别墅物业管理方案

别墅物业管理方案
和服务意识。

因此，我们将打造酒店式礼仪带来尊贵的享受作为管理方案的第二个重点。

重点三：信息化管理系统的建设
信息化管理系统是现代物业管理的重要手段，也是提高物业管理服务质量和效率的重要保障。

我们将信息化管理系统的建设作为管理方案的第三个重点，通过引进先进的管理软件和设备，实现物业管理信息化、智能化、人性化的目标，提高服务质量和效率。

重新写过的文章如下：
泰裕园别墅位于北部，是一个充满特色的沿湖别墅规划，拥有优美舒适的自然环境和超凡脱俗的人文气质。

我们的管理方案旨在营造出超然出世的高尚生活社区，演绎临水而居的超然人生。

为了实现物业管理服务的全面提升，我们展开了泰裕园别墅物业管理的项目调研，并仔细剖析了小区所具备的各项特点，
以及物业管理服务中将面临的难点和重点。

最终，我们确定了“一种模式、三大重点、一个整体”的管理方案。

我们将泰裕园别墅项目别墅群的管理模式定位为“贴心管家式服务”，并将其分为五大重点：一对一专人服务、家居生活的全方位“助理”、深入到微小细节的服务方式、高素质+职能多面手、打造便捷、舒适的贵族生活。

在三大重点方面，我们将管家式服务项目的多样化作为第一个重点，酒店式礼仪带来尊贵享受作为第二个重点，信息化管理系统的建设作为第三个重点。

通过引进先进的管理软件和设备，我们将实现物业管理信息化、智能化、人性化的目标，提高服务质量和效率。

泰裕园别墅是一个由4个岛组成的小区，但物业管理需要整体规划。

为了提供管家式服务，管理处需要负责整个小区的安全防范、消防、工程维修和办公性工作。

这将为管家式服务提供一个良好的发展环境和支撑。

管理处负责小区除岛区内的保安保洁绿化、档案管理、前台接待和信息协调处的管理。

这将确保小区的整体运营顺畅。

为了实施物业管理方案，泰裕园别墅物业处需要招募一支高素质的团队。

项目经理需要有本科以上学历，年龄35岁以下，具有15万平米以上物业管理经验，以及组织、协调、沟
通能力和敬业精神。

管家需要有专科以上学历，年龄24-30岁，熟知物业管理并有酒店管理服务经验，具有一定生活经验，善于沟通和协调能力强。

财务人员需要有大专以上学历，年龄
35岁以下，有物业或房地产行业会计操作经验，有会计师职称。

公共保安主管需要有中专以上学历，年龄35岁以下，二
年以上实际操作经验，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

公共保安员需要是退伍军人，男性，年龄30岁
以下，具备游泳技能，身体健康，有较强的工作责任心，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

维修员需要具备强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能，有上岗证书，专业技术掌握熟练，有丰富的实际操作经验，沟通能力强，工作认真、踏实。

公共保洁员需要是男女不限，年龄45岁以下，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐劳，有敬业精神。

湖体维护人员需要是男女不限，年龄30岁
以下，具备游泳技能，品貌端正，责任心强，善于沟通，具有良好的团队协作精神。

岛区保洁员需要是女性，中专以上学历，
年龄30岁以下，有一年以上家政服务、保姆工作经验，身体
健康，工作责任心强，能吃苦耐劳，有敬业精神。

岛区保安员需要是男性，中专以上学历，年龄30岁以下，有一年以上工
作经验，有电工上岗证，熟悉水暖操作，具备游泳技能。

岛区维修员需要是中专以上学历，年龄35岁以下，2年以上工作
经验，具有强弱电、水暖、土建、智能化等方面的专业技能，有上岗证书，专业技术掌握熟练，有丰富的实际操作经验，具备游泳技能，沟通能力强，工作认真、踏实，能承担多种工作的能力。

这些人员将共同组成一个高效的物业管理团队，为泰裕园别墅的居民提供优质的服务。

根据《天津市物业管理条例》第三十条规定，物业管理服务用房应按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定。

