城中村改造方案编制格式

封面：
西安市**区**村城中村改造方案
（版本一，适用于城九区）
（上面空4行间距黑体二号居中）
编制单位：区城改办
****年**月**日
（年月日大写黑体三号居中下面空3行间距）
【目录】
一、区城中村改造办公室关于报批村改造方案的请示页
二、区村城中村改造方案页
三、城中村人口一览表、城中村土地一览表页
四、村民会议关于同意村城中村改造方案的决议页
五、城中村改造项目经济分析报告页
六、区城中村改造办公室关于开发公司城中村改造准入审查及出资情况报告
七、改造项目承诺书
1、关于改造剩余土地同意储备的承诺书页
城中村改造项目单位安全生产责任承诺书
城中村改造维护稳定承诺书
城中村改造环境保护承诺书
八、改造主体及投资单位营业执照和资质证书
九地籍图页
十、控规（区位图、规划总平面图、规划指标图）页
××区城中村改造办公室文件
区城改字…‟号签发人：××区城中村改造办公室关于
报批××村城中村改造方案的请示
一、村基本情况
二、改造村改造的必要性和可行性
三、村民会议情况
四、资金筹措到位情况
五、上报意见
年月日
区村城中村改造方案
（黑体二号居中）
方案文本格式要求，一级标题：仿宋GB2312 三号：加粗固定行距（30）；二级标题：仿宋GB2312 三号固定行距（30）；正文：仿宋GB2312 三号固定行距（30）；所有表格中的字体：仿宋GB2312 五号最小行距。

一、村基本情况及改造条件
（一）村庄基本情况
1、地理位置
区街道办事处村位于。

东起，西至；北起，南至。

2、村内人口状况
村内户籍人口：户、人（其中农业户口户、人；有合法房产的居民户口户，人），另有房屋祖遗户户、人。

3、土地性质及附着物
（1）村域土地情况
村属土地亩。

其中：集体建设用地亩（包括宅基地亩、企业用地亩、公建用地亩），农业用地亩（包括基本农田亩、一般农田亩），人均耕地面积亩。

（2）现有房屋情况
村内建筑面积总计万m2，其中：住宅房屋万m2(二层及二层以下房屋万m2，三层及三层以上面积万m2),非住宅房屋万m2(办公用房万m2,公建设施房屋万m2,企业用房万m2 )。

（详见附表）
４、村集体经济及村民人均收入现况
村集体经济主要收入来源，全村年收入万元; 村民年人均收入元，其中：集体分配收入元，房屋出租收入元。

（二）改造的必要性可行性
根据村庄的区位、集体经济实力、村民意愿、组织建设等自身条件，村庄与城市建设、管理产生的矛盾等外部因素，房地产开发前景深入分析改造村的个性特点，论述改造必要性和可行性。

1、改造的必要性
（１）村周边城市快速发展与村落形成强烈对比，造成不和谐状况。

村基础设施缺乏、规划缺失等因素造成建筑安全（抗震、防火等）隐患严重，环境脏乱差。

（２）村内人均耕地低于0.3亩，村民已成为失地农民，迫切需要城改解决生计问题
（３）位于二环以内或城市主要节点上的重点改造范围，以及重点市政建设项目带动改造等原因。

2、改造的可行性
（１）村班子团结有力，村民支持改造、改造意愿强烈等方面。

（２）周边城市化、城市基础设施到位形成区位优势，为改造创造条件。

（３）改造资金筹措保障等情况。

二、无形改造
按照“无形改造与有形改造并重”原则，依据《西安市城中村改造管理办法》、《西安市人民政府关于城中村无形改造有关问题的通知》等文件，在区政府有关部门、街道办事处的领导、指导下，村委会配合下完成。

（一）转户工作
１、实施城中村改造的全体农业户口人员，应一次转为城市居民。

村所在地公安局及派出所宣传政策，入户发放转户申请审批表，组织填写，完成全村农转居工作。

２、转户工作计划安排
转户工作计划从年月开始，年月完成。

改造村农业户口人员农转居后享受城市居民就业和社会保障相关政策待遇
（二）清产核资及经济体制改革
１、工作职责及内容
此项工作在区农工局等部门指导下，由村集体和聘请的中介机构进行。

