房地产行业2020年1-6月数据点评：单月销售维持正增，行业基本面韧性十足

单月销售维持正增，行业基本面韧性十足
房地产行业2020年1-6月数据点评
报告摘要:
国家统计局公布数据显示，2020年1-6月，商品房销售面积69404万平方米，同比-8.4%，商品房销售额66895亿元，同比-5.4%。

全国房地产开发投资62780亿元，同比1.9%。

►单月销售保持正增速，供需两旺有望延续
1-6月，销售面积同比-8.4%，较1-5月回升3.9pct；销售金额同比-5.4%，较1-5月回升5.2pct，销售持续回升，一方面前期被疫情压制的需求集中释放，另一方面，房企持续加大推盘力度。

6月销售面积单月同比增长2.1%，保持正增长，销售韧性十足，我们预计7月行业销售数据将延续回升态势。

►投资向好，新开工大幅修复，土地市场热度仍高
1-6月房地产投资同比+1.9%，较1-5月上升2.2pct，当月同比+8.5%，继续表现强势，考虑到土地市场的大幅回暖以及复工复产积极推进，我们认为后续土地购置与建安均将呈现持续回暖的态势，叠加宽松的货币政策，三季度地产投资大概率继续上行。

1-6月新开工面积同比-7.6%，较1-5月上升
5.2pct，参考7月商品房销售高频数据仍维持了不错的景气度，同时，当前的货币环境较为宽松，我们对未来新开工维持乐观的态度。

1-6月竣工面积同比-10.5%，较1-5月上升
0.8pct，小幅回升。

我们认为随着房企结算高峰期到来，未来竣工面积增速将继续回升，但考虑房企回收现金流的意愿，竣工回暖速度或将继续弱于新开工。

1-6月土地购置面积7965万平米，同比-0.9%，增速较1-5月上升7.2pct；土地成交价款4036亿元，同比+5.9%，增速较1-5月下降1.2pct，单月同比+4.2%。

土地市场依旧维持了较高的景气度，得益于商品房销售的逐步修复，融资端的边际宽松，以及财政压力下成交地块多为重点城市核心地段，土地成交向好也为未来地产投资增速的上行夯实了基础。

►资金来源大幅回暖，分项数据均持续改善
1-6月房企到位资金同比-1.9%，回暖4.2pct。

分项来看，各项数据回暖持续改善。

我们认为，在销售回暖以及货币政策宽松的背景下，房企的资金情况有望进一步改善。

投资建议：
1-6月行业数据继续回暖，基本面修复，同时板块估值仍处历史低位，继续看好板块投资机会，建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、荣盛发展等。

相关受益标的有华夏幸福、融创中国、中国恒大、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国奥园、中国金茂等。

风险提示
销售回暖不及预期，房地产政策放松不及预期。

评级及分析师信息
行业评级：推荐
行业走势图
分析师：由子沛
邮箱：youzp@
SAC NO：S1120519100005
研究助理：侯希得
邮箱：houxd@
-15%
-7%
2%
10%
19%
27%
2019/072019/102020/012020/042020/07
房地产沪深300
证券研究报告|行业研究月报
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代码名称（元）评级2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 000002.sz万科A27.17增持 3.35 4.03 4.81 5.668.1 6.7 5.6 4.8 600048.sh保利地产17.44增持 2.34 2.83 3.32 3.887.5 6.2 5.3 4.5 000656.sz金科股份9.27 买入 1.06 1.36 1.62 1.918.7 6.8 5.7 4.9 000961.sz中南建设10.59增持 1.12 1.93 2.43 2.89.5 5.5 4.4 3.8
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正文目录
1. 行业宏观数据汇总 (4)
2. 单月销售保持正增速，供需两旺有望延续 (5)
3. 投资向好，新开工大幅修复，土地市场热度仍高 (7)
4. 资金来源大幅回暖，分项数据均持续改善 (8)
5. 政策张弛有度，房价保持平稳 (8)
6. 板块估值处于历史低位，看好长期投资价值 (9)
7. 投资建议 (10)
8. 风险提示 (10)
图表目录
图1 房地产行业宏观数据汇总 (4)
图2 各都市圈宏观数据汇总（2020年1-4月，分城市月度数据滞后全国数据） (4)
图3 房地产销售面积与销售金额累计同比 (5)
图4 30大中城市成交面积同比（移动8周平均） (5)
图5 销售数据当月同比 (6)
图6 各都市圈销售面积累计同比 (6)
图7 库存总面积及同比增速 (6)
图8 各类商品房库存面积同比增速 (6)
图9 分地区销售面积增速 (6)
图10 PSL新增投放与累计同比增速 (6)
图11 房地产开发投资完成额与新开工面积累计同比 (7)
图12 土地购置与成交情况 (7)
图13 100大中城市住宅类用地成交溢价率 (8)
图14 房屋新开工、施工、竣工面积累计同比 (8)
图15 房地产开发到位资金累计同比 (8)
图16 住房贷款利率走势 (8)
图17 70城房价指数当月同比 (9)
图18 全国住宅库销比 (9)
图19 M2同比增速 (9)
图20 A股地产板块市盈率 (10)
图21 H股地产板块市盈率 (10)
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1.行业宏观数据汇总
2020年1-6月，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，增速较1-5月上升 3.9pct 。

