中外别墅发展史

中外山居别墅发展史
简介
在美语里，各种住宅形态都有明确的单词区分。

公寓类住宅有CONDO、APARTMENT和STUDIO，分别为高级公寓、普通公寓和合体一居；而HOUSE相当于国内所说的别墅类住宅，一般又有SINGLE FAMILY HOUSE、TWO FAMILY HOUSE和TOWNHOUSE几种，分别对应为独栋、双拼和联排；他们也很少将生活别墅称为“VILLA”。

在我们国内则没有这么多讲究，不管哪种形态的独立住宅，“别墅”二字就全涵盖了。

在古代中国，叫离宫、别业，或者行馆，中国古籍中早有记载。

后从西方传入，就叫做别墅。

别墅的居住者选择这种形态本源上是为了获得更赏心悦目的居住体验。

但在国内，最初的批量建造的别墅，对于其主人的标签意义或者更大于居住本身。

市场化别墅在中国的发展走的是一条很奇怪的路。

如果它是来源于理性的、人性化的需求，应该从本土自然而然地诞生，但是经济文化全球化和中国社会剧烈转型的大背景，使它在还没有成熟的土壤的情况下，过早地被“催生”了。

这就必然造成了，在它的早期，是非常盲目和不理性的。

“最初是在上个世纪80年代末、90年代初的时候吧，那会儿大家都不知道别墅是怎么回事，只知道是独立住宅。

于是就在外观上模仿，户型上挪用，把平层公寓叠成两层就把它叫别墅了。

”
之后几年间，别墅的品质虽然有所进步，但仍很粗糙。

那时用来表现别墅的，是红屋顶，欧式窗套、线脚，拱门，柱饰等一些很具象的东西，似乎把这些元素都堆砌到建筑上，这栋别墅才算“正宗”。

我们能看到那段时期别墅的“窗户们”，可以说是简简单单、规规矩矩的。

满足两项基本的使用功能之外，稍事附加一些象征性的修饰，而它的审美功能并没有被恣意地突出。

其背后的原因是不言自明的：别墅形态在当时的中国本身还很稚嫩。

别墅不仅仅指其建筑本身，也包
括房子之外的庭院空间，这两者是合
二为一的整体。

所以作为别墅产品的
提供者，应该要对其整体性越加注重，
从外观、室内空间到庭院都要有全面
的设计。

别墅提供的居住体验应该是
户内休憩和户外活动的结合，如果它
没有这样一个户外活动的空间也就是
庭院的话，那就和公寓住宅没有本质区别了。

正因为如此，别墅的窗相对于普通公寓的窗而言，除了基本的采光和通风的要求之外，还要兼顾景观和私密性等考虑。

作为室内空间和室外庭院的融合，窗户完成了从内向生活到外向生活的过渡，私密性的要求则来源于，批量化生产的别墅彼此间挨得近。

别墅市场意识到庭院也是居住空间的
一部分，大概在上世纪90年代中后期。

开
始流行的是概念的炒作：北美风情，法式
别墅，西班牙乡村风格……原本对于国人
很陌生的名词被一一宣扬。

而且别墅的提
供者为了表明自己产品血统的“纯正”，
北欧风格的一定给它安上瘦长、窄小的窗
户；而西班牙风格的别墅，窗户必定是大
的。

至上世纪末，别墅市场呈现的风格越来越多样化，出现了现代别墅，以简单的墙体、门和窗的几何构图作为设计的重点；在欧美风格大行其道之外，东南亚风格、日式、中式的别墅也出现了。

并且多样化的同时，各种血统的贵贱模糊了。

比如说原本人们会以为泰式建筑“土气”，不能象征其身份和地位；但后来这种观念也许转变为，住泰式别墅反而是一种品位的体现。

任何居住模式或者说风格，都是在这种风格发源地的地理气候、宗教和上层文化意识长期影响下形成的。

中国人重“理”，所以房间的主人都要按长幼尊卑来排定，而北欧的建筑开很小的窗户，那是因为当地气候太寒冷，大的窗户不节能。

当代建筑在技术上已经突破了传统的限制，各种风格的融合成为可能。

并且在全球文化广泛交流的情况下，建筑界也越发难于去清晰地界定任何一幢新诞生的建筑的风格。

这种融合细微到窗户上的表现，在于出现了各种各样迥异于传统形式的窗户：高达两层的落地大窗、转角窗、凸窗、屋顶窗……这些窗户本身功能完整，但更富装饰性和视觉效果，为人提供一种更为个性化的空间体验。

