项目组合管理在房地产开发企业中的应用探索

项 目组合管理在房 地产 开发 企业 中的应 用探ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ索
邓鑫 乔志春 （ 国 中 矿业大学 建筑工程学 程管 院工 理研究所）
摘要 ： 房地产开发企业 如何科学有效地 同时管理好多个项 目是房地产企 企 业 的战 略 目标 ，在 企 业 战 略 要 求 下 ，选 择 符 合 企业 战略 目标 的项 业项 目管理的核 心问题 ， 也是其竞争力的重要体现 ， 基于 战略视角的项 目组 目 ，并 在 企 业 的 各种 资 源 能 力 允 许 的 范 围 内有 效 地 执 行项 目并 且 进 合管理应运而生。本文从项 目组合管理的概 念及内涵出发 ， 分析其与传统项 行 动 态 管理 ； 传 统 项 目管 理 的管 理 方 式 是 自下而 上 ， 而 即数 据 从 项 目 目管理 的区别 ， 并且结合国内外学者 的研究成果给出了房地产开发企业 实施 管 理 的基 层 — — 项 目部 开 始 收集 ， 层传 递 至 高层 ， 过 分 析 后 对项 逐 经 项目 组合管理的流程， 以期 为房地产开发企业寻 求更为有效 的多项 目管理 方 目进 行 管理 和 控 制 ，这 种 管理 方式 不 能 及 时 地 发 现项 目与 企 业 目标 式提供一种思路。 之 间 的偏 差 ， 法 事 先预 警 。 无 关 键 词 ： 地产 开 发企 业 项 目组 合 管 理 流 程 房
２３ 目标 不同 项 目组合管理是 为 了实现企业 战略 目标 ，不仅 ． 仅 是 要 求成 功 地 执 行 几 个 具 体 项 目 ，更 重 要 的 是 对 一 系 列 的 项 目 房 地 产 开发 企 业 是 典 型 的 项 目驱 动 型 企 业 ，项 目管理 能 力是 其 进行协调 、 制 ， 控 平衡 资源约 束下 的需求冲 突 ， 其核 心是对 多个项 核 心竞争力的重 要体现。而当前大 中型房地产开发企业 受多元化经 目进行优 先级排序并选择优 先实施 的项 目，以实现企业 整体 利益 营和 地 域 限 制 的影 响 ， 多个 项 目同 时 开 发是 开 发 商 扩 大 规 模 、 高 竞 提 的 最 大 化 。 项 目组 合 管 理 强调 所 执 行 的 项 目 要 与 企 业 战 略 保 持 一 争 力的 必 然选 择 ， 发商 要 在 激 烈 的 竞 争 中 求得 生 存 ， 必须 提 高 整 开 就 致 ， 且项 目之 间要保持恰 当的平衡 ， 并 其衡量 的标 准是是 否实现 了 合 企 业 资 源 的 能力 、 多项 目综 合 管 理 的 能 力 。 个 项 目的 开发 管理 不 多 企 业 的 战 略 目标 ； 传 统 项 目管 理 是 为 了 实现 特 定 的 项 目 目标 （ 而 时 是简单重复的单项 目开发管理 ，不但要对每个项 目按照传统的项 目 间 、 量 、 本 ）衡 量 标 准 是 是 否准 时 地 在 符 合 预 算 的 前 提 下 交 付 质 成 ， 管理模 式进行管理 ， 以实现各个项 目的 目标 ， 而且需要在符合企业 战 了规 定 的 产 品 。 略 的 前提 下 ， 所 有 开 发 项 目进行 统 一 的管 理 ， 对 以确 保 所 有 项 目的成 ２４ 计 划 管 理 的 方 法 不 同 项 目组 合 管 理 是 利 用 固化 的流 程 ， ． 按 功完成 ， 进而实现企业 的战略 目标 。 传统的项 目管理模式建立在资源 照 既 定 的 统 一标 准 选 择 符 合 企 业 战 略发 展 要 求 的 项 目，并 在 项 目实 独 占、 息 独 享基 础 上 ， 成 项 目间 各 自为政 、 通 不 畅 ， 能 有效 形 信 造 沟 不 施过程中对所 有项 目的成本、 进度、 风险、 收益等要素进行严密监控 ， 成 企业 的整 体优 势 、 同 抵御 风 险。 目组 合 管理 是 一 种 新 的 管理 模 共 项 实现 各 项 目之 间 的资 源 共 享 ， 计 划 管理 的 方 法是 关 键 资 源 法 ， 其 即如 式， 它为 实 现项 目与 企 业 战 略 的 紧 密结 合 提 供 了新 的 思路 。 文对 房 本 何 合理 的 分 配各 种 资源 到 各 个 项 目中 ；传 统 项 目管理 的计 划 管理 方 地 产开 发 企 业 应 用项 目组 合 管 理 进 行 探 索 ， 以期 通 过 项 目组 合 管 理 法 则 以关键 线 路 法 为主 。 