其中，住宅销售面积下降7.6%，办公楼销售面积下降26.5%，商业营业用房销售面积下降20.7%。

商品房销售额66895亿元，同比下降5.4%，增速较1-5月上升5.2pct 。

其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28%，商业营业用房销售额下降25.5%。

2020年1-6月，全国房地产开发投资完成额62780亿元，同比上升 1.9%，增速较1-5月上升 2.2pct 。

其中，住宅投资46350亿元，同比增长2.6%，增速较1-5月上升2.6pct ，住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。

图1 房地产行业宏观数据汇总
图2 各都市圈宏观数据汇总（2020年1-4月，分城市月度数据滞后全国数据）
资料来源：国家统计局，华西证券研究所
注：本报告中京津冀包含北京、天津、河北；江浙沪包含上海、江苏、浙江；珠三角包含广东；中原包含河南、湖北；川渝包含重庆、四川。

累计值占比累计同比相比上月
变化百分
点累计值占比累计同比相比上月
变化百分
点当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比商品房销售面积（万平米）48,703100.0%-12.3%7.069,404100.0%-8.4% 3.914,73022.8%9.7%20,70140.5% 2.1% 其中：住宅
42,94188.2%-11.8% 6.961,11988.1%-7.6% 4.213,02521.9%9.3%18,17839.6% 4.0% 办公楼917 1.9%-26.7% 5.31,290 1.9%-26.5%0.227427.8%-10.2%37336.3%-25.8% 商业营业用房
2,577 5.3%-21.7%7.43,659 5.3%-20.7%174923.4% 4.9%1,08244.4%-18.0%商品房销售金额（亿元）46,269100.0%-10.6%
8.066,895100.0%-5.4% 5.214,40625.3%14.0%20,62643.2%9.0% 其中：住宅41,25089.2%-8.4%8.159,63389.1%-2.8% 5.612,95925.1%16.2%18,38341.9%12.6% 办公楼1,189
2.6%-35.3% 2.21,789 2.7%-28.0%7.330610.8%-28.1%60095.9%-7.1% 商业营业用房2,742
5.9%-2
6.6%
7.93,874 5.8%-25.5% 1.182231.5% 2.2%1,13237.7%-22.7%房地产开发投资完成额（亿元）45,920
100.0%-0.3% 3.062,780100.0% 1.9% 2.212,81715.0%8.1%16,86031.5%8.5% 其中：住宅33,76573.5%0.0% 2.846,35073.8% 2.6% 2.69,52715.9%7.6%12,58532.1%10.5% 办公楼2,080 4.5%-1.2% 3.62,727 4.3%-3.1%-1.955011.3%10.2%64717.7%-8.7% 商业营业用房4,3289.4%-6.9% 3.55,8509.3%-5.4% 1.51,18313.9% 3.8%1,52228.7%-0.7%房屋新开工面积（万平米）69,533100.0%-12.8%
