巴比伦国际广场阶段营销大纲XXXX开盘策略方案0908

服饰要求
每位派单人员上身穿巴比伦伦印制统一LOGO T-SHIERT，下身穿裙子， 腰间穿戴蝴蝶结丝巾腰带。
Point 1
整合营销传播方式
全城派单费用清单
编号 1 2 3 4
总计
项目 大学生 T-SHIRT
丝带 海报
数量
单价
100
100
100
25
100
10
每人每天 200份
0.45
136500元
吸引人
Point 2
产品概念定位
产品定位
四铁交汇 | 28-56平米SOLO时尚精舍
区位
特点
属性 形态
Point 2
产品概念定位
SOLO
SOLO释义： Smart office lovely office
时尚炫彩生活空间
无论是区域、交通、产品、配套，还是服务等软硬件设施，作 为最为独特的产品形态，巴比伦国际广场SOLO精舍都占据昆
上海硬广
参考硬广
阶段战略实施
第三阶段：9月28日-10月 传播目标
造市
开盘告知，价格体系，开盘方式；立体营销， 市场爆破。
锁人
2011营销推广计划
第三个阶段 时间：2011年9月28日至10月16日
阶段目标： 开盘告示、价格体系，优惠方案，VIP卡办理、昆山房展会 阶段重点： 1、VIP办理：日进斗金。 2、开盘活动：酒店式公寓开盘 3、全面推广：整合营销、立体轰炸
聚人
Point 2
2011营销推广计划
第二个阶段 时间：2011年9月8日至9月28日
阶段目标： 样板房公开、日进斗金VIP卡，上海市场及昆山市场广告全面启动
阶段重点： 1、样板房公开：落实样板房公开事宜（9月24日）。 2、VIP卡：日进斗金VIP卡办理 2、媒体组合：选择有效的媒体，立体轰炸。 3、上海推广：暨样板房开放，启动上海市场宣传攻势
派单
全城100人派单
9月14-18日 9月23-25日
13.6
28-56SOLO()精舍 样板公开（样板房公开一周），办 卡一周
短信
出租车 加油站 以来带 新活动
数据库 短信
出租车 加油站广告牌 巧克力DIY节
9月8日起每周 两拨每
5
28-56SOLO()精舍 样板公开，共计100万条
9月起 9月8日起
昆山目前在售酒店式公寓市场多数都采取长年限的回报模式，回报加入房价，使得公寓房 的总房价偏高的接近住宅公寓房，对本地投资客的吸引力度不大。
价格策略：
产权式酒店价格
类比市场——酒店式公寓租赁市场
酒店式公寓
区 域
酒店名称
租赁价格
城 中
吉田酒店式公寓
租金价格1600-2000元每月 308元/日
客房168-
2
28-56SOLO()精舍 样板公开，日进斗金
2
28-56SOLO()精舍 样板公开，日进斗金
9月17日日
2.3 样板房公开日
物料
家配图、效果图、户 型单片、户型模型、、
三维宣传片
8月18日-8月 28日
2
项目物料道具制作
形式
杂志 物业 手册 制作 纸巾 盒 巡展 总计
位置
财富 物业手册
派单 纸巾盒 欧尚巡展
•电信银行卡客户DM邮寄，短信
客户渠道
数量
渠道客来源
易居会 数据库
约200000人 约500000人
（以上渠道，不包括住商的一二手联动）
Point 3
整合营销传播方式
上海区域异地推广
房展会派单，看房班车
上海
散客来源
•高铁杂志 时代报 租售情报、爱房网
•电信银行卡客户DM邮寄，短信
客户渠道
数量
渠道客来源
山最核心的资源，也将打造昆山令人艳羡的生活状态。
Point 3
阶段战略实施
8月份项目来人来电比例中以高炮最多，主要以咨询SOLO精舍为主共计来电25组, 来人36组
阶段战略实施
第二阶段：9月8日-9月24日 传播目标
造势
借势现场样板房开放事件，媒体立体组合，全城告知， 形成品牌的绝对高度，短期类达到大量聚客目的。
9月份媒体计划（昆山）
形式
位置
高炮
次数
9月8日起
费用
0.4
分诉求/备注
28-56SOLO()精舍 样板公开
媒体
指示 牌 大牌 围墙
高炮2 昆山日报 昆山楼市
电视 网络
交通指示路牌 工地转角大牌
工地围墙
9月8日起 9月月10日 9月10日起
9月8日起 9月18日起
9月10日起
9月8日起 9月8日起
30 28-56SOLO()精舍 样板公开
9月份媒体计划（昆山）
