房地产企业所得税检查
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。
本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。
一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。
但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。
2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。
一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。
3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。
然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。
4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。
一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。
二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。
以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。
这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。
2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。
通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。
3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。
4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。
这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。
5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
国税法[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
![国税法[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/1f37542bb4daa58da0114a1d.png)
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.3.开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
房地产开发企业审计中的税收审查重点
般要关注以下几点 ： 对于直接通过 “ 管
性资产或用于捐赠 、 奖励 、 抵偿债务等不 有 无将 房地 产收入长 期挂账 、不及时 申 理 费用” “ 、销售 费用” 目以现金形式发 科 视 同销售 ；将 完工 可售 的房地产用做对 报 纳税 的情 况 ，有无 企业 取得 的实物收 放 的奖金是 否按规 定扣缴 个人所 得税 ；
２ 土地增值税。土地增值税实行 四 ． 应从 自用房产的房产原值 中扣除。 ４ 个人所 得税 。 ． 由于收入一般 由“ 月
期结转应税销售额 ； 销售车库 、 储藏室等 级超额 累进税率 ， 率为 ３ ％ 一印％， 税 ０ 税 基本工资 ＋月奖金 ＋年度奖金” 构成 ， 对 附属配套设施 不开具增值税发票 ，隐匿 负较重。要检查 土地增值 额的计算是否 于个人所得税 “ 工资薪金”部分 的审查 ， 和不 申报应税 收入 ；将 自建房转做经 营 正确 ， 首先， 在收入审查方 面应关注企业
销售产品的应纳税费一并扣除， 减少已售 产品销售当期 的应纳税所得额等。
承包合 同、 产租赁合 同 、 财 借款合 同 、 营
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房 地产 开发企 业审计 中的税 收审查 重点
１ 企业所得税及营业税 。企业所 得 装工程 费 、公共 配套 设施 费和开发间接 ． 另外 ，由于房地产 开发企业拥有大 税和营业税是偷漏税 “ 重灾区” 。企业 隐 费用等 。 量 的房屋开发产 品，因此 大多数开发商 匿应税 收入的主要手段 有 ：将取得 的商
在营业税方 面，应重点 检查企业有 均会 为本企业无 房员 工提 供优惠房租的
品房预售款长期挂在 “ 预收账 款” “ 、其他 无按规定进行 纳税 申报 、纳税 申报是否 住房 。 按照税法规定 ， ２ ０ 年 １ １１ 从 ０１ 月 ３ 应付款”等科 目，不 申报缴纳应交 的税 真实准确 ， 预收款是否按规定纳税 ， 以房 起 ，企业按照政府规 定的价格向职工 出 金； 以工程 尚未决算和收入 、 成本 、 费用 换 房 、 以地换 房、 以房地产抵 债、 无偿赠 租 的公有住房 、企业 自有住 房免缴房产 无法确定为由 ，将 已实现 的商品房销售 与房地产 、 资建房 、 集 委托建 房、 合作建 税 。 当这部分 出租住房满足条件 时 ， 企业 款长期挂在 “ 应付账款” “ 、 其他应付款” 房等行 为是否按规定纳税等。 和“ 预收账款” 等往来科 目， 不结转或延
西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案