5.697,536100.0%-7.6% 5.221,76511.2% 2.5%28,00328.7%8.9% 其中：住宅50,88873.2%-13.9% 4.871,58373.4%-8.2% 5.715,6398.2%-1.0%20,69532.3%9.7% 办公楼2,173 3.1%-11.4%17.32,853 2.9%-12.6%-1.280342.7%51.4%680-15.3%-1
6.4% 商业营业用房5,5918.0%-16.1% 4.37,9918.2%-10.0% 6.11,71713.6%-4.5%2,40039.7%8.6%土地购置面积（万平米）4,752100.0%-8.1% 3.97,965100.0%-0.9%
7.21,60135.4%0.9%3,213100.7%12.1%土地成交价款（亿元）2,429100.0%7.1%0.24,036100.0% 5.9%-1.2730120.0%7.4%1,607120.0% 4.2%房企到位资金（亿元）62,654100.0%-6.1% 4.383,344100.0%-1.9% 4.215,65016.5%10.0%20,69032.2%13.2% 其中：国内贷款10,70317.1%-0.5% 2.013,79216.5% 3.5%41,973-2.0%9.2%3,08956.5%20.3% 利用外资340.1%15.3%46.9460.1%
8.0%-7.311177.8%-62.7%12 6.4%-
9.2% 自筹资金20,10632.1%-0.8% 4.426,94332.3%0.8% 1.65,23127.0%14.0%6,83730.7% 5.9% 定金及预收款19,47931.1%-13.0% 5.926,47431.8%-7.0%65,48923.4% 6.6%6,99527.4%15.3% 个人按揭贷款
10,154
16.2%
-0.9%
4.5
13,202
15.8%
3.1%
4
2,552
7.5%
15.0%
3,048
19.4%
19.3%
投资
资金
2020年5月
2020年6月
指标
销售
2020年1-5月
2020年1-6月
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2.单月销售保持正增速，供需两旺有望延续
2020年1-6月，商品房销售面积同比-8.4%，较1-5月回升3.9pct ；6月销售面积单月同比增长 2.1%，保持正增长，商品房销售金额同比-5.4%，较1-5月回升5.2pct ，销售持续回升，一方面前期被疫情压制的需求集中释放，另一方面，房企持续加大推盘力度，市场供应充足。

分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比下降 5.4%、14.1%、5.6%和17.3%，东北区域销售增速回升较快。

综合来看，受疫情影响，全国房地产销售受到较大影响，销售规模显著下滑，但当前在疫情得到全面控制后，前期积压的需求得以释放以及全面开复工下房企推盘持续放量，我们认为，7月在疫情影响进一步弱化及流动性宽松的背景下，预计7月行业销售数据将延续回升态势。

根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右（见图3），且在政策调控下波动幅度逐渐减小，但受疫情影响，波动幅度大增。