次数
9月刊 物业手册
10万份
费用
2 2
4.5
分诉求/备注
28-56SOLO()精舍 样板公开 极致私密、尊崇社区 样板公开15万份，办卡15万份
3000份
9月10、11日； 9月24日、25日
1
SOLO 主广告语
6
28-56SOLO()精舍 样板公开，10 月份及将发售
79.7万
6
28-56SOLO()精舍 10月发售
总共28.5万
PART2「酒店式公寓销售策略」
价格策略：
产权式酒店价格
类比市场——酒店式公寓市场
产权酒店
区 域
项目名称
返租比例、年限
售价 月均去化
城中
领域
包租十年，每年投资回报率7%。前三年抵扣房款，后七 年每半年返还一次
13000元
37
城中
吉田酒店式公 寓
PART1「酒店式公寓推广策略」
2011营销推广计划
啤酒节亮相
样板房公开
房展会
开盘
8月 8.14
9月
9.24
10月
11月
第一阶段
第二阶段
第三阶段
“造名” “造势”“造市”
吸引眼球
蓄势而发
攻坚爆破
Point 1
阶段战略实施
第一阶段：8月14日-9月8日 传播目标
造市
以SOLO为主要概念，树立酒店式公寓全新形象，嫁接项 目的价值体系，制造市场的强烈关注
3、以低总价入市，尽快抢占市场
销售模式：裸买模式
若项目以不带回报率模式市销售销售价格在 12160元/平米（含装修费）
销售价格 毛坯价格+装修费本项目的销售开
一二 手联动
全城
派单
SOLO精舍
异地推 广
阵地传播
大众
精准小
媒体
众媒体
Point 1
整合营销传播方式
实效的造势工程
活动时间： 2011.9.21-9.27
SOLO秀场 全城惊艳
巴比伦国际广场全城派单计划
Point 1
整合营销传播方式
巴比伦国际广场全城派单计划
易居会 数据库
约200000人 约500000人
（以上渠道，不包括住商的一二手联动）
Point 4
整合营销传播方式
住商一二手联动 场地布置及氛围包装
9月14日起，住商组织每次10辆大巴300余人的看房团。现场相应配合（十 个帐篷、20杆道旗以及隔护栏）试用期两个月。价格见附件。
昆山高炮
昆山硬广
总价 70000 2500 1000 63000
Point 2
整合营销传播方式
样板房公开活动
活动时间： 2011.9.24全天
无与“伦”比 精品“橙”现
巴比伦国际广场 样板房公开
Point 2
整合营销传播方式
巴比伦国际广场 样板房公开
活动主题：无与“伦”比 精品“橙”现 活动时间：2011年9月24日9:00-17:00 活动地点：巴比伦售楼处 参与人数：500人左右 参与人员：巴比伦老业主（100人），住商客户（300人），意向客
总计
位置
时代报 高铁报 上海电信账单 上海数据库 易居会 租售情报
短信
10月份媒体计划（上海）
次数
10月8日 10月8日起 10月8日起 10月8日起 10月8日起
10月8日起
9月18日起
费用
5
分诉求/备注
28-56SOLO()精舍 10月发售
5 28-56SOLO()精舍 10月发售 3 28-56SOLO()精舍 10月发售 5 28-56SOLO()精舍 10月发售（双面） 1 28-56SOLO()精舍 10月发售 3.5 28-56SOLO()精舍 10月发售
不包租。目前租金价格1600-2000元每月不等；
8000元
21
1-5年回报率5.5%，6-8年回报率6.8%，9-10年回报率
包租5年1.2万
城东 隆祺丽景国际 7.8%，1-2年总价抵扣，3-5年首付抵扣，6-10年每月抵 元包租10年1.3
17
扣
不包租1.1万元
城中
衡山城
投资回报率 4-6%
20
风声水起惊艳全城
巴比伦国际广场阶段营销大纲
2011.9 昆山
PART1「酒店式公寓推广策略」 PART2「酒店式公寓销售策略」 PART3「住宅促销方案」
开盘期至年底目标达成根据开发商要求
2011年度内酒店式公寓销售任务：
292套（含住商） 成交总金额： 1.2388亿元
为确保成功开盘达到预期效果，我们如何操盘？
2
28-56SOLO()精舍 10月发售
40 28-56SOLO()精舍 10月发售
0.5 28-56SOLO()精舍 10月发售（双面）\热销
派单
城北城东商场、小区、高 铁站、办公楼
10月8日起
短信
数据库 短信
10月8日起每 周两拨
加油站
开盘活 动
和融会 以来带 新活动 物料
总计
加油站广告牌 开盘活动 和融会 藏书会 印刷派单
利用样板房开放时间节点，组织大批大学生派单，引发 关注，制造全城轰动效应。
1、9月24日开馆前后一个星期，聘请100名兼职形象气质较好的女大学生 进行全城派单，锁定昆山所有重要的十字路口，商圈。每组十人。 2、每位派单人员统一培训，统一管理，需要能回答路人较简单的问题。 3、派单时间：9月21日-27日下午16:30-18:30 4、激励：每十人一组盖章 4、监控：各个点，每隔半小时，拍摄一组照片（标明时间） 5、注意：遇到城管，采用方便灵活的方式，保管好派单，就近更换地点。
城 中
衡山城
每月1600-1800元 客房日租180-250元
销售模式：
本案适合选择的销售方案
销售方案：不带回报，以低总价入市
本案建议
考虑因素
1. 出地面0线，距离项目投入使用和回报较长时间，开发商承担风险较 大
2. 目前大环境，对投资客户的影响较大，未来对房产有什么力度的打压 还不能预测，加目前政府对带回报销售的房产打压力度比较大.
3 28-56SOLO()精舍 样板公开、日进斗金
5 28-56SOLO()精舍 样板公开、日进斗金
1 28-56SOLO()精舍 样板公开、日进斗金
6
28-56SOLO()精舍 样板公开、日进斗金
3
结合易居会，备用两辆大巴
物料
总计
现场物料，纸巾盒
9至10月
2 项目物料道具制作 总共30万
形式
媒体
10月8日起 10月15日 7月2日起 10月24日 15万份
2.5 28-56SOLO()精舍 10月发售（双面）
5
28-56SOLO()精舍 10月发售（双面）\热销
共计100万条
2
28-56SOLO()精舍 样板公开 10 月份及将发售
8 开盘活动
0 和融会奖品
2.3 项目现场持续活动
2 开盘15万份 76.5万
10月份媒体计划（昆山）
形式
位置
高炮2
媒体
房展 会 围墙
昆山楼市 昆山日报
电视 网络
房展会
工地围墙及转角大牌
次数
10月8日起 10月8日起 10月13日 10月8日起 10月18日起
10月
10月8日起
费用
分诉求/备注
0.3 28-56SOLO()精舍 10月发售（双面）\热销
3 28-56SOLO()精舍 10月发售\热销 3.9 开盘 5 28-56SOLO()精舍 10月发售
高炮-柏庐路
Point 4
整合营销传播方式
昆山十一房展会
1、现场布局方案采用之前方案，细节根据这次来定 2、十一期间，准备看房班车 3、科博馆现场聘请10人进行全场派单（上午一小时10:30-11:30；下午 2:00-3:00） 4、展览中心房展会外围2人派单（上午一小时10:30-11:30；下午2:003:00） 5、参加房展会“一平米特惠”方案。优惠以案场实际来定。
3.9 28-56SOLO()精舍 样板公开、日进斗金
0
28-56SOLO()精舍 样板公开、样板公开、日进
斗金
5 28-56SOLO()精舍 样板公开、日进斗金
0
28-56SOLO()精舍 样板公开
3
28-56SOLO()精舍 样板公开
0.6
28-56SOLO()精舍 样板公开
3
28-56SOLO()精舍 样板公开，日进斗金
户100人 活动形式：样板房参观、以老带新、日进斗金办卡、水果及民俗DIY 活动目的：重要的时间节点——样板房公开、体验，办卡。举办相关的暖场
活动，保证售楼处氛围，同时告知以老客户以老带新。
报价见附件
Point 3
整合营销传播方式
上海区域异地推广
房展会派单，看房班车
上海
散客来源
•高铁杂志 时代报 租售情报、爱房网
形式
媒体 房展会
位置
时代报 高铁报 上海电信账单 上海数据库 易居会 租售情报
上海房展会
9月份媒体计划（上海）
次数
9月8日 9月8日起 9月8日起 9月月10日 9月8日起 9月18日起
10月
费用
5
分诉求/备注
28-56SOLO()精舍 样板公开、日进斗金
5 28-56SOLO()精舍 样板公开、日进斗金