姜海霞、杨燕梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

姜海霞、杨燕梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.10.14
【案件字号】(2020)粤01民终18956号
【审理程序】二审
【审理法官】白小云莫芳余盾
【审理法官】白小云莫芳余盾
【文书类型】判决书
【当事人】姜海霞;杨燕梅
【当事人】姜海霞杨燕梅
【当事人-个人】姜海霞杨燕梅
【代理律师/律所】周顺锋广东粤高律师事务所;邹郁卓广东盈隆律师事务所;曾梓芽北京大成（广州）律师事务所
【代理律师/律所】周顺锋广东粤高律师事务所邹郁卓广东盈隆律师事务所曾梓芽北京大成（广州）律师事务所
【代理律师】周顺锋邹郁卓曾梓芽
【代理律所】广东粤高律师事务所广东盈隆律师事务所北京大成（广州）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】姜海霞
【被告】杨燕梅
【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

【权责关键词】无效社会公共利益催告撤销代理预期违约双方违约违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判变卖
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【本院查明】另查明，姜海霞尚未将案涉房屋卖出。

姜海霞于2019年7月29日将杨燕梅已支付的50000元定金予以退回。

庭审中，杨燕梅委托诉讼代理人陈述姜海霞单方解除合同对杨燕梅造成的损失为时间成本及精力成本损失。

姜海霞则主张杨燕梅主张违约金过高，要求调整为不超过50000元。

【本院认为】本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外"。

依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：姜海霞是否需要向杨燕梅支付违约金150000元。

根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

"本案中，姜海霞与杨燕梅签订的《存量房买卖合同》已包括上述条款内容，已对双方权利义务作出明确约定，具备合同组成要素，符合合同的特征。

至于《存量房买卖合同》约定双方按照此合同条款在签订该合同后7日内办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，实际是
向房管部门办理网签备案手续，属于房屋买卖交易中的流程，《存量房买卖合同》并非以签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版作为合同目的，亦未约定以签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版作为《存量房买卖合同》的生效要件，故姜海霞主张《存量房买卖合同》为预约合同缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。

按照2019年6月11日签订的《存量房买卖合同》约定，买卖双方应在签订该合同后7日内办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，但姜海霞于2019年6月12日委托中介方的工作人员通知杨燕梅将解除合同，且经杨燕梅催告及双方协商，姜海霞仍未继续办理网签手续履行合同，姜海霞的行为导致双方买卖涉案房屋的合同目的无法实现，姜海霞已构成根本违约。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"。

因此，本案姜海霞与杨燕梅签订《存量房买卖合同》确定的房屋买卖合同关系因姜海霞的违约行为而解除，姜海霞应承担相应的违约责任。

根据《存量房买卖合同》第10条第1款的约定，姜海霞应向杨燕梅支付房地产成交价10%的违约金。

一审法院综合考虑本案合同的履行情况、姜海霞的过错程度及杨燕梅的实际损失情况等，酌情将约定违约金449000元调整为150000元，属于一审法院的自由裁量权范畴，符合公平合理原则，并无明显不当，本院予以确认。

姜海霞上诉主张无需支付违约金理由不成立，本院不予采纳。

综上所述，姜海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由姜海霞负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 01:31:46
【一审法院查明】一审法院经审理查明：2019年6月11日，杨燕梅（乙方，买方）、姜海霞（甲方，卖方）及广州市云腾房地产经济有限公司（丙方，中介方）三方签订《存量房买卖合同》约定：杨燕梅向姜海霞购买位于广州市番禺区XX房的房产；成交价款为
4490000元；其中合同第十条第一款约定交易不成的违约责任为甲方（姜海霞）不按本合同约定将房地产出售给乙方（杨燕梅），应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%并退回乙方已付的全部费用；合同第十七条第4款中约定：甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版（双方另有书面约定的除外），并同意在签订本合同后7日内办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。

甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签订相关合同文件，以顺利完成交易。

如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方应按照本合同约定赔偿守约方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；附件第二条约定：定金人民币50000元于甲乙双方交付时作为购房款的一部分，乙方应于本合同签订之日支付定金人民币50000元整；首期楼款2200000元乙方应于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方；甲乙双方应于银行出具同意贷款书之后7天内备齐交易所需之资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记；楼价余款（即申请贷款额）2240000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方。

签订《存量房买卖合同》当天，杨燕梅向姜海霞支付5万元作为购房定金。

关于上述《存量房买卖合同》的履行情况，根据杨燕梅、姜海霞提供的姜海霞与中介公司、及杨燕梅与姜海霞之间手机微信聊天记录来看，姜海霞于2019年6月12日委托中介方的工作人员通知杨燕梅将解除合同，杨燕梅交的50000元定金予以退回。

杨燕梅则希望姜海霞可以继续履行合同，并于2019年6月13日通过邮政快递向姜海霞发送办理网签手续催告函，于2019年6月14日通过手机短信向姜海霞再次发送办理网签手续催告信息。

而后，杨燕梅、姜海霞一直通过手机微信沟通，姜海霞希望协商解除合同，杨燕梅要求双方签订一份书面的解除协议，由于解除协议的内容双方未能达成一致意见而未签订。

【一审法院认为】一审法院认为：关于违约责任的问题。

本案中，杨燕梅、姜海霞签订的《存量房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同履行各自义务，姜海霞未按合同履行相关义务，应当承担违约责任。

姜海霞抗辩称双方签订的《存量房买卖合同》为预约合同，不是正式房屋买卖合同，且未就正式房屋买卖合同的付款时
间，按揭方式，递件时间等核心交易条款达成一致；杨燕梅违约在先，杨燕梅于2019年6月13日通过快递形式通知姜海霞，将签约日期从6月18日变更为6月25日单方变更签约日期的行为，已经构成违约。

根据杨燕梅、姜海霞于2019年6月11日签订的《存量房买卖合同》，双方约定了定金支付，首期楼款2200000元的支付时间，贷款种类为组合贷，对违约责任及按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》的时间也做了约定。

合同签订后，杨燕梅按约定如期向姜海霞支付了50000元定金，但姜海霞于2019年6月12日即表示要解约，不能继续成交，将50000元定金退回给杨燕梅。

杨燕梅于2019年6月13日向姜海霞发送办理网签手续催告函通知姜海霞在2019年6月25日前均可办理网签手续，姜海霞仍坚持要解除合同，因此，对姜海霞的抗辩意见，一审法院不予认可。

姜海霞在签订《存量房买卖合同》后，随即反悔单方提出解除合同已构成违约，应承担相应的违约责任。

关于违约金数额应否调整。

依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少"。

杨燕梅、姜海霞签订的《存量房买卖合同》中第10条第l款中约定：甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10％并退回乙方已付的全部费用。

本案中，根据杨燕梅庭审陈述，对杨燕梅造成的损失为时间成本及精力成本损失，姜海霞违约后亦未高价卖出案涉房屋而因此获利，但考虑杨燕梅另行寻找其他房屋需承担的时间、精力、经济成本，姜海霞提出解除合同的时间及姜海霞过错程度等因素综合考量，且考虑到违约金不单是对守约方经济损失的补偿，还具有对违约方违约行为的惩罚性，在杨燕梅没有提供证据证明其实际损失的情况下，杨燕梅主张违约金449000元数额过高，一审法院酌情将违约金调整为150000元。

【二审上诉人诉称】姜海霞上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项；2.请求改判姜海霞不需向杨燕梅支付违约金；3.本案一、二审诉讼费均由杨燕梅负担。

事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，判决有悖公义，应依法予以撤销并改判。

1.诉争合同于2019年6月
11日签订，双方约定最迟于2019年6月18日签订正式房屋买卖合同，但是，杨燕梅于2019年6月13日通过快递方式(合同约定的方式)通知姜海霞，将正式签约时间变更到2019年6月25曰，系单方变更合同，结果，杨燕梅没有在2019年6月18日履行签约手续。

