长租公寓盈利模式的探究

长租公寓盈利模式的探究
【摘要】近年来，随着中国租房需求扩大，长租公寓市场迅速繁荣。

但是在繁荣的表面下，由于资本的逐利性、短期性和金融监管的滞后性，长租公寓行业乱象频出。

从经济上分析，无论长租公寓行业能够获得多少融资，如果没有足够的利润支撑，行业就无法健康发展。

本文从长租公寓的盈利模式入手，分析长租公寓的发展前景和方向。

【关键词】长租公寓盈利模式运营模式监管建议
长租公寓爆雷已不算是“新闻”，疫情的冲击更是使蛋壳、青客等曾经蓬勃发展的公司频出丑闻：租客无法退租、房主无法收到房租。

长租公寓的出现本应该是促进国家经济、助于社情民生的好事，但是现在却出现如此多的弊端。

本文通过分析长租公寓的行业情况和弊端出现原因，试图给出改善方法。

1.
长租公寓的背景分析
1.
长租公寓市场巨大
1997年以来，随着房地产市场化改革，中国公寓住宅价格持续快速增长，2019年北上广深房价均价达到3.5万/平米，让许多刚走上社会的年轻人望而却步。

但是，在北上广深，月租金4000元以下价格的租房房源达到67.9%，总体价格比较亲民。

随着经济的集中效应和城市化进程的加速，中国的流动人口数量增多，维持在2.5亿左右，北上广深的流动人口超过700亿。

这些流动人口中不少会遇到工作地点变更的情况，这时候，有健康强大的租房市场就十分必要。

据测算，未来3-5年，中国将有超过2亿人进入租房市场，租金规模将超过2万亿元人民币。

1.
长租公寓行业现状
粗略估计，2016年有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量约100万间，市场占有率仅2%左右。

从中观的行业供求关系看，我国当前住房租赁市场最突出的问题是供应总量不平衡、供给结构不合理。

快速增长的品质租房消费升级需求得不到有效满足，市场化的住宅租赁经营机构在供给中的比重仍然很低，专业化、机构化的租赁服务仍然十分短缺。

粗略估计，2016年有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量约100万间，市场占有率仅2%左右。

进一步对比，日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房屋数量超过90万套，市场占有率接近8%，日本前十名企业管理的房间数量市占率超过30%。

2016年底，预计中国最大的可比企业也只有30万间的房屋管理规模，不足大东建托的30%。

因此，积极培育和发展专业化的租赁经营机构显得迫切而重要，只有大力发挥市场作用，才能促进租赁机构的成长和发展；只有促进市场化机构充分发育才能形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租房市场。

1.
长租公寓管理公司的盈利模式
1.
长租公寓的种类
根据长租公寓企业对于长租公寓本身的持有情况分析，目前的长租公寓主要有两种运营模式：轻资产运营和重资产运营。

轻资产运营是指长租公寓企业本身并没有长租公寓的拥有权，企业将长租公寓的使用权从房东那里按照支付租金的方式取得。

长租公寓企业通过装修或者建设配套设施，提供物业管理等使长租公寓的价值发生增值，从而将长租公寓以更高的价格租给租客获取租金差异或获取服务费用。

其中的有些公司会用资产证券从银行获得租客未来的租金，采取“长收短付”模式，形成资金池，通过资金池进行规模扩张或通过理财获得额外收入。

这种盈利方式的核心是企业增值价值的
多少。

例如，自如长租公寓是通过精美的装修来提高租金获得差额收益，魔方公
寓是构造“家”的概念，为租客提供更加完善温暖的服务来收取更高的费用。

重资产运营指的是长租公寓本身拥有长租公寓的所有权，这种所有权可能是
通过自己建造得来的，也可能是通过融资获得资金购买的，这种租赁模式的盈利
方式核心为通过收取租金获取利益。

