商业地产并购基金
11-并购基金的现状、模式与风险
并购基金的现状、模式与风险一、并购基金的含义及特点（一）并购基金的含义与特点并购基金是指通过股权收购取得目标企业的控制权，并以资产重组等方式提升企业的质量与营运水平，然后再以溢价出售的方式获取收益的基金，简而言之，并购基金是通过融资杠杆对标的企业进行控股、重组以获取收益的基金，其基本的投资流程如下图所示。
在并购基金成立以后，其管理机构会开始寻找目标企业或项目，然后进行杠杆收购并对收购对象进行管理，待企业经营改善之后择机退出，以达到资金使用效率最大化。
在收购标的企业的选择上并购基金与VC/PE基金不同，基金的投资一般发生在企业初创期或成长期，而并购基金选择的对象是成熟企业，目标在于获得企业的控制权和管理权。
（二）并购基金的运作流程并购基金在运作上一般是以通过杠杆融资收购标的企业的方式为主，与国外相比，由于我国资本市场还不成熟，资金运用上并不能大量使用高利息债券、夹层债券及次级债等诸多方式进行融资，因此在融资方式上以股权或债权融资为主。
需要注意的是，在上述运营流程中银行贷款作为一种流行的融资渠道，虽然放款速度快，但其必须以被收购公司的资产作为抵押，贷款额度也有限制。
一般而言，由于杠杆融资具有一定的风险，并购基金通常会以所收购目标的资产和未来现金流而不是以其本身为新公司所发行的债券提供担保。
二、中国并购基金的现状（一）中国并购基金的募资状况2000年之后并购基金在中国兴起，但起初的发展速度并不是很快，在2010年后并购基金才进入高速增长期。
目前并购基金在整个基金行业中的占比依然较低，以2015 年并购基金发展最为迅速的一年为例，2015年并购基金新募集基金数是185支，在私募股权市场新募集基金中的占比不足10%；而在欧美成熟的市场，PE基金中超过50% 的都是并购基金。
相较于西方发达国家，中国的并购基金还处于起步发展阶段。
另外并购基金的发展受政策引导及经济体制改革的影响较大，如2015年中国发布了《关于鼓励上市公司兼并重组、现金分红及回购股份的通知》、《商业银行并购贷款风险管理指引》及《中共中央国务院关于深化国有企业改革的指导意见》等政策，推动了并购市场的发展。
房地产并购基金是什么
金斧子财富： 房地产并购基金是什么？所谓房地产并购基金就是投资于房地产市场的并购基金。
近年来并购基金逐渐成为中国资本圈热议的话题，国际上知名的并购基金例如KKR、黑石、凯雷等也渐渐进入中国市场。
相较于西方发达国家，中国的并购基金还处于萌芽阶段。
在并购案例数和金额方面，房地产等行业已经连续多年排名靠前，仍属于并购最活跃的行业。
此外，房地产一直是中国资本最热的投资项目，从行业来看，并购主要集中在房地产类“硬资产”等领域。
随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。
这令地产商的融资成本有所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。
这也是促使地产基金转向并购寻求机遇的重要因素。
房地产并购基金前景？就房地产行业而言，随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构，催生新格局。
房地产业间的兼并重组也得到政策不断加码。
年前的中央经济工作会议上提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。
国家“十三五”规划纲要中也提出，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。
考虑到当前我国的房地产行业正处于洗牌周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出的现象屡见不鲜，而房地产业并购可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。
长富汇银基金就认为，伴随房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的金斧子财富： “强强联合”逐渐成为新常态。
在经营利润不断下行的压力下，兼并重组将会迎来高潮。
房地产项目的并购机会已应运而生，并购将成为房地产基金新的发展方向。
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地产并购基金方案
地产并购基金方案1. 引言地产并购是指通过收购、合并等方式来整合地产行业中的相关企业或项目，以获取更大的规模、更广泛的资源和更高的效益。
地产并购基金则是用于支持和推动地产并购活动的投资基金。
本文将介绍地产并购基金的定义、特点、运作模式以及应注意的问题。
2. 地产并购基金的定义地产并购基金是一种专门投资于地产并购项目的基金，其主要目标是通过投资地产并购项目来获取资本增值和利润收益。
