天津房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业管理概述模拟试题

天津房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业管理概述模
拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
2、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。

A．增加
B．减少
C．不变
D．不确定
3、房地产估价采用。

A：差额定率累进计费
B：足额定率累进计费
C：差额定率累退计费
D：足额定率累退计费
E：执行层的组织协调
4、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。

A：商业信用
B：国家信用
C：消费信用
D：民间信用
E：执行层的组织协调
5、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。

A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
6、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。

A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
7、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。

A．公平
B．公正
C．等价有偿
D．以事实为依据
8、划定城市规划紫线的作用是确定。

(2008年试题)
A：绿地控制范围
B：历史建筑保护范围
C：地表水保护范围
D：城市基础设施用地控制界线
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产__价格申报制度。

A．评估
B．成交
C．协议
D．核定
10、城市详细规划分为控制性详细规划和__。

A．土地性详细规划
B．环境性详细规划
C．管理性详细规划
D．修建性详细规划
11、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的成本利润率为。

A：36％
B：62．07％
C：73．47％
D：80％
E：工业用地的监测点评估价格
12、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的__。

A．市场供求关系
B．房地产管理部门
C．业主的愿望
D．建筑质量
13、收益递增递减原理可以帮助我们确定__。

A．最佳用途和最佳规模
B．最佳集约度
C．最佳规模和最佳集约度
D．最佳用途
14、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由依法批准划拨。

A：县级以上土地管理部门
B：县级以上人民政府
C：省级以上土地管理部门
D：省级以上人民政府
E：执行层的组织协调
15、业主大会履行的职责不包括__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施
16、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。

若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，计算该期房目前的价格应为。

A：4400元／㎡
B：4409元／㎡
C：4445元／㎡
D：4455元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
17、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

A：1
B：2
C：5
D：7
E：执行层的组织协调
18、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。

A．原土地出让方
B．市、县人民政府城市规划行政主管部门
C．市、县人民政府房地产管理部门
D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
19、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。

A．单位面积土地上农产品的产量
B．市场上每单位农产品的价格
C．生产每单位农产品的成本
D．向市场运输每单位农产品的成本
20、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。

A．土地出让金
B．占用面积
C．经营收入
D．销售收入
21、__是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。

A．平均指标
B．变异指标
C．绝对指标
D．相对指标
22、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是。

A：空置率=合理空置率
B：空置率合理空置率
D：不能判断
E：借款合同
23、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．阶段性调查
24、普通股票持有者之间的平等原则是指__。

A．股票持有者的身份是平等的
B．每一股份的平等
C．在权利方面是平等和无差异的
D．在义务方面是平等和无差异的
25、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。

这时土地出让者。

A：可以无偿收回土地使用权
B：可以征收200万元以下的土地闲置费
C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款
D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有__。

A．基础设施完备程度
B．城市规划限制条件
C．地面形状、面积大小
D．环境景观
2、下列不属于房地产转让行为的是。

A：国有土地使用权
B：地上建筑物
C：其他附着物产
D：继承的物产
E：执行层的组织协调
3、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人，并将有关材料向公证机关办理证据保全。

A：选择拆迁安置的地点
B：拆迁安置
C：对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录
D：确定房屋重置价的标准
E：执行层的组织协调
4、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括。

A：物业服务成本
B：法定税费
C：物业服务企业的利润
D：物业服务支出
E：物业服务企业的酬金
5、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。

A：15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家
B：17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工
C：18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人
D：19周岁的间歇性精神病人
E：21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年
6、房地产市场分析主要分析市场的__。

A．供求关系
B．竞争环境
C．目标市场
D．可支付的价格水平
E．收入费用
7、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。

则对商品乙的消费的边际效用__。

A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
8、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是。

A：工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B：工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格
C：工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分
D：工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
E：执行层的组织协调
9、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。

A．所有权
B．土地使用权
C．地役权
D．典权
E．租赁权
10、房地产投资信托公司的类型包括（）。

A．权益型房地产投资信托
B．收益型房地产投资信托
C．混合型房地产投资信托
D．抵押型房地产投资信托
E．合伙型房地产投资信托
11、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。

A．社会平均利润率
B．通货膨胀率
C．收入水平
D．政策性因素
12、中央银行活动的主要特征是。

A：以盈利为目的
B：不以盈利为目的
C：不经营普通商业银行的业务
D：不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系
E：为实现国家政策服务
13、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．(2005年试题)
A：综合利率
B：贷款利率
C：折现率
D：机会成本
E：借款合同
14、下列说法不正确的是__。

A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
15、外墙装饰材料是用于（）等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。

A．外墙
B．踢脚
C．阳台
D．隔墙
16、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。

A：收款凭证
B：付款凭证
C：转账凭证
D：原始凭证
E：记账凭证
17、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。

A：城镇住房制度改革
B：城市土地使用制度改革
C：房地产生产方式改革
D：社会体制改革
E：政治体制改革
18、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。

A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B．现时该房改房上市交易的正常价格
C．现时该房屋的房改成本价
D．当时该房屋的房改成本价
19、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括。

A：仓储用地
B：特殊用地
C：水域和其他用地
D：工业用地
E：执行层的组织协调
20、王先生预购了一套经济适用住房，售价为1500元／；交房比原定时间延期8个月，此时邻近地块新开盘的经济适用住房项目的售价为1800元／，如原合同对延期交付无相关约定，则交房时应按结算房款。

(2006年房地产经纪人试题) A：1500元／
B：1650元／
C：1800元／
D：主管部门主持抽签决定的价格
E：执行层的组织协调
21、下列关于地形图，表述正确的是。

A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图
B：地物一般用等高线表示
C：地物和地貌总称为地形
D：地物指地表面上的固定性物体
E：地貌指地表面高低起伏的形态
22、房地产开发项目的施工许可证由向发证机关申请领取。

A：施工单位
B：建设单位
C：监理单位
D：设计单位
E：借款合同
23、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。

A．1%
B．2%
C．3%
D．4%
24、下列不计入用地面积范围的有。

A：无明确使用权属的冷巷
B：有明确使用权属的间距地
C：市政管辖的马路等公共用地
D：公共使用的排水沟
E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地
25、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小
D．此时乙的需求价格弹性最大。