2016年下半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试题

2016年下半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价
的常用方法考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100
B．-50
C．50
D．100
2、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。

A．350
B．580
C．600
D．880
3、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标
B．最大费用
C．利润为零
D．最大利润
4、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。

如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。

A．3456.09
B．3505.95
C．3509.74
D．3705.73
5、商品房现房广告不得涉及的内容是。

A：销售价格
B：装饰装修
C：小区环境
D：升值承诺
E：执行层的组织协调
6、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于__。

A．固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等
B．生产性投资和非生产性投资
C．政府投资、非盈利机构投资
D．企业投资和个人投资
7、下列关于民法的内容，说法不正确的是。

A：在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B：智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体
C：物权、知识产权、人身权属于形成权
D：胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体
E：执行层的组织协调
8、下列不属于控制性详细规划作用的是。

A：控制性详细规划起着承上启下的作用
B：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导
C：控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织
D：控制性详细规划是城市政策的载体
E：执行层的组织协调
9、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是。

A：14％
B：10％
C：33％
D：15％
E：借款合同
10、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。

A．公开市场价值
B．谨慎价值
C．快速变现值
D．投资价值
11、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。

A．10%
B．20%
C．50%
D．200%
12、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。

若改为直接比较判定，将出现的情形。

A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％
C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071
D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933
E：工业用地的监测点评估价格
13、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。

A：划拨
B：出让
C：出租
D：抵押
E：执行层的组织协调
14、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。

A：生产可能性曲线
B：边际转换率
C：等收益线
D：等成本线
E：执行层的组织协调
15、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。

A：瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人
B：委托人必须受瑕疵请求规则的制约
C：拍卖人的责任以委托人的告知为前提
D：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提
E：执行层的组织协调
16、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．80%
B．82%
C．83%
D．92%
17、以下列入国家三级保护野生药材物种的是
A．虎骨
B．熊胆
C．血竭
D．穿山甲
E．黄芩
18、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。

A．停车
B．位置
C．特色
D．距离
19、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。

A：政策性银行
B：非银行金融机构
C：中央银行
D：商业银行
E：执行层的组织协调
20、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。

A：污染物发生的类型
B：污染物排放的时间
C：污染物排放的形式
D：污染源存在的时间
E：执行层的组织协调
21、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为__元/m2。

A．2420
B．2438
C．2447
D．2503
22、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。

A．450
B．475
C．490
D．500
23、某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为__。

A．53.34万元
B．85.34万元
C．106.68万元
D．213.36万元
24、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

A：社会环境
B：政治环境
C：经济环境
D：金融环境
E：借款合同
25、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为__年。

A．30
B．40
C．70
D．50
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、城市详细规划分为__。

A．近期性详细规划和远期性详细规划
B．近期性详细规划和控制性详细规划
C．近期性详细规划和修建性详细规划
D．控制性详细规划和修建性详细规划
2、收益法中确定资本化率的基本方法有__。

A．市场提取法
B．累加法
C．指数调整法
D．投资收益率排序插入法
E．收益乘数法
3、一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、6个部分。

A：目录
B：正文
C：结论
D：附表
E：附图
4、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是__。

A．土地补偿费归农村集体组织所有
B．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D．由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
5、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。

A：新建房屋申请人
B：原有但已进行过登记的房屋申请人
C：原有但未进行过登记的房屋申请人
D：转让所得房屋申请人
E：继承所得房屋申请人
6、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规：并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则
B．估价目的
C．估价方法
D．估价程序
7、下列属于会计恒等式的是__。

A．资产-费用＝负债+所有者权益-收入
B．所有者权益＝资产+负债
C．资产+费用＝负债+所有者权益+收入
D．负债＝资产+所有者权益
8、征收集体土地应遵守的原则包括__。

A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则
B．保证国家建设用地的原则
C．妥善安置被征地单位和农民的原则
D．有偿使用土地的原则
E．依法征地的原则
9、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是__之日。

A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B．房屋拆迁许可证颁发
C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D．房屋拆迁实施
10、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋而评估其房地产市场价格。

A：与产权调换房屋结算差价
B：价值
C：货币补偿金额
D：重置价格
E：执行层的组织协调
11、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
12、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
13、下列不属于房地产中介服务特点的是。

A：人员特定
B：时间准确
C：委托服务
D：服务有偿
E：执行层的组织协调
14、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有__。

A．无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地
B．重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物
C．考虑建筑物存在对土地价值的影响
D．考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响
E．重视土地对建筑物价值的影响
15、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A．集体财政
B．国家财政
C．土地开发与农业发展
D．土地管理部门的业务开支
16、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。

A．国内金融市场
B．国际金融市场
C．广义的金融市场
D．狭义的金融市场
17、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在__之间。

A．4～5
B．5～6
C．6～7
D．7～8
18、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（）建筑面积的户型较为理想。

A．70～110m2
B．80～120m2
C．90～130m2
D．100～150m2
19、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是
A：名义利率大于等于实际利率
B：实际利率大于名义利率
C：名义利率等于实际利率
D：实际利率小于名义利率
E：借款合同
20、1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。

A．10%～20%
B．20%～30%
C．10%～30%
D．30%～40%
21、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是。

A：机构名称要求
B：法定代表人或者执行合伙人要求
C：专职注册房地产估价师人数要求
D：专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求
E：估价报告质量要求
22、下列关于借贷记账法的原理及特点的说法，不正确的是。

A：以“借”和“贷”作为记账符号
B：“借”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少
C：“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加
D：以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则
E：执行层的组织协调
23、根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最佳使用．【2006年考题】
A：与外部环境最协调
B：达到规模递增
C：内部构成要素的组合最适当
D：外部环境与内部因素相关联
E：外部环境要素为最适当的组合
24、房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有。

A：买卖房屋
B：租赁房屋
C：新建房屋
D：改建房屋
E：改变房屋用途
25、在进行供给分析时，主要的内容有：__。

A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况
E．分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异。