物业管理整体设想及策划思路

物业管理整体设想及策划思路

第一节项目情况

“尽善尽美，天道酬勤”，要想做好物业管理工作，必须在认真研究物业服务项目的具体特征及其客户群个性需求的基础上，量身订制切实可行的物业管理与服务整体方案及策划思路，提出规范和行之有效的针对物业管理与服务的具体内容及其配套措施。

一、项目概况

小区出入口四处，分设在路、路和路；本项目物业总占地面积平方米；物业用地平方米，道路用地平方米，建筑密度 %；综合容积率；绿化率；

本项目共栋高层住宅楼，物业总建筑面积平方米，其中地下总建筑面积

平方米，地上总建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，共套住房），商业建筑面积平方米。本项目车位个（其中地上车位个，地下车位个。）小区物业用房面积为平方米，绿化面积约平方米。

项目分三期建设，首期栋住宅约万平方米，年月预售。

物业地段四至范围：东到，西至，南至，北至。

二、业主特征分析

通过市场调研及对项目情况的了解，目前项目销售的对象主要是、高收入专业人群、行政、事业机构二次置业者；年龄在20-60岁的新生力量的有产阶层、40－50岁的中坚力量的有产阶层；物业的使用者为企业职工、社会的成功人士。

第二节项目管理设想及策划

物业类型为高层住宅和商业型小区，结合物业类型的情况，在物业管理服务中，我公司将通过建立、健全接管验收管理、日常基础服务二大块，对项目提供“酒店式服务”，营造全程物业管理、贴心服务模式，为业主营造一个“安全、和谐、尊贵”的生活空间，提高物业的保值、增值潜力，将打造成为高品质物业管理典范。我们秉着真诚的态度、以高起点、高标准、严要求的标准，为使业主充满享受居住的舒适与生活的便捷。

一、关键词：安全

（一）安全：物业安防体系

作为一个大型高档居住及商业小区，安全必然作为一个首要的基本要素备受所有的

业主关注和重视，业主希望能拥有一个安全的家。

1．保障能力：

物业在人员配置上考虑设置了主要出入口的门岗和小区内的固定岗以及在小区内部的巡逻岗，同时，我们也将在监控室安排人员进行24小时值守，将通过门岗、固定岗、巡逻岗和监控岗形成严密的安全防范体系。

2．保障能力：

在日常管理中，我们也将通过多重监督手段，如当班班长负责制、服务中心秩序维护队长夜巡逻制度、物业服务中心经理不定期夜查制度等，确保夜班秩序维护队员忠实履行职责，确保小区的安全。

3．保障能力：

物业将为秩序维护队员在小区内部或附近安排集中住宿，并对秩序维护队员实行日常军事化管理，一旦小区有应急或突发事件发生时，我们可随时调动人力、物力进行协助与支持。

4．保障能力：

此外，我们在物品的配备上也将充分考虑满足安防的要求，如配备探照力相对较强、照射距离远的探照灯等等。

（二）安全：业主隐私服务

如今，业主的隐私也成为安全的一个重要组成部分，业主希望其资料得到严格的保密。

1．保障能力：

物业在员工的招聘与选择上，将严格把关，并做好员工的相关培训工作，把业主隐私保密作为一项重要的培训课程。

2．保障能力：

物业将与物业服务中心的每一位员工签订保密协议，要求员工对业主的信息严格保密。

3．保障能力：

物业对业主信息档案将实行授权权限，除物业服务中心主要管理人员外，其他人员均无法随意取得业主信息，需要经物业服务中心经理授权，通过授权确保业主资料信息不外泄。

4．保障能力：

物业还将通过其他相关的服务手段，确保业主的隐私得到充分的尊重与保护。如可为停放在小区内的有需要的业主车辆提供车辆号牌遮挡服务。

（三）安全：居家安全

为高层住宅项目，高空抛物等引发的安全事故应当引起重视，重点防范。

1．保障能力：

物业将事先在规约、协议及业主手册中对业主高空抛物等事项进行事先的约定与防范。在狂风、暴雨天气来临前，我们也将加强巡逻，提前对存在安全隐患的事项进行处理或预警，并以短信、公告等形式将相关注意事项提前告知业主。