西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案1概述备注：为进一步规范房地产业和建筑安装业税收征管秩序，提高税收管理的科学化、精细化水平，增加地方财政收入，促进房地产业和建筑安装业健康发展，依照《市稽查局关于开展全市房地产开发和建筑安装企业纳税检查的通知》（〔2011〕126号）要求，确定对全市房地产开发企业和建筑安装企业开展一次纳税情况检查，为确保检查活动顺利实施和圆满完成，特制订本实施方案。
2检查对象备注：全市所有房地产开发企业（含开发、建设、转让、销售及相关从事房地产业务的企业，下同）、承揽城建项目等建筑安装工程的企业2010年度和2011年1—12月各项税款缴纳情况，以及税收征管情况。
检查中发现重大问题，可追溯到以前年度。
2.1附：房地产企业检查名单3检查内容备注：（一）全市各房地产开发企业和承揽城建项目等建筑安装工程企业应缴纳的各项税费，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费的申报缴纳情况。
重点检查以下方面:1. 不按税收法律法规规定申报缴纳，偷逃各种税款的行为;2. 取得的售房款及预收定金、以房抵债、转让开发项目等行为、不按财务会计制度有关规定确认收入的行为；3. 成本核算不实，不按规定列支有关费用，偷逃所得税的行为;4. 不按《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定开具和索取发票的行为；5. 违反《会计法》、《税法》，编造假帐、假报表、假凭证、应建帐而未建帐或帐簿、凭证混乱等行为;6. 有欠税行为的;7. 借联营、合资、注册登记、连锁经营等行为违法转移利润、税收收入等行为；8. 房地产开发企业和承揽城建项目等工程的建设企业工作人员的个人所得税缴纳情况;9. 其他税收收入的违法违纪行为。
（二）全市房地产开发和城建工程等项目税收征管情况，重点检查:1. 房地产税收一体化执行情况；2. 按照有关规定履行“先税后证”程序情况；3. 是否存在擅自越权减税、免税、退税、改变税率和税种、税款混库缴纳等违法违纪行为。
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号
![国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号](https://img.taocdn.com/s3/m/f82ae8260812a21614791711cc7931b765ce7b37.png)
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发[2003]83号2003年7月9日）为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
房地产企业税务稽查
房地产企业税务稽查引言房地产行业是国民经济的重要支柱之一，在中国的经济发展中扮演着重要的角色。
然而，由于房地产业的高利润和复杂性，往往吸引了一些企业或个人采取违法的手段来逃避税务审查，从而造成国家税收的损失。
因此，税务稽查对于房地产企业来说至关重要，不仅能够维护税收公平，还能够促进房地产市场的健康发展。
税务稽查的定义税务稽查是指税务部门对纳税人依法申报的税项进行核查和审查，以发现和查处逃税、偷税等行为的一种行政执法活动。
对房地产企业而言，税务稽查主要涉及企业所得税、增值税、土地增值税等税种。
房地产企业税务稽查的重要性房地产企业税务稽查的重要性体现在以下几个方面：维护税收公平税务稽查有助于减少房地产企业逃避税收的现象，并确保企业遵守相关税收法规和规定。
通过对企业的税务报表和相关财务记录进行检查，能够发现企业是否存在虚假报税、偷税漏税等行为，从而维护税收公平。
促进房地产市场健康发展房地产企业税务稽查可以防止企业利用各种手段进行非法操作，如低报高算、合理避税等，以获取不当利益。
稽查结果的公正和及时公布，能够有效打击非法行为，维护市场秩序，促进房地产市场的健康发展。
增加税收收入税务稽查可以发现和查处企业的偷税行为，从而增加税收收入。
通过加强对房地产企业的税务监管，可以有效防止企业逃税漏税，保障国家财政的稳定发展。
房地产企业税务稽查的方式税务稽查可以采取多种方式进行，房地产企业税务稽查主要包括以下几种方式：随机抽查税务部门可以随机选取一部分房地产企业进行抽查，对其财务数据进行核对和验证。
这种方式能够提高稽查工作的公平性，避免了部分企业通过不当手段逃避稽查的情况。
风险导向稽查风险导向稽查是根据风险评估结果进行有针对性地稽查，重点关注那些存在较高风险的房地产企业。
通过分析企业的纳税记录和经营特点，确定稽查重点，提高稽查效果。
多部门合作稽查税务部门可以与其他相关部门合作，共同对房地产企业进行稽查。
例如，可以与国土资源部门合作，对企业的土地使用情况进行核查；与工商部门合作，对企业的注册信息和商业活动进行监测等。
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法一、房地产企业常见税收问题(一)收入方面主要表现为：1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。
2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。
3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入;提供虚假或不完整的销售面积;以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等;收取价外费用不计收入;利用关联方交易进行利润转移;挂靠企业开发，不申报纳税等。
4.假代建、真开发。
这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。
(二)成本费用方面主要表现为：1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。
2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。
