房地产估价十一

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2024年度房地产估价行业规范精要

20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX2024年度房地产估价行业规范精要本合同目录一览第一条合同主体及定义1.1 甲方名称及定义1.2 乙方名称及定义1.3 丙方名称及定义第二条房地产估价规范范围2.1 估价对象范围2.2 估价方法及标准2.3 估价报告要求第三条合同期限3.1 合同生效日期3.2 合同终止日期第四条甲方的权利与义务4.1 甲方提供的资料和要求4.2 甲方对估价结果的认可第五条乙方的权利与义务5.1 乙方的估价义务5.2 乙方的保密义务第六条丙方的权利与义务6.1 丙方的咨询义务6.2 丙方对甲方和乙方的协助义务第七条估价费用及支付方式7.1 估价费用的计算7.2 支付时间及方式第八条违约责任8.1 甲方违约责任8.2 乙方违约责任8.3 丙方违约责任第九条争议解决方式9.1 双方协商解决9.2 提交仲裁机构仲裁第十条合同的变更和解除10.1 合同变更条件10.2 合同解除条件第十一条附则11.1 合同附件11.2 合同的生效条件第十二条其他约定12.1 双方认为需要约定的其他事项第十三条签字盖章13.1 甲方签字盖章13.2 乙方签字盖章13.3 丙方签字盖章第十四条合同正本及副本14.1 合同正本份数14.2 合同副本份数第一部分：合同如下：第一条合同主体及定义第二条房地产估价规范范围2.1 估价对象范围：本合同项下的估价对象为甲方提供的位于××市××区的住宅小区，包括但不限于建筑物、土地使用权等；2.2 估价方法及标准：乙方应根据国家相关法律法规、政策和行业标准，采用市场比较法、收益法、成本法等方法对估价对象进行评估，并出具符合国家标准和行业规定的估价报告；2.3 估价报告要求：乙方应在合同约定的期限内完成估价工作，并向甲方提供书面估价报告，报告中应包括估价对象的概况、评估方法、评估结果、风险提示等内容；第三条合同期限3.1 合同生效日期：本合同自双方签字盖章之日起生效；3.2 合同终止日期：本合同在双方履行完毕各自的权利和义务后自动终止；第四条甲方的权利与义务4.1 甲方提供的资料和要求：甲方应向乙方提供与估价对象相关的权属证明、规划图纸、建筑结构资料等必要的资料，并确保所提供资料的真实性、完整性和有效性；4.2 甲方对估价结果的认可：甲方应在收到乙方提交的估价报告后七个工作日内，对报告内容进行审查，并在审查完毕后三个工作日内向乙方提出书面意见或者认可；第五条乙方的权利与义务5.1 乙方的估价义务：乙方应按照本合同约定的估价范围和方法，对估价对象进行独立、客观、公正的评估，并保证估价报告的真实性、准确性和完整性；5.2 乙方的保密义务：乙方应对在估价过程中获取的甲方商业秘密和个人信息予以保密，未经甲方同意，不得向任何第三方披露；第六条丙方的权利与义务6.1 丙方的咨询义务：丙方应根据甲方的需求，为甲方提供专业的房地产咨询服务，包括但不限于市场分析、政策解读、估价报告解读等；6.2 丙方对甲方和乙方的协助义务：丙方应协助甲方和乙方进行沟通，协调解决估价过程中出现的问题，确保估价工作的顺利进行。

