房地产估价测算过程(市场法、收益法)
资产评估第五章
5.房地产评估
房地产评估概述房地产的含义：
房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。
房地产的分类：
①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；
②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；
③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。
房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。
房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。
楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）
影响房地产价格的因素：
一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策
区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。
个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。
评估的目的及对象
房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。评估对象：土地、房屋、房地。
评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。
房地产评估计算方法
房地产评估的方法有以下几种：
1、成本法
(1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法.
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。
房地产价值评估方法
房地产价值评估方法
房地产价值评估方法是对房地产价值进行量化和判定的过程，常用于房地产买卖、抵押贷款、保险、税收和投资等领域。以下是常用的房地产价值评估方法：
1.比较市场法：根据类似房地产的市场销售价格，对待评估房地产的价值进行估算。
2.收益法：根据房地产的年租金、折旧、利润等指标，推算出该房地产的价值。
3.成本法：根据房地产的建造、重建或修缮成本，加上折旧、维修等因素，推算出该房地产的价值。
4.折现现值法：根据将未来现金流折现到现在，计算出该房地产的现值，从而推算出该房地产的价值。
以上四种方法常常结合使用，以达到更准确、完整的评估结果。房地产的价值评估对于保障买卖双方的利益，提高房地产市场的透明度和稳定性有着非常重要的作用。
- 1 -
房地产评估案例市场法收益法成本法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---**大厦办公用房
1房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2.房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，
“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属
兴兴银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4
层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3.房地产概况
委估房地产座落于**市**新区兴**路**号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为*兴银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼
61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566
平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4 部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻兴兴广场, 有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
估价方法及技术路线
估价方法及技术路线
1、提供估价对象在取得预售许可证后于估价时点的预售市场价格参考依据。
技术路线：根据估价目的，估价师确定应评估对象的正常市场价格，也就
是价值标准为公开市场价值标准。根据估价对象的现状，估价师认为最合适的
估价路线就是从与估价对象最近的成交实例中选取类似的正常交易实例，并以
此为参照对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价格进行估算，建立价格可比基础，然后进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等，最后得出估价对象于估价时点的预售市场价格。
2、经济适用房。(整栋)
技术路线：
1.首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；
2.采用成本法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；
3.对上述两种方法所得结果进行综合。对两种方法的估价结果进行简单算
术平均，确定最终的估价结果；
4.参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构
调节系数。
3、商品房估价的技术路线
商品房由于市场交易实例较容易获取，因此常采用市场法进行估价。在涉
及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时常会遇到商品房的整体估价，即整幢
或数幢商品房估价。由于整幢商品房的成交个案较少，实例的选择范围很小，
甚至可能找不到合适的可比实例，其估价路线相对复杂，通常采用从个体到整
体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选择与待
估对象类似的成交实例，利用市场法修正(收益法或其它方法)测算出该套住宅
的价格，然后利用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
房地产评估报告市场法收益法成本法)
编号：xx(估)字2014第0697号
陕西xxx房地产评估有限公司
房地产抵押估价报
告
委托估价方：xxx
估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。
估价人员：xxx xxx
估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30
陕西xx房地产评估有限公司
电话：xxxxxxx 地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
邮编：710000
目录
致委托方函 (3)
估价师声明 (4)
第一部分房地产估价结果报告 (5)
第二部分假设和限定条件 (10)
第三部分房地产估价技术报告 (11)
第四部分附件 (28)
致委托方函
xxx(先生/女士)：
承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元(大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。
此致
陕西xxxx房地产评估有限公司
二O一四年十一月二十七日
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
wenku.baidu.com
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额) 相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
第3章房地产评估
第四节 市场法在房地产评估中的应用
待估地产价格=参照物交易价格×正常 交 易 情 况 ÷ 参 照 物 交 易 情 况 ×（待估地产区域因素值÷参照物区域 因素值）×（待估地产个别因素值÷参 照物个别因素值）×（待估地产评估基 准日价格指数÷参照物交易日价格指数）
一、市场法的评估步骤
