四川省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容试题

四川省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。

价格为1 000元／㎡，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

A：100
B：200
C：300
D：600
E：工业用地的监测点评估价格
2、城镇土地使用税采用分类分级的税率。

A：比例
B：超额累进
C：全额累进
D：幅度定额
E：执行层的组织协调
3、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。

A．合同签订
B．合同生效
C．权利被侵害
D．乙知道或者应当知道
4、下列不属于优先股股东享有权利的是。

A：分配股息的优先权
B：股票转让权
C：有限的表决权
D：要求赎回权
E：执行层的组织协调
5、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。

A．项目融资
B．工程招标
C．市场定位
D．物业管理
6、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：成交价格
B：理论价格
C：评估价值
D：市场价格
E：工业用地的监测点评估价格
7、估价报告书中说明的限定了其用途。

A：估价原則
B：估价方法
C：估价目的
D：估价对象状况
E：工业用地的监测点评估价格
8、缴存住房公积金的工资基数是。

A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成
B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成
C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成
D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成
E：执行层的组织协调
9、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．经营成本
B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系
10、初步可行陸研究阶段投资估算的精确度可达，所需费用约占总投资的0.25％~1．5％。

A：±5％
B：±10％
C：±20％
D：±30％
E：借款合同
11、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。

A．估价原则
B．估价依据
C．估价目的
D．估价方法
12、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布
B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分
C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分13、属于禁止发布房地产广告的情形有。

A：在划拨土地上开发建设的房地产
B：已设定抵押的房地产
C：未取得商品房预售许可证的房地产
D：没有选聘物业管理企业的房地产
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。

A．3年以下有期徒刑或者拘役
B．5年以下有期徒刑或者拘役
C．5年以下有期徒刑或者管制
D．5年以上，10年以下有期徒刑
15、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。

A：出资额
B：注册资本
C：部分财产
D：全部财产
E：执行层的组织协调
16、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对征收的一种税。

A：产权承受人
B：产权出售人
C：产权出售双方
D：卖方
E：执行层的组织协调
17、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。

该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。

A：2 402．22
B：2 302．22
C：2 202．22
D：2 102．22
E：工业用地的监测点评估价格
18、某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为__万元。

A．100
B．70
C．60
D．40
19、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用的做法。

A：防潮
B：防潮与排水相结合
C：卷材防水
D：钢筋混凝土防水
E：执行层的组织协调
20、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。

A．保值性
B．增值性
C．异质性
D．弱流动性
21、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。

A：4644
B：5192
C：5308
D：5500
E：工业用地的监测点评估价格
22、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。

则其综合资本化率为。

A：7.65％
B：8.75％
C：9.42％
D：10.19％
E：工业用地的监测点评估价格
23、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。

A：通货膨胀影响
B：投资利息因素
C：资金时间价值
D：投资风险补偿
E：工业用地的监测点评估价格
24、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。

A．交通拥挤
B．建筑技术进步
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
25、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。

A：大于
B：大于或等于
C：小于
D：小于或等于
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于__的建筑物的估价。

A．具有重要价值
B．具有现实价值
C．具有巨大价值
D．具有历史价值
2、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。

A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的
B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的
C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的
D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的
E：违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的
3、保险，就是一种针对__办法。

A．危险发生前的预防
B．危险发生中的抑制
C．危险发生后果的抑制
D．危险发生后果的补救
4、城市用地共分为__大类。

A．8
B．10
C．16
D．46
5、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。

A：墙承重结构
B：剪力墙结构
C：框架剪力墙结构
D：框架筒体结构
E：框架结构
6、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。

A．0.8
B．0.8y
C．1000
D．1000+0.8y
7、常用的采暖方式包括。

A：集中采暖
B：局部采暖
C：区域供热
D：分散采暖
E：集体供热
8、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

这主要体现了房地产投资风险的。

A：变现风险
B：政策风险
C：利率风险
D：市场供求风险
E：借款合同
9、选取可比实例时，应符合的要求包括等。

A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B：可比实例的交易类型与估价目的吻合
C：可比实例的规模与估价对象的规模相当
D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
10、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。

A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
11、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的__。

A．技术上的可能
B．经济上的可行
C．价值最大化
D．法律上许可
12、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人
B．保险代理人
C．保险公估人
D．保险经纪人
13、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是__
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
14、拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，下列王某的做法正确的是。

A：王某可以向A县人民政府申请行政复议
B：王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议
C：王某可以向w市人民政府申请行政复议
D：王某可以向w市房屋拆迁管理部门申请行政复议
E：王某也可以在接到裁决书之日起3个月內向人民法院起诉
15、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。

(2004年试题)
A：集体土地上的合法房屋
B：代管房屋
C：列入拆迁范围内的房屋
D：共有房屋
E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋
16、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价__的佣金。

A．1%～3%
B．0.5%～0.9%
C．3.5%
D．4%
17、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是__。

A．无顶盖的室外楼梯
B．与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊
C．房屋之间无上盖的架空通廊
D．与房屋相连有上盖无柱的走廊
18、收益性房地产包括．【2003年考题】
A：未出租的餐馆
B：旅店
C：加油站
D：农地
E：未开发的土地
19、管理中心运作住房公积金的基本要求是。

A：效益性
B：安全性
C：流动性
D：风险性
E：执行层的组织协调
20、凡综合风险度超过__的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
21、下列费用中属于运营费用的有。

A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额
B：房地产税、人员工资、维修费、所得税
C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税
D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费
E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额
22、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6％。

该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。

A：994.37
B：1016.81
C：1255.16
D：1387.24
E：借款合同
23、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。

A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C：有租约限制的房地产
D：未来状况下的房地产
E：共有的房地产
24、我国土地用途管制的核心是不能随意改变的用途。

A：住宅用地
B：商业用地
C：工业用地
D：农用地
E：执行层的组织协调
25、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C．常规项目的财务内部收益率是唯一的.
D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差。