3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。
4.超标准列支费用。
5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。
6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。
二、如何进行房地产企业的税务稽查(一)税务稽查方法1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。
对房地产开发项目通常以一个纳税年度作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。
以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
房地产开发企业税务稽查预案(各税种)
房地产开发企业税务稽查预案房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。
隐匿收入、虚增成本等问题,单纯的就账论账难以查深查透,需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节,从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点,采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。
为提高检查效率,增加税务稽查针对性,特制定本预案。
一、查前准备(一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基本情况,了解企业检查期限内的申报纳税情况,查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。
(二)要求被查单位提供有关资料。
对房地产开发企业,除调遣取企业账簿凭证外,还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料,以初步了解企业情况：１、营业执照2、税务登记证3、企业章程4、纳税申报表5 、以前年度检查报告表6 、减免税批准文件7 、发票存根、收据8、合同: 如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等9 、自用房产的房产证1０、土地使用证11 、开发项目的国有土地使用权证１2 、发改部门签发的项目批准计划书13 、建设用地规划许可证１4 、建设工程规划许可证15 、建设工程开工许可证16 、建设规划平面图1７、工程预算及决算报告１8、销售平面图19 、商品房屋预售许可证20、销售面积明细表21 、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案2２、配套工程和物业管理具体实施方案23、人员资料。
(三）整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建设、住建等部门进行调查核实,如到建设核实开发产品竣工验收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续. (四）掌握企业会计核算程序,尤其是取得售房预收款、预收账款提缴纳营业税、结转收入成本利润等环节的时点方法流程, 开发间接费用的归集分配方法.可以通过查看企业资金收支、税金费用计提等的会计分录,询问企业财务人员等方法,了解会计核算方法和流程。
房地产企业所得税稽查情况说明
1.如何检查房地产企业的所得税1. 核查房地产企业的收入；主要检查预收账款是否在房屋确权，签定买卖合同后.全部结转为：主营业收入，有没有少结转收入，2.核实”开发产品成本“检查工程的完工进度付款；，成本结算是否有工程合同。
是否按工程预算结算。
3.核实费用，所有的费用是否取得正规合法发票，涉及扣除比例限额的是否按规定扣除：如：（1）业务招待费按60%税前可扣除但不得超过收入的0.5%;(2)宣传广告费：不得超过销售15%（朝出部分可结转下年度）。
检查完以上项目后再根据利润表中计算出：企业应交税所得额=（利润总额+纳税调增-纳税调减）*25%整个过程大致这样。
房地产开发企业目前实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同。
分两部分计算：(1)。
已经销售的：（销售的收入-成本费用）*25%(2。
)预售的：（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%请参考国税发（2009）31号文件。
2.如何检查房地产企业税收房产税、城镇土地使用税检查内容一、房产、土地的基本情况（一）房屋产权人名称、房屋座落详细地址、幢号、用途、结构、建筑面积、购建时间、产权证号、造价（原值或评估价）、容积率、应计入房产税原值的土地价值、征免税界定、年应纳税额。
（二）土地使用权人名称、土地座落详细地址、土地使用权证号、用途、面积、土地使用权起止日期、土地等级（税额级距）、单位税额、征免税界定、年应纳税额。
（三）出租房屋、土地的详细地址、面积、用途、产权人、年租金（不足一年的换算成年租金）、年应纳税额。
二、关于房产原值和土地面积的确认（一）宾馆、酒店业纳税人自用、经营用房产、土地，是否按规定申报缴纳房产税和土地使用税。
重点是纳税人房产原值计算是否准确，有无将电梯、中央空调等有关配套设备和照明、电力、电缆、给排水等有关配套设施从房产原值中扣除。
（二）自2011年1月1日起，对按房产原值一次性减除30%后的余值计征房产税的，是否将取得土地的价款及开发土地发生的成本费用计入房产原值申报缴纳房产税。
房地产企业所得税管理与审查
