土地租赁权的物权化及我国的立法对策
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张 ． 果 是 周 边 的 大 片 上 地 被 划 入 罗 马 版 罔 这 些 侵 结 占 而来 的 土地 有 一 部 分 被 无 偿 分 配 给 罗 马 市民 或 背 被
地 租赁 权 具 备 对 抗 第 三人 的 救 力之 后 ． 占罗 马 法 律 专 家 则将 这 些 特 殊 的 土 地 租 赁 权 视 为 物 权 ， 并 冠 之 以 新 的 名称 — — 地 上 杈 与 水 佃 权 。 地 权 与永 佃 权 都 属 于 土 地用 益 物 权 。 罗 马 法 的 经 验 表 明 ． 地 租赁 权 与土 地 用 益 物 权 并 非 各 自封 闭 、 土 完 全 隔绝 的 ， 们 之 问存 在 一 条 通 道 助 这 条 通 道 ． 它 借 某 ＃ 士 地 诅 赁 权 在 具 备 一 定 条 件 后 可 以 “ 权 化 并 加 物 人土 地 用 益 物 权体 系 。
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一 ．
硅 学 论 坛
鱼 池
绚 泐 激 诧 遗 画的 塞 法对
口 赵 军
吉＃大学 法学 院，吉林 长春 １０ １ ） ３ ０ ２
之 诉 的 保护 ． 为 一 种 物 杈 成
在 马 法 巾 ． 赁 批 被 定 性 为 ～ 种 债 权 承 租 人 仪 租 享 有 对 人 诉 极 ． 不享 有 对 物 砰权 在 租 赁盖 系 存 缓 期
间 ． 如 果 出 租 ＾ 将 ｌ１ 物 所 有 权 转 让 给 第 ： 人 ， 依 据 村 赁
然 ， 罗 马 法 ｒ 的永 仰 权 与 地 一权 这 两种 用 益物 ＋ １ ｚ Ｉ 杈 均脱 胎 于土 地 租 赁 权 ．它 们 是 土 地 租 赁 杈 物 权 化 的 产 物 ． 甚 至可 以说 ．它 们 存 某 种 程 度 上 就 是 土 地 租 赁 权 — — 效 力 被 强 化 丁 的 土 地 租 赁 权 ．、 土 地 租 赁 权 尚 在 ｎ 不 县 蔷 对抗 第 ｌ人 的 效 力 时 ．古 罗 马 法 律 专 家 将 茸 定 －
性 为～ 种 债 椒 ．而 在 社 会 经 济 发 展 导 致 某 蝗 类 型 的 ＝ Ｅ
叫 匆权 优 先 于 确 ｝ 、 趸 买 卖 破 坏 租 赁 ” 则 人 可 原 第 行 使 物 杈 的 遍 ｌ 枉 ． 逐 承 租 人 从 而 夺 回 标 的 物 承 租 艟 驱 人 只 能 期 出 租 人 请 求 损 害 赔 偿 刘 罗 马 后 期 ． 兜 咀 戴 先 皇 帝 颁 布 一 道 敕 令 ， 规 定 凡 租 货 物 买 卖 契 约 巾 附 有 维 持 租 赁 契 约 效 力 条 款 的 ， 买 受 人 即 有 遵 守 租 约 的 义 务 “ 卖 破 坏 租 赁 ” 原 则 由 此 受 到 限 制 ． 而 ， 租 买 的 、 然 承 人 得 以 向 买 受 人 主 张 租 赁 枉 ． 非 因 为 租 赁 权 本 身 县 胬 并 ． ｒ对 世 性 ， 丽 是 因 为 租 人 将 其 义 务 移 转 给 买 受 人 承 担 — — 租 赁 物 买 卖 典 约 中包 含 了 一 项 债 务 承 担 合 意 ， 租 赁 权 本 身 依 然 是 一项 债 权 ： 言 之 ， 克 埋 先 的 敕 令 换 戴 实际 Ｅ并没 有 导致 租 赁 权 走 向 物 权 化 卉 罗 马 ， 正 在 真 意 义上 的 租 赁权 物 权 化 发 生 在土 地 租 赁 领域 从 公 元 前 ＝世 纪 开 始 ，罗 马 不 断 地 通 过 战 争 向 外