的实践提高其市场竞争力。 ３ 房 地产 企 业 实施 项 目组 合 管 理 的流 程 １ 项 目组 合 管 理 的概 念 与 内涵 项 目组合 管 理 的 一 般 流程 是从 企 业 的整 体 战 略 出发 ，选 择和 评 项 目组 合 管 理 （ｒｊｃ ｏｔ ｌ ｎ ｇ ｍｅ ｔ 概 念 起 源 于 价 项 目 ， Ｐｏｅ ｔ Ｐ ｒｏｉ Ｍａ ａ ｅ ｎ） ｆ ｏ 的 形成 项 目组 合 ， 后 执 行 项 目组 合 ， 在 项 目实施 过 程 中进 然 并 金 融 领 域 ，９ ２年 ， ａｒ ｒｏ ｔ 授 开 创 了现 代 资 产 组 合 理 １５ Ｈ ｒ Ｍａｋ ｗｉ ｙ ｚ教 行 资 源优 化 配 置 和 动 态 管 理 。 本 文在 研 究 国 内外 学者 提 出的 项 目组 论 ， 个理 论 的核 心 阐 述 了组 合 投 资的 机 制 与效 应 ， 出 分散 投 资 对 合 管理 流 程 的基 础 上 ，认 为房 地 产 开 发 企 业 实施 项 目组 合 管理 应 包 这 指 象可在一定 程度上规避风险 ，这～理论立 即成为当时经济学 的主导 含 以 下过 程 ： 趋 势 ，不要 将 所 有 的 鸡 蛋都 放在 同一 个 篮 子 里 ”正 是 这 一 理 论 的 现 “ ３１项 目战略 定位 本阶 段 的主 要 目的是 进行企 业 项 目的战 ． 实体现。１ ８ 年 ， ｒ ｎ Ｍｃａｌｎ教授在哈佛商业评论杂志上发 略定 位 ， 断 企 业 的 项 目是 否 与 企 业 的 战 略 方 向 一 致 。 这 个 阶 段 １ Ｗａｒ ｆｒ ９ ｅ ａ 判 在 表 的名为《 息系统 的项 目组合 方法》 信 的论 文 ， 首次将组合投 资理 论 的主要 内容是 宏观上进行企 业战略 目标 分解 ，按 照战 略 目标将企 运用在 ｌ 目的选择和管理 中， Ｔ项 通过项 目组合 的运作方式实现在一 业 项 目进 行 组 合 分 类 ，使 企 业 战 略 目标 与 项 目组 合 的 目标 结 合 在 定 风 险 情况 下的 收 益 最 大 化 。 起。 关于项 目组合管理的定 义， 学术界至今未有统一的共识， 典型的 ３２ 项 目优 先级评定 本阶段对具体 的项 目进行分析选择 ， ． 它的 有 ： ＭＩ 项 目组合 管理 的定 义 为 ：项 目 目组 合 管 理 是 指 在 可利 用 核 心内容是建 立企业对项 目统～ 的评 价标准 ， Ｐ 对 对项 目的成本、 险、 风 的 资 源和 企 业 战 略 计 划 的指 导 下 ，进 行 多 个项 目或 项 目群投 资 的 选 收益 等 评 价 指标 进行 综 合 评 价 ， 定 项 目的 优 先 级别 。 确 择和支持。项 目组合管理是通过项 目评价选择、 多项 目组合优化 ， 确 ３３ 项 目组合优化 在优 先级评定 的基础上 ， ． 结合企业 目前的资 保项 目符合企业的战略 目标 ， 从而 实现企业收益最大化。 国内王井样 源约束条件 ， 进行项 目优化组合 ， 使企业项 目投资收益最大化。这个 认 为 ： 目组合 管理 是 对 企 业 所拥 有 的项 目组 合 ， 企 业 所 拥 有 的 资 阶段也是整个项 目组合管理过程的关键 阶段。一方面通过优化模型 项 在 源 约 束 条 件 下 ， 照 企 业 的战 略 目标 进 行 项 目确 定 、 价 、 择 和 管 进行 多个项 目的选择优化 ， 按 评 选 另一方面在资源 、 成本等约束 条件 下， 进 理 的 动 态决 策 过 程 。 行 组 合 内项 目平衡 ， 定最 优 项 目组 合 。 确 项 目组 合 管理 的首 要 依 据 是 企 业 战 略和 企 业 可 用 资 源 ，核 心 任 ３４ 项 目组 合 决 策 在 上 阶 段 项 目组合 优 化 的基 础 上 ， 业 决 策 ＿ 企 务 是项 目组 合 的 选 择决 策 ，后 续 基 本工 作 是 对 项 目组 合 的 实施 进 行 者结合实际经验 、 企业现 有项 目的情况以及具体项 目用户需求， 进行 全 方位 的动 态 管理 ， 终 目标 是 实 现 企 业 战 略 和 收 益最 大 化 。 内涵 项 目组 合 最 后调 整 ， 项 目组 合 进 一 步 得 到 平衡 ， 出企 业 项 目组合 最 其 使 做