成都港鹏国际商务中心整合行销传播策略-120PPT

鼓楼南街29号
人民南路二段 羊西路42号 长顺街 宁厦街191号
省石油集团
省信托投资 公司 荣光房产 华联房产公 司 锦程房屋开 发公司
28
37 28 21 8
75008040
10000 6500 5000起 价 3100
140-153
120 60-90 不租 35
四、酒店供给状况分析
1、供给状况 • 本区域内高档次的酒店较少，商务人士的选择性小。
租价
60 待定 不租 50 70150 55 260 不租
区域内其它写字楼状况一览表续2（人民币：元）
名称 位置 开发商名称 楼层 售价 租价国信广场Fra bibliotek江信大厦
八宝街88号
太升北路54号
国信置业
科泰房产
23
27
6000
35004000
60-80
35-45
石化大厦
川信大厦 娇子大厦 泰龙大厦 锦兴大厦
• 现有天府喜来登、银河王朝在规模、软硬件属最高档次外。新时
代酒店、云龙酒店的档次较低，绿洲、珠峰、全兴大酒店属中高 档次。 • 高档酒店的长租客多，一般占30%左右。 • 低档次酒店数量较多，但因配套、管理不完善，市场较为冷淡。 长租客少。
2、市场机会
• 高档次的酒店缺乏。
• 高档次的长租户有较大的市场空间。
• 顶尖级写字楼的匮乏。缺乏能够代表成都形象的标志性的写字楼。 • 多功能、综合性商务中心的匮乏。多数写字楼以单一的写字间为 主，商务人士缺乏交流、活动的空间。 • 尚不能满足高科技、智力密集型公司的办公需求。写字楼的面积 普遍偏大，且配套跟不上。
4、前景预测
• 由于WTO的影响，全国写字楼市场已逐渐开始升温。 • 西部大开发为成都写字楼市场的复苏注入强心针。
3、产品现状与市场需求的关联
• 产品开发周期有效避开了市场需求的低潮期。 • 项目写字楼体量小，易消化。且设计为每层500平米的独立模式， 对中外大型商企有较大吸引力。 • 小户型构局可定位成酒店和酒店式公寓。 • 较大的户型可定位为home office（商住两用）。为智力密集型公 司提供优越办公环境。 • 大型会所及配套设施为商务人士的交流、聚会提供一流场所。
• 车位：地下三层停车库，300个车位，设公用、私用停车两部分。
3、网络化设施、智能化管理，达到全市顶级水平 • 语音、数据通讯数字传输及PDS综合布线系统。 • Inter网络：各用户设有计算机上网数据插孔。 • 电视系统：卫星电视、光纤有线电视有及自办闭路电视节目 • 安防：火灾自动报警及消防联动控制设施、消防控制台、楼宇对
中有静。
• 邻近锣锅巷、草市街商业路，营造旺盛人气。 • 交通便利。纵横两条快速通道：顺城大街、文武路构成便捷交 通网络。
2、 基础配套设施处于国内领先水平 • 空调：国内最先进的分户式中央空调。
• 供水：全部铜管供水系统。
• 供热：24小时中央集中提供卫生热水。中德技术合作美诺热水机 组供热系统。
1、优势
• 写字楼为本区域绝对主要的物业形态，已形成较大的写字楼群规
模，为商家置业的首选区域。 • 从空置率来看，本区域加权平均空置率为全市最低。 • 从售价上来看，本区域平均售价高于其它区域水平。加权平均售 价为7000元/平米。 • 从租金上来看，本区域平均租金高于其它区域水平。平均租金为 75元/平米，最高可达100元/米。
讲系统。
• 智能化管理的“5A”系统：BA、MA、CA、SA、OA。
4、功能空间齐备、综合性的物业配置 • 大型会所：本区域罕有的会所配置——游泳池、健身房、图书馆、 按摩厅、美容中心、商务中心等。 • 办公区：每层五百平米的独立办公空间。 • 商务/餐饮区：证券大厅、金融大厅、餐厅。
5、酒店式物业管理模式。
• 大部分写字楼裙楼为商场，塔楼部分为写字楼。
B、酒店
• 数量少，非主要物业形态。 • 单一型（如银河王朝、珠峰、绿洲）、复合型（如新时代、云 龙写字楼附带的酒店）两种类型参半。 • 以中、低档次酒店为主。高档次少。
（具体分析见后附表）
C、商场 • 数量较多，以写字楼的裙楼为商场的主要形态。
• 区域内以骡马市、锣锅巷为主要的两大商圈。
多
一般 多 多 一般
第二部分
产品SWOT分析
• 产品优势（Strength） • 产品劣势（Weakness） • 产品机会点（Opportunity）
• 产品问题点（Threat）
一、产品优势（Strength）
1、优越的地理位置 • 地处中央商务区（CBD），是先天的绝佳商务办公区域。
• 有“成都华尔街”之称的顺城街为项目营造良好的金融外环境。 • 位于都市中心最大商业圈（春熙路、盐市口商业圈）边缘，闹