城中村集体资产要进行清产核资，要明确清产核资的内容、范围。

对村集体资产要弄清家底，张榜公布。

改造村经过清产核资后，要成立代表村民利益的公司，村民成为股民，享受分红、分配，要明确股民的资格，基准日等问题。

村两委会提出实施该项工作的工作班子名单，再由工作班子提出实施方案，并将实施方案交由村民大会讨论通过报区农工部门审批后，组织实施。

2、工作几个重要内容设想
（1）股民资格认定
确定股民资格时候，通常就是在股民资格基准日这一天在册的农业户口人员可成为个人股的股东。

（对于特殊情况，原则是，依据相关法律规定办理，没有法律规定的，可以参照村规民约，召开村民会议决定。

）结合我村实际和相关法律，我村股民资格认定分、等情况。

（2）股权设置应结合本村实际，要根据实际情况来设定（股权一般实行“生不增、死不减；进不增、出不减”的原则）。

我村将股份设置为、等形式（可以是资格股、投资股等股种，根据个村实际情况制定股份形式）。

（3）我村根据村实际情况，计划准备成立公司。

公司为公司，出资方式。

（村组的经济体制改造工作，应结合自身实际，可以成立股份制公司或责任有限公司，也可以在法律允许的范围内建立其他形式的资产管理经营机构。

都要征询村民意见，经过村民会议的讨论和通过。

）
３、计划时间安排
本工作计划年月开始，年月完成。

（三）撤村建社区
1、工作职责及内容
撤村建社区工作在区民政局的指导下进行，区农村工作部门或街道办事处具体负责撤村建社区工作，负责撤村建社区的工作方案编制、申报和具体实施工作。

村“两委会”积极配合方案的编制，根据村实际情况提出具体意见，组织召开村民会议或户代表会议表决撤村建社区方案，展开相关工作。

2、撤村建社区有关问题的设想
在编制方案中，村委会提出如下建议和设想：
（１）社区划分及名称
根据村实际情况，我村计划成立独立的社区居民委员会（或就近并入社区居委会）。

社区委员会名称：社区居民委员会
（２）社区组织的产生设想
考虑到有利于工作的连续性和保证平稳过渡，我村建议在经过村民会同意后，选择原村委会整建制转入社区居委会领导班子，等下次换届时再参加统一选举（或直接进行选举产生新的班子）的形式。

（３）办公场所及经费来源等
办公场所由村改造主体负责，在改造房屋中无偿拿出300平方米以上的作为社区办公用房（具体位于），并办理具体移交手续。

增加人员的补贴和工作经费按现行社区标准执行，由财政部门承担。

３、撤村建社区计划安排
该工作计划年月日开始，月日完成。

（四）社会保障
１、工作职责及工作内容
改造村农业户口人员在农转居后，享受城市居民的就业和社会保障政策待遇。

此工作由区劳动和社会保障局负责，街道办事处和撤村后的社区组织具体落实政策，承办。

村委会可根据本村实际，筹集资金来源予以补贴。

资金来源（可从改造项目收益中筹集相应数额资金或村民自己缴纳），并确定村集体和个人缴费比例，在劳动保障部门指导下核算全村缴纳资金数额，进行缴纳。

２、计划安排
该工作计划年月日开始，月日完成。

3、医疗保险办理
农转居人员采取自愿的方式参加医疗保险，医保费用由
个人和改造村（改制后的经济组织）共同承担。

医保目前分两种情况，改造村村民可自由选择。

（一种为社区医保—18岁以上缴费标准是每年250元；18岁以下缴费标准是100元；一种为城镇医疗保险—每年按当年市平工资的9%+8元和市平工资的5%+8元两种比例缴费。

）
4、最低生活保障
进行撤村建社区后，人均家庭收入低于城市生活最低保障要求的，可依法申请城市社区民生活最低保障。

（五）集体土地转为国有土地
1、村域土地情况
（1）村属土地总量亩。

（2）改造规划用地亩，城市规划道路亩和城市规划绿地亩，剩余土地亩，性质为。

（3）拟储备用地亩数、地块，性质。

2、计划安排
计划在完成土地转性工作。

三、有形改造工作
（一）改造模式
根据村实际情况和村民意愿，采取改造模式。

（可采用合作改造等多种形式，根据实际编写，并说明具体情况。

）
（二）改造主体
（改造主体应只有一个，可以有以下四种形式：改制后的经济组织（改制前的村委会或村集体成立的经济组织）或投资人, 改制后的经济组织与投资人合作成立的企业法人（应有村两委会和城改办的证明），区城改办。