地产并购基金通常由一家或多家投资机构发起设立，并吸引其他投资者参与。
3. 地产并购基金的特点地产并购基金具有以下几个特点： - 专业性：地产并购基金专注于地产并购领域，拥有丰富的行业经验和专业知识。
- 资金规模大：地产并购涉及大规模的资金投入，地产并购基金通常募集巨额资金以应对项目的资金需求。
- 风险较高：地产并购涉及多种风险，包括市场风险、项目风险、法律风险等，地产并购基金需要具备强大的风险管理能力。
- 投资周期长：地产并购项目往往需要较长的时间来实施和收益，地产并购基金需要有足够的耐心和长期投资的观念。
4. 地产并购基金的运作模式地产并购基金的运作模式可以概括为以下几个步骤：4.1 基金募集阶段地产并购基金在初始阶段通常会发行募集公告，吸引投资者参与基金。
投资者可通过认购方式向基金提供资金，形成基金的初始规模。
4.2 项目筛选和尽调阶段基金管理人会根据基金策略和目标，筛选适合投资的地产并购项目，并进行尽职调查。
这一阶段的目标是评估项目的可行性、风险和收益，并为投资决策提供参考。
4.3 项目投资阶段经过尽调后，基金管理人会与项目方达成投资意向，签署投资协议，并投资资金于项目。
基金通常会与其他投资机构联合投资，以分散风险。
4.4 项目管理和退出阶段基金管理人会跟踪和管理所投资项目的运营情况，并在合适的时机决定退出投资。
退出方式通常包括出售股权、资产重组、上市等，以实现资本回报。
5. 地产并购基金应注意的问题在地产并购基金的运作过程中，需要注意以下几个问题：5.1 投资策略与项目匹配地产并购基金应根据基金投资策略和目标来寻找符合条件的并购项目，确保项目与基金投资方向的匹配。
并购基金的操作流程
并购基金的操作流程并购基金是一种专门用于进行企业并购活动的投资基金，其操作流程通常包括以下几个步骤：第一步：确定投资策略并购基金的第一步是确定投资策略，包括确定投资目标、投资行业、投资规模等。
投资策略的制定需要考虑市场环境、行业发展趋势以及投资者的风险偏好等因素。
第二步：募集资金一旦确定了投资策略，基金管理公司就会开始募集资金。
通常情况下，基金管理公司会向机构投资者和个人投资者发行基金份额，募集资金用于后续的并购活动。
第三步：寻找投资机会一旦募集到足够的资金，基金管理公司就会开始寻找投资机会。
这通常包括对潜在目标公司进行尽职调查、评估目标公司的价值和潜在风险等工作。
第四步：进行谈判一旦确定了投资目标，基金管理公司就会开始与目标公司进行谈判。
谈判的内容包括投资金额、股权结构、管理层安排等方面的细节。
第五步：进行尽职调查在谈判的基础上，基金管理公司会进行更加深入的尽职调查，以确保投资目标的真实价值和潜在风险。
尽职调查通常包括财务、法律、商业等方面的内容。
第六步：签订协议一旦尽职调查通过，基金管理公司和目标公司就会签订正式的投资协议。
协议中会明确投资金额、股权结构、管理层安排等方面的内容。
第七步：完成交易最后一步是完成交易，包括支付投资款项、办理股权过户手续等。
完成交易后，基金管理公司就会开始对目标公司进行管理和运营，以实现投资回报。
总的来说，并购基金的操作流程包括确定投资策略、募集资金、寻找投资机会、进行谈判、进行尽职调查、签订协议和完成交易等步骤。
这些步骤需要基金管理公司和投资者共同努力，以确保投资的成功和回报。
中信 并购基金 案例
中信并购基金案例中信并购基金是中信证券旗下的一家专门从事并购业务的基金公司。
以下是关于中信并购基金的一系列案例：1. 案例一：中信并购基金成功收购了一家知名科技公司。
中信并购基金在此次交易中发挥了重要的角色，通过收购获得了该科技公司的核心技术和专利，进一步增强了自身在科技行业的竞争力。
2. 案例二：中信并购基金与一家地产开发商合作，共同收购了一块位于城市中心地段的土地。
通过并购，中信并购基金获得了该土地的开发权和经营权，为投资者带来了可观的回报。
3. 案例三：中信并购基金与一家医药公司合作，共同收购了一家生物科技公司。
中信并购基金通过并购，成功获得了该生物科技公司的研发团队和技术平台，进一步扩大了在医药行业的影响力。
4. 案例四：中信并购基金与一家金融机构合作，共同收购了一家保险公司。
通过并购，中信并购基金获得了该保险公司的客户资源和销售渠道，进一步拓展了在金融行业的业务范围。
5. 案例五：中信并购基金与一家能源企业合作，共同收购了一家新能源公司。
通过并购，中信并购基金获得了该新能源公司的技术和项目资源，进一步布局了在能源领域的发展。
6. 案例六：中信并购基金与一家零售集团合作，共同收购了一家电子商务公司。
通过并购，中信并购基金获得了该电子商务公司的品牌和渠道资源，进一步拓展了在零售行业的市场份额。
7. 案例七：中信并购基金与一家物流企业合作，共同收购了一家国际物流公司。