43
20
5000
不售 50006000 13F： 6000 4000
60
12层以 下50元
宏达大厦
海发新世界 华信大厦
锦里东路
东御街 太升北路
26
34 22
60-80
60-80 40
区域内其它写字楼状况一览表续1（人民币：元）
名称
合江亭大厦 海成大厦 锦川大厦 少城大厦 民兴金融大 厦 锦贸大厦 金骊大厦 泰龙大厦
较多
较多 一般
天府喜来登
全兴大酒店
后子门
骡马市
五星级
四星级 标准 四星级 标准
1000元/天· 间
300元/天· 间
较多
一般
绿洲大酒店
太升南路
130元/天· 间
较多
区域内酒店租金状况一览表（人民币：元）
名称 地址 等级 租金标准（标间 长租价） 长租房情 况
天府喜来登
全兴大酒店
后子门
骡马市 北新街31 号 总府路
6、精装修，采用国内外最高档的装饰材料。
7、挺拔峻朗的大厦外观，易于树立良好的企业品牌形象。
8、开发商实力雄厚，给消费者及投资者较强的信心保证。（23套样 板房开创成都房产先河）
二、产品劣势（Weakness）
1、户型设计（A、B座）有较大问题 • 套房户型面积区间跨度大，从33.5平米~300平米。对目标消费群 的划分及销售带来较大困难。 • 户型功能模糊，市场定位不清晰。
港鹏国际商务中心
整合行销传播策略
第一部分
区域市场分析
• 区域市场概况 • 主要物业形态及地块性质 • 区域内写字楼供给状况分析 • 区域内酒店供给状况分析
一、区域市场概况
1、区域划分
• 小区域：包括顺城街、锣锅巷、文武路、骡马市
• 大区域：东至红星路一线、南至滨江路一线、西至东城根街一线， 北至万福桥头北门大桥一线。整个区域为长方形。
商用占65%以上。
• 商品房售价受成本限制，居高不下，市场接受度低。 • 社区配套趋于老化，商业氛围重，居家氛围日渐淡化。
2、地块性质
从以上区域物业形态分析可以看出： • 地块体现较高的商务办公价值，商贸价值次之。 • 虽处于传统居住老区，但社区配套日趋老化，居家氛围已不如 城南、城西。
三、写字楼供给状况分析
位置
滨江东路 东门街 天仙桥前街 76号 少城路 提督街88号 中新街49号 总府街 长顺街
开发商名称
成都市客管外 海成房产公司 锦川房产公司 金泰房产 四川民兴建设公 司 达义实业公司 金骊集团 华联房产公司
楼层
17 18 20 23 38 20 28 21
售价
不售 50005800 3700 不售 880019800 7000 12000 5000起 价
衰退。
• 本区域百货业行情不看好，从云龙百货、赛特到轻工、外贸，或 几易其主，或转项经营家居。目前以太平洋百货全兴店，以及开
业不久的巴黎春天百货有较盛人气。
• 小区域内酒店规模、数量较少，与中央商务区的规模并不相衬。
二、主要物业形态及地块性质
1、该区域主要物业形态 A、写字楼 • 从小区域来看，80%以上的物业为写字楼，而酒店、商场、住宅 等物业所占份额不足20%。 • 其中规模较大的写字楼有四川国际大厦、士百达国际大厦、世界 贸易中心、熊猫万国商城、凯乐广场、冠城广场、新时代广场、 云龙大厦。（具体分析见后附表）
五星级
四星级 标准 三星级 标准 三星级 标准
1000元/天· 间
300元/天· 间
较多
一般
民航大厦
紫薇酒店
200元/天· 间
210元/天· 间
较多
较多
总府假日
川宾 锦江宾馆 岷山饭店 大成宾馆
总府路
总府路 人民南路 人民南路 人民南路
五星级
五星级 五星级 五星级 三星级
595元/天· 间
431元/天· 间 590元/天· 间 440元/天· 间 200元/天· 间
• 单一型商贸已成气候，传统百货业市场则反映平淡。 • 以锣锅巷为中心的家居经营，是成都较早且较具规模的家居市 场集散地。且向骡马市方向辐射。 • 以锣锅巷为中心的传统百货业则走势衰弱。云龙百货、赛特商
场先后关门，草市街“皮衣一条街”日渐衰落。
D、住宅
• 以单位宿舍为主，商品房数量少。小区域内较具规模的住宅项 目仅有世界贸易中心公寓楼。 • 传统居住老区，拆迁户多。 • 世界贸易中心公寓楼的定位为商住两用，在已购房的业主中，
该项目地处顺城街北端、玉带桥旁，本方案重点针对小区域市 场进行分析。
2、大区域的市政规划 在长方形状的大区域范围内（北至文武路），为市政规划的成都 市政治、经济、文化中心。
• 以省展览馆、天府广场一带为政治中心
• 以顺城街为主线的商务中心
• 以春熙路至盐市口一线为商贸中心 • 红星路二段则有文化中心的民间说法
四、产品问题点（Threat）