）
1、根据村实际情况和村民意愿，我村改造主体为，情况如下：
公司名称：
法人代表：
办公地点：
开发资质：
资金情况：
2、合作方情况
（三）规划与土地利用方案
1、改造项目用地情况
规划改造及储备土地情况一览表
2、规划指标
规划指标一览表
（四）拆迁补偿安置方案
根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）、《西安市城中村改造管理办法》、《西安市城市
房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》）、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》）和《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》（以下简称《估价暂行规定》）等法规文件，本着“整村拆除，安置优先”的原则。

结和村拆迁改造的实际制定本方案。

1、拆迁人、拆迁实施单位和被拆迁人
（1）拆迁人是拟经西安市城中村改造管理办公室批准的；拆迁实施单位是接受拆迁人委托的
；被拆迁人是在拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的所有权人。

2、拆迁范围及安置位置
村改造的拆迁范围是：东起，西至；北起，南至。

具体范围以规划定点图及测量成果表为准。

安置位置是在改造用地中规划中dk- 和dk- ，安置楼为。

3、村房屋情况及拆迁计划
（1）村房屋情况
房屋摸底情况汇总表单位：万平方米
（2）整村拆除时间：年月至年月。

4、拆迁补偿方式及标准
（1）安置方式
被拆迁人的补偿与安置，按照产权调换或货币补偿两种方式进行，被拆迁人只能从产权调换和货币补偿方式中选择一种方式安置。

（2）面积认定
城中村改造的拆迁安置补偿以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据；拆迁范围内住宅房屋，对《西安市村民房屋建设管理办法》颁布实施前的，以合法宅基地上建成的房屋二层（含二层）以下部分，按实际测定面积认定，三层以上（含三层）房屋按重置成新价（残值）给予补偿；拆迁范围内非住宅房屋，对持有国有土地及房屋合法手续，并有工商执照及税务凭证的的，以房屋产权面积认定。

（3）产权调换
实行产权调换的，以转户前城中村在册户籍农业人口为依据，人均安置建筑面积不少于65平方米，并结合原房屋产权（认定）建筑面积进行安置。

安置房屋建筑面积与被拆迁房屋房屋产权（认定）建筑面积相等部分，按新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算。

（4）货币补偿
被拆迁人要求实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、产权建筑面积及用途、房屋结构等因素，以估价机构对
被拆迁的房屋市场评估价确定补偿金额。

拆除用于公益事业的房屋，按照《办法》第十四条、《细则》第二十七条的规定办理。

（5）凡依法认定的违法建筑，超过批准期限的临时建筑，虽未规定期限但使用年限超过两年以上的临时建筑，以及凡《办法》、《细则》明确规定不予补偿的，不予补偿。

（五）建设方案与实施计划
改造建设周期年。

1、一期建设
年月日-- 年月日。

新建面积平方米，其中安置面积平方米，建设地块为。

（要求一期将安置房全部建设完毕）
2、二期建设
年月日-- 年月日。

新建面积平方米。

建设地块。

（六）经济效益及社会效益分析
根据咨询公司报告（详见附件），本项目经济核算相关数据及结论如下：
1、改造项目的经济指标
2、改造后村民收入状况
改造后收入状况汇总表（除就业收入）
3、社会效益分析
附件一：
村户籍人口情况一览表
村土地情况一览表
村民会议同意《建新村城中村综合改造方案》的决议
注：村民会议由本村18周岁以上的村民组成。

同意人数不得少于总人口或总户数的80%以。

区城中村改造项目经济分析报告
编制单位：
资质：
盖章:
编制时间：
(一)项目概况
（二）项目市场分析及市场定位
1、项目市场定位
2、项目价格定位
（四）经济效益及社会效益分析
1、经济效益分析
1）投资估算的依据
2）项目投资估算
2、融资方案
1）资本金筹措
2）资金筹措与使用计划表
3、财务评价
1）财务基础数据选取
2）销售收入估算（编制销售收入及销售税金附加表）3）财务评价报表
①损益表
②投资现金流量表
③资金来源与运用表
④借款还本付息表
（八）结论
附件四：
××区城中村改造办公室关于
参与改造企业准入审查及出资情况报告
一、准入制度情况
有限公司，成立于2003年4月23日，注册地址，法人代表；经营范围房地产开发、销售；物业管理；房地产开发资质级。

