最新《悲惨世界》读书交流PPT课件ppt

津贴水平 家庭结构 居住倾向
中层管理人员津贴一般在2000-4000美金/月，高层管理人员 4000-6000美金/月，部分企业会更高。一般能享受2000美金/月 津贴水平的人员在10人左右
年龄多在40多岁，多考虑带家属，一般一个家庭有一个以上小孩； 即使是两个人居住也不会选择1室，因为觉得不够用。
历史使我们惊诧时，细节却使我们落泪； 浩大与细微一旦结合，便生出完美。
这就是《悲惨世界》的魅力。
✓ 在维克多•雨果的笔下，他一直期盼着 用“博爱”、“仁慈”、“善良”和 “饶恕”来改变这个“悲惨世界”。
✓ 所以，我们看到，即使是不被认可，冉 阿让也在用自己的后半生来释放善意， 帮助需要帮助的人。
✓ 如果这仅仅是一本弘扬真善美的小说， 那它绝对不会有如此超凡的地位。我认 为最难能可贵的，是作者将善恶两种境 遇不做任何修饰地展现在你面前，因而 他在书中说：“释放无限光明的是人心， 制造无边黑暗的也是人心。”面对人性 的复杂，主人公替作者表达了与人为善， 自我救赎的思想。如果是我，我会怎么 选呢？也可以用书中的一句话来回答
居住时间： 短则3-5个月，长则3-5年
津贴水平： 津贴在 2000-4000美金/月：约70%-80％ 津贴在 4000-6000美金/月：20％左右。
价值取向：
1、舒适性（齐全的配套和知名品牌提供的完备服务等） 2、安全性 3 、客户的同质性 4、工作的便捷性（距离工作地点近）
天津酒店式公寓的客户以管理人员为主，与北京以高级技术人为主 的客户不同
客户访谈纪要 ——博爱中国膨化芯材 刘小姐
➢工作职位与津贴水平：公司租住公寓的高层外籍管理人员共3 位，是公司的总经理、生产总监、财务总监；房补在2000美金3000美金。
➢家庭结构：年龄在40岁上下，家庭结构1+1或者1+1+n小孩， 通常太太为全职太太；
➢居住地选择：多选择居住高档公寓或别墅。最重要的是舒适和 安全，生活设施的完善，交际圈，服务等。租赁行为由公司与专 业租赁代理公司签订合同，承租面积要求至少在100平米以上， 承租期至少一年起；最终居住者在选择上有建议权，但要符合公 司的规定范围之内。
2003
51.4% 2004
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 年
收入500万元以上)外资企
实际利用外资总额
增长率
业(含港澳台)共有1323家
新批直接利用外资项目飙升
1200
每个企业中高层管理人员 1000
按照3-5人保守计算,则需
800
600
要公寓：约4000~7000套 400
press
标准的19世纪革 命青年，一个坚 定地共和派，满 腔热血，对珂赛 特矢志不渝。
这是一部浪漫主义和现实主义相结合的 小说。通过鲜明对比达到批判效果，在语 言上也表现出雨果的特色，高昂、激动和 热情。
就悲惨世界在内容上的丰富、深度而言， 它无疑在雨果众多的文学作品中居于首位， 即使是在19世纪文学中，也只有巴尔扎克 的巨著《人间喜剧》可与之媲美。
570家 13500多家
12家500强企 业
3800多家
数据来源：天津开发区投资网
居住特征——韩籍客户
韩籍人士在天津市外籍人口中所占比例较高，居住特征有两点：
分布特征
1、群居现象明显。如立达公寓所在的水上公园片区，以及红堪 公寓所在的万德庄大街区域，是天津市韩国人士比较集中的两个 区域。客户以中小型私有企业主，企业中下层管理人士及高级技 术人员等，多数津贴水平有限，难以成为本项目的目标客户群。
《悲惨世界》读书交流PPT
维克多.雨果
➢ 维克多·雨果，法国浪 漫主义作家，人道主义 的代表人物，19世纪前 期积极浪漫主义文学运 动的代表作家，法国文 学史上卓越的资产阶级 民主作家，被人们称为 “法兰西的莎士比亚”。
➢ 主要成就：法国浪漫主 义文学运动领袖
➢ 代表作品：《巴黎圣母 院》《悲惨世界》《九 三年》《海上劳工》
➢家庭结构：中高层的年龄普遍在40岁上下，全部外籍。一般同 居人口为夫妻2人或2-3个小孩，所以对于公寓的最小需求是两居， 太太一般不从事工作为全职太太，小孩在天津的国际学校上学。
