经济中的一把双刃剑 城市房地产开发经营的外部性及其对策

经济中的一把双刃剑
城市房地产开发经营的外部性及其对策
[摘要]从我国城市房地产开发经营的外部性出发，分析了我国城市房地产业的现状及发展趋势，指出了房地产业发展中存在的问题是由市场经济制度不完善引起的外部性所导致的。

只有通过国家宏观调控对房地产市场作全面的调整，才能真正使房地产业在规范的市场秩序中更健康的发展。

[关键词]外部性；外部性的内在化；发展趋势；市场调整
[Abstract] Embarked from our country city property development management externality, it has analyzed our country city real estate industry present situation and the trend of development, also had pointed out the question in the real estate industry development existed was externality which caused not perfectly by the market economy system causes. Only then makes the comprehensive adjustment through the national macroeconomic regulation and control to the real estate market, can cause the real estate industry truly in the standard market order a healthier development.
[Key word]externality; internalizing externality; Trend of development; Market adjustment
1978年实行改革开放后,城市房地产市场开始发展。

伴随着经济体制改革的不断深入,房地产开发企业发展迅猛,构成多元化,其给国家经济发展注入的一股新势力已不容忽视。

然而,近年来城市房地产火热的开发经营中所逐渐暴露出的一些问题,使人们不得不重新审视城市房地产对社会、经济所造成的外部性。

因此，本文试从城市房地产开发经营中的外部性出发，分析我国城市房地产开发经营的发展形势和未来变化趋势，并提出解决问题的对策。

一、中国城市房地产的主要发展趋势
近年来，我国房地产经济过热迹象为房地产投资增长明显超过销售增长和商品房空置率上升，商品房价格、投机性炒房、烂尾楼都曾一度泛滥增长，但经过2004年以来的宏观调控紧缩政策影响，部分现象已得到了有效遏制。

从2005年宏观调控下的房地产市场形势来看，其具体表现形式为：房地产开发投资增幅下降，2005年1～8月，全国房地产投资额为8920.1亿元，同比增长22.3%，与1～4月25.9%的增幅相比，下降了3.6个百分点；自宏观调控政策出台后，部分地区城市房地产市场交易量出现萎缩；投机、炒房行为得到了有
效遏制；调控政策出台使得房价基本稳定水平；市场主体出现了积极调整的姿势；地方政府加强了对房地产市场管理的重视和中低价位住房的供应。

未来我国房地产业仍将保持健康、快速的良好发展势头。

其仍将作为国民经济支柱产业的地位不会动摇，城市化进程的加快为房地产业的健康发展提供了必要条件。

而城市居民的改善型住房需求将为房地产业的健康发展提供充足的空间，其健康发展有利于我国经济结构的优化。

未来的发展趋势则随着市场化将进一步加快。

房地产市场的竞争将更加注重品牌与品质，中介市场发育将逐步成熟，产业化水平将进一步提高。

二、城市房地产开发经营的外部性
为了更好地分析和治理外部性这把双刃剑，通常需要对外部性进行分类为正外部性和负外部性。

（一）正外部性
某种经济主体的活动为社会上其他成员带来了福利的改善，但施加这种好处者并未因此而得到报酬，这叫正外部性。

下面从正外部性出发，具体分析当前我国城市房地产开发经营。

第一，城市房地产开发经营与我国国民经济的关系
房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。

是人口素质提高和社会全面进步的基本条件，是城市经济发展和现代化的重要基础。

占GDP的比重和增长速度对国民经济贡献较大。

90年代年均增长速度为20%左右，高出国民经济增长速度一倍；其产值占GDP的比例大约在5%左右，其中上海等产值已占GDP的10%左右。

城市房地产业的重要性可见一斑。

第二，城市开发经营与城市景观的关系
一个常见的例子，一个房地产商在市郊开发一片住宅区，并完成了附近的基础设施建设，这不仅缓解了市区住宅拥挤问题，且也为其他房地产商在相邻区域开发各种类型物业创造了良好的环境条件；同时，政府通常会提供如道路、路灯、城市排水设施、公共绿地等属于公共性房地产产品，从而为其带来基础投资和物业营销投资的节约，这实质就是正外部性。