经审查，该公司各项手续完备，符合国家关于房地产开发企业资质要求和我区城中村改造企业准入制度要求。

二、改造项目资本金筹措情况如下：
目前该项目出资方式为自筹资金，注册资金为万元，经核实，目前万元已到位。

特此证明
××区城改办（盖章）
二〇〇九年月日
附件五：改造项目承诺书
1、
××区城中村改造
剩余土地储备承诺书
市、区城中村改造办公室：
××区村域土地共亩，其中：建设用地面积亩（包括宅基地亩、企业用地亩），无农业用地。

根据西安市规划设计研究院出据的控制性规划（控规号为年月日第号），其中亩土地用于本村的城中村改造，剩余土地按照《西安市城中村改造管理办法》(市政发…2007‟129号)、《西安市城中村改造项目管理工作程序的通知》(市城改组发…2008‟1号)文件的相关要求，现承诺如下：经村“两委会”及村民大会同意，除上述城中村改造用地之外，如有剩余土地，由政府土地储备机构依法进行储备。

村民委员会（盖章）村支部委会员（盖章）
二〇〇九年月日
城中村改造项目建设单位
安全生产责任承诺书
市、区城中村改造办公室：
为保证我单位在村改造项目建设中严格执行《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》等国家法律法规的安全生产管理规定，自觉履行我们的安全生产责任，现郑重承诺如下：
一、依照国家有关安全生产的法律、法规，加强安全生产管理，建立、健全安全生产责任制度，完善安全生产条件，确保安全生产，并自觉接受安全生产管理部门的监督。

二、单位法人对本单位的安全生产工作全面负责。

三、保证项目建设的安全设施和应具备安全生产条件所需资金投入到位。

四、严格遵守安全生产法律、法规的规定，严格执行工程勘察设计、监理规范要求，搞好配合；严格按照建筑材料质量标准和设计要求，使用建设材料，组织施工，保证建设工程安全生产，并依法承担建设工程安全生产连带责任。

承诺单位：（签字盖章）
二〇〇九年月日
××区城中村综合改造
维护稳定承诺书
市、区城中村改造办公室：
为确保我村改造顺利进行，平稳有序按时完成改造任务，给我市城中村改造创造一个良好的环境，现就我村城中村改造中维护稳定工作承诺如下：
一、搞好政策宣传，使全村村民政策明确，认识到位，自觉支持本村城中村改造工作。

二、坚持“公开、公平、公正”原则，严格执行城中村改造工作方案和拆迁安置方案，优先安置村民住宅，切实维护好全村村民的合法权益。

三、及时了解和掌握村民思想动态，做好工作，解决问题，化解矛盾。

不出现集体上访、越级上访和非正常上访问题，不发生围堵，冲击党政机关和堵塞重要交通枢纽事件，力争达到零上访。

出现上访情况，村“两委会”主要领导及时到现场劝解，解决上访问题。

四、如出现维稳问题，责任单位和责任人愿意承担相应责任。

责任单位：××区两委会
第一责任人：
村村民委员会（盖章）村支部委会员（盖章）
二〇〇九年月日
××区城中村综合改造
环境保护承诺书
市、区城中村改造办公室：
×××公司将严格遵守《中华人民共和国环境保护法》、《西安市市容环境卫生管理实施细则》，西安市关于渣土（垃圾）清运和扬尘治理相关规定，搞好城中改造项目拆迁安置和建设过程中的环境保护工作，具体承诺如下：
一、主动配合市、区城改办的工作，及时办理渣土清运监管手续。

二、拆迁过程中采取湿法作业，不出现扬尘污染；施工时须采取降尘、隔音措施；设专人及时清扫、维护施工场区卫生；对易于产生粉尘的施工材料，作好防尘处理、密封存放。

二、渣土清运做到无抛撒遗漏、无装载高尖；按规定时间、线路行驶，按规定地点装载、倾倒。

承诺单位：（签字盖章）
二〇〇九年月日
附件六：
改造主体及投资单位营业执照
和资质证书
附件七：
地籍图
（由区土地局标出村域并盖章、图纸不小于3号）
附件八：
控制性规划
1、区位图
2、规划指标图
3、规划总平面图
（图纸复印要求不得大于3号图纸，字迹、图形清晰）。