我国农村宅基地使用权流转的法律问题研究

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我国农村宅基地使用权流转的法律问题研究
■郝丽杰
朝阳县自然资源局 辽宁朝阳 122629
摘 要：我国是一个人口大国。

我国宅基地使用权设置的初衷在于保障农民的基本生存条件，但是随着社会主义市场经济的高速发展，宅基地使用权的财产属性显然愈发重要。

我国现行法律对于宅基地使用权没有明确的规定，但国家政策中对宅基地使用权流转的限制使得农村闲置的土地资源配置得很不合理、农民利益需求得不到满足，甚至阻碍了城乡一体化的进程。

此外，从现状来看，宅基地使用权立法体系的缺失间接导致农民私下建立起了一个混乱的宅基地使用权流转地下交易市场，这个处于制度外的市场不仅损害农民利益也损害国家和集体的利益。

因此，基于时代发展的要求，国家先行在试点地区尝试了宅基地使用权的自由流转。

在试点地区的尝试过程中，宅基地使用权自由流转产生的新问题暴露了出来:政府主导色彩浓重、利益分配不均、农村社会保障制度跟不上等。

这些都意味宅基地使用权的自由流转仍有很长的路要走。

关键词：宅基地；使用权；流转；法律问题
引言
近年来，宅基地使用权流转受到越来越多的重视。

但是，随着经济的快速发展，对宅基地使用权流转的限制已经不能适应农村发展的需要，主要表现在两个方面：（1）城市化进程的加快导致“空心屋”的出现，造成了土地资源的浪费，与宅基地的设立初衷“居者有其屋”相违背；（2）宅基地“隐形交易市场”的出现，引发了一系列的问题和冲突，法律法规的缺失，造成相关当事人的权益无法得到保障。

文章认为，需要对宅基地使用权流转制度进行完善，建立规范的交易平台，促进宅基地使用权流转市场的发展。

1.宅基地使用权可继承的意义
宅基地使用权是在我国的《物权法》第2条中被作为农民的财产性权利作出规定并赋予其用益物权属性，在第152条中对宅基地的占有和使用权进行了规定，但是其收益和处分权受到了限制，因此有学者称其为不完整的用益物权。

我国的《土地管理法》中规定取得农村宅基地使用权的取得必须具备本集体经济组织内部成员身份，且要遵循“一户一宅”原则。

宅基地使用权可以继承是市场经济体制下的价值追求的结果，遵循价值规律由市场配置资源来实现效益最大化，因此，宅基地使用权的继承可以提高土地资源利用率。

2.宅基地流转机制的困境
2.1农村宅基地管理混乱
农村宅基地流转活动虽日益活跃，且交易数量已初具规模，但在一片欣欣向荣的景象下却潜藏着诸多管理问题。

首先，管理部门各自为政。

在宅基地市场日渐升温的背景下，各职能部门为多分一杯羹而各立山头相互排斥，根本形成不了合力。

各单位为本部门的利益而怠于建立单位之间的联系，缺乏部门之间的联合处理机制，造成了政府部门难以有效解决农用土地流转中出现的问题。

其次，在宅基地流转机制的建设中出现“走了位”“变了样”的异化现象。

部分地区政府为了追求“减少农村人口，提高城市化率”这一政绩指标而完全无视宅基地流转的自愿性这一基本要求，强迫“农民成市民”，甚至动用强制力量去拆除农民赖以栖身的房屋，让其成为无家可归的“失地农民”。

2.2宅基地使用权权利主体不明确
宅基地使用权的权利主体在《物权法》《土地管理法》中都没有做出明确的规定，有学者认为权利主体应该是户，依据的是土地管理法中关于一户一宅的规定，但是也有学者认为应该是人，一般认为是户主，不同的权利主体的界定将直接影响基地使用权的继承。

以户为权利主体，在宅基地使用权继承时是否将其作为共同财产依据继承法进行分割继承，以人为权利主体时是否将其作为个人遗产继承。

在司法实践过程中，存在理解的不同，审判结果也不尽相同。

3.完善宅基地流转机制的建议
3.1规范现有管理方式
在农村宅基地流转改革过程中暴露出的法律监管缺位、管理各自为政、缺乏统一联动管理机制等一系列问题，无不警示着我们必须改变现有的管理方式。