通过并购，中信并购基金获得了该国际物流公司的全球网络和运营经验，进一步提升了在物流行业的竞争力。
8. 案例八：中信并购基金与一家教育机构合作，共同收购了一家在线教育平台。
通过并购，中信并购基金获得了该在线教育平台的用户和教学资源，进一步加强了在教育行业的布局。
9. 案例九：中信并购基金与一家媒体集团合作，共同收购了一家影视制作公司。
通过并购，中信并购基金获得了该影视制作公司的版权和IP资源，进一步扩大了在娱乐产业的市场份额。
10. 案例十：中信并购基金与一家汽车制造商合作，共同收购了一家电动汽车公司。
商业物业并购基金20170831
品牌开发商小盘股操作项目 多元化 巨优秀 拿地阶段 项目IRR>25%
特殊机会项目
/
优秀
已开盘
客户接受20%+融资 成本
强
合作开发
一线房企，处理未 开工阶段
强
解决房企 短期流动 性困境
融资能力强、自身 预期现金流良好
4、基金运营管理
项目类型
资金运作
基金运营管理 投资标准
开发建设 运营管理
风险管理
目标
基金 退出
子基金再次引迚特殊合伙人，确保基金顺利退出。 母基金引入特殊合伙人，为子基金提供退出支持。 特殊合伙人不其他合伙人形成新的生态圈，实现真正的产融结合。
4实体市场子基金
子基金幵购示范 联劢子基金示范 联劢子基金交易架构
1子基金幵购示例 2资本市场联劢子基金示
例 3资本市场联劢子基金交易架构
目录
2基金方案简介
1基金基本要素 2母基金架构 3子基金架构 4特殊合伙人 5基金优势：平台 模式 资源 团队 6基金公司组织架构
3投资策略
1双杠杆 2双溢价，构建共赢格局 3项目类型及投资标准 4基金投资决策及投资流程 5标的基金运营管理
5母基金合伙协议
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优质商业物业并购基金
<幵购基金>
商业资产资源整合
1并购基金缘起和优势
1房地产政策及趋势 2行业分化加剧，房企措施 3地产不金融结合 4银行、信托地产债务 5股市升温、二级市场升温
4实体市场 子基金
1子基金幵购示例 2资本市场联劢子基金示例 3资本市场联劢子基金交易架构
幵购 商机
并购商机：同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开収为 主的全国性品牌开収商租金收入占到营业收入比例仅仅为13%，很少有超过5%的；以商业地产为主的开収商租金收入 占到营业收入比例为也幵丌高，万达约为30%左右、宝龙地 产为10%左右，最多也没有超过30%。。
各并购基金介绍
并购基金与KKR、黑石等并购基金大佬在美国市场风生水起不同，中国的并购基金才刚刚起步。
2003年弘毅投资算是中国并购基金的开先河者，如今，伴随券商系并购基金浮出水面，中国并购基金江湖日渐形成本土国际化并购基金代表：弘毅投资、鼎晖基金、中信资本、建银国际等走在国内前沿的弘毅投资的手法似乎更接近国际资本市场的风格。
国外一些知名巨头如KKR、TPG都是长期投资，具有产业投资的战略思维，采用完全控股方式，在并购之前就已经考虑如何整合提升企业价值及退出方式，PE管理团队一起进场。
“先收购，再重组，后上市，胜利退出”，中国玻璃一役，弘毅投资演绎得相当成功，让初出茅庐的弘毅投资一举成名。
从2003年介入中国玻璃，至2004年年底完成核心资产收购，弘毅投资共计花费6000多万元。
至2005年6月中国玻璃上市，弘毅所持资产市值超过5亿港元。
2007年10月，弘毅出售20%中国玻璃股权，获得1.68亿元股权转让收入。
2011年5月，弘毅投资支持武汉钢铁集团在马达加斯加投资大型铁矿项目，成为本土PE机构联合国内企业出境投资并购的又一典型案例。
此前的2008年，弘毅投资与中联重科、高盛和曼达林基金收购意大利工程机械制造商CIFA全部股权，耗资2.71亿欧元，中联重科占股60%，曼达林、高盛和弘毅占股40%，该案例至今仍让弘毅投资总裁赵令欢得意。
2011年9月，弘毅投资在上海设立跨境投资基金管理平台。
2012年，弘毅投资成立跨境收购项目团队，专职负责海外并购项目。
截至目前，除了CIFA，弘毅投资还成功投资了日本东海观光株式会社等海外企业，还在医疗产业方面取得了在新加坡上市的美国柏盛国际控股权。
但也有人认为，弘毅、鼎晖等之所以做得好，是因为其有外资或者国资背景，能拿到很多国有企业的并购项目，像一些国企改制等。
同样垂涎国企改制的中信资本，亦有“红色”血统和强大的集团支持。
在其已投资项目中，国企项目占了2/3，国企改制也是投资重点。
并购基金方案
并购基金方案一、介绍并购基金是一种通过融资手段进行企业合并或收购的投资工具。
它通过募集资金，将资金投入于企业并购活动，以实现资本利益的增长。
本文将探讨并购基金方案的概念、特点和运作方式，并讨论其在当前经济环境下的应用。