在这种模式下，对资金的要求很高，因此长
租公寓的运营商一般需要有雄厚的资金和融资优势以及已经营成熟公司的背景。

例如，万科铂寓通过将自身已有的闲置房产出租，引导租客在长期租赁后购买房产，并提供已付税金的减免。

1.
长租公寓的运营模式分析
轻资产运营的盈利模式因为不需要巨大成本来购买公寓，它所需成本也更小。

并且轻资产运营的长租公寓可以通过寻找更分散的房东，租赁他们的房产，从而
扩大自己的运营范围，为不同的消费者提供更多样便捷的选择，也更利于他们提
升自己的品牌影响力。

但是由于长租公寓企业数量的爆发式增长，长租公寓市场的竞争也越发激烈，轻资产运营的长租公寓想要通过租金差价的方式赚取更多的利润变得十分困难，
甚至通过平价租赁，补贴让利出租的方式抢占市场，这样的方式使企业的现金流
减少，使企业不得不提高外部融资的比例，而这显然会给企业造成财务风险，也
让房东和租客承担了巨大的风险。

由于目前市场形成时间不长，仍处于快速发展
的时期，政府以及市场的监管体系不够完善，也没有具体的法律文件，因此这种
巨大的风险被掩盖在了长租公寓市场易于获利的表象之下，仍未被解决。

在重资产运营的盈利模式下，长租公寓公司拥有对于公寓的控制权，因此公
寓的持有更加稳定，也更易于统一的装修和管理，由于没有需付给房东的一部分
租金，因此这样的盈利模式会有更稳定的现金流，也不会让租客承担更多的风险。

假若租客在用有足够的资金之后选择购买房产，对于长租公寓公司来说也是一种
宣传渠道。

但是重资产运营的长租公寓收回购买房产或建造房产本金的时间将会
十分长，因此没有足够资本的长租公司都不会选择这样的租赁手段，而且所购买
房产的地理位置不够分散，对于地理位置的选择以及城市发展的判断需要有十分
长远的眼光，如若选择不当，将会对企业造成无法弥补的损失。

在长租公寓的运营中，信用风险主要包括长租公寓行业整体的行业信用风险
以及租客的信用风险。

行业整体的信用风险来自行业的规范和监管滞后，导致许
多不合规的中小型企业平台进入市场，长租公寓的质量相差较大。

在这其中较为
优质的长租公寓大多为已有较多的资本的企业的子公司，在这个平台成立之初就
几乎不需要通过融资租赁来募集资本。

而那些中小企业或者处于初创阶段的长租
公寓公司，其本身实力较差，没有良好的信用，很容易因为资金流的断裂而破产，大大增加长租公寓行业的风险。

长租公寓的主要面对人群为尚未有足够的资金购买房产的中青年，其中很大
一部分为刚毕业的大学生，他们并没有很强的偿还债务能力，自身的消费能力也
受到限制，这大大增加了企业因为无法收到债务而影响收入水平的风险，因此这
种消费者所产生的风险也会对长租公寓的盈利造成影响。

1.
长租公寓运营模式的改进
目前，中国的长租公寓刚刚起步，运营模式正在探索和改进。

现阶段各品牌
长租公寓都在为了扩大市场份额而忽视自身利润。

他们纷纷通过不断融资，不断
让利和花钱这样的恶性竞争方式来争取活下去的权利。

但是在这只是暂时的情况，随着国家监管体系的不断跟进和民众租房习惯的养成，这个行业还是会逐渐走上
正轨。

从长远来看，长租公寓的盈利模式是最重要的指标，从目前的情况看，增
强长租公寓的盈利能力，可以帮助企业在激烈的竞争中生存下来。

长租公寓的营运模式改进能够提高长租公寓的盈利能力。

首先，长租公寓企
业必须要关注自身的财务状况，避免过多使用杠杆。

如果只追求扩张规模，不停
地利用借贷或者抵押手段进行扩张，会造成资金流的紧张。

长租公寓住户难免有
临时换房的需要，紧张的资金流会造成企业无法为这些客户办理退款，造成客户
满意度下降和财务风险。

其次，长租公寓要致力于创造自身价值。

长租公寓的价值在于企业为客户提
供增值服务，例如，从房东那里企业取得毛胚房，为客户装修成适宜居住的房间；或者租下一整栋楼，并且将第一层楼改装成为公共休息室；或者设置房管楼管，
为客户提供人性化的服务；这些服务提供的增值价值是企业的经营利润的核心来源。