二 、 地 租 赁 权 权 化 进 程 在 现 代 法 中 的 延续 土
＾ 罗 马 的 永佃 权 与地 上 权 这 两种 土地 租 赁 权 演 化 为 土 地 刚 益 物 权 ． 赁 权 物 极 化 的 进 程 就 此 中 止 ， 他 租 其
出 卖 ． 被 分 配 ｍ 卖 的 上 地 则 赦 鲑 期 出 稻 缩 个 人 ． 未 承 姐人 每 年 向国 家 纳 税 维 持 土 地 租赁 关 系 ， 谜 种 土 地 租 赁 被 称 为 赋 税 田 Ｈ 租 制 度 古 马 后 期 ， 税 田 Ｈ １ 到 赋 １ 租 制 度 被 永 佃 权 －ｌ 九 权 所 取 代 ． 金 变 成 ｒ租 金 ， ｆ永 ｉ 税 其 适用范 Ｌ 翻也 逐 渐 从 闻 有 土 地 扩 及 于 寺 院 与 私 人 所 有 的 上地 。 元 四世 纪 末 ． 两 种 权 利 被 合 并 为 永 佃 权 ～ 公 这 最 初 ．古 罗 马 法 律 专 家 把 上 述 土地 租赁 关 系 税 为债 的 关 系 ． 租 人 的 权 利 不 能 耐 抗 第 ｉ 人 后 来 ， 判 官 用 占 承 裁 有 令 状 保 护 最 租 人 ．使 其 能 够 以 合法 占有 人 的 身 份 对 抗 第 三 人 的侵 害 行 为 ． 持 其 占有 地 位 。 政 后 期 ， 维 帝 土 地 承租 人 （ 时 已 成 为 水 佃 权 人 ） 永 佃 权 诉 的 保 护 ． 此 受 这 是 ～ 种 对 物 之 诉 ， 佃 权 由此 成为 一 种 物 权 。 水 地 Ｅ权 也 是 南 七 地 租 赁 演 化 而 米 的 早 在 古 罗 马
１ ６ 年 的意 大 利 民 法 典都 是 如 此 。 不 久 之后 ． 陆 ８５ 但 殴 民浊 学 界就 展开 ＿ 场 关 于 租 赁权 性 质 的 争 议 ， 些 学 ｒ 一 某 者 开始 主 张 租赁 权 是 一 种 物 权 ． 少 是具 备 一 定物 权 性 至 凶 素 的权 利 ． 十 九世 纪 晚 期 ， 太 陆 法 系各 国 民法 学 到 在 界 ．瓤 赁 权 具 备 物 权 性 因岽 这 一 观 点 已 经 得 到 越 来 越 多学 瞢 的接 受 。 林 、 尔 克 以 及 后 来 的 雷 赫 宁 等 学 者 耶 基 都 饭 力 主 张租 赁 权 的物 权 化 。 今 日的德 国 民法 学 界 ， 拄 ｌ 学者 们普遍认为不动 产租赁杈是一种物 权化的馈权 、 准物 权 或 具 有 绝 对 权 特 征 之 权 利 。 受租 赁 权 物 权 化 理 论 的 影 响 ，十 九世 纪 晚 期 以来
共 和 国 前 期 ， 有 在 他 人 的 土 地 上 建 造 房 屋 的 现 象 其 就