现代人不可能要一个压抑的空间，他对建筑的通透性自有要求。

不过笔者发现一个微妙的变化是，前几年备受亲睐的落地大窗户现在渐遭冷落。

对此的解释是，不节能。

技术上能做到是一回事，别墅产品的提供者愿不愿意去做又是另外一回事。

开那么大的窗户不仅仅是玻璃本身的技术含量要加强，屋顶、墙体、地板、门
等构成建筑的各部分的节能系数都要统一提升。

如果那样别墅整体的造价会显著提高，少有
开发商会严格去做，多数仍是用普通的材料对付了。

这部分代价则转移到住户身上，他要为
制冷和采暖掏更多的腰包。

这背后还有一个住户心理的变化是，在所谓的“低密度”住宅密度越来越高的情况下，别墅的居住者开始关心其私密性。

人的生活行为是不愿意被他者所窥视的，房子越通透，私
密性越无法得到保证。

在最近的一些别墅项目中，我们看到了表现形式更为新颖的窗户——它是狭窄的长条，或横着或竖着分布在墙体上。

从这样的窗户往外看，风景就像是画一般。

兰闽认为这很好理
解：空旷的风景不是艺术，但如果把它的局部框在一个框子里，那就成了艺术了。

框给人留
下了想象的空间。

也许人的这种微妙心理，钱钟书先生很久以前就阐释过了：“春天从窗外进来，人在屋子里坐不住，就从门里出去。

不过屋子外的春天太贱了！到处是阳光，不像射破屋里阴深的
那样明亮；到处是给太阳晒得懒洋洋的风，不像搅动屋里沉闷的那样有生气。

就是鸟语，也
似乎琐碎而单薄，需要屋里的寂静来做衬托。

我们因此明白，春天是该镶嵌在窗子里看的，好比画配了框子。

”
“建筑最打动人的地方不在于外观，而在于空间。

这是建筑与雕塑艺术的不同之处。

”
兰闽说。

窗户作为别墅的眼睛，在十几年间发生的脉络并非清晰但是表象明显的这些变化，严涛认为可以看作是体现了别墅空间向居住功能的回归。

这种回归得通过量的普及才能达
到。

量增加了，提供的产品才更多元化，住户在体验过程中会提出更新的要求，他们正更注
重别墅居住的舒适度、个性化和私密性。

当我们不再从窗户外如欣赏雕塑般去欣赏别墅本身，而是透过别墅之眼去品味空间的曼妙，我们才能理解别墅和生活的原味。

中国近现代出现的别墅项目，在民国以前，多以传统民居为主。

从目前保留下来的民居看，富人住的房子，大多都是精品，一方面体现了中国的传统文化，另一方面又体现了强烈的地域特色。

但是，在鸦片战争前后，即在很多地方变成殖民地以后，殖民文化带来的欧美原版别墅建筑的植入，曾经一度改变了中国别墅的类型，并且逐渐成为有钱人住宅形式的主流。

传统的民居逐渐被淘汰，留下来的大多是文物，很少再有达官贵人喜欢传统意义的民居。

从建筑文化上讲，中国传统民居的没落不代表中国的建筑文化就落后于国外，但却是经济发展水平的反映。

所谓强势的经济必然带来强势的文化渗透，在现有经济条件下，很多人觉得照搬过来的别墅，
未必是真正适合自己的生活模式，但是它能带来一种满足感、成就感和财富的表达感。

由此，西洋式，东洋式的别墅建筑，在很长一段时期成为我国别墅的代名词，这一现象一直延续到20世纪末。

其实，别墅本身的风格不是特别大的一个问题，它只是一个外在表现，但它所带来的巨大问题是，这种引进来的建筑风格是否真正适合我国的地域特点？
它对气候、对环境、对阳光，是不是有那么强的适应能力？比如，西班牙风格的别墅是来源于地中海，而地中海属典型的海洋气候，四季都比较湿润，但是在中国，从广东到哈尔滨可能都有这样的别墅存在。

