城南市场分析报告

第一部分：城南房地产市场综合分析一、区域市场供求分析（注：城南指茶山、清凉、兰陵一带）1、供应量分析①1-10月份常州市场整体推案量与城南市场推案量分析：从上图来看，春节后常州整体市场供应明显放量，5月后逐步放缓，至7月到达谷点，从7月往后呈大幅放量趋势。

随着“金九银十”的到来，从8月份开始部分楼盘试探入市，另一部分楼盘则采取观望态势，自进入九月后市场放量猛增，到10月有所放缓，但依然保持较高水平。

而城南市场供应量进程与常州整体市场供应量进程基本保持一致，尤其是从7月份开始到9月份、10月份，变化特征最为明显。

②区域各个案供应量分析分析：由上表得知整个竞争区域内楼盘总量为223.55万㎡，除去已销售完毕的，未来可售面积约为179万㎡，而区域内还有两块地（交警支队与江南佳园西侧地块）总建约16.8万㎡已经被拍卖。

这样，未来可售面积达到195.8万㎡。

这些楼盘在未来一两年之内将全部上市，区域供应市场竞争压力较大。

2、供应建筑形态分析区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的90%，比例最大的是小高层、高层；部分楼盘出现少量的别墅产品，如水岸人家，独栋、联排。

3、供应户型分析①供应平均户型面积分析分析：户均面积在100平米以下的楼盘占17％，户均面积100——120平方米的占比50％，户均面积120平方米以上的占比为33％，整个区域供应户型均面积为114平方米上下，与市场需求基本契合。

个别楼盘户型均面积偏大，如水岸人家，但因位置较好，推出时间较长，去化已近尾声，目前140以上的大户型余留较多，销售率在30％左右。

区域位置较差的户型面积控制较小，多在100平米左右，如绿园爱舍、陈渡新苑，以期用低总价弥补项目地理位置的劣势，吸引消费者。

②供应各房型面积比例分析分析：供应户型以三房为主，其中110-130㎡紧凑实用三房占供应三房的主力。

③主力户型面积分析分析：主力户型多以紧凑实用的三房为主，面积在110——130㎡。

4、供应价格分析销售均价分析：区域各楼盘销售均价差别比较大，个别楼盘的销售均价达到5100元/㎡，如乾盛兰庭；而靠近郊区北港区域的楼盘均价只有3300元/㎡，如绿园爱舍。

同区域的楼盘销售均价相差不大，如世纪华城、陈渡新苑、新城长岛、绿园爱舍销售均价相差100元/㎡左右；但也有相差较大的，如乾盛兰庭、江南佳园、水岸人家以及光华世家，地理位置相近，除了光华世家和江南佳园销售均价相近，其余相差达400元/㎡，这与楼盘本身的质素有很大关系。

需要说明的是，江南佳园因为均为现房推出，故现今均价较高。

平均总价：分析：整个区域各楼盘的平均销售总价差别也比较大，最高是最低的两倍多，目前最高总价楼盘乾盛兰庭的销售比较缓慢，而最低总价绿园的销售比较火爆。

总价对于楼盘去化的影响较为明显。

5、去化情况分析分析：区域内楼盘已售面积约为48.31万㎡，占总量的21.6％，余量达175万㎡，未来区域内竞争激烈。

二、区域市场营销分析分析：在媒体选择上中高档主要以日报、晚报、公交车、户外看板、道旗为主，中低档次楼盘主要以公交车、条幅、日报、晚报为主。

区域内在售楼盘的活动促销一般，但价格促销力度相当大。

在价格策略上都采取低开高走的策略。

三、区域消费者分析区域内较高档楼盘有乾盛兰庭，其客户分布以区域内及周边小区的客源为主，职业也是以私营业主、公务员、企业高层管理等中高端人群，其他楼盘的客户群绝大多数都是分布在项目周边3公里范围内的区域，客户普遍是一些工薪阶层人群及居民。