以住宅总建筑面积平方米为例，下限应计提390平方米。

其中，物业管理用房（服务中心）应计提200平方米，员工用房（员工宿舍、休息室、员工餐厅）应计提190平方米。

除此之外，还需要配备相应的工具和设施。

泰裕园别墅物业管理服务项目主要分为三类。

第一类是常规性公共服务，包括清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等，为全体业主提供的经常性服务。

我们将以专业、
细微、优质的服务为业主提供舒适便利的生活环境。

第二类是委托性特约服务，以物业专业的服务为业主提供更加个性化的服务。

第三类是经营性多种服务，通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务，形成半岛·蓝湾温馨、和谐的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。

我们致力于从业主的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现管家式服务的全面性和专业性。

我们提供多种特色贴心服务，包括热线服务、保安服务、商务服务、车辆服务、教育服务、餐饮服务、生活服务等。

此外，我们还提供特约贴心服务，包括保洁服务、保健服务、绿化服务等，以满足业主的个性化需求。

我们将以专业的态度和优质的服务，为业主创造一个舒适、便捷、和谐的居住环境。

防火管理
为了确保小区的安全，建立防火档案制度是必要的。

这个档案应该包括火险隐患、学校设备的位置、功能和状态，以及前期消防工作的概况等信息。

这些信息应该随时可查。

此外，根据档案中的前期消防概况，定期进行研究，以提高防火和灭火的水平和效率。

消防管理
建立逐级防火岗位责任制度是必要的。

从经理到员工，每个人都应该对消防负有一定的责任。

此外，定期进行消防安全检查制度，并保持各种记录完整。

还需要制定专兼职消防员的定期训练和演制度。

通过加强区内住户消防意识，管理好区域内设施和设备，保持消防设备设施的完好，专业合格状态。

车辆交通管理
为了确保小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊的安全和有序，需要实施车辆交通管理措施。

这些措施包括按照车辆类型分类管理，保安有效组织车流和车辆停放，汽车凭IC卡进入小区，外来人员及车辆进出由出入口保安员明确来访人员的身份或得到业主确认后引领车辆停放指定地点，并进行登记。

环境卫生管理
为了提供高档次的服务水准和高质量的生活场所，需要对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运进行管理。

制定作业指导书包括清洁工管理规定、清洁工卫生区域划分表和主管巡检制度。

清洁工必须着装上岗，规范作业。

管家部主管应按照《清洁工作质量标准作业规程》的规定，对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查，每天不少于2次。

管家部还应根据《卫生消杀管理标准作业规程》对消杀的施过程进行控制。

每月（不少于2次）检查小区的虫鼠情况，详细记录填写《保洁消杀工作记录表》，每月抽查消杀施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。

为了保持环境卫生，我们需要健全各项记录。

以下是保洁各项服务标准：
a) 道路清洁标准：
目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙；
道路、人行道无污渍，每200平方米痰迹控制在一个以内；
行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；
路面垃圾滞留时间不能超过10分钟。

b) 广场、花园清洁标准：
地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾；
花坛外表洁净无污渍；
广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过15分钟。

c) 绿化带清洁标准：
目视绿化带无明显垃圾、落叶、漂浮物；
每100平方米烟头控制在1个以内；
花坛外表洁净无污渍。

d) 人工湖保洁：
作业人员必须会游泳；
保洁工作应每天进行一次，保持人工湖面水面无飘浮物；
近岸飘浮的垃圾应及时清理，手持作业工具无法打捞时可乘小船进行工作。

e) 游乐设施清洁标准：
游乐设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹；
目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。

f) 路灯保洁：
路灯应每月保洁一次；
保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前应通知机电维修部断开电源；
路灯保洁方法具体依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》操作。

g) 雕塑装饰物、标识、宣传牌清洁：
雕塑装饰物应用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦试，然后用水清洗；
不锈钢装饰物依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》方法进行操作；
宣传标识牌应先撕下广告纸，再用湿抹布擦抹，如有污迹应用清洁剂进行清洗；
宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。

h) 楼顶（露台）清洁：
楼顶垃圾清理装入编织袋；
楼顶（露台）上排水口（管）应疏通积水；
雨季期间每个月清扫一次；
清洁标准应达到目视楼顶无垃圾、杂物、无积水、青苔。

