吉林省多元化住房供应体系构建研究

吉林省多元化住房供应体系构建研究
□杜磊
B B S^g2020年第19卷第24期
【内容摘要】应建立符合吉林省省情的多元化住房供应体系，包括形成以普通商品房为主、高档商品房为辅的二元商品房供应 体系，构建以公租房为主体的保障性住房新体系。

在二元商品房供应体系的建设过程中，必须强化对房地产企业 各种违法违规行为的监督整治力度，有效保障消费者的权益，充分利用城市周边的空间与环境，建设绿色、环保的 人居社区。

要控制普通商品房价格的过快上涨，将房屋价格控制在大部分居民可接受的范围内，既要满足大部分 居民的居住需求，又要通过以量带利的方式，促进房地产业的发展。

保障房的建设则要以“适度居住权”为前提，其取决于城市化水平、人口结构、城市家庭的收入阶层分布等因素。

同时，要防止各类集资房、福利房等团购商品 房对住房供应体系的冲击。

【关键词】住房供应体系；二元商品房供应体系；保障性住房体系
【作者简介】杜磊（1980 -),吉林白山人，吉林省社会科学院助理研究员；研究方向：马克思主义经济学比较、宏观政策
―、形成以普通商品房为主、高档商品房为辅的二元商 品房供应体系
吉林省人均收人偏低，中低收人者是居民的主体。

尽管 吉林省近几年社会经济发展很快，但中等收人群体的形成并 非一朝一夕之事。

因此，优化房地产产品供应结构成为目前
吉林省房地产业发展的重点。

应根据房地产业的发展规律，正确运用宏观调控和市场机制两个手段，以普通居民住宅为 重点，推进房地产业的健康发展。

要限制别墅、大套型住宅 建设的土地供应，优先保证中低价位、中小套型商品房的建 设用地。

商品房的建设区域应以城市周边为主。

应充分利 用城市周边的空间与环境，建设绿色、环保的人居社区。

要 控制普通商品房价格的过快上涨，将房屋价格控制在大部分 居民可接受的范围内，既要满足大部分居民的居住需求，乂要通过以量带利的方式，促进房地产业的发展。

在二元商品房供应体系的建设过程中，一是必须强化对 房地产企业各种违法违规行为的监督整治力度。

严禁企业 在未取得销售许可证的情况下提前售房。

对擅自售房的企 业，在禁止进一步销售的同时，暂时没收所有销售所得，待资 质获得后返还资金。

企业在获得销售许可证以后，要及时公 布所有房源。

严禁各类“内部认购”、提前选号和订购等违规 行为，所有的销售合同都需要在企业获得销售许可证，以及 对外公布所有房源（此时所有房源应当都处于未售状态，而 不存在已售房屋）以后签订生效。

对捂盘惜售、闱积房源的 企业，限期公布所有房源，并按规定“一户一价”。

未按规定 履行的，可由政府按房地产商开盘价，全部强制收购，并公开 销售。

二是要有效保障消费者的权益。

由于我国售房制度 以预售制为主，因此，政府应提高对房屋质量、装修质量等的 管理力度。

事实上，房屋预售制设计的初衷是为了促进房地 产企业的快速发展。

然而，房屋预售制属于单边风险制度，承担房屋质量风险的主要是购房者和银行，而非开发商。

而 在房地产市场火热的情况下，即使出现交房时间延期、房屋 面积不足、附属设施不健全等问题，消费者一般也不会过多地追究。

这种单边的风险承担制度并不利于房地产市场的健康发展。

三是近期精装修问题的频频曝光说明，这类单边 风险不仅出现在普通商品房，而且在高档商品房中同样存在。

尽管2002年建设部曾经出台了《商品住宅装修一次到 位实施导则》的引导性文件，并在附件中列出了精装修房屋 的技术标准，但是相关标准和质量承诺等并未写人商品房买 卖合同，所以购房者的权益根本得不到有效保护。

目前我国 房屋装修验收采取的是备案制，即交房前由开发商对装修质 量进行验收，验收结果交政府部门备案，政府部门对房屋质量进行抽检，缺乏消费者或第三方的参与。

因此，应对房屋 质量情况、社区设施情况以及装修情况写人购房合同加以规 范，同时提高房屋验收的标准，加入空气质量检测、水电路隐 蔽工程验收等。

同时，对开发商违反合同的行为，应通过法 律手段加大惩处力度。

二，构建以公租房为主体的保障性住房新体系
共有产权是一种与保障对象共同筹资建设资金的模式，即居民先买下一部分房屋产权，人住后交政府那部分产权的 租金。

根据未来收人情况的变化，居民可以选择卖出f t有产 权或者买人政府那部分产权。

对于已经取得的这些成绩，应 当继续巩固，尤其是继续推进“暖房子”工程，加强保障性住 房建设融资渠道的创新。

同时，应建设以公租房为主体的保 障性住房新体系。

目前,我国的保障性住房主要包括经济适 用房、两限房、廉租房和公租房。

其中，经济适用房目前在国 内呈现逐渐退出保障房体系的趋势，原因主要在于其规定的 模糊性。

廉租房主要针对城市的低收入者。

目前，吉林省的 廉租房人口制度把关严格。

吉林省廉租房的分配采取人大、政协、纪委及社会人士共同监督下的随机抽号方式。

两限房 是由限房价、限地价而产生的“两限”商品房，主要是为了解 决中低收入家庭的住房困难而设定的一种政策房。

然而，由于两限房一般与其他商品房在同一社区，所以容易出现社会 定位偏颇而给两限房住户带来更多的麻烦。

例如，一些两限 房所处社区离市中心较远，虽然社区其他大多住户可以通过
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自驾解决交通问题，但却导致两限房住户不得不承受孩子上 学或者自己上班太远等问题。

