宿迁市运河路项目市场定位

2004年 201.19 41.6%
2005年 270.3 34.4%
2006年 346 28%
宿迁固定资产投资分析图
400
41.60%
45%
350
346 34.40%
40%
300
35% 270.3 28%
250 200 20.20%
25.50%
201.19 18.90%
30% 25%
142.06
20%
宿迁城市化率变化分析图
45% 40%
38.04% 38.63% 40.30%
35%
30%
27.51% 28.69% 26.28%
23.88%
25%
20%
15%
10%
5%
0% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
1.2 宿迁人口情况
龙行观点：
宿迁的城市化水平在江苏还处于比较低的位置，城镇非农业 人口所占的比重较低。这主要是由于宿迁刚刚由县级市升级为 地级市，处在城市化进程初期。
龙行观点：
从以上各城市的对比来看，宿迁的城市化率虽然不能和南京 无锡等大城市相比，但优于淮安、泰州等苏北城市。从宿迁城 市化率近年的增长趋势来看，2004年宿迁的城市化进程有了一 个跨越式的发展，结合宿迁政府近来大力发展工业的战略来看， 我们预计宿迁农业人口劳动力将会持续转化，但形成有购买力 的住房群体还需要很长的一段时间。
2005年 524.54 321.91 202.63
2006年 526.15 314.1 212.05
1.2 宿迁人口情况
宿迁人口增长分析图
600.0 500.0 400.0 300.0 200.0
508.9 510.8 513.0 517.3 521.4 524.5 526.2
387.4 370.3 365.8 381.3 323.1 321.9 314.1 198.3 202.6 212.1
但宿迁从2000年至2006年城市化率增长了将近17个百分点， 速度十分迅猛。
1.2 宿迁人口情况
三、人口组成的横向比较
表3：江苏各城市的人口组成横向对比统计
地区 总人口（万人） 城市人口（万人） 城市化率
南京 607 524.6 86%
无锡 457.8 329.4 72%
泰州 510 140.4 27.5%
宿迁市运河路项目市场定位报告
2007年12月
项目背景分析
预测部门 国务院发展研
究中心
世界银行 亚洲开发银行 高盛公司
国外机构对未来20年中国GDP预测
预测结果：GDP增长率
2002-2005：6.9%-8.1% 根据库兹涅茨理论：
2005-2010：6.4%-7.8%
2010-2015：5.6%-7.1% 2015-2020：6.3%-7.2% 2001-2010：6.9% 2011-2020：5.5% 2000-2010：6% 2011-2020：5% 2001-2010：7.2%
11.7% 10.0%
100
5.0%
50
0
0.0%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
GDP总值（亿元）
GDP增幅（%）
1.3 宿迁经济情况
2、宿迁人均GDP统计及分析
表5：宿迁GDP增长分析表
数据来源——《宿迁统计年鉴》
年份
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
——国家发改委副主任朱之鑫
价格调控
结构调控
政府在08年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向关 注民生转变的“拐点”。
项目背景市场分析小结：
结论：
刚性需求、供需矛盾，08年一级市场（土地 市场）放量增大，市场供应继续增加，市场竞争 升级。08年将面临政策收紧的市场风险。
报告总体思路
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
人均GDP 79407 56949 42967 22997 44699 15812 14711 24251 21700 39552 14332 13369 8155
1.3 宿迁经济情况
龙行观点：
宿迁经济实力在江苏位列末尾。由于宿迁缺乏国家级 大项目，我们可以预计未来几年宿迁的GDP仍然会保持 稳定的增长，但不太会出现跨越式增长。
1.1 宿迁城市概况
3、宿城区
宿城区是宿迁市政府和各职能部 门所在地，也将是宿迁未来发展的 新区。该东南部的宿迁经济开发区 作为宿迁目前重点发展的区域，集 中了一批颇具规模和实力的工业企 业以及高品质多层公寓社区。
1.2 宿迁人口情况
一、宿迁的人口变化及人口组成统计
表1：宿迁人口情况统计
数据来源——《宿迁统计年鉴》
1.2 宿迁人口情况
二、宿迁城市化进程
表2：宿迁城市化率统计
数据来源——《宿迁统计年鉴》
年份
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
城市化率 23.88% 27.51% 28.69% 26.28% 38.04% 38.63% 40.3%
1.2 宿迁人口情况
1.3 宿迁经济情况
1、宿迁国民生产总值(GDP)统计及分析
表4：宿迁GDP增长分析表
数据来源——《宿迁统计年鉴》
年份
GDP总值 （亿元）
GDP增幅 （%）
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
200.65 223.16 247.03 278.19 335.59 375.9
第一篇
宏观市场分析 中观市场分析 微观市场分析
项目分析
项目定位分析
1、宏观市场分析
1.1 宿迁城市概况 1.2 宿迁人口情况 1.3 宿迁经济情况 1.4 宿迁人民生活水平 1.5 宿迁城市规划情况
1.1 宿迁城市概况
一、宿迁地理位置
宿迁位于淮海经济圈中部，属于 陇海经济带、沿海经济带、沿江经济 带交叉辐射区，是亚欧大陆桥东桥头
徐州 934.73 320.76 34.3%
淮安 532.77 169.39 31.8%
宿迁 526.15 212.05 40.3%
1.2 宿迁人口情况
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
江苏各城市横向对比分析图
934.73
100%
86%
90%
80%
420
10.8% 11.2% 10.7% 12.61% 20.63% 14.6% 11.7%
宿迁GDP增长分析图
450
420 25.0%
400
375.9
350 300
335.59
278.19 247.03
20.6%
250 200.65 223.16
14.6%
20.0% 15.0%
200
12.6%
150 10.8% 11.2% 10.7%
——国务院总理温家宝《政府工作报告》
“一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供 应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是 进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市 场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”