二、概念和特点1. 概念并购基金，顾名思义，是一种专门用于支持并购活动的投资基金。
它的主要目标是通过发行基金份额并募集资金，以实现对目标企业的收购或合并。
并购基金通常由专业的投资机构或资本管理公司管理和运作。
它们会对被收购或合并的企业进行调研分析，以确定其投资潜力和预期回报。
2. 特点并购基金的特点包括以下几个方面：（1）资金募集：并购基金通过发行基金份额募集资金，这些资金旨在用于并购活动。
（2）专业投资：并购基金由专业的投资机构或资本管理公司管理，他们具有丰富的投资经验和知识。
（3）风险管理：并购基金在进行并购活动时需要仔细评估目标企业的风险和收益，以最大化投资回报。
（4）退出机制：并购基金通常会设立退出机制，以便投资者可以在一定条件下兑现其投资。
三、并购基金方案的运作方式并购基金方案的运作方式通常可以分为以下几个步骤：1. 募集资金并购基金的第一步是募集资金。
基金公司会通过发行基金份额来吸引投资者投资。
投资者可以购买基金份额，获得与其投资额度相对应的利润和收益。
2. 目标企业评估一旦募集到足够的资金，基金公司将对潜在的目标企业进行评估。
这包括对其财务状况、市场竞争力、管理团队等进行分析和研究。
通过评估目标企业的风险和潜力，基金公司可以确定是否进行并购活动。
3. 收购或合并如果目标企业被确定为合适的并购对象，基金公司将与目标企业进行谈判，并最终达成并购协议或合并协议。
协议中将规定双方的权益和义务，包括财务结构、股权转让和管理团队的安排等。
4. 管理和运营一旦并购或合并完成，基金公司将开始管理和运营目标企业。
他们将利用其专业知识和经验，提供战略指导、财务支持和管理支持，以确保目标企业的商业运营和发展。
商业地产三种并购模式
商业地产三种并购模式本文针对商业地产并购中的操作模式来做一个简单的说明。
在实际操作中，商业地产的并购模式有三种：资产收购、股权收购、合资开发，如何来进行具体模式的选择，要根据项目自身的条件，项目转让方的意愿等因素来确定。
针对不同的地产项目和其特点，可以灵活选择，因此这三种模式各有优势和劣势，当然也不存在谁更有优势。
资产收购仅限于收购单一商业地产项目或获取土地所有权，而股权收购和合资开发是针对特定的商业地产项目或土地而发生的商业地产项目公司股权交易或共同出资组建新合资公司。
下面逐一讲解说明下三种并购模式资产收购商业地产开发企业资产收购是指收购方出具货币资金（或股票等其他形式）直接购买另外一家企业的商业房地产项目，属于正常的商品交易。
此模式下收购的客体是单纯的房地产项目，而出让方放弃该房地产项目的所有权，收购方以货币资金（或股票等其他形式）为代价取得该房地产项目的法律所有权。
显然这种交易模式是不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格不会发生任何改变。
商业地产资产收购的流程体系：转让方对目标地块签署土地出让合同、办理建设用地规划许可证、立项、取得土地使用证，并满足项目转让投资额要求；其次是双方办理国有土地转让登记手续；最后将目标地块土地使用证过。
资产收购的好处：资产收购的好处在于受让方不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为，而转让方可伴随投资额确定过程增加项目账面成本，同时获取一定的现金流，缓解资金压力。
当然采用资产收购中项目权的变更或者转移比较的复杂，且面临许多的不确定风险，同时税费也是不可避免的高昂成本，包括所得税、土地增值税、印花税收、契税等。
股权收购商业地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制该项目公司，并获取该项目公司名下的房地产项目，进行开发经营的模式。
地产并购基金是什么,其模式有哪些
Human nature is inherently good, pure as the dew of the clear stream.同学互助一起进步（页眉可删）地产并购基金是什么，其模式有哪些房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。
一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。
其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。
利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。
投资的方式有千千万万种，有人想要一夜暴户所以冒险投资股票，有人小心翼翼所以选择投资债券，也有人选择地产投资。
那么地产并购基金是什么意思呢?它的模式有哪些呢?针对以上问题进行解答。
(一)地产基金地产基金即私募股权地产投资基金一般指专注于地产领域的私募股权基金，是一种面向私有地产资金进行并购或开发的投资模式。