➢公寓的选择：高层管理人员居住于市内、工作于开发区，因为 有专车接送和经常出差，并不每天通勤，所以通勤时间成本不成 问题。在选择公寓的时候一般会有代理公司进行推荐，居住客户 也会个人提出一些意见，综合进行选择，客户最短的合同期在1 年以上，客户选择最重要的是安全性，其次是酒店管理集团的品 牌和设施，国际知名品牌如万豪、雅诗阁等会对客户的选择产生 影响。
工作地多在开发区
工作地点主要集中在开
各开发区，尤其是泰达
经济技术开发区和微电 子（西青）工业区，少
逸仙科学工业园
量在南京路沿线企业
微电子（西青） 工业区
西区
化学工业区
微电子（津南） 工业区
泰达经济技术 开发区
开发区
2004年GDP 企业数
外资企业
微电子（西 83.8余亿元 青）工业区
泰达开发区 530.22亿元
✓世界上最宽阔的是海洋， ✓比海洋更宽阔的是天空， ✓比天空更宽阔的是人的胸怀。
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Arkey Works
本项目酒店式公寓发展策略
策略1、立足本区域成熟强势涉外资源，打造高档涉外酒店式 公寓，避免与市场上中档公寓之间的竞争。
策略2、抓住机遇抢先入市，避开与后期出现的项目之间 产生激烈竞争。
酒店式公寓市场定位
2、散居。大中型企业的高层管理人员（每个企业约3-5人）津贴 水平稍高，对居住品质要求也较高，多选择高档公寓居住。
津贴水平 家庭结构 居住倾向
韩企的住房津贴普遍较低，高层管理人员的津贴水平一般都在 2000-4000美金/月的水平，部分企业稍高于此水平
高层管理人员年龄所在40多岁，家庭结构在2-3人，不足2人的家 庭较少不足10％。
根据租金推算静态投资回报率： 回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12 × （ 1-空置率 ）÷售价 本项目酒店式公寓预期的销售价格为13000元/平米；取租金为30美元/使 用面积平方米月；空置率为15％；物业管理费取在5元(在售物业最高水平)； 房地产税为12%，则：
公寓较高的 实现价格和 较高的投资 回报率，当 今天津市酒 店式公寓市 场火红的根 本原因
年龄在40岁左右居多，单人居住约占40%-50％，住1室一般选择 面积较大的房间。
选择在市内配套齐全，休闲娱乐场所集中的地区居住；对安全性 和舒适性要求高。
居住特征——欧美及港台客户
分布特征
相对于韩日籍客户，欧美客户在天津市数量相对少些，他们多选 择有品牌的高档公寓居住，如利顺德大厦，滨江万丽，喜来登等， 部分居住在开发区的格林园
涉外的 顶级 酒店式公寓
涉外的——以外企中高层管理人员为客户 顶级 ——地段顶级，产品顶级，服务顶级 酒店式公寓——提供五星级酒店式服务的公寓
项目客户定位——购买者
购买客户约20%为自用，关注点： •景观资源 •舒适性 •身份感
自用 20%
投资 80%
购买客户约80%为投资者，关注点： •升值潜力（回报率） •开发商的品牌（品牌风险） •未来市场的客户量（市场风险）
投资回报率=(30*8*(1-12%)-5)*12 *(1-15%)/13000
=16%（通常投资回报率超过8%就属于较高的水平）
项目客户定位—终端使用者
偶得客户 重要客户
目标客户
70%-80%
<10%
企业会所
❖来源：以企业的身份购买，购买后 主要用于企业的会所或企业公关等 用途。
15%-20%
用于自住高收入人群
客户访谈 ——利顺德公寓租户 宫本先生
➢工作特征：日本toyota汽车配套产品公司驻天津商社代表。 来天津1年半，负责与日本方面的商贸联系，租住公寓的房租由 公司负担。所租住的公寓兼有商住需求，日常有秘书负责收发 传真和一些联系性的事情。也负责日本方面来天津短期公干的 接待工作。
➢生活状况：年龄40-45岁，日常工作压力不是很大，因为家眷 不在天津，所以休闲时间喜欢找一些日本人聚集的地方活动， 除非工作的需要，在天津的交际范围较小。
商务人群
实际利用外资额迅速增长
截止到2004年底，来津 300
245.4
270.1
70%
