HZ商业项目策划报告

•古今园
•牡丹园
•赵王河公园
•百寿坊遗址
•仿山旅游区
•冀鲁豫纪念 馆
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•城市交通 •菏泽已俨然形成“铁路、高速、机场、高铁”的立 体交通骨架，辅以整合重点乡镇联网路，实现了高 效、便捷、安全的交通体系。
铁路：京九铁路 高速：日南高速、日东高速、济菏高速、
德上高速； 机场：可通航国内各大中城市，正在修建
117—130
开 盘 ， 预 计 在 2018 年 2 月 份 前 后 开
三室
㎡
盘，目前实行交10万定房定价，预
1000左右
计价格在6300/㎡左右；回迁户较多
144㎡
四室
，有8栋楼为回迁；
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•【名门世都-户型分析】
•名门世都主力户型面积为：115——133m2 三室。 •目标市场客户为：品质刚改、品质刚需
高铁：鲁南客专高铁、京九高铁十字交汇 菏泽。
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•C•消费者分析 ustomer
通过调查，了解到菏泽市民消费观念随着城市和经济的发展，已逐 步喜欢到商业中心购买食品、服饰等物品，康庄商业圈已不能满足菏 泽市民购物需求，全年接待的顾客多为市下辖县城、乡镇批发为主的 低端客户群体。
项目名称
亿联世贸中心-
项目基础 信息
位置 建筑形式 开发商
菏泽市牡丹路1399号 高层（18、33、34层） 菏泽市亿联置业有限公司
开盘时间
2017年年底（住宅）
产品基本 信息
入住时间 占地面积 总建筑面积 产品面积段 容积率 绿化率 认筹方式 总户数
2019年8月31日之前 500亩
100万m2 认筹户型90㎡两室 108—136m2三室
3.57 35% 交10万定房定价 1000户左右
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• 【项目卖点】
项目位于北城区核心地段，生活商业配套比较成熟。 项目临近东方红大街、步行街等购物中心。 在售户型以三室为主，符合刚需客户需求，可有效吸引客户注意。
• 【产品货量】
建筑面积
房型
户数
•项目现在处于认筹阶段，还未正式
项目标杆性：准确的项目定位，前瞻的产品规划，建立项目形 象标杆、产品标杆和价值标杆。
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•什么是先让一部分人先走进来？
•推动项目营销成功排在最前面的要素。
•什么是带动另一部分人跑进来？
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•推动项目营销成功的扩散性要素。也是重 要因素，但需要前者的带动下。两者相互 制约、相互促进，两者都很重要，只是先 后顺序不同而已。 •对于后者，我们只要排出营销的次序就可 以了。 •让一部分人先走进来，带动另一部分
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•【竞品信息--金都华府】
• 金都华府地处山东省菏泽市牡丹区，地块位于牡丹路以西，康庄路以南，青年路以东，胜利 路以北。占地面积约15.6万平方米，总建筑面积约51万平方米；该项目由41栋小高层及高层组成， 容纳住户约3000余户。
项目基础 信息
项目名称 位置
建筑形式 开发商
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•【竞品信息--名门世都】
• 名门世都总建筑面积约65万方，整个小区由22栋住宅、两栋酒店式公寓和沿街底商组成，
小区内部还规划有一栋综合商业楼，将引进大润发等大型商超，打造集品牌服饰、大型超市、国
际影院、儿童娱乐主题乐园、时尚休闲餐饮为一体的一站式购物中心。
项目基础 信息
3.27 38% 2万抵4万 1000户左右
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• 【项目卖点】
项目位于老城区核心地段，生活商业配套比较成熟。 项目自身配套高档商业，可有效的提升项目的品质感。 项目自身规划设计比较注重产品品质，可有利吸引高端客户。
• 【产品货量】
建筑面积 90㎡
房型 两室
108-136㎡
•城市资
•菏泽地理位置优越，拥有深厚文化底蕴，著名的书 画、戏曲、武术之乡。诸如牡丹园、仿山、浮龙湖
等，2016年接待1741万人次，实现135.45亿元旅
源 游收入。 •素有“牡丹之乡”之称的菏泽，位于中原平原东部，拥有丰富的旅游资源，矿产资源、人文
资源，为菏泽发展助推较大， 2016年接待1741万人次，实现135.45亿元旅游收入。
金都华府牡丹区牡丹北路49号 高层（19、27、33层） 菏泽天华实业有限公司
开盘时间
2017年5月1日
产品基本 信息