(二)并购基金并购基金是私募股权基金的一种，用于并购企业，获得标的企业的控制权。
常见的运作方式是并购企业后，通过重组、改善、提升，实现企业上市或者出售股权，从而获得丰厚的收益，经常出现在MBO 和MBI中。
并购基金一般采用非公开方式募集，销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行。
投资期限较长，通常为3—5年，从历史数据看，国际上的并购基金一般从投入到退出要5到10年时间，可接受的年化内部收益率(IRR)在30%左右。
在投资方式上，并购基金多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资。
投资标的一般为私有公司，且与VC不同的是，并购基金比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业。
并购基金投资退出的渠道有：IPO、售出(TRADE SALE)、兼并收购(M挖掘一个或若干个项目，设立并购基金，募集LP。
并购基金常常有一定的存续期，比如3年、5年、10年等;项目结束、并购基金到期，并购基金清盘，按照收益分配机制给 LP 提供相应的投资收益。
房地产并购基金-并购基金的优势
房地产并购基金-并购基金的优势两优相权取其重,两劣相权取其轻------经济学原理之一自2008年银监并购贷款开闸以来，并购贷款已经成为商业银行的常规授信品种。
并购贷款和并购基金（广义）是商业银行并购融资的两大拳头产品。
与并购贷款相比，并购基金具有如下优势。
一、控制权未转移并购意味着控制权的转移，控制权未转移则属于一般股权投资，比如小股权投资、已控制状态下的股权增持（非上市公司股权增持、大股东参与上市公司定增等）。
由于银行无法发放用于股权投资的贷款，这类业务只能通过并购基金来解决。
需要补充的是，《商业银行并购贷款风险管理指引》（银监发[2015]5号）在附则中对股权增持业务开了一道小小的口子：商业银行贷款支持已获得目标企业控制权的并购方企业，为维持对目标企业的控制权而受让或者认购目标企业股权的，适用本指引（可继续追加提供并购贷款）。
且看具体的例子。
2017年1月9日，融创中国发布公告称，全资子公司融创房地产与北京链家签订增资协议，融创房地产将通过增资以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。
融创此次增资属于小股权投资，无法适用并购贷款，可采用以下融资方案。
二、扩大融资杠杆《商业银行并购贷款风险管理指引》（银监发[2015]5号）规定：并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%。
要想扩大融资杠杆，要么由并购基金提供全部融资（比如下面的例子），要么由并购基金提供夹层融资（比如融资比例10%），同时搭配并购贷款（融资比例60%）。
三、嵌入股权投资并购基金（广义）是指为并购交易提供投融资服务的基金，既可以采取纯债模式（比如资管计划发放委托贷款），也可以采取股权、名股实债、股权+债权模式。
狭义的并购基金则是股权投资基金的一种，其定义为专注于企业并购投资的基金，其通过收购的方式获得标的企业的控制权，然后对其进行整合、重组及运营，待企业经营改善之后，出售其所持股份或资产而退出。
并购贷款只是一种普通的债务融资工具，资金运用方式单一，更无法像并购基金一样嵌入股权投资。
房地产并购基金抢滩 房地产并购基金
房地产并购基金抢滩房地产并购基金有人用“风起云涌”来形容目前的房地产并购市场以及房地产并购基金的发展势头。
随着房地产形势走好，以及市场的深度调控，行业整合机会不断，这使得并购机会大增。
据清科研究中心统计，房地产行业领跑三季度中国并购市场，共发生23起案例，披露交易资金为14.43亿美元，占第三季度我国并购市场交易总金额的22%。
三季度房地产行业并购交易总额超过前两季度之和，这一趋势将持续至四季度。
清科最新公布的10月并购数据显示，房地产行业并购金额不再居于所有行业之首，但其仍是并购最活跃的五个行业之一。
当银信合作和房地产信托两大业务领域被严格控制之后，房地产并购基金在此时开始发力，借此在并购市场中抢占先机。
同时，越来越多的房企热衷于通过金融化的手段来扩大自己的版图，得益于市场动机，房地产并购基金亦会引来新一轮的发展。
中国房地产投资基金联盟会长张民耕认为，未来私募地产基金中会有三类产品占据重要地位，特别是并购类基金将成为市场竞争的主体，大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越多地借助于并购型房地产基金。
更有某房地产基金内部人士向记者坦言，一般来说，并购基金与私募股权投资等核心区别在于，前者对并购企业进行资源整合，提升企业价值，再卖出股权退出。