堡城市群中新兴的中心城市，是
江苏、山东、安徽三省之通衢。
宿迁市
1.1 宿迁城市概况
二、宿迁行政区划
宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县 和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和 4个街道办事处，其中建制镇79个， 行政村1418个。
1.1 宿迁城市概况
三、宿迁交通情况
公路——京沪高速公路、宁宿徐高
速公路 、盐宿徐高速公路。
121.5 140.5 147.2 135.9
100.0
0.0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
总人口 农业人口 非农人口
1.2 宿迁人口情况
截止2006年末，宿迁总人口达到526万人，
其中非农业人口212万人。
但是宿迁市区总人口只有33万人
宿迁市区目前还没有形成人口积聚效应
宿迁升级为地级市以后，宏观经济运行态势良好。 自2003年以来宿迁总体经济以平均15%的速度增长， 略高于江苏省经济增长水平。但宿迁的经济基础比较薄弱， 经济总量较小，因此经济增长的绝对值不高。
1.3 宿迁经济情况
3、宿迁经济在省内的位置
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
607
72%
70%
524.6
510
457.8
532.77 526.15 60% 50%
329.4
27.50% 140.4
320.76
40.304%0%
34.30%1693.319.80%212.05
30% 20%
10%
南京
无锡
泰州
徐州
淮安
0% 宿迁
总人口（万人）
城市人口（万人）
城市化率
1.2 宿迁人口情况
Байду номын сангаас
1.3 宿迁经济情况
二、宿迁固定资产投资情况及分析
表7：宿迁固定资产投资增长分析表
数据来源——《宿迁统计年鉴》
年份
固定资产投资额 （亿元）
固定资产投资增幅 （%）
2000年 84.21 20.2%
2001年 95.24 13.1%
2002年 113.2 18.9%
2003年 142.06 25.5%
1.3 宿迁经济情况
一、宿迁经济概况
起步晚，底子薄；宿迁的经济腾飞还有待时日。
经济实力
宿迁经济基础比较薄弱，工业经济规模较小。
——宿迁各项经济指标均位居江苏末位。
产业结构
逐步形成以机械、电子、棉纺织等第二产业为主的 支柱产业。
——宿迁目前的第一产业仍占总产值的20%以上。
招商引资
宿迁近几年在对苏南、浙江招商方面成绩显著。 ——曾被评为2005年“浙商最佳投资城市”。
铁路——新长铁路、规划中的淮宿
铁路。
航空——距观音国际机场60公里、
距白塔埠机场100公里、距南京禄口 国际机场260公里。
航运——京杭大运河纵贯南北，内
河通航里程达897公里。
1.1 宿迁城市概况
四、宿迁城市建设情况
宿迁市区被两条河流分割为 三个区域，从东到西依次为宿豫 区、老城区和宿城区。宿迁整体 的城市定位为“以老城区为轴心， 宿豫、宿城两翼齐飞”。
宿城区
老城区
1.1 宿迁城市概况
1、宿豫区
宿豫区曾经是宿迁的一个县，去 年行政区划调整后成为宿迁的一个 区，整个区域的建设正处于起步阶 段。该区域建设定位为具有独立城 市功能的都市生活区。
1.1 宿迁城市概况
2、老城区
老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位 为宿迁未来的商业中心。目前该区域建设较为成熟，集中了 宿迁几个高品质的高层、小高层楼盘。
人均GDP（元） 3979 4377 4826 5400 6462 7200 8155
人均GDP增幅 （%）
10.8%
10%
10.3% 11.9% 11.4% 11.4% 13.3%
宿迁人均GDP增长分析图
9000
8000 10.8% 7000
11.9% 10.0% 10.3%
11.4%
13.3% 8155
城市 苏州 无锡 南京 南通 常州 徐州 盐城 扬州 镇江 泰州 淮安 连云港 宿迁
表6：宿迁GDP增长分析表
GDP 4820 3360 2774 1758 1560 1430 1174 1101 1025 1003 652 527 420
增长率 15.5% 15% 15.1% 15.4% 15.1% 14.3% 14.3% 15% 15% 15% 14.3% 15.1% 14.6%
南京江山集团占地面积45万平方米总建面积113万平方米产品类型小高层高层开盘日期二期07年10销售套数142房型面积90220主力面积110133主力客源公务员私营小老板平均单价2800平方米主力总价3032竞争楼盘分析高层抗性产品大面积高定价是造成项目滞销的主要原江苏润石房地产开发有限公司占地面积万平方米总建面积11万平方米40产品类型多层小高层联排叠加开盘日期2007年12月28销售套数30房型面积多层50140别墅180260主力面积120主力客源公务员外地投资客其他平均单价24002800平方米均价2600平方米项目现32竞争楼盘分析从建筑风格上切入地中海风情在平庸的市场中获得了不错的效果
150
13.10% 113.2
100 84.21 95.24
15% 10%
年份 总人口（万人） 农业人口（万人） 非农人口（万人）
2000年 508.9 387.39 121.51
2001年 510.84 370.3 140.54
2002年 513
365.81 147.19
2003年 517.26 381.34 135.92
2004年 521.39 323.07 198.32
当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩 当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停 滞 当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳 定发展 当GDP增长率＞8% 房地产行业将高速发展
2010-2025：6.8%
中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。
项目背景分析
“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住 房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建 立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。”
14%
11.4% 7200
12%
6462
6000
5400
10%
4826 5000 3979 4377
8%
4000
6%
3000 4%
2000
1000
2%
0
0%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
人均GDP（元）
人均GDP增幅（%）
1.3 宿迁经济情况
龙行观点：