虽然姜海霞亦于2019年6月12日微信通知中介要取消合同，但这不是合同约定的有效送达形式，其意思表示不是直接发给杨燕梅，其意思表示对杨燕梅不生效。

一审法院并未就杨燕梅将签约日期变更到6月18日的事实予以法律评价，却认为姜海霞通过微信发给中介的无效力的解除通知构成违约，是对事实的认定错误。

即使一审认定姜海霞违约，那么对于杨燕梅于6月18日之后不能签约导致的损失应由其自己承担，与姜海霞无关。

2.诉争合同为预约合同，并且双方未就房屋买卖的付款时间、组合、贷款比例、递件时间等核心交易条款达成一致，这些交易条件需由双方在签订正式合约时进一步磋商取得合意，交易才能完成，若双方未能就前述交易要素达一致，交易不成的责任就不能归责于任何一方。

即使认定任何一方违约，违约标的是不能签订正式合同的定金罚则责任，而不是不能交易的责任。

一审法院未就诉争合同为预约合同的事实以及双方未就交易核心条款达成一致的事实进行评价，机械地引用交易不能付合同总额10％违约金的约定，系对事实的认定错误，系对法律的错误适用。

3.姜海霞于2019年7月6日，催告杨燕梅落实购房意愿，但是杨燕梅说要等其老公回来后才能落实，杨燕梅又于7月12日回复说再联系时间，并且说要再看看诉争房屋，7月13日，杨燕梅约姜海霞到诉争房屋再看看，7月15日，双方相约到中介处解约，从双方这几天的交谈来看，反映以下几个事实：首先，双方默认了6月18号不签约的事实，但是双方未就新的签约日期达成一致；其次，买不买房，杨燕梅一个人拿不定主意，要等其丈夫回来才能落实，其买房意思表示不明确；第三，杨燕梅约定再次看房，联系杨燕梅6月13日变更签约日期为6月25日的行为，反映杨燕梅购房意愿不确定；最后，双方于7月15日相约到中介处解除合同，进一步表明，杨燕梅也是同意解除合同的。

一审法院忽略了杨燕梅可买可不卖的模棱两可的购房意愿系导致双方未能达成交易的事实，一味将责任归责于姜海霞，是认定事实错误。

4.姜海霞在交易过程中，仅收取了杨燕梅5万元定金，至今还不敢将诉争房屋出售，因此，姜海
霞不存在违约的动机并一直信守承诺，但是，姜海霞从6月11日签订合同到6月18日期间，不过1周时间，一审判决却要其承担15万元违约责任，这对姜海霞不公平。

反观杨燕梅，从6月13日发送书面通知开始，到后面的微信聊天，一审却对其违约行为视而不见，反而要求至今不敢卖房子的姜海霞赔偿15万元，一审判决有悖公义。

5.一审法院于判决书第5页事实认定中，认为姜海霞于2019年6月12日将5万元定金退回给杨燕梅，是对事实的认定错误，姜海霞实际是于同年7月21日才退还的定金。

一审法院对此事实认定错误。

综上所述，姜海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
姜海霞、杨燕梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤01民终18956号当事人上诉人（原审被告）：姜海霞。

委托诉讼代理人：周顺锋，广东粤高律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨燕梅。

委托诉讼代理人：邹郁卓，广东盈隆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾梓芽，北京大成（广州）律师事务所律师。

审理经过上诉人姜海霞与被上诉人杨燕梅房屋买卖合同纠纷一案，上诉人姜海霞不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11032号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称姜海霞上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项；2.请求改判姜海霞不需向杨燕梅支付违约金；3.本案一、二审诉讼费均由杨燕梅负担。

事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，判决有悖公义，应依法予以撤销并改判。

1.诉争合同于2019年6月11日签订，双方约定最迟于2019年6月18日签订正式房屋买卖合同，但是，杨燕梅于2019年6月13日通过快递方式(合同约定的方式)通知姜海霞，将正式签约时间变更到2019年6月25曰，系单方变更合同，结果，杨燕梅没有在2019年6月18日履行签约手续。