因此，目前在房地产基金的眼中，最理想的就是做房地产并购基金，然而何种模式最为有效，大家也正在摸索。
房企洗牌期的呑并机遇房企洗牌所形成的火热的并购潮，为房地产并购基金的发展提供了更多的机会。
8月21日，招商地产发布公告，招商地产全资子公司深圳招商房地产有限公司以股权转让的方式，收购了深圳市万科滨海房地产有限公司50%的股权。
重庆路桥和华夏幸福基业对收购对象选择了鲸吞的方式。
8月15日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司公告称，全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司收购温州云天楼实业有限公司持有的廊坊市云天楼房地产开发有限公司100%股权及债权，交易价款共计人民币约2.85亿元。
2024年度店铺并购合同：商业地产与店铺并购交易细节
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年度店铺并购合同：商业地产与店铺并购交易细节本合同目录一览1. 并购双方2.1 商业地产信息2.2 店铺信息3. 并购价格3.1 并购价格计算3.2 支付方式4. 并购时间4.1 签署合同时间4.2 交割地产与店铺时间5. 并购条件5.1 商业地产符合条件5.2 店铺符合条件6. 并购后管理6.1 管理架构6.2 管理职责7. 员工转移7.1 员工清单7.2 员工福利待遇8. 合同终止8.1 提前终止条件8.2 终止后事项处理9. 违约责任9.1 违约行为9.2 违约责任承担10. 争议解决10.1 争议解决方式10.2 适用法律11. 保密条款11.1 保密内容11.2 保密期限12. 合同的生效、修改与解除12.1 合同生效条件12.2 合同修改条件12.3 合同解除条件13. 合同签署地点与时间14. 其他条款14.1 附加条款14.2 双方约定的其他事项第一部分：合同如下：1. 并购双方2. 商业地产与店铺信息2.1 商业地产：2.1.1 商业地产位置：【商业地产具体位置】2.1.2 商业地产面积：【商业地产面积】2.1.3 商业地产使用权：【商业地产使用权期限】2.2 店铺：2.2.1 店铺位置：【店铺具体位置】2.2.2 店铺面积：【店铺面积】2.2.3 店铺经营范围：【店铺经营范围】3. 并购价格3.1 并购价格计算3.1.1 商业地产并购价格为：【商业地产并购价格】3.1.2 店铺并购价格为：【店铺并购价格】3.2 支付方式3.2.1 甲方应于【支付日期】前，向乙方支付并购价格的【支付比例】。
3.2.2 甲方支付并购价格的方式为：【支付方式】。
4. 并购时间4.1 签署合同时间：【签署合同的具体日期】4.2 交割地产与店铺时间：【交割地产与店铺的具体日期】5. 并购条件5.1 商业地产符合条件5.2 店铺符合条件6. 并购后管理6.1 管理架构6.1.1 甲方应设立专门的管理团队，负责并购后的商业地产与店铺的管理工作。
地产并购基金分析报告模板
地产并购基金分析报告模板一、背景介绍地产并购基金是一种由金融机构发起的基金产品，主要投资领域为房地产行业的并购、整合及重组，旨在通过资本市场手段，为公司提供融资、重组和上市等服务。
本篇报告旨在对地产并购基金的行业发展、投资策略、风险与收益等进行分析。
二、行业发展自2008年金融危机以来，许多企业纷纷受到冲击，也为地产并购基金等私募基金产品提供了发展机遇。
根据Wind数据，截至2021年底，全国地产并购基金在发行规模方面月增速呈现出逐年增长的趋势，截至2021年11月，全国地产并购基金累计融资规模超过2000亿元，其中2021年的融资规模已经达到522亿元，同比增长22.6%。
三、投资策略地产并购基金在投资策略上通常会注重以下几方面：1. 行业分析在进行投资决策时，地产并购基金通常会先进行行业分析，观察行业趋势以及市场机会，寻找有发展潜力或处于转型升级阶段的龙头房企或优质项目企业。
2. 项目评估地产并购基金通常会重视项目的盈利能力、现金流和商业前景等关键指标，对项目进行全面分析，评估项目的财务状况、资产质量、市场定位和管理水平等，以确定是否符合其投资策略。
3. 组合管理地产并购基金通常会将资金分散配置在多个项目中，以实现风险分散和收益最大化。
其中，资产类别、持股比例、退出策略等均需要考虑到风险和收益的平衡。
四、风险与收益地产并购基金的风险主要来自于项目的财务状况、市场风险和政策风险等因素。
然而，地产并购基金通常能够获得较高的投资回报率。
根据Wind数据，自2011年至今，全国地产并购基金平均收益率为10.3%，其中2017年可以达到43.2%的收益率。
五、结论地产并购基金是一种风险较高、且要求基金管理人具有高水平的行业投资知识和经验的私募基金产品。