具体来说:●劳动新村、工人新村等周边欲改善居住条件的居民，以120——130㎡的三房为主，中年客户居多。

●清潭一带的欲结婚的青年，以100——110㎡的小三房或者90㎡的两房为主要需求，其中以100——110㎡的小三房销售最佳。

●还有就是周边一带的老人，以90㎡以下的两房为主，承受总价在30——35万元。

区域个案在政策前后销售量有明显的区别，但在各种优惠措施和低价格出来后，市场还是争相购买，尤其是上半年从荣亨逸都，还有绿园爱舍低价楼盘入市火爆销售也可以得知，消费者的刚性需求还是存在相当大的量，但对价格的反应更加敏感。

一、供应量在下半年大幅度增加，尤其从八月份开始，整个区域推案量达18.42万，占整个城南区域1——10份推案量的67％。

二、供应物业类型绝大多数为小高层和高层。

三、供应户型平均户型在114平米左右，与整个常州的平均供应户型基本相当，与上半年的去化平均户型也基本相当，但楼盘之间的户型面积差距比较大。

四、各楼盘供应平均总价在32.6——71.76万，总价一高一低差距也比较大，40万左右的总价楼盘相对比较少。

五、受价格促销手段的影响，区域各楼盘的去化较好，总去化量占推出总推案量的60％左右，价格仍是目前市场的主引。

六、区域内高档在售楼盘营销力度比较大，但营销手段一般。

郊区楼盘由于客群原因，大部分采用户外媒体，尤其陈渡新苑，大量采用拉横幅的方式，收到较好的效果。

七、区域客户除了乾盛兰庭分布较广外，其他楼盘主要是项目周边的居民，非常看重楼盘的销售单价和总价，以及生活环境和未来发展潜力。

一、乾盛兰庭基本情况发展商：常州乾盛置业有限公司行销企划：上海新联康规划用途：住宅工地位置：兰陵路15号，原牵引电机厂基地面积：6.5万㎡总建面积：18万㎡新推面积：5万新推户数：498户平均单价：5100元/㎡公开日期：9.21主力面积：110——140㎡付款折扣：一次性付款98折优惠，贷款99折优惠产品特点位于兰陵社区，东临晋陵南路，西接兰陵路，南靠光华路，北壤劳动中路，交通便捷多路公交车到达，离兰园两站路，附近配套设施也较齐全，菜场、信特超市、金农宾馆、医院一应俱全。

项目共7幢纯板式高层住宅（26、28层，地下室1层），小区内有18班幼儿园及一些商铺，绿化率为40%，大片50-60年树岭的香樟树和广玉兰树紧密围绕遍布社区。

面积配比客源分析本案客源以白领、企业私营业主、事业单位的人较多，还有部分投资者。

售价分析销售均价5100元/㎡，楼层差价在60——70元/㎡，东西差价150元/㎡，差价范围不大。

因销售均价较高，去化一般，后推出优惠，一次性付款98折优惠以及贷款99折优惠，变相降价。

营销分析项目主题：动感生活，流光溢彩主要卖点：城中心，兰陵绝版，兰陵路光华路中央路地位，以地心引力绽放完美魅力；峰之巅，高层社区，人文精神诗意居住。

养心殿，满庭翠色，珍惜林木纯粹生态。

地段是其优势，加上原先所拥有的数百棵50——60年树龄的香樟树和广玉兰树，项目紧扣这两点做足文章，营造出闹中有静的画意生活。

价格和优惠：项目开盘前无任何优惠，去化不是很理想，后为了吸引顾客改善状况，变相降价，一次性付款享受98折，贷款享受99折。

去化分析由于推出价格较高，在区域内较为显眼，故前期去化并不理想，后推出一次性付款98折以及贷款99折的优惠，去化有所好转。

目前整体已经销售280户左右，去化率达56％。

项目竞争力分析优势：紧邻兰陵路，交通便利。

周围配套齐全，医院、菜场、超市、银行一应俱全。

离市中心较近，附近繁华，地段较好。

小区配有幼儿园。

劣势：离主干道近，噪音较大，空气也不好。

单价高，总价高。

……二、江南佳园2期基本情况发展商：常州华泰房地产开发有限公司*常州长盛置业发展有限公司全程代理：常州中信经纪规划用途：住宅工地位置：常州市迎宾路3号基地面积：2.54万㎡总建面积：近9万㎡新推面积：2.9万㎡新推户数：258户平均单价：4700元/㎡公开日期：2005.12.3主力面积：120——130㎡付款折扣：一次性付款98折优惠，贷款99折优惠。

