房地产基本制度与政策(考试重点)资料讲解

房地产基本制度与政策

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务、和管理的行业。包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。

房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

建筑业是物质生产部门，属于第二产业。

房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。

作用：1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。2、房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。3、可以改善人民的住房条件和生活环境。4、可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。5、有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。6、可以扩大就业。特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。7、可以增加政府财政收入。

房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

房地产开发经营业巨头单件性

、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联高、带动力强等特点。

我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。

物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

房地产咨询业的具体业务，进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。

房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

房地产估价业是知识密集型行业。

房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业得主体。

房地产法是调整房地产活动的法律规范的总称。调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。

房地产法律体系内容：1、宪法。2、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。3、国务院发布的房地产方面的行政法规。4、地方性法规。5、行政规章。（包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。）6、最高人民法院的司法解释。（有关房地产的技术规范及一些规范性文件，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴。）

房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

房地产中介服务时房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

房地产中介服务的三个特点：1、人员特点。2、委托服务。3、服务有偿。

设立房地产中介服务机构的条件：1、有自己的名称、组织机构。2、有固定的服务场所。3、有规定数量的财产和经费。4、有足够数量的专业人员。5、法律、法规规定的其他条件。（在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案）。

具有一级资质的房地产估价机构可以按照规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师。

房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。

房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

房地产经纪人执业资格注册工作交由中国房地产估价师与房地产经纪人学会。报住房和城乡建设部备案。

省、自治区、直辖市房地产行政主管部门或其授权的省级房地产经纪行业组织初审合格后，送交中国房地产估价师

与房地产经纪人学会注册登记，核发房地产经纪人注册证书。有效期一般为3年。

有下列情况注销注册：1、不具有完全民事行为能力。2、受刑事处罚。3、脱离房地产经纪工作岗位连续2年（含2年）以上。4、同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动。5、严重违反职业道德和经纪行业管理规定。房地产经纪人员的职业技术能力：1、具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识。2、能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定。3、熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能。4、具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌。5、有一定的外语水平。

协理的职业技术能力：1、了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定。2、具有一定的房地产专业知识。3、掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。

房地产经纪人权利：1、依法发起设立房地产经纪机构。2、加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职。

3、指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务。

4、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件。

5、要求委托人提供与交易有关的资料。

6、有权拒绝执行委托人发出的违法指令。

7、执行房地产经纪业务并获得合理佣金。

协理的权利：1、房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构。2、协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

房地产经纪人和协理的义务：1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范。2、不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执业业务。3、接受职业继续教育，不断提高业务水平。4、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。5、为委托人保守商业秘密。

房地产经纪机构备案公示制度：自领取营业执照之日起30日内，在房地产管理部门备案，就够的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息公布。

房地产经纪机构与委托签订委托合同后，方可对外发布相应的房源、客源信息，具体要求如下：1、发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息。2、房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息。3、不得以低价购入（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得谋取非法收益。

4、不得采取内部认购等手段营销造成销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。

5、不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人的签名。

子账户划转时应当有房地产经纪机构或交易保证机构和房产买方的签章。

客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。

房地产中介服务行业信用档案，由房地产估计机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、注册房地产经纪人信用档案等构成。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。

不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应当在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门。

房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15天内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况）。

授权查询信息，房地产估价机构信用档案中估价项目名称、委托人名称、委托人联系电话等内容。

2004年7月12日，更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。理事会是领导机构。

中国现行土地基本制度：1、全部土地都为社会主义公有制。2、土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。3、土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，由国务院代表国家行驶。4、规定行驶所有权：（A.属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行驶所有权。B.分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行驶所有权。C.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行驶所有权。）5、城市市区的土地属于国家所有。6、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。7、国家实行国有土地有偿使用制度。8、国家实行土地用途管制制度。9、国家实行不动产登记制度。

取得国有建设用地使用权的途径有：1、通过国家出让方式取得。2、通过行政划拨方式取得。3、通过房地产转让方式取得。4、通过土地或房地产租赁方式取得。

《物权法》第四十二条第二款规定：征集集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用

征收土地有三个明显的特点：1、具有一定的强制性。2、要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿。3、被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地。