2．保障能力：

物业对外来的陌生人员采取严格的盘问制度，对进入小区内的装修工人实施凭证（出入证）出入，其他陌生人员深夜来访的一律与业主核实后方可放行。我们通过对陌生人员进入的严格控制，提高小区的安防系数。同时，对大件物品或材料的运出实行业主签字放行制度，确保业主的财产安全得到保障。

（四）安全：分期交付

项目房屋交付后业主即会入住，而后期区域尚在开发建设阶段，施工噪音等将会给业主生活造成干扰，而施工人员较多也将对已入住业主造成安全隐患。

1．保障能力：

我们将提醒开发商就分期开发区域划分要考虑相对的独立性，同时，交付区域与施工区域要注意在施工通道设置上的独立、临时围墙的设置及临时智能安防设施的独立、施工人员禁止进入交付区域等等，确保施工区域与交付区域的完全隔离。

2．保障能力：

我们将与开发商事先就后期施工的注意事项进行约定，限定时间施工，合理控制噪音影响，避免对已入住业主造成干扰而影响客户生活品质。

二、关键词：和谐

（一）和谐：人与自然

高层住宅的典雅与中华文化相融，达成人与自然的和谐统一。在项目二次装修过程中，物管将通过有效的管理方式，寻求、延续业主与被改造过的自然的和谐。钢都花园设计以建筑外形的雍容，气势恢弘、色彩强烈以及立面的灵动感共同营造一种尊贵的建筑风格，外立面一点点不和谐的音符（如擅自封闭的阳台、花架等）都会破坏原有端庄、高贵、威严的风格，尽毁“设计原貌”。物管将在物业管理阶段，保持住宅外立面管理上的优势，使的外立面更显其华贵、雍容。

此外，在园林景观方面，一方面物管已在多个项目的绿化景观维护上积累了丰富的经验，另一方面物管拥有专业的园艺师，能指导与安排园艺员做好绿化的修剪、造型设计与维护保养工作，定能在今后维持园林严谨、和谐统一，讲求肌理、层次鲜明的特点。

（二）和谐：人与人

寻求人们的心灵沟通与心灵归属以及小区内部人与人之间交往的和谐，是物管矢志不渝的追求，根据小区业主的人群属性和年龄层次结构及业主的需求，结合四季特点和钢都花园的自身资源组织、开展一些文化活动。我们将充分利用小区资源，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围，组织一些不同主题的讲座，开展多层次的业主文化活动，创造小区的氛围，营造小区邻里和睦、团结一家亲、互帮互助、温馨和谐的居住氛围，达到品质与格局的双重升华，使钢都花园成为“和谐、美观、舒适”的和谐家园。

三、关键词：尊贵

（一）尊贵：24小时全天候热忱服务、全程物业管理、贴心服务模式。

为业主提供便捷服务，解决后顾之忧；公司在全国范围内建立客户数据库管理系统，成立集团呼叫中心，推行全天候24小时热忱服务热线，凡是业主居家生活需要的，只需打一个全天候的服务热线，物管“尊贵服务”就可以通过资源整合为业主实现。切实保障业主的需求得到满足、业主的报修得到及时处理、业主的投诉得到及时解决。

（二）尊贵：物业服务提前体验

销售案场、样板房物业服务将是后期物业管理服务模式的提前展示，我们拟结合开发商的要求和本项目的销售接待模式，采用“酒店式”接待服务模式，通过全面了解客户需求，实现个性化服务，使客户在购房时即感受本项目尊贵的物业服务氛围。在此过程中，我公司拟为销售案场提供吧台服务、礼宾服务、清洁服务，服务体验活动等。

（三）尊贵：酒店式服务的提供

在的物业管理中，我们希望介入前期现场服务、物业接管服务；在日常服务的基础之上（见下图），为业主提供星级酒店式服务（服务内容：商务服务、出租车代叫服务、雨伞借用服务、失物招领服务、送饮用水服务、物品代购、定时巡查问候、根据业主作息规律和喜好量身安排各类服务等），营造全新的贴心服务模式，为业主提供尊荣、典雅的全程物业管理服务。

（四）尊贵：私人专属服务（有偿服务）

我们除了为业主提供基础物业服务（多数为无偿服务）外，还将根据本项目地理位置、项目规划设计特点和业主需求，充分利用本项目的特点，整合各项社会资源，为业主设置菜单式