i) 果皮箱清洁：
每天清洗一次，遇特殊情况应增加清洗次数；
清洗完毕应将果皮箱运回原处，并套好垃圾袋；
清洁标准应达到目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹；垃圾筒、果皮箱周围无积水。

j) 信报箱清洁：
每周擦试两次；
擦试后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。

k) 监控探头清洁：
每周擦试一次；
擦试探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸，以免有毛尘和刮伤镜面；
清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。

l) 楼梯间保洁：
定期清扫楼梯间，保持地面干净无垃圾；
清洁标准应达到目视楼梯间无杂物、无尘垢。

每天清扫各楼层通道和楼梯台阶，并在装修期间加大频度。

定时将垃圾收集并运送到垃圾存放处。

使用干净的毛巾擦拭公共设施，如防火门、电梯门、消防栓柜、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手、护栏、墙面、墙根部分地脚线和指示牌。

每天必须保证清洁一次。

每周必须擦拭和除尘各楼梯间玻璃、通道的壁面和楼顶。

大理石地面应每周除尘一次。

清洁标准包括：地面、台阶、玻璃洁净、无污渍、水渍、灰尘；楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦试100cm后，纸巾没有明显脏污；护栏（铁艺
护栏油漆无脱皮）、完好；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；地脚线干净无灰尘；理石地面目视干净、无污渍。

共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。

达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、地下机动车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。

对于有些专项类别，如：湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实施。

通过有序的工作使其达到功能正常、畅通，水质达标、基本完好。

智能化设施设备范围包括：楼宇可视对视系统、户宽带数据网系统、室内智能报警系统、“六表”远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能IC卡门
禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立适合泰裕园别墅智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。

做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

修订、完善智能系统管理制度，明确智能系统设备责任类别划分。

确保操作规范、安全可靠。

A4.1.2定期对监控中心主机设备进行检查和维护保养，及时处理设备故障。

A4.2、室内智能系统设备的运行
A4.2.1 管家部负责指导住户正确使用室内智能设施，减少误操作和误报。

A4.2.2 监控总值班室人员负责室内智能系统设备的日常运行操作、维护保养和故障处理。

A4.3、室外智能系统设备的运行
A4.3.1 维修部负责室外智能系统设备的定期巡检、试验和保养，及时处理设备故障。

A4.3.2 管理中心负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档，并定期进行设备核查。

A5、突发事件处理
建立健全的突发事件处理程序，明确各部门职责和工作流程，及时、准确、有效地处理各类突发事件，确保住户生命财产安全。

对智能系统设备进行操作和监视，分系统定期检查和记录各部分和监控点的工作及运行状态。

定期对各类信息和数据进行系统分析，形成日、月报表，及时处理异常情况。

接到各类报警信号（如防盗报警、煤气泄漏、紧急求助和监视图象异常等），立即指挥保安前往现场，及时处置各类事件并做好记录。

每日定时查看巡更报表，发现问题（如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等），及时通知当班保安领班或主管，并记录处理情况及结果。

智能系统设备维护保养分为日常维护保养和定期维护保养两个方面。

日常维护保养主要包括巡视检查和清洁方面的工作，定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理的内容。

监控中心和维修部门分别按责任划分，根据相关设备维护保养规程和设备具体状况，制订所管辖设备年度、季度、月度
维护保养实施计划，并确定设备维护保养责任人。

实施计划应按期实施，认真记录，发现问题并及时处理。

监控总值班室值班人员按责任划分，负责智能系统一类设备的日常维护保养和定期维护保养工作。

维修部门负责二类室外设备设施（如摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备和设施等）的日常维护保养和定期维护保养，以及传输线路的定期巡检工作。

服务中心主管、维修部主管和监控中心负责人根据《设备管理》程序和《设备维护保养、检查制度》，分层次、分系统、分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量进行定期检查和评议。

发现问题后，查找不合格原因，采取纠正措施，并跟踪改进情况。

对其所辖人员设备维护保养工作质量的评议作为考核依据，以达到改进工作质量的目的。

设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。

预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。

故障维修是对设备发生故障后，对失效损坏的部分进行针对性修理。

两种维修方法的使用保证了设备的最佳状态。

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