入住时间 占地面积 总建筑面积 产品面积段 容积率 绿化率 认筹方式 总户数
2016年5月 234亩 64万m2
100m2三室 3
30% 无
3260户左右
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项目基础 信息
项目名称 位置
建筑形式 开发商
中北新都心 牡丹路以东、丹阳路以南、环城大堤以西、
天宏大酒店以北 高层（25、33层） 菏泽中北置业有限公司
开盘时间
2017年11月11日
产品基本 信息
入住时间 占地面积 总建筑面积 产品面积段 容积率 绿化率 认筹方式 总户数
2019年下半年 670亩
180万m2 87m2两室、117、122、133m2三室
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2020/11/1
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•I•项目经济技术指标 ndexes
项目指标
一
项目占地
二
建筑面积
三
市场建筑面积
四
住宅面积
五
底商面积
六
容积率
七
绿地率
八
机动车位
办公 商业
42550.00㎡ 147380.25㎡ 40610.77㎡ 29360.86㎡ 63550.00㎡
•目前主要客户群体为对周边拆迁客户、乡镇客户及回迁客户。
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•市场研究小结
康庄商圈主要以服装批发零售为主要商业业态，中高端商业供应较少， 主要是以批发消费为主的商业形式。
对比商圈周边，均缺少主题型商业空白；商 务休闲业态规模小，且分布零散，此市场机会 点可以成为该项目商业的发展机会。
项目提供大量客户；
将儿童品牌商囊括于本项目，推向市场前台；
项目品牌的建立及影响力，将为日后的开发提
供有力的支撑；
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•本项目运作之关键
营销模式合理性：本项目运作的成功关键是确定合理营销模式及 资金回收计划，实现资本良性运作；
业态可行性：根据市场各业态发展机会，确定合理的业态组合， 这是本项目成功运作的基础。
价值标杆
提升综合体价值，实现住宅、 公寓楼、商业各物业价值递增。
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快速销售
突破区域竞争，引领菏泽商业物业价值峰值，实现住宅、 公寓、商业裙楼部分快速销售，资金快速回笼。
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商业定位重点解决问题:
目标市场定位 业态定位
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•从与康庄商圈及三角花园商圈错位互补、商务型市场商业消费两 方面出发，即特色化专业化中高端科技、儿童享乐旗舰集群。
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• 【商业信息】
•亿联·世贸中心商业建筑面积约52万㎡，，由世贸广场、新康庄服装城 、万国风情街、世贸购物中心、世贸公馆、亿联康城六大板块组成。一 期占地300亩，征收单位10个，征收拆迁面积约15万㎡。 建成后，将成 为菏泽市区核心地段唯一的集“吃喝玩乐购 批发＋零售”一体的百万级 城市中心商业综合体。项目商业部分共3个楼层，1层女装、2层男装、 商业价格1万—3万不等。商铺层高为5.7米，可隔成上下两层；商业顶 部为停车场，停车场共计5000多个；老康庄拆迁后搬到此商场内；
• 【项目卖点】
项目位于老城区核心地段，生活商业配套十分成熟完善。 项目拥有二十二中学区，东关小学优质学区资源。 项目目前为现房，比较符合棚改客户的住房需求。
• 【产品货量】
建筑面积 100㎡
房型
户数
金都华府处于尾盘销售阶段，仅剩房
源较少，为顶层房源，面积为100㎡小
三室
10套左右
三室；价格为5200元/㎡
•目前主要客户群体为对项目环境与品质有一定追求的中高端客户为主。
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• 【商业信息】
• 中北·新都心规划有特色曹州古街，划中心为疆、以自然为界，于 环城大堤旁，因地制宜匠造首席曹州特色人文商业街，产品规划融合了 国际商业理念，以三条特色曹州古街，缔造向千年曹州致敬的中心商业 巨著！汇集时尚精品、都市休闲、特色餐饮、主题购物等缤纷业态于一 体，打造菏泽较具观光性、较具曹州风貌的人文商街，以无与伦比的文 化底蕴和商业价值；商业面积40—200平米不等，价格根据不同的位置 价格不同，价格区间在1万—3万不等；
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•【竞品信息--亿联·世贸中心】