房地产价值评估与估价方法

适用于新开发建设的房地产或需要重新装修的现有房地产。
成本估算应准确，折旧计算应合理，同时考虑市场需求和竞争状况等因素。
假设开发法
总结词
通过预测房地产开发项目的未来价值和开发成本来评估待开发土地价值的方法。
适用范围
适用于待开发土地的价值评估。
详细描述
假设开发法基于预期原则，首先预测房地产开发项目的未来价值和开发成本，然后扣除预计的开发成本及税费等费用，最后得到待开发土地的价值。
注意事项
预测未来价值和开发成本时应考虑市场需求、开发周期、融资成本等因素，同时注意风险控制和不确定性分析。
03 房地产价值的影响因素
位置因素
地理位置
房地产所处的地理位置对价值产生显著影响，如城市中心、郊区或乡村地带等。
交通便利度
临近交通枢纽、高速公路或地铁等交通设施可提高房地产价值。
周边设施
02 房地产估价方法
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方法。
适用范围
适用于房地产市场较为发达、类似房地产交易较多的地区。
详细描述
市场比较法基于替代原则，通过选取近期市场上与待评估房地产类似的实例，比较其成交价格、交易日期、交易条件等因素，经过修正得到待评估房地产的价值。
注意事项
预测未来收益时应考虑市场需求、竞争状况等因素，折现率的选择应合理。
成本法
总结词
详细描述
适用范围
注意事项
通过估算重新建造或重新购置房地产所需成本并扣减折旧来评估房地产价值的方法。
成本法基于重建原则，首先估算重新建造或重新购置房地产所需的各项成本，包括土地取得成本、建设成本、装修成本等，再根据建筑物的使用年限和残值率计算折旧，最后得到房地产价值。

房地产的估价方法

房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。

1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。

它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。

这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。

通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。

2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。

它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。

这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。

评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。

3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。

按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。

这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。

然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。

最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。

4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。

它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。

然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。

以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。

此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。

对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。

房地产市场中的房屋估价方法

房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。

准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。

在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。

一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。

该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。

具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。

2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。

比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。

因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。

二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。

根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。

具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。

2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。

3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。

4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。

收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。

然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。

三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。

该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。

成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。

2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。

3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。

房地产价格评估收费标准

房地产价格评估收费标准房地产价格评估是指根据市场需求和供给情况，通过专业的评估方法和技术手段，对房地产的价值进行客观、公正的评定。

在房地产交易、贷款、投资和保险等领域，价格评估都扮演着至关重要的角色。

因此，对于房地产价格评估收费标准的制定和执行，需要严格依据相关法律法规和行业规范，确保公平公正，维护市场秩序和消费者权益。

一、收费标准的制定原则。

1.公平合理原则。

收费标准应当根据评估项目的复杂程度、工作量、风险程度等因素进行科学测算，确保评估机构和评估师的合理收入，同时也要考虑市场需求和消费者承受能力，避免过高或过低的收费水平。

2.透明公开原则。

评估机构应当将收费标准公开透明地告知客户，明确收费项目和标准，避免出现隐性收费和变相涨价的情况，确保客户知情权和选择权。

3.服务质量优先原则。

收费标准的制定应当与服务质量挂钩，鼓励评估机构和评估师提供更优质的服务，提高评估水平和专业能力，确保评估结果的准确性和可靠性。

二、收费项目和标准。

1.一般房地产价格评估收费标准。

（1）住宅房地产价格评估，按照房屋面积和位置等因素确定基本收费标准，如每平方米收费10-20元不等。

（2）商业房地产价格评估，根据商业用途、租金收益、土地价值等因素测算收费标准，一般按照评估价值的0.5%-1%收费。

2.特殊房地产价格评估收费标准。

（1）土地价格评估，按照土地用途、地块面积、区位条件等因素测算收费标准，一般按照评估价值的0.2%-0.5%收费。

（2）特殊用途房地产价格评估，如工业厂房、农村宅基地、特殊产权房等，根据具体情况确定收费标准，一般按照评估价值的1%-2%收费。

三、收费标准的执行与监督。

1.评估机构应当建立健全的收费管理制度，严格执行收费标准，不得私自调整收费标准或变相收费。

2.相关部门应当加强对评估机构和评估师的监督检查，确保其收费行为合法合规，不得存在价格欺诈、捆绑销售等违规行为。

3.消费者应当增强价格意识，选择正规、信誉良好的评估机构进行价格评估，对收费标准有异议或发现违规行为，可向相关部门投诉举报。

房地产估价十一成本逼近法估价案例

房屋拆迁管理费根据拆迁规模，按照不超过前两项费用的0.3%-0.6%计算。因拆迁规模不大，取值为0.5%。则房屋拆迁管理费=（房屋拆迁补偿土地分摊费用+搬迁补助费与临时安置补助费）×0.5%
=（692+48）×0.5%=3.70元/m2
（4）城镇土地使用税
根据《关于作好城镇土地使用税政策工作有关问题的通知》（烟地税[1998]15号），《山东省政府关于同意调整烟台市城镇土地使用税额标准的批复》（鲁政字[2003]29号），烟台市芝罘区一级地为4元/m2，二级地为3元 /m2，三级地为2元/m2。待估宗地属于一级地，则待估宗地的城镇土地使用税为4元/m2 。
（4）计算投资利润。全部投资按回报率15%计: 利润=(120+200) ×15%=48元/平方米
（5）确定土地增值收益。土地增值收益=(120+200+49.808+48) ×10%
=8元/平方米
（6）计算无限年期土地使用权价格。无限年期土地使用权价格
=120+200+49.808+48+41.78 =459.59元/平方米（7）计算50年期土地使用权价格。 50年期土地使用权价格=无限年期土地使用权价格×年期修正系数=459.59×[1-1/(1+6%)50]
以上四项合计747.70 元/m2
土地取得费及有关税费合计： 41.50+41.50+15+2.74+5.10+27.0
=132.84元/m2
2、土地开发费
根据烟政办发[2004]86号文件精神，工业用地的基础设施配套费为137元/建筑平方米，参照烟台市国土资源局对烟台市工业区和部分新征土地基础设施配套开发费用情况的调查结果，芝罘区土地开发程度达到红线外“五通”(指通路、通电、通水、通讯、排水)，宗地红线内“场地平整”的开发成本一般为110元/m2。

第11章各种目的的房地产估价

保合同无效。
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四、房地产抵押估价的依据
房地产抵押估价，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、
《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，《房地产抵押估价指导意见》等进行。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
二、房地产抵押的特征（1）房地产抵押法律关系比较复杂（2）房地产抵押不转移抵押财产的占有（3）房地产抵押属于要式法律行为
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市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择此种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（或收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。
五、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
五、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
4.在建工程房地产
在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项
目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体
形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实
现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程
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四、房地产转让价格评估常用方法
1.市场法 2.假设开发法 3.成本法 4.收益法 5.基准地价修正法
第二节房地产抵押价值评估

房地产价值评估方法讲解

假设开发法
通过预测待估房地产的开发潜力来评估其价值，适用于尚未开发或正在开发的房地产。
评估原则
合法原则
评估结果应在法律允许的范围内，符合国家法律法规和相关政策。
公平原则
评估应客观、公正，不受任何一方利益影响，保障各方合法权益。
替代原则
评估结果应反映相同用途、类似条件下房地产的正常价值。
估价时点原则
房地产价值评估方法讲解
汇报人：可编辑 2024-01-05
目录
CONTENTS
• 房地产价值评估概述 • 市场比较法 • 收益还原法 • 成本法 • 假设开发法 • 其他评估方法
01
CHAPTER
房地产价值评估概述
定义与目的
定义
房地产价值评估是指专业评估机构和人员根据特定的评估目的，运用科学的方法和标准，对房地产的价值进行评估的活动。
评估结果应以某个具体的时间点为准，反映该时间点上的房地产价值。
02
CHAPTER
市场比较法
定义与适用范围
定义
市场比较法是一种通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方法。
适用范围
适用于房地产市场较为活跃，有大量近期交易案例可供比较的情况。
操作步骤
1. 选择比较对象
选择与待评估房地产类似、近期成交的房地产作为比较对象。
VS
详细描述
该方法首先选取一定数量的代表性街道，然后根据这些街道的土地价值和街道状况等因素，计算出各街道的单位土地价格。接着，利用这些单位土地价格，推算出其他街道的土地价值。该方法适用于城市土地价值的评估。
区置的评估方法，通过分析房地产所处的区域、地段、环境等因素，评估其价值。

房地产估价名词解释

房地产估价名词解释
房地产估价是指对房地产进行评估和估值的过程。

在房地产交易、金融贷款、保险理赔等场景中，房地产估价是一项重要的工作，它可以为各方提供有关房地产市场价值的准确信息。

以下是一些常见的房地产估价名词解释：
1. 市场价值：指在充分竞争的市场条件下，买卖双方自愿达成的价格。

这是衡量房地产价值的重要指标，通常以市场交易中实现的价格为依据。

2. 投资价值：指投资者购买房地产后预期的收益。

投资价值通常通
过现金流量分析、资本资产定价模型等方法进行估算，以决定是否值得投资。

3. 再开发价值：指通过重新开发、改建或翻新房地产所能带来的增值。

再开发价值的估算通常需要考虑到土地成本、建筑物改造成本以及市场需求等因素。

4. 替代成本：指用同样功能和品质的物业来替代被估价物业所需的
成本。

替代成本是一种估价方法，可以用来确定物业的价值，特别适用于新建或改建项目的估价。

5. 收益法：是一种估价方法，通过估算物业的未来现金流量，并将其折现到现值，以确定物业的价值。

这种方法通常适用于商业用途的物业，如写字楼、商业中心等。

6. 成本法：是一种估价方法，通过估算重建或替代物业所需的成本，并考虑到物业的折旧情况，以确定物业的价值。

成本法通常适用于特殊用途的物业，如学校、医院等。

以上仅是房地产估价中的一些常见名词解释，实际估价过程中还可能涉及到更多的概念和方法。

房地产估价的准确性和可靠性对于房地产市场的稳定和发展至关重要，因此需要专业的估价师和合适的估价方法来进行评估。

房地产估价基本术语标准

房地产估价基本术语标准房地产估价是指对房地产进行评估、鉴定、估价的过程，是确定房地产市场价值的重要手段。

在进行房地产估价时，我们需要了解一些基本的术语标准，这些术语标准对于准确评估房地产的价值至关重要。

首先，我们需要了解房地产估价中的“市场价值”。

市场价值是指在一定市场条件下，根据供求关系所形成的价格，是指在正常的买卖交易中，一定时间内可以出售的价格。

市场价值是房地产估价的核心概念，也是评估房地产价值的基准。

其次，我们要了解“最佳用途”。

最佳用途是指在现有或未来可能的用途中，能带来最高经济效益的用途。

在进行房地产估价时，需要考虑房地产的最佳用途，以确定其最终的市场价值。

接下来是“租金价值”。

租金价值是指房地产作为租赁物所能带来的租金收益。

在估价过程中，需要对房地产的租金价值进行评估，以确定其在租赁市场上的市场价值。

此外，“折旧”也是房地产估价中的重要术语。

折旧是指房地产由于使用年限、技术进步、市场变化等因素所造成的价值减少。

在进行房地产估价时，需要对房地产的折旧情况进行评估，以确定其实际价值。

还有“土地价值”。

土地价值是指房地产中土地的市场价值，是房地产估价中不可或缺的一部分。

土地价值的确定需要考虑土地的位置、用途、土地市场的供求关系等因素。

最后，我们要了解“评估报告”。

评估报告是对房地产估价结果的书面表达，是评估师对房地产估价过程和结果的总结和说明。

评估报告对于房地产交易和贷款申请等都具有重要的参考价值。

综上所述，房地产估价基本术语标准涵盖了市场价值、最佳用途、租金价值、折旧、土地价值和评估报告等重要内容。

了解这些基本术语标准，对于正确进行房地产估价具有重要的指导意义。

在实际操作中，我们需要综合考虑这些术语标准，以确保对房地产价值的准确评估，为房地产交易和金融决策提供可靠的依据。

房地产估价10

一、单选题:1、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在( ) 万元以上。

A．1000B．3000C．5000D．8000A B C D你的答案：标准答案： c本题分数： 3.13 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：原建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资房地产开发企业资质注册资本应在5000万元以上，因此选C。

2、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是（）。

A．《城市房地产开发经营管理条例》B．《商品房销售管理办法》C．《房地产开发企业资质管理规定》D．《城市商品房预售管理办法》A B C D你的答案：标准答案： c本题分数： 3.13 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：建设部2000年3月第77号令《房地产开发企业资质管理规定》，将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”。

3、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申领四级资质房地产开发资质等级从事房地产开发经营时间应不少于( )年。

A．1B．2C．3D．5A B C D你的答案：标准答案： a本题分数： 3.13 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：申领四级资质房地产开发资质等级从事房地产开发经营时间应不少于1年。

4、按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，W省A市房地产开发公司申报一级资质，由（）审批。

A．市人民政府B．W省建设行政主管部门C．W省人民政府D．国务院建设行政主管部门A B C D你的答案：标准答案： d本题分数： 3.13 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：房地产开发企业一级资质由国务院建设行政主管部门审批。

5、经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并可采取( )方式供应。

A．行政划拨B．拍卖出让C．招标出让D．挂牌出让A B C D你的答案：标准答案： a本题分数： 3.13 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知)规定，经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

房地产评估

房地产评估一、名词解释1. 房地产：狭义上是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2. 房地产估价：房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。

3. 级差地租：是指产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。

4. 城市地租：等于位置地租加上农业地租。

5. 基准地价：是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

6. 市场法：是指通过比较待估房地产与近期售出的类似房地产的异同，并据此对类似房地产的市场价格进行调整，从而确定待估房地产价值的估价方法。

7. 实际收益：是指在现状条件下实际取得的收益。

8. 建筑物功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

9. 在建工程：是指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。

10. 面积分摊法：是指将高层建筑的某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例作为该权益人所拥有的土地价值量，或土地份额。

11. 高层建筑：是指10层及10层以上的居住建筑及建筑高度超过24米的其他建筑。

二、判断题1.桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。

（×）2.房地产既可用于消费，也可用于投资。

（√）3.招标价是建筑物价格的构成部分之一。

（√）4.征用价格属于公平市场价格。

（×）5.建筑物实际已使用年限比名义使用年限要短。

（×）6.就土地使用权评估而言，成本法一般使用于新开发土地的估价. （√）7.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。

（√）8.对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。

（√）9.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起，而不是从估价时点开始算起。

房地产估价---房地产估价

估价概念估价原则
+ + 行为准则技术准则
合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则
替代原则
获得最高性价比
当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时的房地产时，同或相近的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。市场机制的作用下趋于一致。替代原理在房地产市场中的特殊性表现为：表现为：房地产商品的替代关系具不完全性；有不完全性；房地产市场必须处于同一供需圈。同一供需圈。
第二章房地产估价
1
房地产估价
一、房地产估价的概念房地产估价
估价概念
+ + + + 行业划分估价涵义专业术语估价必要性
房地产的行业划分
房地产投资开发业房地产行业
估价原则制度概述
房地产服务业
房地产咨询房地产价格评估房地产经纪物业管理
房地产中介服务业
一、房地产估价的概念房地产估价
委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或民事行为、行政行为等的需要。动或民事行为、行政行为等的需要。估价目的不同，估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现操作过程也有所不同，相应的差异。相应的差异。
估价原则制度概述
替代原则
制度概述
避免“ 避免“情人眼里出西施” 西施”
二、房地产估价的原则房地产估价
估价概念估价原则
+ + 行为准则技术准则
合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则
估价时点原则估价时点原则同一宗房地产在不同的时点同一宗房地产在不同的时点，往往不同的时点，会有不同的价格会有不同的价格。必须依据估价目的必须依据估价目的来确定估价目的来确定在估价时，是采用法律、法规、政在估价时，是采用法律、法规、策包括税收政策的颁布、更改、策包括税收政策的颁布、更改、实施日期之前还是之后的，就应该根施日期之前还是之后的，据估价时点来确定。据估价时点来确定。

二手房估价十大指标

对于不懂评估、不了解房屋真实价格的二手房买卖双方，一套房源应当如何定价？记者走访了数家中介品牌公司的评估专家，为读者提供了影响房价的10大指标：NO.1看房龄（折旧每年－2%）房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。

在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％左右。

NO.2看户型（房屋功能低－10%）市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低，一般减去5~10%。

NO.3看楼层（顶楼－5%、次顶层和次底层－3%、中间层+3%）楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，一般会增加3%，楼层越高或越低楼层的房屋售价就会相应减少1~5%左右。

如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

NO.4看朝向（除南北外－5%）南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因，朝向不好的房屋需减去2~5%。

NO.5看装修（5年内的装修+10%）装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加10%；如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。

NO.6看物管（无物业管理－3~5%）有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要减去3~5%。

NO.7 看位置（临街－15%）房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高，且增幅在15%左右。

NO.8看配套（不完善－5~15%）消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。

房地产估价的三种基本方法

房地产估价的三种基本方法房地产估价是指通过一系列的评估方法和技术手段，对房地产资产的价值进行估算的过程。

房地产估价的目的是为了确定一项房地产资产的市场价值，以便于买卖双方能够达成公平合理的价格。

下面将介绍房地产估价的三种基本方法。

1.市场比较法市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一、该方法通过对市场上类似房地产物业的成交价进行比较，找到相似物业的交易价格，并以此为基础来确定所估价值。

市场比较法的关键是选择具有相似特征的物业，并考虑到这些特征对价格的影响因素，例如地理位置、建筑结构、用途等。

该方法适用于市场活跃、成交信息较为充分的区域。

2.收益法收益法是以房地产物业的预期收益为基础来进行估价的方法。

该方法适用于产生租金收益的商业、办公、零售等商业用途的房地产物业。

通过考虑未来的租金收入、支出和资本化率等因素，计算出资产的净现值，从而确定其估价值。

这个方法在评估投资回报、确定租金等方面非常有用。

3.成本法成本法是通过计算重建或修复房地产物业所需的成本来确定房地产物业的估价。

该方法适用于考虑到重建成本的特殊用途房地产物业，例如特定类型的工业建筑。

成本法需要考虑到土地的价值和修复或重建所需的成本，从而计算出估计值。

该方法的主要限制是忽略了市场需求和供应等因素对价格的影响。

除了以上的三种基本方法，房地产估价还可以使用其他补充方法，如现金流折现法、投资比较法等。

这些方法在不同的情况和需求下，可以提供不同的视角和评估结果，从而为买卖双方提供更全面的信息和决策依据。

总之，房地产估价的三种基本方法分别是市场比较法、收益法和成本法。

根据不同的需求和情况，选择合适的估价方法能够更准确地确定房地产资产的市场价值。

房地产估价在买卖、担保、税务等方面都起着重要的作用，对于保护市场利益和确保交易的公平性具有重要的意义。

最新房地产评估、土地评估、资产评估收费标准

房地产评估土地评估收费标准1.房地产评估收费标准房地产价格评估收费标准表( 计价格第 971 号)档次房地产价格总额（万元）累进计费率‰累计金额（万元）1100 以下（含 100 ）50.5 2101 以上至 1000 2.5 2.75 31001 以上至 2000 1.5 4.25 42001 以上至 50000.8 6.65 55001 以上至 80000.47.85 68001 以上至 100000.28.25 710000 以上0.12.土地评估收费标准国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知( 计价格 [1994]2017 号）宗地地价评估收费标准档次土地价格总额（万元）收费标准（‰）累计金额（万元）1１００以下（含１００）４0.4 2１０１～２００部分３0.7 3２０１～１０００部分２ 2.3 4１００１～２０００部分１．５ 3.8 5２００１～５０００部分０．８ 6.2 6５００１～１００００部分０．４8.2 7１００００以上部分０．１基准地价评估收费标准档次城镇面积（平方公里）收费标准（万元）1５以下（含５）４～８2５～２０（含２０）８～１２3２０～５０（含５０）１２～２０4５０以上２０～４０3.资产评估收费标准中评协 [2009]199号资产评估收费水平的测算标准：（一）计件收费计件收费平均标准分为六档，各档差额计费率如下表：差额定率累进收费表档次计费额度（万元）差额计费率‰差额计费率‰（中）1100以下（含 100 ，起价 2000）9-15122100以上～ 1000（含 1000） 3.75-6.25531000以上～5000（含 5000） 1.2-2 1.645000以上～10000（含 10000）0.75-1.251510000 以上～ 100000（含 100000）0.15-0.250.26100000 以上0.1-0.20.15（二）计时收费计时收费平均标准分为四档，各档计时收费标准如下：法人代表（首席合伙人）、首席评估师（总评估师）：300-3000 元/ 人?小时；合伙人、部门经理：260-2600 元/ 人?小时；注册评估师： 200-2000 元/ 人?小时；助理人员： 100-1000 元/ 人?小时。

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4、投资利润
根据烟台市土地开发市场平均利润率水平，
土地开发的年投资利润率取值为10%。
投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开
发费）×投资利润率
=（132.84+110）×10% =24.28元/ m2
5、土地增值收益
根据《城镇土地估价规程》，土地增值收
益是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达
到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，该收益属于国家所有权收益金，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。它的计算是：土地成本价格乘以土地增值收益率。烟台市通
无限年期土地使用权价格
=120+200+49.808+48+41.78
=459.59元/平方米
（7）计算50年期土地使用权价格。 50年期土地使用权价格=无限年期土地使用权价格×年期修正系数=459.59×[1-1/(1+6%)50] =434.63元/平方米
通过城市房屋拆迁途径获得的土地取得成本的测算
土地增值收益 =132.84+110+24.20+24.28+58.26 =349.58元/m2
7、区位修正后的无限年期价格
因以上土地取得费的取值考虑待估宗地周边情况，既考虑了区位，则区位免于修正。
8、50年使用期待估宗地地价测算有限年期地价测算公式为：
Vn=V×[1-1/（1+r）n]
式中：
根据鲁价综字[1993]172号中的规定，征
地管理费为土地补偿费、人口安置补助费及
青苗及地上附着物补偿费之和的2.8%，即为：
（41.50+41.50+15）×2.8%=2.74元/m2
（5）耕地占用税
根据《山东省人民政府关于贯彻<中华人
民共和国耕地占用税暂行条例>的通知》（鲁
政发[1987]81号），按规定标准为5.1元/m2。
• 估算上述土地50年使用期的价格。
估价过程：采用成本逼近法评估。（1）计算土地取得费。
土地取得费应包括征地、安置、拆迁、补偿
费用及征地中发生的其它费用，因此：土地取得费=6万元/亩+2万元/亩 =8万元/亩 =120元/平方米（2）计算土地开发费。土地开发费=2亿元/平方千米
=200元/平方米
通过在城市进行房屋拆迁取得的土地，
土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费
用，如房屋拆迁补偿费、搬迁补助费、房屋
拆迁管理费等。据估价人员调查待估宗地所
在区域通过房屋拆迁取得同类土地所支付各种平均费用如下（以烟台市为例，计算土地取得成本）。民政府令第86号《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》，城市规划区一级地内的房屋拆迁补偿费，参照临近地区房屋一般标准计算，则单位建筑面积的补偿费=区位地价+房屋重置价+ 配套费，房屋重置价按砖混三等500元/平方米计，据调查拆迁区域平均建筑容积率为0.4，则单位土地面积的拆迁补偿费=(区位地价+房屋重置价+配套费)×工业用地平均容积率即：（950+500+280）×0.4=692元/m2
常做法为土地增值收益率取值20%。
土地增值收益=（土地取得费及有关税费 +土地开发配套费+投资利息+投资利润）
×20%
=（132.84+110+24.20+24.28）×20% =58.26元/m2
6、无限年期土地使用权价格
无限年期土地使用权价格V=土地取得费及
有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+
（3）青苗及地上附着物补偿费
根据山东省物价局、财政厅（鲁价费发
[1999]314号）《关于调整征用土地年产值和
地面附着物补偿标准的批复》，参照临近苹
果园平均补偿标准，每亩地按50棵计，每株
按200元计，则待估宗地的青苗及地上附着物补偿费为： 200×50=10000元/亩=15元/m 2
（4）征地管理费
案例一：
利用成本逼近法评估芝罘区卧龙经济园区工业用地50年期的出让价格
成本逼近法评估土地价格的具体步骤如下： 1、土地取得费及有关税费
土地取得费确定是根据估价人员调查待估宗地所在区域征收同类土地所支付的平均费用取值。
（1）土地补偿费
待估宗地位于芝罘区，通过调查待估宗地
所在区域周边的土地利用状况，农用地均为耕
3、投资利息
根据待估宗地规模及现状开发程度，设定宗地开发周期为二年，投资利息率取评估期日中国人民银行公布的一至三年期贷款利率 6.30%。