租 赁 权 仍 然 被 视 为 债 权 近 代 大 陆 法 系 各 国 大 部 承 袭 罗 ６ 观 念 ． 租 赁 杈 界定 为 聩杈 ． 馥 法 予 以规 范 。 论 法 将 由 无 足 Ｉ０ ８ ４年 的 拿 破 仑 民 法 填 还 是 １ ｌ 年 的 奥 地 利 民 法 ８ １
地 租赁 权 具 备 对 抗 第 三人 的 救 力之 后 ． 占罗 马 法 律 专 家 则将 这 些 特 殊 的 土 地 租 赁 权 视 为 物 权 ， 并 冠 之 以 新 的 名称 — — 地 上 杈 与 水 佃 权 。 地 权 与永 佃 权 都 属 于 土 地用 益 物 权 。 罗 马 法 的 经 验 表 明 ． 地 租赁 权 与土 地 用 益 物 权 并 非 各 自封 闭 、 土 完 全 隔绝 的 ， 们 之 问存 在 一 条 通 道 助 这 条 通 道 ． 它 借 某 ＃ 士 地 诅 赁 权 在 具 备 一 定 条 件 后 可 以 “ 权 化 并 加 物 人土 地 用 益 物 权体 系 。
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吉＃大学 法学 院，吉林 长春 １０ １ ） ３ ０ ２
之 诉 的 保护 ． 为 一 种 物 杈 成
在 马 法 巾 ． 赁 批 被 定 性 为 ～ 种 债 权 承 租 人 仪 租 享 有 对 人 诉 极 ． 不享 有 对 物 砰权 在 租 赁盖 系 存 缓 期
间 ． 如 果 出 租 ＾ 将 ｌ１ 物 所 有 权 转 让 给 第 ： 人 ， 依 据 村 赁
然 ， 罗 马 法 ｒ 的永 仰 权 与 地 一权 这 两种 用 益物 ＋ １ ｚ Ｉ 杈 均脱 胎 于土 地 租 赁 权 ．它 们 是 土 地 租 赁 杈 物 权 化 的 产 物 ． 甚 至可 以说 ．它 们 存 某 种 程 度 上 就 是 土 地 租 赁 权 — — 效 力 被 强 化 丁 的 土 地 租 赁 权 ．、 土 地 租 赁 权 尚 在 ｎ 不 县 蔷 对抗 第 ｌ人 的 效 力 时 ．古 罗 马 法 律 专 家 将 茸 定 －
性 为～ 种 债 椒 ．而 在 社 会 经 济 发 展 导 致 某 蝗 类 型 的 ＝ Ｅ
叫 匆权 优 先 于 确 ｝ 、 趸 买 卖 破 坏 租 赁 ” 则 人 可 原 第 行 使 物 杈 的 遍 ｌ 枉 ． 逐 承 租 人 从 而 夺 回 标 的 物 承 租 艟 驱 人 只 能 期 出 租 人 请 求 损 害 赔 偿 刘 罗 马 后 期 ． 兜 咀 戴 先 皇 帝 颁 布 一 道 敕 令 ， 规 定 凡 租 货 物 买 卖 契 约 巾 附 有 维 持 租 赁 契 约 效 力 条 款 的 ， 买 受 人 即 有 遵 守 租 约 的 义 务 “ 卖 破 坏 租 赁 ” 原 则 由 此 受 到 限 制 ． 而 ， 租 买 的 、 然 承 人 得 以 向 买 受 人 主 张 租 赁 枉 ． 非 因 为 租 赁 权 本 身 县 胬 并 ． ｒ对 世 性 ， 丽 是 因 为 租 人 将 其 义 务 移 转 给 买 受 人 承 担 — — 租 赁 物 买 卖 典 约 中包 含 了 一 项 债 务 承 担 合 意 ， 租 赁 权 本 身 依 然 是 一项 债 权 ： 言 之 ， 克 埋 先 的 敕 令 换 戴 实际 Ｅ并没 有 导致 租 赁 权 走 向 物 权 化 卉 罗 马 ， 正 在 真 意 义上 的 租 赁权 物 权 化 发 生 在土 地 租 赁 领域 从 公 元 前 ＝世 纪 开 始 ，罗 马 不 断 地 通 过 战 争 向 外