再比如，同样一个北欧的建筑，本来适应在寒冷地区，但它可能会出现在中国上海。

所以，这就引出一个值得讨论的问题，即南北方别墅的个性化特色，究竟应该怎么体现？
别墅的南北方差异的主要体现
首先，北方的别墅强调的是阳光，而南方别墅强调更多的是通风。

虽然这两个字眼看似宽泛，但它却影响了建筑的体型设计、门窗设计和院落设计。

对阳光的利用、对通风条件的改善，都会影响到一系列平面图、剖面图、立体图的设计。

北方强调阳光，正因为阳光是它的优势所在。

对比南方，以两个地方为例，一个是长江中下游地区，每年都有梅雨季节，非常潮湿，居住不是很舒服；另一个是广东，阳光又过于强烈。

所以说，北方的阳光，从生活的角度来讲，能提供更高的舒适度，同时，又能塑造出一个建筑的阴影、轮廓，也即建筑学上常说的
“阳光是真正刻画建筑特色的把式”；南方强调通风，主要通过大量的半室外空间解决。

其次，北方建筑的造型与立面设计，强调厚重、朴实，包括用材上，尽量选择一些以砖、石为主的材料；而南方强调的是清新通透，所以，立面多为浅色，材料的选择上用得多是涂料、木结构、仿木结构、钢结构等。

再次，在绿化植被方面，北方的庭院设计可以强调其四季变化的特点，这是南方做不到的，因为北方有很多具有鲜明季节特色的植物，如乔木、灌木等，一年四季，红、绿、黄，色彩变化很丰富；而南方，更多强调水的特点，如湖面、小溪、小河、甚至点状的池塘，同时，在绿化方面，多用花卉来体现其的绿化植被的特色。

最后，在建筑细部，北方在强调阁楼的同时也可以强调地下室。

阁楼可以根据各种造型利用更多的空间，同时，由于北方气候比较干燥，所以，地下室也利于使用；而南方在这两个方面稍微处于劣势。

因为，南方的阁楼在夏天，日晒相当严重，所以，本身的使用是其次，其主要作用在于，为阁楼下面那层空间提供隔热。

所以，虽然需要阁楼，但主要不是为了使用，而用来隔热。

同时，它的地下室也比较少，原因是气候比较潮，而地下室防潮的成本又非常高。

所以，如果说绿化植被方面南方别墅稍占上风的话，那么，就建筑细部而言，北方别墅理应稍占上风。

建筑学上对窗户之于建筑的基本角色定位是，通风和采光。

再向外扩展开来才是，作为构成建筑整体风格的一个重要细节。

别墅是其主人为了休闲度假享受生活而在风景如画的地方请人设计、建造的私人住宅。

而在国内那些批量化生产的所谓‘别墅’，严格意义上讲只能称其为‘独立住宅’。

”
西方别墅历史可上溯到罗马
帝国时代的哈德良离宫，成熟阶段
应在文艺复兴时期的古典主义盛
期的贵族乡间村邸，甚至国王的离
宫，如弗朗西斯一世的枫丹白露和
路易十四的凡乐赛宫等。

它们或有
华丽宏大的园林，或享天然奇美的
山水，或于乡间田野，或落岛屿海湾，常为皇室贵族独享。

“别墅”在国内外一直是十分热门的话题，往往让人联想到豪宅、奢华生活。

山顶或海边的名盘别墅，也一直是顶级富豪的象征。

古罗马发展了别墅园
公元前五百年，古希腊的园林建设开始兴盛，城市住宅的四周以柱廊围绕成庭院，庭院中散置水池和花木，别墅的雏形开始酝酿之中。

后来，罗马继承古希腊的传统而着重发展了别墅园（ Villa Garden ）和宅园这两类，别墅园的修建在郊外和城内的丘陵地带，包括居住房屋、水渠、水池、草地和树林。

