房地产估价第四章 剩余估价法
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“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、 七通一平” 煤气、热力的修建、安装以及平整场地。 “三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安 三通一平” 装以及平整场地。 “基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等 基础设施费用” 基础设施的投资。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
剩余法的理论依据 价格构成理论 房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费 土地使用权的购买价格 土地开发费 土地使用权的购买价格 地租
房地产预期 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 销售收入 房地产开发建设成本
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
土地开发费
产开发建 产开发建设
建筑成本 期间费用
是指房屋等建筑物的建筑工程成本， 是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费 房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。 用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。
前期工程费用： 前期工程费用：包括勘察设计费用和可行性研究费用 房屋建筑安装工程费： 房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。 公共配套设施费用： 公共配套设施费用：两类。
公共配套设施费用
第一类： 第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。 列入开发建设成本。 第二类： 第二类：城市规划中配套项目的建设费用。
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
产 预 销
获取途径： 获取途径： 出售的房地产：市场法、 出售的房地产：市场法、趋势法 出租的房地产：市场法、收益法 出租的房地产：市场法、
房屋建筑物的预期销售收入 = 预期单方售价 × 建筑面积
建筑面积 = 土地面积 × 容积率
土地开发费
建筑成本
期间费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
土地开发费
产开发建 产开发建设
建筑物本 期间费用
是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一 是指计入土地转让价格的“七通一平” 平”）费用和基础设施费用
开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、 开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。 以及交通道路的建设费用。 开发项目内部营业性的公共配套设施费用 开发项目内的非营业性配套设施费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
土地开发费
产开发建 产开发建设
建筑物本 期间费用
第一节 剩余法的基本原理
剩余法的理论依据 地租理论 是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者 支付的经济代价。 支付的经济代价。 地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被 土地所有者占有的部分。 土地所有者占有的部分。 土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。 平均利润以上的那部分剩余价值。
第一节 剩余法的基本原理
剩余法的理论依据 价格构成理论 一般商品的价格构成形式 W=k+m
W ：商品的价格 k ：商品的成本价格 m：利润 ：
房地产商品的价格构成形式 共性 W=k+m
W ：房地产商品的销售价格
特性
k ：房地产开发建设成本 税金 房地产开发建设成本+税金 m：正常利润 ：
第一节 剩余法的基本原理
第四章 剩余估价法
本章主要内容
1 2 3 剩余法的基本原理 剩余法的基本公式和适用范围 剩余法的应用
第一节 剩余法的基本原理
土地影响因素 土地用途 最高最佳使用原 则，合法原则
预计建成后 房地产的价格
开发建设成本Fra Baidu bibliotek利润
投标金额 将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入， 期销售收入，扣除预期的正常投入费 正常税金和正常利润后， 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 此价格称为剩余价格或倒算价格。 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
受委托方委托，根据土地管理的有关法律法规和规章，我中心（挂牌招标人） 将对位于佛山市禅城区（地块编号为04-CG01）的一宗国有土地（位置见附图） 使用权的转让进行公开挂牌招标，现将有关事项公告如下： 一、地块情况： 该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧，土地净用地面积为4037平 方米，用地性质为居住用地，土地使用权出让年限为住宅七十年。 该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度≤30%；容积 率≤3.0；绿地率≥30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。 二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定 外，均可单独或联合参加竞价。 三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。 四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00 （以现场悬挂的时钟为准）止。 五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在 报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手 续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。 六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石 湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。
容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。 容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
产开发建 产开发建设
房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费 土地使用权的购买价格 土地开发费
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
剩余法的理论依据 价格构成理论 房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费 土地使用权的购买价格 土地开发费 土地使用权的购买价格 地租
房地产预期 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 销售收入 房地产开发建设成本
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
土地开发费
产开发建 产开发建设
建筑成本 期间费用
是指房屋等建筑物的建筑工程成本， 是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费 房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。 用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。
前期工程费用： 前期工程费用：包括勘察设计费用和可行性研究费用 房屋建筑安装工程费： 房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。 公共配套设施费用： 公共配套设施费用：两类。
公共配套设施费用
第一类： 第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。 列入开发建设成本。 第二类： 第二类：城市规划中配套项目的建设费用。
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
产 预 销
获取途径： 获取途径： 出售的房地产：市场法、 出售的房地产：市场法、趋势法 出租的房地产：市场法、收益法 出租的房地产：市场法、
房屋建筑物的预期销售收入 = 预期单方售价 × 建筑面积
建筑面积 = 土地面积 × 容积率
土地开发费
建筑成本
期间费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
土地开发费
产开发建 产开发建设
建筑物本 期间费用
是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一 是指计入土地转让价格的“七通一平” 平”）费用和基础设施费用
开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、 开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。 以及交通道路的建设费用。 开发项目内部营业性的公共配套设施费用 开发项目内的非营业性配套设施费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
土地开发费
产开发建 产开发建设
建筑物本 期间费用
第一节 剩余法的基本原理
剩余法的理论依据 地租理论 是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者 支付的经济代价。 支付的经济代价。 地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被 土地所有者占有的部分。 土地所有者占有的部分。 土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。 平均利润以上的那部分剩余价值。
第一节 剩余法的基本原理
剩余法的理论依据 价格构成理论 一般商品的价格构成形式 W=k+m
W ：商品的价格 k ：商品的成本价格 m：利润 ：
房地产商品的价格构成形式 共性 W=k+m
W ：房地产商品的销售价格
特性
k ：房地产开发建设成本 税金 房地产开发建设成本+税金 m：正常利润 ：
第一节 剩余法的基本原理
第四章 剩余估价法
本章主要内容
1 2 3 剩余法的基本原理 剩余法的基本公式和适用范围 剩余法的应用
第一节 剩余法的基本原理
土地影响因素 土地用途 最高最佳使用原 则，合法原则
预计建成后 房地产的价格
开发建设成本Fra Baidu bibliotek利润
投标金额 将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入， 期销售收入，扣除预期的正常投入费 正常税金和正常利润后， 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 此价格称为剩余价格或倒算价格。 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
受委托方委托，根据土地管理的有关法律法规和规章，我中心（挂牌招标人） 将对位于佛山市禅城区（地块编号为04-CG01）的一宗国有土地（位置见附图） 使用权的转让进行公开挂牌招标，现将有关事项公告如下： 一、地块情况： 该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧，土地净用地面积为4037平 方米，用地性质为居住用地，土地使用权出让年限为住宅七十年。 该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度≤30%；容积 率≤3.0；绿地率≥30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。 二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定 外，均可单独或联合参加竞价。 三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。 四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00 （以现场悬挂的时钟为准）止。 五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在 报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手 续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。 六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石 湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。
容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。 容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 房地产预 — 除土地价格以外的 — 税金 — 正常利润 期销售收入 房地产开发建设成本
价格
产开发建 产开发建设
房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费 土地使用权的购买价格 土地开发费