1、广泛搜集地产交易资料 2、选择可供比较的交易实例作为参照物 3、进行市场交易情况修正 4、进行交易日期修整 5、进行区域因素修正 6、进行个别因素修正 7、确定待估土地价格
土地纯收益、还原利率等因素确定后，就可用 收益还原法的数学表达式求取房地产价格。由 于房地产收益有无限年期和有限年期两种情况， 所以数学表达式也有两种： 房地产收益为无限年期，其数学式为： P=A／r 式中： P——收益价格； A—纯收益，且每年不变； r——还原利率。
二、收益法估价案例
(二)区域因素
1.影响商业用地的区域因素 (1)商业繁华程度 (2)交通便捷度 (3)环境质量状况 (4)规划限制
2.影响住宅用地的区域因素 (1)位置 (2)交通便捷度 (3)环境质量状况 (4)基础设施保证度 (5)公共设施的配套状况 (6)规划限制
3.影响工业用地的区域因素 (1)交通便捷度 (2)基础设施完善度 (3)环境质量 (4)产业规模及结构 (5)规划限制
房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用
第七章收益法及其运用
【本章的特点】
■考题所占分值大
■理论性非常强，技术含量高
■计算题多,难度大
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节收益法概述
一、收益法的含义熟悉
二、收益法的理论依据熟悉
三、收益法适用的估价对象和条件掌握
1。收益法适用的估价对象
2.收益法估价需要具备的条件
四、收益法估价的操作步骤熟悉
第二节报酬资本化法的公式
一、报酬资本化法最一般的公式掌握
二、净收益每年不变的公式掌握
(一）收益期限为有限年的公式
（二）收益期限为无限年的公式
(三)净收益每年不变的公式的作用
1.直接用于测算价格
2.用于不同期限房地产价格之间的换算
3。用于比较不同期限房地产价格的高低
4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整
三、净收益在前若干年有变化的公式掌握
1。收益期限为有限年的公式
2。收益期限为无限年的公式
四、净收益按一定数额递增的公式熟悉
1.收益期限为有限年的公式
2。收益期限为无限年的公式
五、净收益按一定数额递减的公式熟悉
六、净收益按一定比率递增的公式掌握
七、净收益按一定比率递减的公式熟悉
1。收益期限为有限年的公式
2。收益期限为无限年的公式
八、预知未来若干年后的价格公式掌握
第三节收益期限的确定
第四节净收益的求取
一、净收益测算的基本原理掌握
1。基于租赁收入测算净收益的基本原理
2。基于营业收入测算净收益的基本原理
二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。出租的房地产净收益的求取
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1.房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。
2.房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属＊＊银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。
3.房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。
该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调与消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼与公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及
地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。
房地产评估习题市场法和收益法
房地产评估习题
1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）
（2）案例修正计算。
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米
B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米
C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米
D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米
E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米
F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米
（3）评估结果
案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)
第四章房地产评估
内容
• 第一节 房地产评估概述
• （一）房地产的概念 • 房地产：是指土地、建筑物及
其他地上定着物，又称之为不 动产。房地产存在形态：单纯 的土地、单纯的建筑物、土地 与建筑物合成一体的房地产。 • 值趋势。
（二） 房地产 的特征
位置固定性
耐用性
投资大量性
保值增 影响因素多样性
（三）房地产的评估程序
2．建筑物重置成本的估算方法
（1）预决算调整法 （2）重编预算法 （3）价格指数调整法：是 根据建筑物的账面成本，运 用建筑业产值价格指数或其 他相关价格指数推算出建筑 物重置成本的一种方法。
待估建筑物 待估建筑物 综合价 重置成本 账面原值 格指数
3．建筑物实体性贬值率及成 新率的估算
建筑物实体性贬值率或成新 率的测算主要采用使用年限法 和打分法。
建筑费
专业 费用
利息
利润
Baidu Nhomakorabea
税费
租售 费用
第五节 建筑物评估的特点 （一）建筑物及其分类
1．定义 建筑物：是指与土地组合 的建设成果，总体上划分 为房屋和构筑物两大类。
2． 建筑物分类方法
按建筑物承重 结构分类
按建筑物使用功 能分类
钢结构 钢筋混凝土结构
混合结构
工业用建筑物
民用建筑
（二）建筑物评估时需考虑的因素
房地产估价方法
（3）实物状况：土地面积、形状、内部设施、土地平整程度、地势、水 文地质；建筑物的新旧程度、建筑规模、建筑结构、内部设备、装修 装饰、工程质量等
注：后付年金现值＝A∑n(1＋i)-t＝A[1 －(1＋i)-n]/i
可比实例A 1200 1.168
100/100 100/102.25
可比实例B 1150 1.156 100/97
100/94.55
可比实例C 1380 1.072
100/105 100/104.8
二 计算比准价格：实例价格x交易日期修正系数x交易情况修正系数x房
产状况修正系数
三 计算估价对象价格（算数平均）：
市场比较法说明
实例调查表
交易实例名称 位置 卖方 买房
成交日期 成交价格 付款方式
区位状况 房地产状况说明 权益状况
实物状况 交易情况说明 位置示意图
调查员：
调查日期：
市场比较法
例2：评估某住宅用地（1500平米）的正常市场价格
月份
04.1 04.2 04.3 04.4 04.5 04.6 04.7 04.8 04.9
• 据调查，现该类房屋月租金为80元/平米，出租率为85%， 年运营费用约占收入的35%，报酬率为10%。
不动产估价 第六章 收益法及其应用
Kn KN
VN
(1
r)Nn[(1 r)n (1 r)N 1
1]
前提：①VN与Vn对应的报酬率相同且不等于零；②
VN与Vn对应的净收益相同或可转化为相同；③如果
VN与Vn对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了
收益期限不同之外，其他方面均应相同或者可以调整
为相同。
当VN与Vn对应的报酬率不同，其他方面仍符合上述 前提时，则可通过下面的公式来进行不同期限房地产 价格之间的换算：
是建立在货币具有时间价值的观念上的。有了货币 的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是该房 地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列 3个因素：(1)可获净收益的大小;(2)可获净收益期 限的长短；(3)获得该净收益的可靠性。
三、收益法适用的估价对象和条件
（一）收益法适用的估价对象 有经济收益或有潜在经济收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、
第四节 净收益的求取
