，就构成房地产业的主要内容。

P3三、联合国在1968年修订的《全部经济活动产业分类的国际标准》，把经济活动分为十类，房地产属于第八类。

P4四、1984年12月1日，国家根据《国民经济行业分类和代码》把国民经济分为十三类，房地产业属于第七类。

把房地产业放到第三产业的第二层次。

P6五、房地产业是国民经济中一个特殊产业部门？（简述）1，房地产业发展和运行直接关系到城市生态环境和可持续发展。

2，房地产业是把开发建设、流通中介，以及物业使用和消费过程中的管理、服务有机结合在一起的产业体系。

3，房地产业是经营不动产的产业部门。

4，房地产业经营管理，不只是房地产物质产品的生产和再生产，而是涉及到极其复杂的经济关系和产权关系的变更和管理的产业部门。

十五、房地产经济及其特性：1、房地产位置的不可移动性2、房地产开发经营管理需要的资金量大，时间长，资金周转缓慢3、房地产业投资经营的风险性4、房地产经济运行过程的统一性5、房地产的基础性、先导性和带动性6、房地产价值大，使用期限长，并且可以增值7、房地产对市场经济运行的敏感性P7六、1845年11月29日，发布了《上海土地章程》亦称《上海地皮章程》。

这是中国历史上第一份关于对外出租土地的章程。

P11七、中国房地产业的建立和发展，大体上分三个阶段。

房地产业的发展准备阶段、房地产业的初步发展阶段、房地产业的大发展阶段。

八、1982年在广东深圳特区开始实施《深圳经济特区土地管理暂行规定》揭开了中国城市土地有偿使用的序幕。

P14九、1984年在中国东北辽宁抚顺市，在中国大陆首先实行了城市土地有偿使用的制度。

P14十、1986年，山东省烟台市以提租发券的设想，率先在全国迈开了住房改革的第一步。

P15十一、1988年初国务院召开了第一次住房制度的改革的工作会议。

P15十二、房地产业在国民经济中的地位和作用（简述）一，房地产业的基础性。

二，房地产业的带动性。

三，房地产业的支术性，四，房地产业是城市可持续发展的重要基础。

P19十三、住宅产业成为国民经济新的增长点的原因？（简述）一，现阶段是解决居民住宅问题的关键时期。

二，住宅潜在市场和发展空间巨大三，住宅产业关联度高，带动效应强。

P26十四、当一国的人均国民收入达到300-1000美元时，是解决居民住宅问题的关键时期，人均国民生产总值在300-2500美元时是工业化阶段，2500以上是服务化阶段，300以上是建筑业就在为产业发展的重点。

恩格尔系数是食品支出在消费性支出中的比重。

在温饱型阶段为50-59%住房消费支出应当占消费支出的9.4%，在小康阶段（40-50%）住房消费支出应当占消费支出的15.5%.P27第二章一、房地产经营管理主要原则(简述)1,坚持改革开放和党的基本路线原则。

2，坚持社会主义市场经济体制的原则。

3，按照市场经济规律，不断地调整商品结构，把住宅产业逐步培育成为国民经济新的增长点，建设成为国民经济的支柱产业。

4，坚持自负盈亏，自我发展的原则。

5，坚持责、权、利相结合的原则。

6，提高经济效益的原则。

7，坚持经济效益、社会效益、环境效益统一的原则。

P32二、“两证一书”，“即建设用地规划计可证”“建设工程规划许可证”审定设计方案通知书。

P36三、房地产开发用地可以有两种方式取得土地使用权，即出让方式和划拨的方式，以出让方式取得的土地使用权，国家频发的是“国有土地使用权证”；以划拨的方式取得土地使用权，国家颁发的是“建设用地批准书”。

P37十一、三通一平：通水、电、路、平整土地；七通一平：上、下水、热力、煤气、电力、电信、通路和平整土地；四源：自来水建设费、污水处理费、供热建设费和煤气建设费P40四、房地产开发经营管理企业组建的条件：注册资本100万元以上，P46五、建设部于2000年3月29日重新发布了《房地产开发企业资质管理规定》一级资质等级：注册资本不低于5000万元，从事开发经营5年以上，建筑面积累计30万平方米以上。

二级为2000万、3年、15平方米，三级资质等级，注册资本不低于800万元，从事开发经营2年以上，建筑面积累积5万平方米以上，四级为100万元。

P48六、新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内到房地产开发主管部门备案P49七、房地产开发经营管理体制企业组织机构形成：直线制，职能制，直线直能制，事业部制。

P51八、房地产开发经营企业内部经济责任制应遵循的原则（简述）第一，责、权、利相结合的原则。

第二，国家、集体、个人三者利益相统一的原则。

第三，贯彻执行按劳分配分配的原则。

P53九、公有制主要是指所有权和收益权的最终归属。

或者说主要是指最终所有权、最终处分权及最终收益权P58十、股份制是现代企业制度的一种具体组织形式。

P61企业股份制的作用：A、有利于筹集资金；B、有利于政企分开，实行两权分离。

（许多新建企业采取了国家控股、企业参股和个人入股的形式）；C、有利于强化企业的自我约束机制；D、有利于企业集体的发展。

第三章一，房地产经营管理与房地产经营管理风险（简述）1，房地产位置的不动性或固定性，决定了房地产在地域上对市场供求的不可调剂性。

2，房地产投资时间长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不敏感性。

3，房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性。

4，房地产信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。

P63二、根据房地产经营管理风险形成的原因可分为：（1）房地产经营管理自然风险（2）房地产经营管理社会风险；（3）房地产经营管理经济和市场风险；（4）房地产经营管理技术风险；（5）房地产经营管理企业内部风险。