在投资决策和风险控制方面需要高度重视，才能够获得更高的回报。
因此，投资者在考虑地产并购基金投资时，应该充分考虑自身的风险承受能力，以及基金管理人的业绩和投资能力等因素，谨慎做出投资决策。
商业地产并购基金
商业地产并购基金，是并购基金的重要组成部分。
尤其是在并购案例数及金额方面，房地产方面连续多年排名前列。
随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。
那么，商业地产并购基金目前在国内发展如何？主要的模式是怎样的？下面，小编就来跟大家说说商业地产并购基金？商业地产并购基金商业地产并购基金，顾名思义就是指投向商业地产的并购基金。
全国主要城市房价在2014年出现了集体下跌，房地产行业由此进入深度调整期。
大洗牌机遇下的商业地产并购基金是怎样的呢？业内专家表示，从成熟市场经验来看，历次行业周期波动时期，都是行业并购的窗口期。
美国、日本以及香港市场，都在波动中成就了诸多伟大企业。
商业地产并购基金特征商业地产并购基金特征有以下几个：1. 在资金募集上，主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人募集，它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行的。
另外在投资方式上也是以私募形式进行，绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节。
2. 多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资。
PE投资机构也因此对被投资企业的决策管理享有一定的表决权。
反映在投资工具。
3. 一般投资于私有公司即非上市企业，绝少投资已公开发行公司，不会涉及到要约收购义务。
4. 比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业，这一点与VC有明显区别。
5. 投资期限较长，一般可达3至5年或更长，属于中长期投资。
6. 流动性差，没有现成的市场供非上市公司的股权出让方与购买方直接达成交易。
7. 资金来源广泛，如富有的个人、风险基金、杠杆并购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等。
8. PE投资机构多采取有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率，并避免了双重征税的弊端。
9. 投资退出渠道多样化，有IPO、售出(TRADE SALE) 、兼并收购(M&A)、标的公司管理层回购等等。
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房地产并购基金项目风险管理研究
房地产并购基金项目风险管理研究我国房地产经历了起步和几十年的发展,已经成为我国重要的支柱产业之一,在国民经济中处于越来越重要的地位,房地产快速发展所带来的问题也越来越多。
中央经济工作会议在行业结构调整方面也提出“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,房地产的发展已经到了结构调整的大时代,行业分化,兼并收购在房地产的白银时代已成为一个趋势。
在此过程中,并购基金顺势起步,深入的参与到了房地产行业收购中。
我国的并购基金刚刚起步,运营模式和管理上并不成熟,和国外的并购基金运作模式“并购-整合-退出”差异比较大。
国内的并购基金在房地产项目并购中目前更多的扮演着融资的角色,没有专业的房地产管理团队。
目前越来越多的并购基金意识到采用国外并购基金的运营模式,通过掌握标的企业的控制权,然后通过重组、改善、提升等最终能够获得丰厚的收益。
这种模式同时也面临两方面的风险:一方面是项目并购的风险,另一方面是房地产项目运营操作的风险。
如何识别,如果评估,最终如何应对,是并购基金公司急需研究的重点。
本文通过风险管理理论和房地产生命周期理论,以A公司对GJ城项目并购前的投资决策阶段和并购后房地产开发阶段中的前期阶段、建设施工阶段、租售阶段的风险因素进行了识别。
通过定性和定量的分析,基于项目各阶段各种风险因素进行分析和评估,最终对GJ城项目的几类严重级风险点提出了应对措施,为保证项目的顺利实施,提升项目溢价提供一定的参考价值。
GJ城项目启动在即,通过各个阶段风险管理的研究对于该项目未来的管控也有了比较好的预测,对A公司的管理提供了实际的参考价值。
同时,也希望本文对于并购基金项目管理风险的研究和应对设计,为目前正在快速的发展的房地产并购基金更深入的参与项目,提高项目风险管控能力提供一定的启发。
商业地产并购投资际遇和逻辑