三 是 规 划 用 地 红 线 图 （ 划 局 出 具 ） 建 设 规 划 总 平 面 规 及 图 （ 计 单 位 出 的 设 计 图 ） 竣 工 时 ， 图验 收 。 它 是 规 划 许 设 ， 按 可证 的详 细补 充 ， 定 了具 体 建筑 物 的 详细 地 址 ， 、 、 规 长 宽 高 、 向（ 向）项 目（ 区 ） 布局 及总建 筑面积 。 坐 走 、 小 的
应 该 说 ，房 地 产 开 发 企 业 有 其 自身 内 在 的 特 点 和 运 作
规律 ， 而税 务部 门对此 了解不 多。我们 往往对其 征管和检查
只能 是 就 账 查 账 ， 以 深 入 。如 何 强 化 房 地 产 企 业 所 得 税 管 难
理 与审查 ， 笔者认为应 抓住 以下三个方 面 。
可证 、 建设规 划许 可证 、 形象 （ 工程 ） 进度 （ 般为 主体 封顶 一
后 ） 申请 销 售 许 可证 ， 能 预 售 商 品 房 ， 记 载 着 可 售 栋 号 ， 才 它 及可售 面积等 。 本 （ 用 ） 下 （ 能 作 为 测 费 如 只
七 是 房 地 局 测 绘 大 队 的 测 量 （ 量 ） 告 。 它 准 确 的标 丈 报 注 每 栋 楼 房 的 总 面 积 及 每 套 住 房 的 建 筑 面 积 （ 内面 积 ） 套 、 公摊 面 积 。是 房 产 证 上 最 具 法 律 权 威 的 面 积 记 录 。
二 、 清房 地 产 开 发 企 业 的 相 关 数 据 搞 经 调 查 了 解 ， 汉 市 目 前 建 筑 （ 品 房 ） 高 在 ３米 内 武 商 层
以上 两项 ， 为直 接 费用 （ 作 成本 ） 它 由直接 构成 商 品房 ， 的钢 材 、 建筑材 料 、 资 、 工 费用 、 机构设 备的 折旧及 支出 等组
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。
然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。
税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。
2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。
但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。
3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。
财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。
因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。
4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。
房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。
因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。
5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。
企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。
同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。
二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。
企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。
2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。
企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策引言：房地产企业作为我国经济发展的重要支柱产业，对于国民经济增长和社会稳定起着至关重要的作用。
而房地产企业所得税作为企业经营活动中的一项重要税种，对于企业的经营成本和利润水平有着直接的影响。
由于我国税法政策的不断调整和完善，导致了很多房地产企业在税收方面出现了一些问题。
针对这些问题，本文将从房地产企业所得税的常见问题出发，提出一些解决对策，希望能够对房地产企业在税收方面有所帮助。
1.税收减免政策不清晰房地产企业在享受税收减免政策时，常常面临政策不清晰的问题。
由于房地产市场政策经常变动，企业往往无法及时了解最新的税收政策，并进行相应的调整。
这就导致了税收减免政策的不透明性，增加了企业的纳税风险。
2.税收申报核算存在漏洞由于房地产企业的业务繁杂，往往会出现税收申报核算存在漏洞的问题。
一方面，企业在收入和成本的确认上存在一定的难度，容易出现漏报和错报的情况；企业在税收申报时，往往缺乏专业的税务人员，缺乏对税法政策的了解，容易出现错误的核算和申报。
这就给企业带来了一定的税收风险。
3.税务风险防范不足房地产企业在遵纳税法规定方面，往往存在风险防范不足的问题。
由于税法政策的不断调整和完善，企业往往无法及时了解最新的税收政策，从而导致了企业在税务风险防范方面存在不足的问题，增加了企业的税收风险。
以上就是房地产企业所得税的一些常见问题，下面将针对这些问题提出一些解决对策。
二、房地产企业所得税对策1.加强税收政策的学习和跟踪房地产企业应当加强对税收政策的学习和跟踪，及时了解最新的税收政策和相关的法律法规，确保企业对税收政策有准确的把握。
建立健全企业的税收政策档案管理制度，确保企业对税收政策的了解和掌握。
2.完善税务管理制度房地产企业应当完善税务管理制度，建立健全税务管理规范和流程，强化税务管理的过程控制，加强对税务风险的防范。
建议企业加强内部税务管理流程，确保税收的合规申报和核算。