一、净收益测算的基本原理 （一）基于租赁收入测算净收益的基本原理 ➢ 净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收
房地产评估方法
评 时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类
估
型 建 筑 的 重 置 价 格 为 每 平 方 米 4,800 元 。 该 大 楼 总 建 筑 面 积 为 12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租
实 金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的
务
管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%， 房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建
筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该
写字楼在2004年5月的价格。
房地产评估
1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元
房 （1）算术平均数法（比较法）。 地 （2）资本资产定价模型。是无风险利率加风 产 险报酬率。 评 估 实 务
房地产评估
四、计算实例
（一）房地合一评房地产价格
房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率
房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
房 地 产房地[权例产，]总某并费房于用地20＝产01管公年理司5费月于+在1维9此9修9地年费块5+月保上以险建出费成让+一税方座金式钢+取空混得房结一损构块失的土费写地字50楼年，使用当
=106.21(万元)
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产估价测算过程(市场法、收益法)
方米，住宅入住建筑面积25068平方米，空置房面积约3300平方米。华银城共有室内停车位40个，室外停车数量约30辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。华银城紧临XX杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。现该写字楼市场租金为44元/㎡·月，出租率为95%，有专门物业公司进行管理。
华银城建筑全景华银城周边环境
表一可比实例资料
2、可比实例修正系数
（1）建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元；
（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数
（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（5）个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正：首先，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（6）各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分，对各项因素修正计算见表二和表三所示。
表二各项修正因素得分表
表三各项修正因素修正系数及比准价格计算表
取平均值，估价对象比准单价为：
（4004＋3941＋4176）÷3=4040（元/㎡）（取整）
估价对象房地产的比准价格为：
4040×3086.05=12467642（元）
3．市场法的估价测算结果
采用市场比较法，经过以上测算得出：
估价对象总价为12467642元；单价为4040元/平方米（二）采用收益法分析测算
1、估算年潜在毛收入
本次评估可获收益的商业用房建筑面积为3086.05平方米。估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了
解，结合XX市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。
可比实例A——环亚大厦，月租金43元/平方米;可比实例B——九运大厦，月租金40元/平方米;可比实例C——华银城，月租金44元/平方米。取平均值，估价对象租金标准为：
（43＋40＋44）÷3=42（元/m2）
由此确定估价对象在现时状态下，在未来收益年限内租金将保持较平稳的状况，估价对象月租金为42元/平方米,根据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用、无空置情况下的年潜在毛收入为：42×3086.05×12=1555369（元）
2、估算年有效毛收入
根据估价人员对XX市办公物业市场的调查，与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产，参照可比实例A——环亚大厦、可比实例B——九运大厦、可比实例C——华银城三个物业空置率，确定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入损失为其年潜在毛收入的5%,则年有效毛收入损失为：
1555369×（1-5%）=1477601（元）
3、年运营费用的测算
运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，包括维修费、管理费、保险费以及税费等。
（1）估算年管理费
管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等，依行业标准,管理费按照估价对象潜在毛收入的2%测算，则年管理费为：
1555369×2%=31107（元）
（２）估算年维修费
估价对象系砖混一等结构，根据《XX市房屋重置价格标准》，估价对象建筑物的重置单价为710元/平方米。依行业标准, 维修费用按建筑物重置价格的1.5％计算，则年维修费用为：
3086.05×710×1.5%=32866（元）
（３）估算年保险费
依规定,年保险费按房屋现值的2‰计算，依据国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）及《XX市房屋重置价格标准》，砖混结构残值率为2%，耐用年限为50年，该估价对象已有效经过10年，则年保险费为
｛710-[710×（1-2%）/50]×10｝×3086.05×2‰=3523（元）（４）估算年税费
①估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的12%测算，则年税费为：
1477601×12%=177312（元）
②估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，依规定按照估价对象年有效毛收入的5.85%测算，则年税费为：
1477601×5.85%=86440（元）
③估算土地使用税，依XX 市规定，按照估价对象占用土地面积10元/平方米计取，则土地使用税为：
1053.69 ×10=10537（元）
④年税费为：177312+86440+10537＝274289（元） （５）年运营费用合计
估价对象房地产经营过程中的年运营费用为年管理费、年维修费、年税费以及年保险费之和，则年运营费用为：
31107+32866+3523+274289=341785（元） 4．估算年净收益
估价对象年净收益是由年有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，则年收益为：
1477601－341785=1135816（元） 5．资本化率的确定
资本化率的本质是投资收益率，依据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999），本次评估采用为资本化率计算方法为市场提取法，即搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益，选用收益法计算公式：]r)([r a V
n
+-⨯=
11
1，求出其资本化率。 估价人员通过对估价对象周边类似物业租金和对实地经营状况的调查了解，结合XX 市同类房地产市场租金水平以及对未来市场行情的预测进行综合分析，选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产资本化率市场提取法的计算资料（见表四）：