当时的一位官员和著作家的 Pliny 对此曾有过生动的描写：“别墅园林之所以怡人心神，在于那些爬满常春藤的柱廊和人工栽植的树丛；晶莹的水渠两岸缀以花坛，上下交相辉映。

确实美不胜收。

还有柔媚的林荫道、敞露在阳光下的洁池、华丽的客厅、精制的餐室和卧室……. 这些都为人们在中午和晚上提供了愉快安谧的场所。

庞贝（ pompei ）古城内保存着的许多宅园遗址一般均为四合庭院的形式，一面是正厅，其余三面环以游廊，在游廊的墙壁上画上树木、喷泉、花鸟以及远景等的壁画，造成一种扩大空间的感觉。

在这一时期，著名的哈德良离宫是别墅的典范。

从复原的哈德良别墅平面图看到，建筑物的大气，优雅，精致。

一片心形的美丽建筑群，镶嵌在丰润的古提伯城，像耀眼的明珠，令这里习习生耀。

别墅占地120公顷，相当于两个古罗马城。

精巧的结构布局，与恰到好处的碧水绿树相映照，使得这里远离了古老，更像一座现代化的卫星
城市。

水，几乎成了他设计的所有建筑的鲜明主题。

在这个别墅群已考证的建筑中，就有35个水厕，30个单嘴喷泉，12个莲花喷泉，10个蓄水池，6个大浴场，6个水帘洞。

为了在自己的离宫中满足在水一方的向往，哈德良不惜动用了一条专给罗马供水的管道。

水从别墅群的南端引
入，再通过一个由水塔和管道组
成的复杂系统，畅通地供到别墅
的各个角落。

这个系统，就像一
个人身上的血管和脉络，维持着
人的生命。

其中，最为复杂的，
当数一个被称为“塞拉佩文”的
建筑供水系统。

文艺复兴时期别墅趋于成熟阶段
十五世纪是欧洲商业资本的
上升期，意大利出现了许多以
城市为中心的商业城邦。

人们
的思想从中世纪宗教中解脱
出来，摆脱了上帝的禁锢，充
分意识到自己的能力和创造
力。

“人性的解放”结合对古
希腊罗马灿烂文化的重新认
识，从而开创了意大利“文艺
复兴”的高潮，居住文化也是
这个文化高潮里面的一部分。

出生于意大利帕多瓦的安德烈亚·帕拉第奥，常常被认为是西方最具影响力和最常被模仿的建筑师，1508年出生的他，在年轻时给当时一位主要学者特里西诺（Gian Giorgio Trissino）的别墅进行扩建时，他掌握了古典建筑的原理。

截至十六世纪四十年代，帕拉第奥一直运用古典建筑的原理为维琴察的贵族设计了一系列的乡村别墅和城市宫殿，其中最著名的建筑之一就是卡普拉别墅（Villa Capra），也被称为圆顶大教堂（Rotunda），后来的罗马万神殿就是仿照其建成的。

当时在意大利半岛，一些积累了大量财富的贵族、大主教、商业资本家们在城市修建华丽的住宅，也在郊外经营别墅作为休闲的场所，别墅园遂成为意大利文艺复兴园林中的最具代表性的一种类型。

说到别墅，在文艺复兴时期，大多只有贵族才能享受到的生活，在此我们不得不提到法国历代统治者的行宫，那是建于弗朗索瓦一世时期。

由大批意大利艺术家与设计师共同建造，后又被拿破仑改建为文艺复兴建筑式样。

1137年，法王路易六世在泉边修建了一座宏伟的、供打猎时休息用的城堡，那就是著名的枫丹白露宫。

枫丹白露宫位于170平方公里的森林内，面积0.84平方公里。

以文艺复兴和法国传统交融的建筑式样和苍绿一片的森林而闻名于世。

另外，法国凡尔赛宫原是一个小村落，是路易十三1624年在凡尔赛树林中造的狩猎宫。

1661年，由路易十四改造成一座豪华的王宫。

是著名建筑师勒·沃·哈尔都安和勒·诺特尔精心设计而的。

全宫占地111万平方米。

宫殿气势磅礴，布局严密、协调。

正宫朝东西走向，两端与南宫和北宫相衔接，形成对称的几何图案。

正宫前面是一座风格独特的法兰西式大花园。

近处是两池碧波，沿池而塑的铜雕丰姿多态，美不胜收。

大工业的发展，郊野地区开始兴建别墅园林
十九世纪后期，由于大工业的发展，许多资
本主义国家的城市日愈膨胀、人口愈集中，
大城市开始出现居住条件明显两极分化的现
象。