3.加强税务会计人员的培训房地产企业应当加强对税务会计人员的培训，提高税务会计人员的专业水平和税法政策的了解。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点房地产行业在中国是一个重要的经济支柱产业，对于相关企业的所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点，一直是关注的焦点。
本文将从预缴和汇算清缴两个方面介绍房地产企业所得税的相关政策与要点。
一、预缴所得税的要点1. 预缴所得税的计算方式房地产企业所得税的预缴计算方式采用实际利润率法，即根据房地产企业当年实际利润金额的百分比来确定所得税的预缴金额。
具体计算公式如下：预缴所得税金额 = 实际利润 ×实际利润率 ×征收率其中，实际利润率是根据房地产企业的历史经营情况和行业平均水平确定的，征收率根据税法规定为25%。
2. 预缴所得税的时间要求根据税法规定，房地产企业应当在每个纳税年度结束后，在次年1月1日至6月30日期间，按照上一年度实际利润的30%进行预缴。
具体预缴时间要根据当年纳税人申报纳税情况而定，需事先向税务机关申请确定。
3. 预缴所得税的申报和缴纳房地产企业应当在预缴期限届满后的15日内，通过在线税务系统进行预缴所得税的申报和缴纳。
在申报过程中，需要填写相关的预缴所得税申报表，并按照税务机关的指导完成缴税手续。
二、汇算清缴所得税的要点1. 汇算清缴的时间要求汇算清缴是指房地产企业在每个纳税年度结束后的次年，按照税务部门的规定，对该纳税年度的应纳税所得额进行核算，并进行补缴或退缴所得税的过程。
具体汇算清缴的时间要求为：1月1日至6月30日为汇算清缴期，申报期为7月1日至7月31日。
2. 汇算清缴的计算方法房地产企业进行汇算清缴时，需要按照所得税法的相关规定，对纳税年度的应纳税额进行计算。
具体计算方法为：应纳税所得额 = 总收入 - 成本 - 费用 - 毛利减除 - 投资优惠 - 损失减免其中，总收入是指纳税年度内房地产企业的全部收入，包括销售收入、租金收入等；成本是指房地产企业在纳税年度内用于生产经营的直接成本和间接成本；费用是指房地产企业在纳税年度内用于管理和销售的费用；毛利减除是指为了保证企业正常经营，根据税法规定可以扣除的金额；投资优惠是指根据税法规定可以享受的各类减免；损失减免是指在纳税年度内发生的损失情况，根据税法规定可以扣除的金额。
房地产行业税收稽查主要内容
房地产行业税收稽查主要内容1、营业税方面，对房地产开发企业重点检查以下内容：（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。
按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。
关联企业之间销售价格是否合理。
（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
（6）通过对房地产企业"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
（7）是否存在低价销售的行为。
检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。
若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
（9）其他营业税涉税问题。
2、企业所得税方面，重点包含以下几个方面的内容：（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关规定。
（2）各项应税收入是否真实、完整。
重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。
有无故意压低售价转移收入的行为。
（3）税前扣除项目是否真实、合法。
要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
（4）房地产项目中建造的各类营业性的"会所"是否按规定作为固定资产管理。
房地产企业所得税稽查案例
拆迁补偿款 2300万元 （可能存在问题）
甲供材料成本 1.237亿元 （虚增成本高危环节）
建安费 7731万 （发票当地开具）
地税机关 协查建安发票 （确定了多列成本）
CTAISX系统 发票流向查询 （确定了多列成本）
拆迁办协查 “拆迁补偿协议” （确定伪造补偿协议）
是否假票金额均要调减销售成本？
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*
（4）拆迁办协查查出假拆迁协议
该企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万元，检查人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，检查人员来到了拆迁管理办公室。查实了该企业伪造拆迁协议25份，经过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发成本701.11万元。
1
财务费用分析
2
业务招待费分析
3
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可能存在 虚增成本 或者少计 收入问题
1.申报表比率分析（完工项目）
缴纳所得税款47.57万元
所得税贡献率为0.13%<3%
毛利率为7%<20%
收入 32685.13 万元
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2.财务费用分析
该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完工。根据总局税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。
*
房地产开发企业 少列收入虚增成本偷逃企业所得税案
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，一直是国家重点扶持的领域之一。