根据投资组合理论，可分为系统风险和非系统风险。

系统风险是对整个房地产经济产生的风险。

P65（1）经济周期风险；（2）资本利率风险；（3）通货膨胀风险；（4）政治风险。

非系统风险是个别房地产经营管理者的风险，是由个别项目本身运行中一些因素引起和决定的。

（1）经营风险；（2）财务风险。

三、论述加强房地产经营风险管理：1、主要任务是消除隐患，防止风险。

2、房地产风险管理方法：1）回避风险；2）转移风险；3）减轻风险损失；4）对经营项目实行保险。

3、经营风险管理程序。

1）识别风险；2）衡量风险；3）风险管理对策；4）风险管理实施和评估。

P67五、可行性研究基本要求：科学性、客观性和严肃性，编制报告时必须坚持公正、独立的立场，坚持实事求是的原则。

P70六、可行性研究阶段划分为三个阶段：机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；最终可行性研究阶段。

七、房地产市场调查和研究的方法：全面调查方法；抽样调查方法；重点调查方法。

P82八、房地产市场需求预测方法：额定需求预测的方法；实际需求预测的方法。

P84十、影响房地产市场供给的因素（简述）1，房地产开发投资资金供给的情况；2，房地产开发建设能力的大小；3，房地产的价格水平；4，房地场市场供给预测还应当考察当土地的计划供应及各类物业的建设规模；5，房地场市场的供给预测还应当考虑在建工程建设规模竣工时间及物业种类；6，房地产市场长期供给预测还应该考虑国民经济发展的周期波动和房地产市场周期性的发展；7，房地产市场的竟争状况；P86 十一、房地产经营决策的内容：（一）房地产经营决策内容：宏观决策和微观决策。

宏观决策包括：（1）根据市场经济发展规律和宏观经济发展状况，确定房地产投资规模；（2）根据房地产市场需求结构，确定房地产投资结构；（3）根据各地经济发展水平，决定房地产投资地区或投资布局。

微观决定包括：（1）经营战略与发展政策决策；（2）经营目标与经营计划决策；（3）经营项目决策；（4）经营投资决策；（5）经营成本与价格决策；（6）市场销售策略决策；（7）财务决策；（8）经营组织与人事调配决策；（9）建设工程项目招标投标决策。

（三）房地产经营决策的类型（1）战略决策和战术决策：确定房地产企业发展的长远目标和企业发展根本方向的决策就是战略决策，为实现战略目标而采取的措施方法就是战术决策，战术决策服务于战略决策。

（2）程序化决策和非程序化决策：程序化决策是在决策过程中，每一步决策都要按照规范化的固定程序进行，这些固定化的程序在解决同类问题时可以反复使用，如企业规定的奖惩制度等。

非程序化决策，是对首次出现或偶然出现的问题，根据当时的情况进行特殊处理的决策，没有固定的程序，如关于新产品的试制等。

（3）确定型决策和不确定型决策：确定型决策是关于影响决策的主客观条件是确定的不变的，投资经营后果是确定的，必须从多种方案选择一种方案。

不确定型决策是存在着许多不完全清楚或存在着不可控制因素条件下，因而可能出现几种不同结果时，而进行的决策。

十二，拟订供决策的方案应注意以下几个问题：1，整体性2，详实性，3，相互排斥性4，相互补充性P92第四章一、房地产经营管理资金特点与和筹资原则是什么？房地产经营管理资金指房地产企业用于房地产开发经营管理的财产和物资的货币表现。

资金特点（房地产投资中的矛盾）：（1）资金数额巨大性与资金筹措小额性的矛盾；（2）资金的集中性与资金来源分散性的矛盾；（3）资金占用期限长与资金来源期限短的矛盾；（4）资金回收期长和房地产再生产连续性矛盾；（5）房地产位置不动性与固定性与投资的长期性与资金要求流动性的矛盾。

筹资原则：流动性原则、安全性原则、盈利性原则二、房地产经营管理自有资金包括：企业注册资本金；股本金；企业留利以及接受赠与的资金三、房地产贷款期限不超过5年。

四、房地产经营管理筹集资金采用的最普遍的方式，仍然是股票、债券和银行信贷等五、股票的发行方式：1，公开发行和定向发行；2，直接发行和委托发行六、股票发行的价格：1，面额发行；2，市价发行；3，中间价发行；4，贴水发行七、房地产企业债券方式可可分为两种：直接发行、间接发行（又称委托发行包括代销、余额包销和全额包销）八、根据筹集资金方式的不同，可分为财政筹资方案（安全度高使用条件优惠筹资成本低的优点，缺点易受政府干扰）、银行信贷筹方案（没有政府干预，时间短见效快，灵活性高的优点，缺点是有利率风险，抵押品的抵押率低和受国家政治经济和金融政策变动的影响大，受政府产业政策的影响和制约，规模相对较小）、、股票筹资方案（不用偿还，有利分无利则不分，可以获得巨额发行收入规模大等优点，缺点是成本高概率低）、债券筹资方案（资金量大，使用时间长，风险小，不受行政干扰）、挖潜筹资方案等九、衡量房地产筹资方案的指标：要选择安全性、经济性、可行性三项指标均最优或最满意的方案第五章一、综合开发建设是提高城市建设经济效益、社会效益、环境效益的最有效的途径和最有效的方式。