2017年山西省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发程序与管理模拟试题

2017年山西省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发程序与管理
模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A．区域规划
B．临街状况
C．周围环境
D．地形地势
2、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。

A：45.05％
B：49.31％
C：58.86％
D：63.6％
E：借款合同
3、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。

A．物业管理合同
B．物业服务合同
C．前期物业服务合同
D．后期物业服务合同
4、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
5、对出租物业来说，最主要的收入记录是。

A：空置率水平
B：租金清单
C：押金收入
D：欠租清单
E：借款合同
6、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A．《规划意见书(选址)》
B．《建设用地规划许可证》
C．设计方案审批阶段
D．《建设工程规划许可证》
7、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。

A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
8、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应__直线法计算出的成新率。

A．大于
B．大于或等于
C．小于
D．小于或等于
9、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于。

A：永久荷载
B：必然荷载
C：可变荷载
D：偶然荷载
E：执行层的组织协调
10、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是__。

A．中国人民银行
B．中国银行业监督管理机构
C．中国保险业监督管理机构
D．中国证券业监督管理机构
11、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。

A：企业管理费
B：规费
C：直接工程费
D：措施费
E：执行层的组织协调
12、下列不需交纳契税的是。

A：以土地、房屋权属作价投资
B：房屋买卖
C：继承土地、房屋权属
D：房屋赠与
E：执行层的组织协调
13、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。

A：商品交易
B：互助合作
C：平均分配
D：共同承担
E：执行层的组织协调
14、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。

现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。

A：3275
B：3287
C：3402
D：4375
E：工业用地的监测点评估价格
15、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A：10％
B：15％
C：20％
D：25％
E：执行层的组织协调
16、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：货币补偿
B：产权调换
C：产权调换或货币补偿
D：加倍补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。

A：向下
B：平稳
C：不稳定
D：向上
E：借款合同
18、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年
A．1
B．2
C．3
D．5
19、成本导向定价包括成本加成定价法和__。

A．目标定价法
B．领导定价法
C．价值定价法
D．随行就市定价法
20、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格
为。

A：2044．87万元
B：4296．54万元
C：5526．56万元
D：7337．33万元
E：工业用地的监测点评估价格
21、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是__。

A．资产负债表
B．损益表
C．现金流量表
D．利润分配表
22、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。

A：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署
B：内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D：内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
E：工业用地的监测点评估价格
23、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2006年考题】
A：同一估价原则、同一估价时点
B：同一估价目的、同一估价方法
C：同一估价目的、同一估价时点
D：同一估价原则、同一估价目的
E：工业用地的监测点评估价格
24、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。

A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
25、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。

A．50万元
B．55万元
C．60万元
D．60万元以上
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。

A．较大
B．较小
C．差距较大
D．大致接近
2、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。

A：按施工顺序计算法
B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法
C：按顺时针方向计算法
D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法
E：按图纸分项编号顺序计算法
3、目标定价法属于（）定价方式。

A．成本导向定价法
B．随行就市定价法
C．竞争导向定价法
D．购买者导向定价法
4、下列选项中，属于违法建设的工程有__。

A．未取得建设工程规划许可证的建设工程
B．临时建设工程
C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程
D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目
E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程
5、房地产业是房地产开发活动的__。

A．策划者
B．组织者
C．监督者
D．实施者
E．发包者
6、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。

A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动
B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动
C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式7、财务分析不包括。

A：偿债能力分析
B：平衡能力分析
C：盈利能力分析
D：营运能力分析
E：执行层的组织协调
8、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。

A：差旅交通费
B：工程排污费
C：工程定额测定费
D：社会保障费
E：危险作业意外伤害保险费
9、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有。

A：期望值相同、标准差小的为优
B：标准差相同、期望值小的为优
C：标准差相同、期望值大的为优
D：标准差系数大的为优
E：标准差系数小的为优
10、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。

A．开发内容和规模的分析与选择
B．评价方案构造
C．区位分析与选择
D．开发时机的分析与选择
E．融资方式的分析与选择
11、根据所有权的结构，房地产企业可以分为__。

A．独资企业
B．房地产投资信托公司
C．有限责任合伙企业
D．有限责任公司
E．股份有限公司
12、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37
B．40
C．60
D．63
13、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。

A．交易过程
B．交易情况
C．交易日期
D．交易价格
E．房地产状况
14、以下关于地价的说法中，正确的有。

A：地价本质上不是劳动价值的货币表现，但围绕劳动价值上下波动，是地租的资本化
B：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大，形成时间通常较短
C：由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，对于某种用途的土地来说，土地的供给是完全无弹性的
D：地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求
E：在中国有使用期限的建设用地使用权的情况下，土地应计提折旧
15、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。

(2009年试题)
A：查验申请人提供的权厲证明
B：审查申请人提供的评估报告
C：就登记有关事项询问当事人
D：必要时对被登记房屋进行实地查看
E：及时登记有关事项
16、监理工程师应该按照工程监理规范的要求，采取__等形式，对建设工程实施监理。

A．事前检查
B．事后抽查
C．旁站
D．巡视
E．平行检验
17、大型房地产开发公司，他们往往采用__的形式来销售房屋。

A．联合代理
B．独家代理
C．双重代理
D．自行销售
18、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为__元。

A．54000
B．32010
C．48000
D．60000
19、按随机抽选的方式划分，抽样调查包括。

A：纯随机抽样调查
B：机械抽样调查
C：类型抽样调查
D：整群抽样调查
E：单纯抽样调查
20、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。

A．以投资估算价控制设计方案的选择
B．用预算造价控制施工图设计
C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商
D．合同管理
E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据
21、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。

A．大于名义利率
B．小于名义利率
C．等于名义利率
D．等于周期利率
22、房地产市场分析主要分析市场的__。

A．供求关系
B．竞争环境
C．目标市场
D．可支付的价格水平
E．收入费用
23、下列__等是影响房地产制度的政策因素。

A．税收政策
B．人口素质
C．经济发展状况
D．特殊政策
E．有关规划和计划
24、某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60％来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10％。

若项目全部投资的收益率为16％，则其资本金的投资收益率为。

A：16％
B：25％
C：26％
D：40％
E：借款合同
25、下列行为中，需要缴纳契税的有。

A：事业单位购买办公用房
B：因地震导致房屋灭失而重新购房
C：个人购买经济适用住房
D：奥运冠军接受政府奖励的房屋
E：城镇职工按规定第一次购买公有住房。