北京2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的取得方式考试题

北京2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权的
取得方式考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。

(2008年试题) A：物业托管
B：物业服务
C：物业管理
D：物业委托
E：执行层的组织协调
2、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
3、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

A：6．2％
B：7．2％
C：8．2％
D：9．2％
E：工业用地的监测点评估价格
4、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡，，运营费用率为40％。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548．19
B：558．15
C：567．39
D：675．40
E：工业用地的监测点评估价格
5、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。

A．盈亏平衡
B．敏感性
C．风险
D．概率
6、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。

(2005年试题)
A：204.08
B：345.18
C：508.91
D：666.67
E：借款合同
7、住房公积金属于所有。

A：缴存住房公积金的单位及个人
B：缴存住房公积金的单位
C：缴存住房公积金的职工
D：住房公积金管理机构
E：执行层的组织协调
8、业主委员会是业主大会的。

A：决策机构
B：执行机构
C：监督机构
D：联合机构
E：执行层的组织协调
9、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。

A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：工业用地的监测点评估价格
10、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。

A．5%
B．7%
C．10%
D．12%
11、关于市场法的说法，错误的是。

A：测算结果容易被人们理解、认可、接受
B：测算结果有时并不一定是合理、真实的
C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D：每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化E：工业用地的监测点评估价格
12、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。

后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。

其面积误差比为。

A：1％
B：3％
C：6％
D：9％
E：执行层的组织协调
13、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：__倍。

A．5～10，4～6
B．5～12，3～6
C．6～10，4～6
D．3～6，2～3
14、下列有关保险的表述中，正确的是。

A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限
B：从本质上说，保险体现一定的社会关系
C：危险的存在是保险产生的必要条件
D：在各种保险中，商业保险最能体现分配职能
E：执行层的组织协调
15、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。

A：102．4万元
B：104．4万元
C：122．4万元
D：142．4万元
E：工业用地的监测点评估价格
16、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548.19
B：558.15
C：567.39
D：675.40
E：工业用地的监测点评估价格
17、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。

A：1990．696
B：1998．696
C：2003．696
D：2013．696
E：执行层的组织协调
18、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。

A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
19、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。

A：出租价格
B：抵押价格
C：成交价格
D：评估价格
E：执行层的组织协调
20、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000 ㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。

A：40 ㎡
B：8 ㎡
C：16 ㎡
D：5 ㎡
E：工业用地的监测点评估价格
21、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
22、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。

A．3年以下有期徒刑或者拘役
B．5年以下有期徒刑或者拘役
C．5年以下有期徒刑或者管制
D．5年以上，10年以下有期徒刑
23、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
24、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。

A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿
B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿
C：产权调换
D：货币补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。

A．某一事物
B．某房地产
C．某一事物与其他事物
D．各种事物
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。

A：收款凭证
B：付款凭证
C：转账凭证
D：原始凭证
E：记账凭证
2、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。

(2007年试题)
A：第一阶段
B：第二阶段
C：第三阶段
D：第四阶段
E：借款合同
3、临时使用土地的时间可以为__。

A．3个月
B．9个月
C．20个月
D．27个月
E．32个月
4、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。

A：米
B：平方米
C：立方米
D：吨
E：樘
5、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。

A．自然寿命
B．剩余寿命
C．经过年数
D．剩余经济寿命
6、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是。

A：《暂定资质证书》有效期为3年
B：房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长《暂定资质证书》的有效期
C：房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
D：自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
E：自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
7、盈利能力分析指标主要包括等。

A：存货周转天数
B：资产报酬率
C：股东权益报酬率
D：销售毛利率
E：销售净利率
8、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。

A：城市基础设施用地
B：国家机关用地
C：军事用地
D：商品房建设用地
E：国家重点扶持的能源项目开发用地
9、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。

A．联合代理与独家代理
B．买方代理、卖方代理和双重代理
C．销售代理和租售代理
D．首席代理和分代理
E．双重代理
10、长期趋势法是根据房地产价格在__较长时期内形成的变动规律作出判断。

A．现在
B．过去至现在
C．现在至将来
D．过去至将来
11、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为__。

A．1.4
B．1.5
C．1.6
D．1.8
12、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的。

A：0．2％~0．8％
B：0．2％~1．0％
C：0．25％~1．5％
D：1．0％~3．0％
E：借款合同
13、下列污染类型中，属于辐射污染的有__。

A．灯光污染
B．视觉污染
C．高压输电线污染
D．垃圾臭气污染
E．医疗照射
14、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。

A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
15、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的__。

A．生产成本高于市场平均成本
B．生产成本低于市场平均成本
C．自由竞争
D．该种商品本身可以大量重复生产
E．生产成本等于市场平均成本
16、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。

A．利润
B．毛收入
C．价值
D．净收益
17、在市场趋势分析中，时间序列分析法包括。

A：市场因子推演法
B：简单平均法
C：移动平均法
D：加权移动平均法
E：指数平滑法
18、现代营销战略的核心可以称为STP营销，即__。

A．广告促销
B．营业推广
C．细分市场
D．选择目标市场
E．产品定位
19、是减轻纳税人负担的措施。

A：附加
B：加成
C：减税
D：免税
E：规定起征点和免征额
20、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。

(2008年试题)
A：陈某的儿子
B：陈某的经纪人
C：陈某的继母
D：陈某的女儿
E：护理陈某多年的保姆
21、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．100
B．42
C．63
D．77
22、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。

A．房地产价格时间序列逐期升高或下降
B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
23、根据GB/T 17986—2000《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷
B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C．房屋内高度在2.20m以上的技术层
D．与室内不相通的装饰性阳台
24、下列有关税收的表述中，正确的有__。

A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须交纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
25、下列关于有无保留价拍卖，表述正确的是。

A：有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为
B：有保留价拍卖中，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交
C：有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖
D：房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式
E：无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖。