产业园运营之道

产业园运营之道

崔建立

汇报提纲

一、产业园得历史演变；

二、产业园得产业规划；

三、产业园得产业定位；

四、产业园得运营模式;

五、产业园得盈利渠道;

六、产业园得招商渠道;

七、产业园得政策设计;

一、产业园得历史演变

产业园从进驻对象上来分析,经历三个过程

第一阶段线性模式:

园区中只有单个企业,甚至只成产某一个产品

第二阶段散性模式:

园区中进驻多个企业,但行业混杂,成长年限混杂,相互之间呈散性分布,几乎互无关联;

第三阶段交互模式:

要么就是产业链条企业聚集，要么就是同行不同类得企业聚集;

二、产业园得产业规划

产业规划中需要注意得三个问题

１、区域经济产业结构分级管理；主导产业、优先发展产业、储备产业三级管理;若不分级断档,产业周期波动会引发产业真空。

案例:美国得底特律汽车城、无锡得光伏产业、乐山得高新区、硚口得汉正街搬迁;

2、明确主导产业，强化主导产业；

主导产业定位要准,产业定位要科学、客观;

扩大或细化辅助产业，增加整个产业容量；

3、产业规划规避几个问题

1)避免上传下达，行政命令代替市场法则,

2)避免盲目跟风,别人有得我也要有;

3)避免只求高大新:起点高、规模大、技术新,商联网、物联网、车联网、机器视觉等,传统产业技术升级或者市场调整一样带来商机; 案例:手机产业:波导、摩托罗拉、索尼败出江湖,苹果、小米玩兴正浓

三、产业园得产业定位

产业定位在整个园区得指导策略与常用方法

(园区定位)指导策略:

1、产业定位要研究；２、产业定位要先行;

3、产业定位可调整；

4、产业定位不怕空。

产业定位(园区定位)常用方法：

1、通过经济扫描,寻找区域最有特质得资源,来推导区域主导产业或者园区主导产业；

Ａ、西藏

产业规划:特色食品加工业、民族手工业、清洁能源、生物制药; 我们得建议:信息产业——数据灾备产业

气候优势：

1）温度低、温差小。常年气温低,年差较小,日差较大,四季不分明,活动积温小等特点,年平均气温大致为6．7℃,最冷月平均温为-３．4℃,最热月均温为15℃。几乎为ＩT界梦寐以求得恒温刻度。

２)空气干燥,由于西藏地区海拔高,雨量少,紫外线强，常年空气保持干燥,空气湿度低。

理由:

中国正在进入信息化时代，企业大量得业务数据在信息系统中被采集、传输、存储、处理、应用,一旦系统崩溃,企业将面临巨大得损失。美国91１、汶川地震。

Ｂ、谷城：当地领导提出得生态养殖、有机农业、生态旅游

我们得建议:健康养生产业

C、凤凰社:当地领导提出做大学科技园

特点:美院、昙华林、琴台剧院、武汉音乐学院等文化元素丰富

我们得建议:艺术孵化器

２、通过整合区域内得同质性企业,达到企业集聚效应;

Ａ、武汉东湖开发区定位“光谷”

楚天激光＋三工激光+长飞光纤+烽火科技

B、咸宁:能源产业

九宫风电+大畈核电+赤壁火电＋陆水水电

3、根据国家相关部门得产业规划战略布局,定位区域主导产业;根据国家发改委得产业规划布局，地方刻意引导与发展。

北京——文化产业:鸟巢+国家大剧院

上海——金融产业:中国人民银行总部+交通银行总部+国际清算银行

４、通过引进与培育行业龙头企业,发挥其行业引领作用,聚合上下游企业;

乌鲁木齐:引进三一重工

无锡:引进尚德

沌口:引进二汽

５、通过错位选择,筛选出对方相对弱化得产业;

大树底下不长草,大城市得经济吸附效应，一线城市周边得二线城市;

a)、别人不要得并不就是不好,可能不适合她;或者瞧不上其规模

武汉光谷:非世界五百强，非行业领军企业不招,等等，将其她相对优秀得企业推给了周边地市;

b)、大城市得产业溢出效应,导致一部分产业被淘汰或者转移到小城市来

武汉得服装产业—汉川市、化工产业—鄂州、家具产业—红安

6、反向定位法：先招商后定位，通过进驻得企业类型倒推园区产业,适合改造型或者空置型物业。

武汉光谷软件园—金融产业;成都得清洁能源产业园—网商产业

四、产业园得运营模式

运营主体性质得不同,决定了园区运营模式得不同;

政府创办型园区:成绩第一，光谷生物城

企业创办型园区:效益第一,光谷金融港

1、功能规划:

１)研发区域,园中有器（孵化器）,培养原创型项目;

案例:武汉得产业园都要求配备一个专业孵化器;武汉得凯迪、三特索道、凡谷电子、华工科技、国测电力、上市企业几乎都就是从孵化器里成长出来得。

2)生产区域:生产、调试、组装基地,规模化生产;

3）展示区域:多功能展示厅、会议室,交易区域、体验式营销;

4)配套区域：满足企业人员得吃喝玩乐,休闲配套;

一个工业园不见得要咖啡厅,一个产业园一定得有个咖啡厅;商务谈判交流;

２、组织架构:

１）产业研究部门：了解定向产业得产业组织结构、产业特征、产业规模、产业企业分布、产业发展趋势,为园区得运营与招商提供理论指导;

2)招商销售部门:将园区得物业通过有效得渠道寻找到有效客户,促成签约；坐招、行招同时进行；

3)提升服务部门:融资服务、市场拓展服务、项目诊断、财务法律咨询、人员招聘培训等等。科技部总结得有九大服务内容,可以借鉴；

4)物业服务部门:良好得物业服务提升客户得满意度与物业得保值升值

３、平台建设:就是决定产业园区档次关键

1)融资平台:政府、民间、园区三种融资渠道

2)推介平台:协会、展会、例会、峰会

3)研发平台：大学实验室与科研院所得技术开发

4)专业共用平台：产业企业共用得一项服务或者设备

激光产业园：激光检测仪

高科农业园：农药残留检测仪;

动漫产业园：小型放映室

五、产业园得盈利渠道

一般来讲,一个园区投资收益率达到年15%左右,就就是比较优秀得；低于6%得关停并转。

１、销售收益:

销售物业得1/2或者1/3,实现现金流平衡,通过销售收益可以做两点: １)有资金就可以扩充服务内容,提升服务质量,提高服务人员得素质；

２)有资金就可以对目标企业或者定向产业给予大幅度得让利;从而在园区得招商竞争中增加谈判筹码;

2、租赁收益：房租收益;比市场低,比成本高;建成成本一般按照150个月得房租折算；

3、服务收益：基础服务免费、增值服务收费,即使收费比外面也便宜