但随着我国房地产市场的不断发展和政策的不断调整，房地产企业所得税政策也面临着诸多挑战和变化，给企业带来了一系列的税务问题。
本文将就房地产企业所得税的常见问题及对策进行分析和探讨，希望能为相关从业者提供一些参考和帮助。
1.企业所得税率的变化房地产企业所得税是按照企业所得税法规定的税率计算的，而我国的企业所得税税率一直在不断调整。
在2018年之前，我国对企业所得税的税率是25%，而在2019年之后，我国对企业所得税的税率进行了调整，将税率统一调整为15%。
这一变化对房地产企业的所得税成本产生了较大的影响，企业需要根据新的税率重新进行成本核算和预算规划。
2.资产减值准备的计提房地产企业作为资产密集型企业，其固定资产和在建工程等资产的减值准备计提是一个影响所得税成本的重要因素。
在面临市场变化和价格波动的情况下，很多房地产企业的资产价值可能会出现波动和下降，需要进行相应的减值准备计提。
但房地产企业在计提资产减值准备时需要考虑相关的税务政策和规定，以避免对企业所得税造成不必要的影响。
3.土地增值税的处理房地产企业在进行房地产开发和销售时，往往需要涉及到土地增值税的处理。
土地增值税是房地产企业所得税的重要组成部分，对企业的税负有着直接的影响。
但很多房地产企业在进行土地增值税处理时，往往存在理解不清、操作不规范等问题，导致税务风险的出现。
4.房地产企业间的资金往来房地产开发和销售过程中，往往涉及多家房地产企业之间的资金往来，包括代建、合作开发、联合营销等形式。
而这种房地产企业间的资金往来往往会引发税务管理的问题，如资金流动的真实性、资金流转的合规性等方面的问题，需要企业进行合规管理。
二、房地产企业所得税的对策1.及时了解税法变化房地产企业应及时了解最新的税法变化和调整，了解并熟悉新的税法规定，以便及时调整企业的税务筹划和成本核算。
房地产企业汇算清缴检查
管理现 场施工， 监管工 程进度 和质量
工 程 竣 工 验 收 、 返 工 和 维 修
建筑材 料、配 套设备 的采购、 验收、 储存
销 售 、 租 赁 策 划 与 实 施
财 务 核 算 及 工 程 预 决 算
文 件 发 放 及 档 案 管 理
房地产行业外部监督管理体系
房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理 部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建 设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门 等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与 税务稽查密切相关。 房地产开发业务还涉及工商、银行、房地产中 介服务公司、项目监理公司、物业公司等。
（三）商品住宅销售方式
1.按商品房的完工程度分为： 商品房预售和商品房现售 2.按结算方式分为： 一次性收款销售 分期收款销售 银行按揭销售 委托销售 先租后售 售后返租
（四）房地产开发成本的组成
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用
（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入 账，隐匿收入
【主要检查方法】 4.将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可 销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载 面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积， 销售后不计收入问题。 5.调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议， 抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积 差价款的情况，检查收取的超面积安置收入是否并入当期应纳税 所得额申报缴纳企业所得税，是否按补偿标准面积的工程成本价 与差价款之和计算缴纳营业税等相关税款。 6.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。 有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价 款单独开具收款收据问题。 7.到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、 财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息， 核实有无隐匿账外资金的情况。
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房地产企业所得税检查“三部曲”
房地产行业检查是国家税务总局今年部署的税收专项检查的一项重要工作。
笔者结合日常检查经验，总结出了房地产开发业企业所得税检查的“三部曲”，即从开发产品完工项目的确认，收入、成本费用真实性的核实，完工产品成本结转三个方面剖析如何对房地产开发企业进行检查。
前奏曲：确定房地产项目是否完工
房地产企业为了简化核算、偷逃税款，财务上不按规划进行分期核算，将所有成本费用混在一起，不按规定及时结算开发产品计税成本并计算缴纳企业所得税。
待项目出售完毕或将剩余的少量楼盘抵顶施工建设费后，卷款走逃。
税务机关再进行清算检查时，由于企业未保存或人为隐匿、销毁相关税收资料，造成检查难度增大。
所以，及时确定楼盘是否完工是房地产企业所得税检查的重要内容。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，确定开发产品是否完工，首先到建设局建筑工程质量监督站调阅开发项目的《工程竣工验收备案表》，工程竣工验收合格日期即为项目完工时间。