产品特点项目位于迎宾路上，距兰陵北路约60米，周边配套完善，全方位的流体交通系统，四通八达，小区靠江南春宾馆，小区以此为名，小区内部完全以江南水乡的构思来打造。

小区规划为5幢住宅，一期为1#——3#，现二期在售的是靠近迎宾路的4#、5#楼，现均为现房，目前剩余房源中最小的面积为119㎡的三房。

面积配比客源分析项目客源多为公务员、税务局人员、银行职员、医生以及周边居民。

售价分析现在售均价为4800元/㎡，一户一价，其中顶层送阁楼，价格为5900元/㎡左右。

二期优惠价格比一期上扬了300多元/㎡，原因在于现房推出，为了应对周边楼盘竞争，打出了折扣优惠。

营销分析项目主题：收藏江南最美的风景主要卖点：地段；万方绿色的城市公园；先进的建筑设计理念。

项目地理位置较好，周边配套齐全，在诉求上除了突出这些，还突出了万方的绿色城市公园，同时以质量打动消费者。

提出了“先进的建筑理念”。

价格和优惠：一期比二期均价上涨约300元/㎡，原因在于目前为现房推出，同时为了应对周边楼盘的竞争态势，推出一次性付款98折优惠以及贷款99折的优惠。

去化分析由于项目一期低价入市，加上项目本上质素较好，故销售较好，积累了一部分准客户，二期开盘适当抬高价格，并推出优惠，同时二期推出较多小户型以低总价赢得市场，目前二期总去化率在50％左右。

项目竞争力分析优势：离主干道有段距离，环境幽静。

交通便利。

配套齐全，医院、菜场、超市、银行一应俱全。

离市中心较近，附近繁华，地段较好。

价格适中，与周边项目相比无价格劣势。

准现房发售。

劣势：小区入口道路狭窄，出行不便，交通拥挤。

小区学区环境较差。

项目主力户型面积偏大，总价高。

三、水岸人家基本情况发展商：常州鸿裕置业行销企划：上海尚安机构规划用途：住宅工地位置：兰陵路26—4号基地面积：2.5万㎡总建面积：5.3万㎡新推面积：2.4万㎡新推户数：189户平均单价：4300元/㎡公开日期：2006.3主力面积：120——130㎡付款折扣：一次性付款97折优惠，贷款98折优惠产品特点项目位于工人新村内的工舍路端，距离兰陵主要道路约500——600m，西侧为白荡河道，未来出行道路将主要依靠工舍路，而工舍主要为工人新村道路，道路宽度约为6——8m左右，因此在人流高峰阶段，道路相对拥挤；同时与工舍道路相连接的兰陵路为城市主要干道，上下班高峰期，道路比较堵，因此对进入工舍路的直入交通都不是很理想。

该项目位于工人新村内部道路的端头，周边多为90年代初的早期建筑，同时围绕项目的还有部分平房，因此区域内品质感不强，对项目形象具有一定的破坏作用。

西面完全临河，河道对面为蓝色星空，河道呈浑浊状，但污染性相对比较小。

沿项目道路侧配套缺乏，其主要配套将以工舍路上工人新村配套为主，工人新村农贸市场，小学、银行、生活性配套设施均分布在工人新村内，与项目相差400m的距离，因此便利性仍不足。

由于其与兰陵商业圈相距不远，未来欧尚购物广场，超市及九州商品城等购物及各项娱乐休闲场所皆能就近享受到，因此位置相对比较优越。

1、14、38、42等十几路公交车缩短了水岸人家与大常州的距离，兰陵路四通八达的公交网络，可以“一站式”到达东西南北。