从销售数据当月值来看（图5），6月销售均价环比上升，表明当前市场韧性十足。

从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图4），一、二、三线城市同步回升。

分都市圈来看（图6），1-6月份，各都市圈的销售持续回暖。

从库存情况来看，我国商品房库存面积增速环比有所下滑，在疫情控制后，市场销售表现良好，致使库存面积增速出现回落。

图3 房地产销售面积与销售金额累计同比
图4 30大中城市成交面积同比（移动8周平均）
-60%
-40%
-20%
0%20%40%60%80%100%销售面积累计同比
销售额累计同比
-80%
-60%
-40%
-20%0%20%40%
60%80%100%一线城市
二线城市
三线城市
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图5 销售数据当月同比
图6 各都市圈销售面积累计同比
图7 库存总面积及同比增速
图8 各类商品房库存面积同比增速
图9 分地区销售面积增速
图10 PSL 新增投放与累计同比增速
-80%
-60%-40%-20%0%
20%
40%
60%80%8400
8600880090009200
9400
9600980010000102002019-07
2019-09
2019-11
2020-01
2020-03
2020-05
当月销售均价（元/平）
销售面积当月同比
销售面积当月环比
-80%
-60%
-40%-20%0%20%40%
60%京津冀
江浙沪
珠三角
中原都市圈
川渝都市圈
-20%
-10%0%
10%20%30%40%0
10,000
20,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000商品房待售面积（万平）
商品房待售面积同比
-30%
-20%
-10%0%
10%20%30%40%50%住宅
办公楼商业营业用房
-5.40%
-14.10%
-5.60%
-17.30%
-20%
-18%
-16%
-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%
0%东部地区
中部地区
西部地区
东北地区
-150%
-100%-50%0%
50%100%150%200%
250%300%350%
2,000
4,0006,0008,00010,000
12,0002016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-05
PSL 新增投放：累计值（亿元）
累计同比
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3.投资向好，新开工大幅修复，土地市场热度仍高
2020年1-6月，全国房地产开发投资完成额62780亿元，同比上升1.9%，增速较1-5月上升2.2pct ，当月同比+8.5%，继续表现强势；分项来看，住宅、办公楼及商业营业用房投资增速分别为 2.6%、-3.1%及-5.4%，住宅表现强于办公楼及商业营业用房。

从增速绝对值来看，住宅投资也仍然是房地产开发投资的主要拉动点。

总体来看，考虑到土地市场的大幅回暖以及复工复产积极推进，我们认为后续土地购置与建安均将呈现持续回暖的态势，叠加宽松的货币政策，三季度地产投资大概率继续上行，地产行业仍扮演国民经济压舱石角色。

2020年1-6月，房屋新开工面积累计同比下降7.6%，增速较1-5月上升5.2pct ，随着复工复产的持续进行以及需求复苏带来的补货意愿，6月新开工数据继续大幅回暖。

考虑到7月前两周商品房销售仍维持了较高的景气度，叠加当前宽松的货币环境以及各地一城一策稳健施政，我们对未来销售与新开工维持乐观的态度。

2020年1-6月土地购置面积7965万平米，同比下降0.9%，增速较1-5月上升7.2pct ；土地成交价款4036亿元，同比上升5.9%，增速较1-5月下降1.2pct ，单月同比+4.2%。

土地市场依旧维持了较高的景气度，得益于商品房销售的逐步修复，融资端的边际宽松，以及财政压力下成交地块多为重点城市核心地段，土地成交向好也为未来地产投资增速的上行夯实了基础。

展望三季度，随着销售的修复与融资环境的改善，在政策不收紧的情况下，我们认为土地市场的景气度有望延续。

2020年1-6月竣工面积同比下降10.5%，增速较1-5月回升0.8pct 。

我们认为随着房企结算高峰期到来，未来竣工面积增速将继续回升，但考虑房企回收现金流的意愿，竣工回暖速度或将继续弱于新开工。

综上，短期来看，建安投资和土地购置持续回暖对投资增速依旧形成了明显的支撑，新开工在销售向好及宽松政策的环境下持续改善，而考虑到现金回收意愿的情况下，竣工回暖速度或弱于新开工；长期来看，在疫情得到全面控制后，复工带动建安投资复苏，同时，地方对于土地财政的依赖度仍高，土地供应情况将继续好转；在土地端政策支持及资金成本下降的双重驱动下，土地购置数据将持续修复上行，未来在建安投资和土地购置双双回升的情况下，投资增速的韧性依旧强劲。

图11 房地产开发投资完成额与新开工面积累计同比 图12 土地购置与成交情况
-50%
-40%-30%
-20%-10%0%
10%
20%房地产开发投资完成额
新开工面积
-40%
-35%
-30%
-25%-20%
-15%-10%-5%
0%5%10%
01,000
2,000
3,0004,0005,0006,000
7,000
8,000当月土地成交均价（元/平）土地购置面积累计同比土地成交价款累计同比
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图13 100大中城市住宅类用地成交溢价率
图14 房屋新开工、施工、竣工面积累计同比
4.资金来源大幅回暖，分项数据均持续改善
2020年1-6月，房地产开发企业到位资金同比下降1.9%，增速较1-5月上升4.3pct 。

分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为+3.5%、+0.8%、-7.0%及+3.1%，各项数据回暖持续改善。