商业地产并购投资际遇和逻辑导读：根据麦肯锡针对中国约30个主要经济发达城市中高净值客户的随机抽样调查显示，中国高净值投资者的资产配置以不动产和基础类金融产品为主，而其中不动产占中国高净值人士可投资资产的30%左右，具有明显的投资偏好性。
不动产投资的主要方式有两种，分别是：直接投资不动产或者通过购买以投资房地产为标的的金融产品。
从投资效率的角度衡量，投资房地产类金融产品比直接投资商业类不动产更有优势，这是因为通过投资金融金融类产品，可以依托投资机构来有效降低较高的调查、评估及监管成本；作为一个不完全竞争市场，房地产市场同时也具有信息高度不对称的特征。
基金管理人通过丰富的房产投资经验和资源，使得他们在地产投资中的投资，管理和退出层面具有较大比较优势，从而规避地产项目中投资选择和投资以后的各个监管、运营环节中贯穿的信息不对称而引发的逆向选择和道德风险问题。
今天我们来重点了解商业办公楼的并购投资逻辑，以及它的可观回报和投资风险。
一、商办地产的投资概念和逻辑商办地产并购投资是指，通过收购投资标的产权或股权，获得对投资标的的所有权，然后对其进行一系列的资产及运营增值改造，提升物业租金水平后，再通过资产证券化、股权转让、经营性物业贷款、资产出售或回购等方式获利退出。
在这里，目标资产定位为具备增值潜力及/或有稳定现金流的的社区商业、酒店公寓、旅游文化商业、产城一体化业态、办公楼业态、住宅及其他具有较大升值潜力的资产。
二、商办地产并购基金投资流程一般我们可划分为五个流程：分别是“尽职调查—风险评估—投委表决—资产改造升级—项目退出”。
尽职调查阶段，通过对项目的财务、法务和税务等多项专业调查，全方位把握项目的交易对手，相关资质，所处区域的发展和升值空间等，确定并购的前期有利基础；风险评估阶段，对于拟投项目的核心竞争优势，潜在价值和机会分析，结合可能遇到的风险类型和影响程度，进行量化的预测评估和分析对比；投委表决阶段，通过前期的工作，将相关分析结果通过投委会的风控表决来最终确定和达成投资项目和投资计划；资产升级改造阶段，是对基金管理团队的在投资和资源整理能力的考验，通过资源整合，使得项目能够达到再造和增强盈利的效果；退出，是项目折现的最终环节，通过股权转让、回购、售出、经营性物业贷款和资产证券化等方式最终实现项目退出。
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商业地产并购基金，是并购基金的重要组成部分。
尤其是在并购案例数及金额方面，房地产方面连续多年排名前列。
随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。
那么，商业地产并购基金目前在国内发展如何？主要的模式是怎样的？下面，小编就来跟大家说说商业地产并购基金？
商业地产并购基金
商业地产并购基金，顾名思义就是指投向商业地产的并购基金。
全国主要城市房价在2014年出现了集体下跌，房地产行业由此进入深度调整期。
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商业地产并购基金特征
商业地产并购基金特征有以下几个：
1. 在资金募集上，主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人募集，它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行的。
另外在投资方式上也是以私募形式进行，绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节。
2. 多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资。
PE投资机构也因此对被投资企业的决策管理享有一定的表决权。
反映在投资工具。
3. 一般投资于私有公司即非上市企业，绝少投资已公开发行公司，不会涉及到要约收购义务。
4. 比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业，这一点与VC有明显区别。
5. 投资期限较长，一般可达3至5年或更长，属于中长期投资。
6. 流动性差，没有现成的市场供非上市公司的股权出让方与购买方直接达成交易。
7. 资金来源广泛，如富有的个人、风险基金、杠杆并购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等。
8. PE投资机构多采取有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率，并避免了双重征税的弊端。
9. 投资退出渠道多样化，有IPO、售出(TRADE SALE) 、兼并收购(M&A)、标的公司管理层回购等等。
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