劳动人民聚居的“贫民窟”(Slum)环境
污秽，嘈杂。

即使在市政府设施完善的资产
阶级住宅区也由于地价昂贵，经营宅园不易。

资产阶级纷纷远离城市寻找清净的环境，加
之以现代交通工具发达，百十里之遥朝发夕
至。

于是，在郊野地区兴建别墅园林成为一
时风尚，十九世纪末到二十世纪是这类园林
最为兴盛的时期。

当时的许多学者已经看到城市建筑过于稠密和拥挤所造成的后果特别是终年居住在贫民窟里面的工人阶级迫切需要优美的园林环境作为生活的调剂。

因此，在提出种种城市规划的理论和方案设想的同时也考虑到园林绿化的问题。

其中霍华德（ E.Howard ）倡导的“花园城”不仅是很有代表性的一种理论，而且在英国、美国
都有若干实践的例子但并未得到推广。

至于其他形形色色的学说则大都是资本主义制度下不易实现的空想。

另一方面，在资产阶级居住区却也相应出现了一些新的园林类型：比较早的如伦敦花园广场；稍后，纳许将公园纳入住宅区的规划中。

现代流派的迭兴，别墅朝着多元化方向发展
随着历史车轮不断地朝前发展，“别墅”
也在更迭创新发展中，它因各个国家和民
族间逐步糅合自身文化而形成了自己所独
有的别墅文化，比如说法式风格、欧式风
格、现代主义风格、哥特风格、中式风格
等，无不显现出别墅正朝着多元的方向在
发展。

第一次世界大站以后，造型艺术和建
筑艺术中的各种现代流派迭兴，别墅文化
也受到他们的潜移默化。

把现代艺术和现
代建筑的构图则运用于造园设计，好象靳诺特式园林之运用古典主义建筑的原则一样，从而形成一种新型风格的“现代园林”。

20世纪中叶，在西方建筑界居主导地位
的一种建筑思想——现代主义建筑风格
悄然滋生。

这种建筑的代表人物主张建筑
师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造
适应于工业化社会的条件、要求的崭新建
筑。

现在我们常说的别墅，其实是有偏差的，实际涵盖了国际上两种物业类型：
一种叫House（含Townhouse），如直译过来应该叫“房子”、“民宅”、“小镇乡村住宅”，指并非在山顶、海边、江滨，但是有小区的。

包括平地的“联排屋”、“四孖屋”平常我们也称作“别墅”，其实正式学名是叫“The grow home”（译为“生长住家”或“适应性住家”），原创于加拿大蒙特利尔市，初版示范单位于1990年6月由建筑师艾维·福雷德曼（Avi·Friedaman）创造并命名，在加拿大麦吉尔大学校园正式落成,是基于并排住宅的形式设计的，在北美取得了重大成功，为无数年轻家庭所接受，并于1999年获取联合国“世界人居奖”。

艾维·福雷德曼被欧美评为“改变人类生活方式的十大杰出人物”之一，其作品很快地作为一种新型途径投入到大型规模的建设之中，成为一种有效解决城市居住问题方案，在经济性、实用性、空间感上取得了完美的平衡。

在90年末，引入到东南亚，国内发展为将其衍生品叠排、联排，加上独联住宅统统称为“别墅”。

其实，如果周边的环境没有高山、湖泊、大江、海滨的，是达不到严格别墅的标准，最多称之为“非普通住宅”、“豪宅”。

另一种叫“Villa”，直译为“别墅”，词源至法语，英语另一种表达方式为“Detachded house”,是真正意义上的“别墅”。

在中文上，中国最早的别墅是叫“别业”，也就是所谓第二居所。

Villa共有涵盖三种意思：别墅、庄园、城寨/城堡，不管如何，这东西都是独立庄园生活的代称。

一个庄园和另外一个庄园联起来构成了庄园区，也就是我们现在别墅区的原形。

别墅（Villa）与普通住宅（Partment、condor、house）相比，别墅是一种带有品位的住宅，代表一种生活方式和理想，除了基本功能相似之外必须有很多不同之处：（1）首先是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最重要特征，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式（如美国的比华利山、北京的山语间、南京的将军山）；
（2）其次，它是住户身份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地，如美国西岸的piemont山，山顶的别墅就比山脚的“房子”要贵5-10倍，差距是十分巨大。