其次，到售楼处或物业管理部门，调阅客户入住档案信息、住房钥匙发放记录。
无论工程质量是否通过验收或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，就视同开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
税务检查人员对已完工的项目要及时进行清算检查。
对未完工的产品，重点检查销售收入是否及时全额入账，期间费用是否真实、是否符合税前扣除条件。
进行曲：核实收入、成本、费用的真实性
对已完工或阶段性完工的开发项目的检查，要全面调取企业台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用开发产品实地盘点控制、建安成本分析控制、工程量测量控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采取实地检查与询问调查相结合、账内检查与账外调查相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和合法性。
（一）实地调查与销控表审核相结合，核实销售收入。
1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。
2.调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。
查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。
将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
3.调阅开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的主营业务收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。
4.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。
有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
5.将房源销控台账与已确认收入的户数核对，寻找户数差异。
实地调查、询问，核实未售房产的真实性。
是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税；是否存在以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税。
（二）书证与实际审核相结合，核实开发成本。
通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。
对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。
1.单位工程成本控制。
检查人员可以调查了解当地建筑业普遍的建筑成本，以沿海某县级市2012年市场平均价格为例：普通住宅楼建安成本900元/㎡左右，小高层1300元/㎡左右，上下幅度不会超过10%，对价格过高的建安成本，在检查时要重点审查。
可以对照企业施工合同、图纸进行工程量和工程造价评估，与企业列支数进行核对。
审查是否存在虚开建安发票问题，是否将钢材、水泥、门窗等在施工造价内的项目重复索取或代开发票，虚列成本问题等。
比如，某企业建安成本达1228元/㎡‚远高出当地平均水平900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，通过审核付款记录发现有近千万元的工程款，现金支付300万元，挂在应付款中680万元。
通过对施工监理记录、资金流向、施工合同、变更合同、预决算书及开发商负责人的会议记录进行分析后，我们取得了该开发商通过编造虚假变更合同，唆使建安企业虚开建安发票的证据。
2.工程总量控制。
开发商在房屋开发过程中发生的土石方开挖回填、道路铺设、绿化等方面虚增工程量，多列成本的现象比较普遍。
如检查中发现，某企业列支绿化费420万元，检查人员现场丈量了绿化面积，对土层进行了截面取样，清点了苗木数量，了解了不同树种、苗木的市场价格，发现了企业通过加大场地平整费、种植土回填，增加苗木数量及价格等手段虚列绿化费275万元。
3.资金流控制。
检查“现金”及“应付账款”账户，查看是否存在大额现金支付或长期挂“应付账款”的问题，对照有关合同及付款记录，对施工方进行调查取证，审查其真实性。
比如检查某开发商的“现金日记账”，通过现金支付暖气安装工程费2207万元，查阅与施工方签订的《室内地暖工程安装承包合同》，合同于2010年8月签订，2011年10月完工，约定工程竣工验收合格后，支付总工程款的90%，余款10%作为质保金，运行两年无质量问题后，付清余款。
而企业于2011年底将全部款项现金支付给施工方，这样处理明显有悖常理。
通过对施工方的调查，证实施工方实际收取工程款1800万元，企业虚列开发成本407万元。
片尾曲：按配比原则准确结转产品成本
审查开发成本（土地成本）、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，对照项目规划、合同、协议进行审核，准确计算结转产品成本。
重点检查是否根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象；是否将下期成本提前列支；是否将应由各期分担的土地成本（含土地附属成本）提前一次性列支；有偿转让或自用的配套设施是否单独核算成本，是否全部计入可售房屋开发成本。
根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。
根据审核的开发成本计算单位面积完工产品成本，乘以当期销售面积，计算当期营业成本。
检查企业营业成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。