虽然姜海霞亦于2019年6月12日微信通知中介要取消合同，但这不是合同约定的有效送达形式，其意思表示不是直接发给杨燕梅，其意思表示对杨燕梅不生效。

一审法院并未就杨燕梅将签约日期变更到6月18日的事实予以法律评价，却认为姜海霞通过微信发给中介的无效力的解除通知构成违约，是对事实的认定错误。

即使一审认定姜海霞违约，那么对于杨燕梅于6月18日之后不能签约导致的损失应由其自己承担，与姜海霞无关。

2.诉争合同为预约合同，并且双方未就房屋买卖的付款时间、组合、贷款比例、递件时间等核心交易条款达成一致，这些交易条件需由双方在签订正式合约时进一步磋商取得合意，交易才能完成，若双方未能就前述交易要素达一致，交易不成的责任就不能归责于任何一方。

即使认定任何一方违约，违约标的是不能签订正式合同的定金罚则责任，而不是不能交易的责任。

一审法院未就诉争合同为预约合同的事实以及双方未就交易核心条款达成一致的事实进行评价，机械地引用交易不能付合同总额10％违约金的约定，系对事实的认定错误，系对法律的错误适用。

3.姜海霞于2019年7月6日，催告杨燕梅落实购房意愿，但是杨燕梅说要等其老公回来后才能落实，杨燕梅又于7月12日回复说再联系时间，并且说要再看看诉争房屋，7月13日，杨燕梅约姜海霞到诉争房屋再看看，7月15日，双方相约到中介处解约，从双方这几天的交谈来看，反映以下几个事实：首先，双方默认了6月18号不签约的事实，但是双方未就新的签约
日期达成一致；其次，买不买房，杨燕梅一个人拿不定主意，要等其丈夫回来才能落实，其买房意思表示不明确；第三，杨燕梅约定再次看房，联系杨燕梅6月13日变更签约日期为6月25日的行为，反映杨燕梅购房意愿不确定；最后，双方于7月15日相约到中介处解除合同，进一步表明，杨燕梅也是同意解除合同的。

一审法院忽略了杨燕梅可买可不卖的模棱两可的购房意愿系导致双方未能达成交易的事实，一味将责任归责于姜海霞，是认定事实错误。

4.姜海霞在交易过程中，仅收取了杨燕梅5万元定金，至今还不敢将诉争房屋出售，因此，姜海霞不存在违约的动机并一直信守承诺，但是，姜海霞从6月11日签订合同到6月18日期间，不过1周时间，一审判决却要其承担15万元违约责任，这对姜海霞不公平。

反观杨燕梅，从6月13日发送书面通知开始，到后面的微信聊天，一审却对其违约行为视而不见，反而要求至今不敢卖房子的姜海霞赔偿15万元，一审判决有悖公义。

5.一审法院于判决书第5页事实认定中，认为姜海霞于2019年6月12日将5万元定金退回给杨燕梅，是对事实的认定错误，姜海霞实际是于同年7月21日才退还的定金。

一审法院对此事实认定错误。

二审被上诉人辩称杨燕梅二审辩称：一、一审法院认定《存量房买卖合同》为正式房屋买卖合同的理据充分，符合现实情况。

根据《合同法》第十二条的规定，本案中，涉案合同中涉及的交易要素完全符合房屋买卖合同的标准。

在支付方式上，已经明确约定组合贷款的方式，还约定了首付款220万元，按照合同第二条第三款第二项的方式支付，对于房产过户和银行办理按揭的时间也写得非常明确，不存在姜海霞所称约定不明的情况。

二、姜海霞在合同履行期限届满前明确表示拒绝履行合同，其行为构成预期违约。

杨燕梅作为守约方有权要求姜海霞继续履行合同。

根据《合同法》第一百零八条、第一百零七条的规定，本案中，双方当事人及中介公司于2019年6月11日签订《存量房买卖合同》，约定7日内办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。

同日，杨燕梅支付5万元作为购房定金。

次日，姜海霞委托中介方的工作人员通知
杨燕梅退回定金。

该意思表示清晰、明确，各方当事人均能明白姜海霞意图单方解除合同、不再继续履行合同义务。

中介方工作人员也如实转达杨燕梅。

姜海霞的行为构成“预期违约"，杨燕梅有权要求姜海霞继续履行合同，并责令姜海霞于6月18日之前履行合同义务。

三、涉案合同履行过程中，姜海霞以多种借口反复违约，其行为主观恶性大、过错严重。

交易无法完成的结果全然系姜海霞单方造成，理应支付违约金。

涉案合同履行过程中，杨燕梅多次宽限姜海霞的义务履行期限，但均被姜海霞以各种理由拖延。

同时，姜海霞在违约之后的协商过程中，其表达的交易意愿反复不定，导致杨燕梅的时间成本和损失不断扩大。

从杨燕梅提交的双方微信聊天记录可以证明，杨燕梅从始至终都愿意购买涉案房产。

但若姜海霞坚决拒绝继续交易，杨燕梅同意在姜海霞预付将来损失的前提下而解除合同。

但姜海霞在既不愿承担违约责任，也不愿意履行合同，更拒绝赔偿杨燕损失的情况下，杨燕梅依照合同约定和法律规定，依法向法院起诉主张违约金，合情合理。

值得注意的是，姜海霞无法快速变卖涉案房产的原因系中介公司在另案追究其违约责任，并申请保全。

该案最终以姜海霞支付违约金而调解结案。

原告诉称杨燕梅于2019年8月28日向一审法院起诉请求：1.判令解除杨燕梅与姜海霞签订的《存量房买卖合同》；2.判令姜海霞向杨燕梅支付违约金449000元；3.由姜海霞承担本案诉讼费用。

一审法院查明一审法院经审理查明：
2019年6月11日，杨燕梅（乙方，买方）、姜海霞（甲方，卖方）及广州市云腾房地产经济有限公司（丙方，中介方）三方签订《存量房买卖合同》约定：杨燕梅向姜海霞购买位于广州市番禺区XX房的房产；成交价款为4490000元；其中合同第十条第一款约定交易不成的违约责任为甲方（姜海霞）不按本合同约定将房地产出售给乙方（杨燕梅），应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%并退回乙方已付的全部费用；合同第十七条第4款中约定：甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存
量房买卖合同》确认打印版（双方另有书面约定的除外），并同意在签订本合同后7日内办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。

甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签订相关合同文件，以顺利完成交易。

如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方应按照本合同约定赔偿守约方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；附件第二条约定：定金人民币50000元于甲乙双方交付时作为购房款的一部分，乙方应于本合同签订之日支付定金人民币50000元整；首期楼款2200000元乙方应于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方；甲乙双方应于银行出具同意贷款书之后7天内备齐交易所需之资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记；楼价余款（即申请贷款额）2240000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方。

签订《存量房买卖合同》当天，杨燕梅向姜海霞支付5万元作为购房定金。

关于上述《存量房买卖合同》的履行情况，根据杨燕梅、姜海霞提供的姜海霞与中介公司、及杨燕梅与姜海霞之间手机微信聊天记录来看，姜海霞于2019年6月12日委托中介方的工作人员通知杨燕梅将解除合同，杨燕梅交的50000元定金予以退回。

杨燕梅则希望姜海霞可以继续履行合同，并于2019年6月13日通过邮政快递向姜海霞发送办理网签手续催告函，于2019年6月14日通过手机短信向姜海霞再次发送办理网签手续催告信息。

而后，杨燕梅、姜海霞一直通过手机微信沟通，姜海霞希望协商解除合同，杨燕梅要求双方签订一份书面的解除协议，由于解除协议的内容双方未能达成一致意见而未签订。

本院查明另查明，姜海霞尚未将案涉房屋卖出。

姜海霞于2019年7月29日将杨燕梅已支付的50000元定金予以退回。

庭审中，杨燕梅委托诉讼代理人陈述姜海霞单方解除合同对杨燕梅造成的损失为时间成本及精力成本损失。

姜海霞则主张杨燕梅主张违约金过高，要求调整为不超过50000元。

一审法院认为一审法院认为：。