我们认为，在销售回暖以及货币政策宽松的背景下，房企的资金情况有望进一步改善。

图15 房地产开发到位资金累计同比
图16 住房贷款利率走势
5.政策张弛有度，房价保持平稳
从近期70城市房价指数当月同比走势来看，房价增速持续下滑，一定程度上反映长效机制和因城施策正在发挥作用。

房价快速上涨区域调控力度加强，房价有下行风险区域则适当放松，一城一策精准调控。

短期由于销售不畅导致全国住宅库销比有所上升，但整体仍然处于合理区间，同时，在中央贯彻“房住不炒”的方针，以及M2增速显著上升的情况下，我们预计2020年房价将保持整体平稳的态势。

0%
20%40%60%80%100%120%140%160%
2012-07
2013-07
2014-07
2015-07
2016-07
2017-07
2018-07
2019-07
一线城市
二线城市
三线城市
-50%
-40%
-30%
-20%-10%0%
10%20%30%
40%2015-072016-042017-012017-102018-072019-042020-01
新开工面积
施工面积
竣工面积
-30%
-20%-10%0%
10%
20%30%40%50%60%16/0716/1117/0317/0717/1118/0318/0718/1119/0319/0719/1120/03
合计
国内贷款
自筹资金
定金及预收款
个人按揭贷款
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%6.5%
7.0%2017-07
2018-012018-072019-012019-072020-01
首套平均房贷利率
二套房贷平均利率
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图17 70城房价指数当月同比
图18 全国住宅库销比
图19 M2同比增速
6.板块估值处于历史低位，看好长期投资价值
从A 股和港股地产板块表现来看，近期房地产板块强于大盘，但绝对估值仍处低位。

我们认为，房地产板块业绩确定性强，股息高，同时，整体政策端以稳为主，货币环境较为宽松，板块估值有望持续修复，极具弹性，值得重点关注。

-10%
-5%0%
5%10%15%20%25%30%35%40%
2013-072014-072015-072016-072017-072018-072019-07
70城总计
一线城市
二线城市
三线城市
1
2
3
4
5
6
2014-07
2015-072016-072017-072018-072019-07
库销比(库存面积/三个月移动平均销售面积）
6%
7%8%9%10%11%12%13%2016-06
2016-09
2016-12
2017-03
2017-06
2017-09
2017-12
2018-03
2018-06
2018-09
2018-12
2019-03
2019-06
2019-09
2019-12
2020-03
2020-06
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图20 A 股地产板块市盈率
图21 H 股地产板块市盈率
7.投资建议
1-6月行业数据继续回暖，基本面修复，同时板块估值仍处历史低位，继续看好板块投资机会，建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A 、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、荣盛发展等。

相关受益标的有华夏幸福、融创中国、中国恒大、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国奥园、中国金茂等。

8.风险提示
销售回暖不及预期，房地产政策放松不及预期。

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申万房地产PE(TTM)
申万房地产PE/沪深300PE(TTM)
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恒生地产类PE(TTM)
恒生地产类PE/恒生指数PE(TTM)
【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p10
分析师与研究助理简介
由子沛：华西证券房地产行业首席分析师，同济大学及美国西北大学联合培养土木工程专业博士，获得三项国家发明专利，擅长房地产行业政策研究与数据分析，曾就职于民生证券研究院任房地产行业首席分析师；中国财富网“社区金融高峰论坛”特邀嘉宾，证券时报第二届中国证券分析师“金翼奖”房地产行业第三名。

侯希得：悉尼大学硕士学位，曾就职于民生证券，2019年加入华西证券任房地产行业分析师。

分析师承诺
作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。

评级说明
公司评级标准投资评级说明
以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。

买入分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过15% 增持分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在5%—15%之间中性分析师预测在此期间股价相对上证指数在-5%—5%之间
减持分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数5%—15%之间
卖出分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过15%
行业评级标准
以报告发布日后的6个月内行业指数的涨跌幅为基准。

推荐分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或超过10% 中性分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在-10%—10%之间
回避分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过10%
华西证券研究所：
地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：/hxzq/hxindex.html
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且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。

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测不一致的报告。

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