二 、 地 租 赁 权 权 化 进 程 在 现 代 法 中 的 延续 土
＾ 罗 马 的 永佃 权 与地 上 权 这 两种 土地 租 赁 权 演 化 为 土 地 刚 益 物 权 ． 赁 权 物 极 化 的 进 程 就 此 中 止 ， 他 租 其
出 卖 ． 被 分 配 ｍ 卖 的 上 地 则 赦 鲑 期 出 稻 缩 个 人 ． 未 承 姐人 每 年 向国 家 纳 税 维 持 土 地 租赁 关 系 ， 谜 种 土 地 租 赁 被 称 为 赋 税 田 Ｈ 租 制 度 古 马 后 期 ， 税 田 Ｈ １ 到 赋 １ 租 制 度 被 永 佃 权 －ｌ 九 权 所 取 代 ． 金 变 成 ｒ租 金 ， ｆ永 ｉ 税 其 适用范 Ｌ 翻也 逐 渐 从 闻 有 土 地 扩 及 于 寺 院 与 私 人 所 有 的 上地 。 元 四世 纪 末 ． 两 种 权 利 被 合 并 为 永 佃 权 ～ 公 这 最 初 ．古 罗 马 法 律 专 家 把 上 述 土地 租赁 关 系 税 为债 的 关 系 ． 租 人 的 权 利 不 能 耐 抗 第 ｉ 人 后 来 ， 判 官 用 占 承 裁 有 令 状 保 护 最 租 人 ．使 其 能 够 以 合法 占有 人 的 身 份 对 抗 第 三 人 的侵 害 行 为 ． 持 其 占有 地 位 。 政 后 期 ， 维 帝 土 地 承租 人 （ 时 已 成 为 水 佃 权 人 ） 永 佃 权 诉 的 保 护 ． 此 受 这 是 ～ 种 对 物 之 诉 ， 佃 权 由此 成为 一 种 物 权 。 水 地 Ｅ权 也 是 南 七 地 租 赁 演 化 而 米 的 早 在 古 罗 马
１ ６ 年 的意 大 利 民 法 典都 是 如 此 。 不 久 之后 ． 陆 ８５ 但 殴 民浊 学 界就 展开 ＿ 场 关 于 租 赁权 性 质 的 争 议 ， 些 学 ｒ 一 某 者 开始 主 张 租赁 权 是 一 种 物 权 ． 少 是具 备 一 定物 权 性 至 凶 素 的权 利 ． 十 九世 纪 晚 期 ， 太 陆 法 系各 国 民法 学 到 在 界 ．瓤 赁 权 具 备 物 权 性 因岽 这 一 观 点 已 经 得 到 越 来 越 多学 瞢 的接 受 。 林 、 尔 克 以 及 后 来 的 雷 赫 宁 等 学 者 耶 基 都 饭 力 主 张租 赁 权 的物 权 化 。 今 日的德 国 民法 学 界 ， 拄 ｌ 学者 们普遍认为不动 产租赁杈是一种物 权化的馈权 、 准物 权 或 具 有 绝 对 权 特 征 之 权 利 。 受租 赁 权 物 权 化 理 论 的 影 响 ，十 九世 纪 晚 期 以来
共 和 国 前 期 ， 有 在 他 人 的 土 地 上 建 造 房 屋 的 现 象 其 就
租 赁 权 仍 然 被 视 为 债 权 近 代 大 陆 法 系 各 国 大 部 承 袭 罗 ６ 观 念 ． 租 赁 杈 界定 为 聩杈 ． 馥 法 予 以规 范 。 论 法 将 由 无 足 Ｉ０ ８ ４年 的 拿 破 仑 民 法 填 还 是 １ ｌ 年 的 奥 地 利 民 法 ８ １