要提高自身价值，一要精准把握客户群体的需求，特别包括区位要求和装修
要求。

例如，在区位方面，根据市场调查，有针对性地取得靠近地铁站或者靠近CBD区的房源。

例如，针对学生推出较为简洁、成本较低的住房，针对白领推出
空间较大、装潢较好的住房。

这样既能提高入住率，也能提高利润水平，客户会
提高符合自己房源期望的租金价格。

二要提高为客户提供个性化服务的能力。

能
够及时回应客户的特殊需求，并且有能力能满足客户的需求。

通过个性化来提高
自身的利润率。

最后，要优化长租公寓的行业环境。

长租公寓可以积极寻求统一的行业规范，避免恶性竞争；长租公寓企业可以注重对员工知识技能、管理能力的培养；长租
公寓企业也可以推动自身的内部控制建设和内部审计建设，避免由于过分扩张造
成的腐败和舞弊现象。

这些行动虽然回报周期久，但是是长远之计，即使企业现
在无法立即达到，但是要往相关方面努力。

1.
监管意见
由于长租公寓目前市场上的监管滞后，及时提升对于长租公寓的监管势在必行。

长租公寓的质量参差不齐，多家长租公寓已经出现了“爆雷”的现象。

近期
蛋壳公寓的“爆雷”，加上市场上缺乏相应的预防和监管措施，导致了租户无房
可住仍需付贷款，房东收不到房租的境况。

针对这样的情况，多地发布加强住房租赁市场监管住房租赁企业不得以租金
分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，开展融资租赁行业清
理规范工作，限制非正常经营类企业开设银行账户。

本文认为，政府的监管意见应由被动的在问题出现之后解决变为主动的去进
行行业的规范以及行业的发展促进。

保护群众给的利益无可厚非，但长租公寓需
求巨大，唯有获利才能使得长租公寓良好发展。

政府应将注意力放在民众对于政
府管制的需求，以及在这样的条件下企业如何获利，更多的与双方对话，及时沟通，在保证获得充分的信息之后进行监管政策的制定。

在监管政策的制定过程中，政府应参照与长租公寓有关系的各个部门，甚至
对这样的一个新兴行业建立行业协会，由专业的人员对这个行业的监管提出意见
并实行。

同时政府应在互联网+的新业态下通过网络将平台与监管部门联系起来，更加密切的进行监管，从而保护企业以及消费者的权益。

参考文献
[1]魏曦：长租公寓商业运营模式研究，2020年4月，华中师范大学硕士学
位论文
[2]赵彦均：杭州市长租公寓的政府规制研究，2019年5月，浙江大学硕士
学位论文
[3]娄亚如：价值共创视角下长租公寓盈利能力提升研究，2019年5月，郑
州大学硕士学位论文
[4]顾海亮：长租公寓在我国发展的关键制约因素研究，2018年10月，重庆
大学硕士学位论文
[5]汪庆华：我国长租公寓运营模式研究，2018年6月，厦门大学硕士学位
论文
【基金项目】：本文系长租公寓规范问题现状及其措施研究项目研究成果，项目
编号：202011287008Z
作者简介
邱一翔（1999-），男，汉族，江苏无锡人。

南京审计大学本科在读，政府
审计学院。

卢雨欣（2000-），女，汉族，江苏南京人。

南京审计大学本科在读，政府审计
学院。