案例分析方案阶段的外立面工程成本优化怎么做？

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【编者按】深海鱼儿在留言中写道——在一次项目方案会上，面对“曲径通幽”的户型平面，设计总太赞，而成本总皱眉头：这墙地比，保温和外墙装饰至少高30%。

而无知先生对此点评道——在外立面工程成本中，主要涉及到功能性成本（建筑节能保温设计，需要综合考虑建筑物朝向、长宽比、日照等）、敏感性成本（外立面装饰、建筑造型、平面布局、采光通风），两者有统一的一面，也有对立的一面。

如何权衡是我们永久的课题，要发挥建筑师的创造性，也不能放任建筑师的创造性。

多角度权衡，精细化设计是不错的思路。

作者贺加栋，现任济南天鸿房地产开发有限公司设计部副总经理，担任济南市房地产业协会建筑节能与产业化专业委员会秘书、济南土木建筑学会建筑设计专委会副主任委员，擅长对建筑工程的成本优化设计进行研究。

本文通过案例分析控制建筑风格、体型系数、立面选材这三大内容，向我们分享了在方案设计阶段进行成本优化以提高外立面工程的性价比的思路和方法。

①
| 建筑风格 |
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建筑风格是建筑物外貌的重要特征，不同的风格对应不同的成本。

一般根据楼盘定位，控制建筑风格。

不同的建筑风格，需要不同的外立面效果装饰，造型较为复杂、夸张的法式和英式风格建筑，其外立面装饰面积比现代主义和ARTDECO风格多，新古典和地中海风格介于中间。

为了对不同建筑风格的外装饰进行数据量化，我们引入“外立面率”（有的开发商也称为墙地比），指“外立面率指扣除门窗洞后外立面装饰面积与地上计容面积比率”。

一般情况下，建筑的外立面率越高，其成本越高，楼盘的档次也越高。

根据标杆企业的工程经验，外立面率控制如下：
【案例1】我司开发的两个楼盘，一个刚需住宅类项目A （ARTDECO风格）和一个改善类住宅类项目B（法式风格），其代表性立面和墙身图参下图所示：
项目A的外立面率为1.2，项目B的外立面率为1.35，以地上面积10,000m2来计，项目A总外饰面面积为12,000m2，项目B总外饰面面积为13,500m2，两个项目的外饰面差值为1500m2，如果两个项目选用同一种外墙材料时，其成本增量为1500/12000=12.5%。

小结：外墙的风格应符合楼盘的整体定位，楼盘档次越高其建筑风格越复杂，也就是外立面率越高，成本也越高。

②
| 体型系数 |
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在设计与成本的协同管理 | 保温工程成本总结（一）中有分析和介绍，体型系数对节能工程的重要作用，体型系数在外墙饰面工程的设计和成本管理中依然发挥着重要的作用。

下面以测算模型来分析体型系数的影响。

【案例2】模型假定条件为高层剪力墙住宅为例（25层，建筑高度75米），假定外窗面积占外墙面积的20%，以结构最大伸缩缝（适当放大到50米）和平面限值作为控制指标（此时我们控制最大尺寸限值5），探讨最简单的长方形平面布局体型系数对外墙面积的影响：
摘自《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）根据上述假定模型，我们分析了各种情况下的体型系数：
小结：按以上测算，可以得到下面三个推论
1）体型系数与建筑平面长宽比的关系。

当建筑物的平面长度等于宽度时，此时体型系数最大，长宽比接近结构限值时，此时体型系数最小，每平米建筑面积中外墙涂饰的面积最少，此时成本最省。

2）体型系数的增加与外表面面积的关系。

根据上表测算，体型系数每净增加0.01（注意不是1%的增加率），其每平米建筑面积增加0.03～0.04平米的外表面积。

3）体型系数与建筑节能、外立面装饰面积的关系。

建筑物的体型系数不仅反映了建筑物节能保温，还侧面反映了建筑物的外墙保温、外饰面积大小，当建筑物的体型系数接近规范限值时，此时的建筑物
不仅能耗最低，且外饰面积最小。

以山东省75节能标准(《山东省居住建筑节能设计标准为例》（DB375026-2014）），参下图：
【案例3】我们以山东省高层住宅为例，25层高层住宅地上面积9720m2，两种方案均采用真石漆，价格120元/m2。

方案1：体型系数控制在0.26（节能直接判定）
方案2：体型系数控制在0.39（节能权衡判断）
根据测算，方案2比方案1每平面积增加的外墙涂饰面积为：（0.39-0.26）/0.01*(0.03～0.04)=0.39m2～0.52m2。

每平米建筑面积增加的外墙涂饰成本=（0.39～0.52）*120=46.8～62.4元/m2。

外墙涂料成本增量约为39%～52%，其成本增量比例之大。

所以，体型系数较小的建筑，不仅节能效果好，而且在外墙保温和外饰面的成本上也很经济。

③
| 立面选材 |
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根据项目定位，控制立面选材和比例。

目前市面上比较常用的外立面材质及相应的估价，可以归纳如下：
立面材料极其丰富，且价格变化较大，针对楼盘的定位及售价合理的选择材料，对成本的影响很大，建议:
·刚需楼盘：以价格因素考虑外墙立面材质；
·首改楼盘：从价格和品质上考虑外墙材质，可适当提高外墙材质（比例要小）；
·再改（轻奢侈）型楼盘：从价格和品质上考虑外墙材质，适当提高外墙材质（比例适中）；
·豪宅楼盘：以竞品楼盘作为参考。

【案例4】以25层高层住宅为例，地上建面9720m2，其中：大堂部分80m2，两层基座850m2，其余约8790m2；外墙面积约12,145m2，其中：大堂95m2，基座 1050m2，其余11,000m2。

我们以不同方案测算：
小结：根据项目定位合理的选择控制外墙立面的材质和比例，减少成本的波动；推行适合本公司的立面标准化，为集团化采购提供条件，有助于降低成本。

下图恒大集团立面标准化样式：
|总结 |
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在房地产开发项目中，外立面工程是设计和成本协同管理的重点，其重要性体现在三个方面：在外立面工程中工程量最大、成本敏感；直接影响建筑物的品质，最容易受到外界破坏；所涉及的材质品种繁多，成本差异大。

在方案阶段控制建安成本是成本管理的重中之重，对外墙饰面工程而言，在方案阶段的关键工作是做好“三控”：控建筑风格，风格越复杂，成本也越高；控体型系数，体型系数越大，成本越高；控外墙选材和比例，综合考虑价格和品质，选择最优方案。