若不能对农村基层组织形成有效的法律监督，那么农村宅基地流转这一“善政”将会变成祸及农民权益的“恶政”。

完善现有的管理方式可以从以下两方面着手:第一，明确宅基地流转主体。

对于农村居民而言，宅基地不仅是他们的居住保障，更是他们不可或缺的社会福利。

所以，在制定参与宅基地转让的主体标准时必须慎之又慎，严格界定流转主体的范围，以免发生农民的合法财产权益被侵害的情况。

针对拥有多处宅基地或者闲置宅基地的农户或者已经进入城镇并享受城市社会保障的农户，可以将上述人群列为优先转让主体。

但是针对其他乡村人群，应该先建立严格的甄选机制，并且只有在替代保障措施已具备的前提下才可以参与宅基地流转。

第二，通过对权利登记制度的完善，可以进一步厘清农村宅基地权属，切实保护真正的权利人的土地财产权益。

建立登记制度不仅有利于农村的宅基地管理，也有利于进一步开展集体土地使用制度改革和土地统一登记制度。

3.2维护农民利益的需要
我国的社会主义市场经济高速发展，宅基地所体现的社会保障性被不断削弱。

大批农民通过教育提高了综合素质、开拓了眼界，不断谋求更多的收入，自发融入到市场运行中去，土地和房屋对他们而言不再是安身立命的根本。

在党的第十八届中央委员会第三次全体会议上，再次强调“探索农民增加财产性收入渠道，建立农村产权转移交易市场”，并要求保护农民“公平分享土地增值收益”。

从中可以得出，现行宅基地使用权制度过分轻视宅基地使用权的财产属性已经致使使用权人的财产价值受到损害。

一方面，农民拥有的土地使用权不能在市场中自由转让，其经济价值自然无法实现，这一部分财产也就变为了“死产”。

另一方面，在土地二元结构的大背景下，包括宅基地在内的农村土地都需要先征收转化为国家所有才能进入市场，这一违反市场经济主体平等规则的行为极大地损害了农民利益，也由此衍生出了征收强拆的农民群体性事件以及自发形成的宅基地使用权流转的隐形市场。

因此，为充分满足农民利益的需要，法律应给予宅基地使用权的财产价值和自由流转充分的肯定。

3.3放宽宅基地使用权继承人身份限制
（1）允许拥有城镇户口的家庭成员继承农村的宅基地。

宅基地上的房屋属于农民的私有财产，我国目前在进行户籍制度的改革，将会逐步取消户口的限制，宅基地也在进行三权分置的改革探索，设置宅基地所有权、资格权和使用权三权，其目的是促进宅基地的流转，提高土地利用率，增加农民的收入。

因此，应该支持这种宅基地使用权的继承，将集体经济组织成员作为原始取得宅基地的限制。

（2）允许非本集体经济组织成员和本集体经济组织成员的家庭成员但是已经有宅基地的继承宅基地使用权。

宅基地作为农民的私有财产房屋的载体，应该和城镇居民的房屋一样的地随房走原则。

农村居民应该享有和城镇居民一样的权利，城镇居民的房屋可以自由流转，不受局限。

4.结束语
随着城市化进程的加快，越来越多的农民选择到城市打工，意味着越来越多的农村房子没有人居住，这无疑造成了宅基地的浪费。

同时，社会保障功能不仅包括基本的物质基础这一种，还包括了基本的财产功能。

宅基地作为农民的财产，如果只是满足了“居者有其屋”这一种社会保障功能，而没有其他财产功能的话，在违背了宅基地设立初衷的同时，也不利于农村经济的发展。

因此，需要对宅基地使用权流转制度进行完善，通过建立规范的法律法规和交易市场，让宅基地使用权的流转更为自由和规范。

参考文献
［1］牟爱州．农村宅基地使用权流转的法律问题分析［J］．农村经济与科技，2017，(2)．
［2］赵树枫．改革农村宅基地制度的理由与思路［J］．理论前沿，2009(12):23—24．
288 ·2020年07期。