投资利息=土地取得费及有关税费×[（1+r）n – 1]+ 土地开发费×[（1+ r）n/2 – 1] 式中：r—投资利息率；n—开发周期投资利息=132.84×[（1+6.30%）2-1] +110×[（1+6.30%）2/2 – 1] =17.27+6.93=24.20元/m2
（2）搬迁补助费与临时安置补助费
根据烟台市人民政府令第86号《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》，搬迁补助费、临时安置补助费每建筑平方米120元，折合为单位土地面积价格：120×拆迁区域平均建筑容积率 =120×0.4=48元/m2
（3）房屋拆迁管理费
房屋拆迁管理费根据拆迁规模，按照不超过前两项费用的0.3%-0.6%计算。因拆迁规模不大，取值为0.5%。则房屋拆迁管理费=（房屋拆迁补偿土地分摊费用+搬迁补助费与临时安置补助费）×0.5% =（692+48）×0.5%=3.70元/m2
八、成本逼近法估价案例—烟台市
通过征地途径获得土地的估价
• 采用成本逼近法评估土地价格的基本思
路是：以待估宗地所在区域取得土地、
开发土地所耗费的各项费用之和为主要
依据，加上一定的利息、利润、应缴纳
税金和土地增值收益来确定地价。
• 计算公式为：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+ 利息+利润+土地增值收益）×（1+区位修正系数）×年期修正系数
（鲁政办发[2004]51号）的规定：烟台市芝罘区征收耕地的年产值为1800元/亩，则有土地征用补偿费=1800元/亩×15=41.50元/m2
（2）劳动力安置补助费
根据《山东省实施〈中华人民共和国土
地管理法〉办法》，通过对待估宗地区征收农
地情况进行调查及当地土地管理部门提供的资
料，目前征收耕地的安置补助费标准为被征收土地前三年平均年产值的15倍。则有安置补助费=1800元/亩×15=41.5元/m2
（6）耕地开垦费
根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定，结合烟台市芝罘区的实际情况，每亩造地成本为年产值的10倍，则
耕地开垦费=1800×10=27.0元/m2
土地取得费及有关税费合计：
41.50+41.50+15+2.74+5.10+27.0
=132.84元/m2
2、土地开发费
（4）城镇土地使用税
根据《关于作好城镇土地使用税政策工作有关问题的通知》（烟地税[1998]15号），《山东省政府关于同意调整烟台市城镇土地使用税额标准的批复》（鲁政字[2003]29号），烟台市芝罘区一级地为4元/m2，二级地为3元 /m2，三级地为2元/m2。待估宗地属于一级地，则待估宗地的城镇土地使用税为4元/m2 。以上四项合计747.70 元/m2
（3）计算投资利息。本实例中投资包括土地取得费及土地开发费，
土地取得费的计息期为2年，土地开发费又分
为两部分，其中30%为第一年投入，计息期为 1.5年，另外70%为第二年投入，计息期为0.5 年，因此投资利息为: 120× [(1+12%)2-1]+200 ×30% × [(1+12%)1.5-1]
根据烟政办发[2004]86号文件精神，工业用地的基础设施配套费为137元/建筑平方米，参照烟台市国土资源局对烟台市工业区和部分新征土地基础设施配套开发费用情况的调
查结果，芝罘区土地开发程度达到红线外
“五通”(指通路、通电、通水、通讯、排水)，宗地红线内“场地平整”的开发成本一般为110元/m2。
=349.58×0.9457元/m2 =330.60元/m2
案例二：
• 估价对象简介：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其它费用平均每亩为2万元，土地开发费用平均每平方千米为2亿元，当地银行贷款年利率为 12%，征地完成后即可动工开发，开发周期为 2年，且第一年开发投资为全部开发费的30%，开发商要求的投资回报率为15%，当地工业土地出让增值收益率为10%，土地还原利率为 6%。
+ 200 ×70% × [(1+12%)0.5-1]
=49.808元/平方米
（4）计算投资利润。全部投资按回报率15%计:
利润=(120+200) ×15%=48元/平方米（5）确定土地增值收益。
土地增值收益=(120+200+49.808+48) ×10% =41.78元/平方米
（6）计算无限年期土地使用权价格。
• Vn—待估宗地50年期的土地使用权价格（元 /m2）；
• V—无限年期土地使用权价格（元/m2）； • r—当地土地还原利率6%（一期存款利率 2.52%加上一定的风险调整值）；
• [1-1/（1+r）50]为50年使用期修正系数。
• 则50年使用期的待估宗地地价
Vn=349.58×[1-1/（1+6%）50]
地，通过对待估宗地区域征收耕地情况进行调