（3）最后，别墅所在区域的丰富自然景观带给生活上的巨大转变：高山森林也好，江河湖泊也罢，蕴藏其间的是闹市生活永远无法给予的雅致生活方式，在岁月沉积中，别墅方能真正铅华去尽。

由此可见，除了具有上述特性的，其他类似产品只可称作“Townhouse”或“The grow house”，与绝对意义上的别墅断然不同。

而平时经常见到的在城乡结合部的自己建成的房子，就更不是“别墅”，而只是“自建房”。

而国内现代别墅出现，其实在很早已经开始。

平时我们讨论房地产市场，一般以1998年住房制度改革开始，但是，早在90年代初，国内的别墅已经大量涌现。

90年代初的别墅区，应该说是相当超前、相当达标的。

那时代的别墅，是惊人地完全符合“别墅”定义，地理位置都集中在山顶、江畔、湖边、海滨。

回头看这些别墅，其实都是风景如画、得天独厚，每个选址都是如此标准。

或许，就是这种太超前，国内经济还没发展到现在的高度，城市配套、生活配套跟不上，加上由于国内经济多次大规模宏观调控，以及开发商自身问题、房地产市场管理问题，这些别墅区，当时的命运都是堪虞的，甚至相当多变成“烂尾”。

我们试着回头看那时的房地产市场，当时的房价在“千元”档次，大部分人还是住在单位房、公房、农村自建房的时代，住商品房的比例很小。

我印象中那时老百姓对物业管理都无法接受，买个房子还要不用叫物业管理费。

当时别说汽车，有部摩托车已经算“牛”。

所以，上述那些别墅区开始基本上是外地国有企业小金户、港澳台同胞购买为主，还有极小量当时的个体户，也有相当部分最终由开发商抵债给银行、国有企业、承建商。

可想而知，真实入住率是有多低。

随着当时的每次的宏观调控，都直接导致大量房地产开发“烂尾”。

要知道，过去的所谓“调控”，由于对于市场经济的经验、管理方法等处于初级阶段，真是“一放就乱、一抓就死”。

那时候很多房地产开发，基本银行信贷依存度相当高，而银行贷款“相对灵活”，重复抵押、无抵押、评估不严谨等是普遍存在，很多房地产开发项目，由买地前开始已经是信贷。

当宏观调控一来，信贷重新审查，很多项目就出现问题。

而那时代的“别墅区”项目都比较大型，交通、生活配套投入很大，往往最容易成为调控的牺牲品。

现在我在回看那时代的别墅区，也佩服当时的超前、独到的“远景规划”、大胆设想。

时过境迁，到90年代末、21世纪初前，别墅区又再次卷土重来。

那时城区较为典型是一些中小规模的小别墅区，虽然在严格定义下都算不上真正“别墅”，但是已经是当时高端的豪宅。

估计真是由于这些小区没有严格遵从别墅的定义，没有选择自然环境非常好的地方，而是选择在城区，所以，最后基本都是买给用家，至今还是入住率很高。

到步入21世纪前后，一些大型的、符合严格定义的别墅区开始增多。

到2005年前后，各种各样的别墅群如雨后春笋在国内出现，几乎每个大型开发商都有一个代表作。

别墅区基本围绕山、江、湖泊、海滨而建，无论是在自然环境的保留、塑造方面，还是生活便利上，都与过去完全不同，做到面面俱到。

由于严格定义的别墅区都要周边环境优美独到，所以别墅区的规模就不能小。

越是小型的所谓“别墅区”，越是不能保障日后大环境的维护，也无法真正形成生活模式。

所以，。