投资的世界500强企业已 250
200
有106家
150
亿美元
100
2004年底，天津规模以
50
0
上工业企业(年产品销售
158.8
191.0
1.1% 2000
25.8% 2001
229.1
62.9%
18.2%
2002
多选择市内距离社交圈较近的，有品质的高档公寓居集聚区，分散在市内各高档酒店长包房和高档 公寓中。市内已经入住的8个高档酒店式公寓均具有大量日籍客 户。
津贴水平 家庭结构 居住倾向
日籍客户的津贴水平比较高，中层管理人员（每个企业约7-8人） 的津贴水平一般在2000-4000美金/月，高层管理人员（约3-5人） 在4000-6000美金/月
芳汀
美丽、天真、执着，但 是很不幸； 真诚但轻信，所以一 再受到他人的欺骗。 她是妇女悲惨命运的 化身
珂赛特
童年珂赛特是被摧 残被虐待的童工代 表。天真、善良、 坚强，信仰爱情。
沙威
沙威这一形象集中体现 了资本主义社会法律的 冷酷、刻板和残暴。作 者通过这一形象，表达 了对当时法律的憎恶和 痛恨。但沙威最终的自 杀，说明了道德感化的 力量，以及他身上人性 的复苏。
追求品牌和舒适度多选择住有涉外氛围的高档公寓，或选择住别 墅。
客户访谈纪要 ——motorola 公共关系部 陈经理
➢工作职位及津贴水平：moto居住于酒店式公寓的只有总监、总 经理级的高层外籍管理人员，其总量只有10余位，目前居住于市 内的奥林匹克大厦、碧岭温泉花园，其房补水平为20000元/月以 上。其他级别人员因为补贴水平较低，几乎不居住酒店式公寓。
➢居住地选择：租住在利顺德公寓，一室一厅。选择公寓最重要 的是处于城市繁华区，配套齐全，服务好。
目标客户特征总结
国籍：
日籍约为40%-50%，欧美约为15%-20%，韩国人10%左右
职业特征： ８０％以上为企业中高层管理人员为主
家庭结构： 80％以上为40岁左右，多带家属，70％以上的家庭有小孩儿
❖来源：市内或者开发区企业的企业 高层管理人员，基本处于社会的财 富的最顶层，追求身份感。
租户：大型跨国企业中高层管理人员
❖来源：以第二产业为主的大型跨国企业，大中型外资企业中， 住津的中高层高层管理人员。以外籍人士居多，以日籍居多， 欧美港台次之，以及部分韩国人等
❖住房津贴：约70%-80％客户津贴在2000-4000美金/月，约 20％的客户4000-6000美金/月，
泰达的知名品牌以及市场上可实现的高额回报率,是本项目获得投资客户 的关键因素
根据租金反算售价：
售价＝年租金X（1-空置率）X成本回收年限
根据市场上酒店式公寓的租售状况：
取租金为30美元/使用面积平方米月；房屋使用率为70％；空置率为15％；成本 回收年限为10年；则
售价＝（3 0X0.7 X 8 X 12） X（1-15％）X10 ＝17000元/m2（ 北京58.3% 的项目售价在10000-15000元/m2）
作者创作悲惨世界历时三十余年，从1828 年起构思，到1845年动笔创作，直至1861年 才终于写完全书。本书原被命名为《苦难》在 这三十余年里，时局动荡，期间雨果卷入政治 斗争被迫流亡一度停笔，流亡意味着同他原本 的阶级决裂，从而他的思想、眼界上升到了新 的高度。在流亡生活期间他对《苦难》手稿做 了重大修改和调整，还大量增添新内容，终于 续写完全书，定名为《悲惨世界》。
200
0
618 60
1102 941 816
198
123
120
2001
2002
2003
2004 年
新批直接利用外资项目数 其中投资资额在500万美元以上项目数 数据来源：天津统计公报，天津统计年鉴2005
重要客户——顶级财富阶层的自住需求
市场上存在这样一批 顶尖财富阶层，他们 基本上处于社会财富 的最顶层
北京公寓客户构成
北京的产业结构以第三产2业6%为主，公寓客户以高级技术人员为主
46%
首席代表 总经理
部门经理
高级技术人员
天津的产业结构以第二产20业% 为主，公寓8%客户群以中高层管理人员为主
天津公寓客户构成
45%
30%
10% 15%
首席代表 总经理 部门经理 高级技术人员
客户量—利用外资数量和新增外资项目数量逐年高涨，会带来更多的外籍