而且法律规定禁止出租两限 房，又无法准确界定是否属于牟利行为，因此，两限房在实践 应用中问题也很多。

保障房的建设要以“适度居住权”为前提,其取决于城市 化水平、人口结构、城市家庭的收入阶层分布等因素。

超越 所处经济发展阶段，以及城市化水平、城市平均住房提供标 准等指标的基本住房保障体系不仅不能解决问题，还会带来 更多的住房保障问题。

有专家指出，以城市常住人口而非户 籍人口为测度，城镇常住人口可分为本地农村人口、本地非 农村户籍人口、外地农村户籍人口和外地非农村户籍人口四 类;以城市常住人口住房支付能力为测度，可分为最低收人、低收入、中等偏下收人、中等收人、中等偏上收人、高收人及 最高收人七类家庭。

保障性住房的供应主体应是本地非农村户籍人口和外地非农村户籍人口，或是最低收人家庭、低 收入家庭和部分中等偏下收人家庭。

目前，吉林省住房保障 对象以低收人家庭和中等偏下收人家庭为主，对于这一主体，建议提供以公租房为主体的保障性住房。

公租房单套建 筑面积以40平方米为主。

应建立公租房的动态租金调整机 制，即租金参照市场价格，从低标准开始分段定额，如租住公 租房头五年设置一个档位，之后每两年提高一个档位，以此 在降低生活成本的同时，改善生活的动力。

由于目前对公租 房的监管制度只有七部门制定的《关于加快发展公共租赁住 房的指导意见》，因此，各级政府应尽快制定符合当地实际的 具体规定，保障公租房的建设和运行。

应严格申请制度和退 出机制，建立实名制的财产与收人状况申报制度，如有隐瞒 或弄虚作假者应予惩罚。

建立动态的退出机制，明确公租房 的居住者只有居住权，没有产权。

公租房只供合格申请者一 家居用,决不允许闲置、出租，更不允许转让。

三、防止各类集资房、福利房等团购商品房对住房供应体系的冲击
集资房一般分为两种情况。

一种情况是个别部门和企业以单位的名义，在商品房项目尚未启动前，以低价与房地 产开发商签订内部购房协议，协议一般提前约定商品房项目 的价格、户型、楼层以及违约补偿等信息。

购房者需提前全 额或分段支付房款，房地产开发商则可利用该资金用于商品 房项目的实施。

另一种情况是房地产开发商直接面向社会组织建设集资房。

这一情况多出现于企业规模较小、开发资 金缺乏的小房地产开发商，本质是一种非法集资行为。

福利 房则是一些部门和企业利用自身权力或资金优势，通过单位 补贴、大规模优惠购房等方式，使单位内部人员能够以较低 的价格获得商品房的购房买卖模式，其本质是一种变相的福 利补贴。

由于集资房、福利房都是大规模签订购房合同的购 房方式，所以两者也都属于团购房的形式。

只是不同于合法 的团购房，集资房和福利房或者本身就是违法行为，或者会 导致社会再分配的失衡。

集资房、福利房等团购模式商品房 存在的原因主要有三个:一是一些经济效益较好的单位或权 力部门，由单位牵头，联系开发商，以较低的价格提前预订整 栋的楼宇。

这本质上是一种内部人员的福利补贴。

二是一 些开发商由于启动资金不足，所以通过组织社会团购的方式，提前募集项目的启动资金。

三是团购商品房有时也是开发商的一种促销手段。

团购商品房的出现事实上是对正常
房地产市场的一种冲击，而且其中还会涉及国家明令禁止的
私募问题。

吉林省目前还存在一定程度的团购房现象，据不
完全统计,2011年长春共有30多家房地产商推出团购房。

而且事实上，参与集资房与福利房的消费者大多具有直接购
买商品房的能力。

因此,集资房和福利房除了存在各类违约
风险外，还分离了一部分市场需求，不利于房地产市场的正
常发展。

此外，集资房和福利房存在规避国家房地产调控政
策的问题，不仅弱化了政策调控力度，而且还会带来未来如
房屋确权等诸多问题。

对于这类团购房，政府必须要加强管
理。

对于开发商正常的促销行为，应严格按照合同约定提供
房源，如果出现房屋户型结构和面积、公摊面积、朝向等与合
同约定不符的情况，开发商必须给予相应的经济补偿。

对于
预售制与团购模式同时存在的情况，开发商必须先与购房者
签订合同，明确房屋交工时间、社区绿化、房屋户型结构等信
息。

要严肃禁止“卖图纸’’一类的非法私募行为，一旦发现,
除追缴款项以补偿受害人外，要追究责任人的民事甚至刑事
责任。

*1
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