正因如此才推动了房地产业的地理积聚。

一些实力雄厚的房地产商为了避免房地产正外部性的区位外溢，常将与开发区段紧邻的土地也列入在房地产投资计划中。

（二）负外部性
若某一经济主体的活动使得社会上其他成员的福利受损，但该经济主体没有为这种损害承担赔偿责任，这叫负外部性。

第一，城市房地产开发时的负外部性
在房地产开发建设期间产生的噪声污染、建筑垃圾、交通线路的暂时堵塞和改变等均给附近居民的生活造成了不便和烦恼，这都直接降低了家庭的效用水平，但却未损害到地产商的利益。

但这是一种暂时性的，因为随着房地产开发项目的完成和建筑垃圾的处理，将趋于消除和缓解。

由于开发建设而造成的住宅拥挤、公共绿地的减少、环境污染等则有可能降低土地价值。

第二，城市房地产经营时的负外部性
在一些住宅区，由于废品处理设施不健全导致居民生活废水、废物的大量堆积，严重影响住宅区的生活质量，降低住宅价值，再如也有由住宅隔音设施的不完善而引起的居民相互干扰等问题。

由于房地产业发展火热，许多炒房者恶意哄抬房价以诱骗消费者争购，使消费者利益受损，也损害了房地产业的健康发展，扰乱了市场秩序。

三、房地产经营开发问题的治理对策
未来房地产的政策走向是鼓励老百姓买房，发展市场化购房；“四节一环保”将成为政策的最重要指向之一；而政策目标仍是稳定房价，抑制房价过快上涨。

通过对城市房地产外部性及发展发向的分析，得知房地产业所产生的外部性是由于市场经济制度不完善引起的，因此可在此基础上探讨对房地产市场调整，运用外部性的内在化以矫正这些外部性的种种措施。

首先，运用补贴。

由政府给产生正外部性的房地产商以财政补贴和提供公益性房地产产品，以激励其他产生负外部性的房地产商端正其在市场上的行为。

政府补贴资金应来源于直接从公共房地产受益的私人部门课征的税收收入。

其次，一是可政府管制。

如建筑规划管制，它规定地产商只能在规定的区域里提供规定面积和建筑密度的房地产，以尽可能大地减弱不良外部性对周围居民产权的侵蚀。

二可运用经济手段---征收庇古税，即对房地产商违规提供的每一单位的建筑进行收费和征税，以改变纠正产生的负外部性，
再有，未来有关部门将从土地和信贷方面继续对房地产业保持高压姿势。

（1）加强国家对耕地严格的保护措施和改革土地征用制度，调整土地供应结构，使房地产企业的土地开发与购置面积增长势力减缓，土地市场秩序规范。

（2）未来商业银行将严格执行发放房地产企业开发贷款的有关规定，停止各种形式的新增授信支持，房地产贷款总额减少。

对一般房地产企业会减少银行贷款的数量；对信用差或拖欠款严重的房地产企业将停止应行贷款的数量；对项目定位不合理或高档房地产项目将不给予贷款支持；对投资、投机性购房和购买高档房者的住房消费贷款严格控制，贷款利率不优惠或不给予款。

人行及各城市中心支行将加强
监督和指导，银监会将采取有效措施加强对各商业银行信贷投向的监督检查，促使商业银行贯彻产业政策和信贷政策，调整、信贷结构以防范信贷风险。

[参考文献]
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[3]曹建海肖兴志.中国市场前景报告[R]北京：中国时代经济出版社.2005.1
评语：
用经济学的外部性原理对我国城市房地产开发经营做出了自己的分析。

指出通过国家宏观调控能使房地产业在规范的市场秩序中健康的发展。

选题有一定现实意义，思路符合经济学原理。