• 亿联世贸中心是山东省重点工程，项目占地约500亩，总建筑面积100万平米，总投资60亿
元，菏泽市唯一的商业综合体。亿联世贸中心总计10栋住宅，建筑面积23万平米。目前在售2、4、
8号楼，剩余房源较少，仅剩30多套；12#、16#目前正在交2万抵4万认筹；
•差异 化竞
争
•数码 儿童
•商会 •资源
菏泽传统模式及传统业态商业中心同质化 跳出区域商业项目的激烈市场竞争； 建立新概念商业中心，成为区域及城市标 杆；
借助市场调整之契机； 有效联动商铺购买者与数码、电器经营者，推动 商铺销售； 重建经营发展的战略，重建品牌营销的战略；
中原商城、康庄市场经营商及商会资源可为本
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•商业形象定位
•中原之城：复合式、市场化、体验式、多元的情景商业
数码电器品牌旗舰商业中 心
品牌企业商务中心
引领菏泽数码、儿童市场发展的最前沿平台
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ห้องสมุดไป่ตู้
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•24
• •
一打 站造 式菏 品泽 牌数 旗码 舰、 中儿 心童
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13860 3.5 25% 待定
本项目包含住宅、商业、办公公寓，是一个集中式商住
项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼部分。
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•交通及配套
•本项目紧临城市主干道牡丹路，项目昭示性极强，本案所处区域内 商务、商业配套较为匮乏。
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三室
户数 1000左右
•项目共分为1期开发，1期目前在售房源为2、4 、8号楼，剩余房源30套左右，仅剩底层和顶层 房源，在售房源均价在5600元/㎡；12、16楼 号目前正在认筹，认筹方式为交2万抵4万，预 计在12月中旬开盘；预计开盘均价在6000元/㎡ ；车位和储藏室不进行绑定；
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•【竞品信息--中北·新都心】
• 中北•新都心位于牡丹区牡丹路以东、丹阳路以南、环城大堤以西、天宏大酒店以北。由山东 中北置业有限公司开发，共投资100亿，占地670亩，总建筑面积约180万方。目前交5万抵7万排 号认筹中，预计2017年11月11日开盘，目前以认筹600户左右。
项目名称 位置
建筑形式 开发商
名门世都 黄河路以南，牡丹路以西，青年路以东，康
庄路以北 高层（33层），多层 山东金建房地产开发有限公司
开盘时间
2018年2月份（住宅）
产品基本 信息
入住时间 占地面积 总建筑面积 产品面积段 容积率 绿化率 认筹方式 总户数
2019年年底 ——
65万m2 认筹户型117—130m2三室 144㎡四室
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契机 •>>项目
•菏 泽商 业地
产
•企 业商 会资
源
•城 市产 业契
机
•项目发 展契机
•数 码儿 童契
机
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•寻找 本项目 商业的 突破口
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•O•项目目标 bjective
形象标杆 奠定菏泽第一科技、 儿童主题商业中心地位， 塑造菏泽商业市场典范 样板，产业旗舰。
两室 三室
户数 70 100
•项目共分为3期开发，1期5栋住宅可售房 源170户左右认筹中。在2017年11月11日 开盘。目前正在进行认筹，认筹方式为交 5万抵7万，开盘再打95折；均价在5600 元/㎡左右；
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•【中北·新都心-户型分析】
•中北·新都心主力户型面积为：117——133m2 三室。 •目标市场客户为：品质刚改、品质刚需
4 30% 交5万抵7万，再打95折 2600户左右
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• 【项目卖点】
项目位于老城区核心地段，生活商业配套比较成熟。 项目自身配套高档商业，可有效的提升项目的品质感。 项目自身规划设计比较注重产品品质，可有利吸引高端客户。
• 【产品货量】
建筑面积
房型
87㎡
125、128、 133㎡