房地产估价第四章市场法(精)
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一、上海的地位 房地产估价
第 四 章
市
场
法
第四章 市场法
第一节 市场法的基本原理
第一节的主要内容
市场法的概念
市场法的理论依据
市场法适用的对象和条件
市场法的操作步骤
一、市场法的概念
将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，
以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
例題
某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付
30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑
面积的10％，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6％，则 该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元／m2。
A、2593
B、2619 C、2727
D、2862
第六章 供求分析
第五节 交易情况修正
三、市场法适用的对象和条件
适用的对象
具有交易性的房地产
1.发达的房地产市场及丰富的交易案例；
适 用 的 条 件
同一供需圈 与估价时点相近 房地产状况的相似性
2. 相关性和替代性；
能够修正为正常市场价格
3. 可靠性、合法性。
四、市场法的操作步骤
搜集交易实例
途径 内容
质量要求 数量要求 建立价格可比基础（价格换算）
二、交易情况修正的程序
1、剔除非正常的交易案例
2、测定各种特殊因素对正常价格的影响
3、利用修正额或修正系数进行修正
三、交易情况修正的方法
百分率法
百分率法：
可比实例成交价格*交易情况修正系数=可比实例正常市场价格
在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。 假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为±S%(当可比 实例成交价格比其正常市场价格高时，为+S%；低时，为-S%)(此为公式的 条件),则：
练习
某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内使用面积为132 m2，应 分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500元／m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元／m2。 A、3000 B、3277 C、3295 D、3599
三、统一面积单位
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
正常市场价格或可以修正
成交日期与估价时点接近
同一供需圈：同一地区或同一供求范围内
质 量 要 求
3.房地产状况
用途相同:居住、商业、办公、旅馆、工业
规模相当：0.5-2范围内 建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易 档次相当：装修、设备、环境。 权利性质相同：国有、集体；出让、划拨。 交易类型吻合：出租、买卖；
30 30*20%=6
首期 6
半年后 6*（1+0.5%）6
30*80%=24 X X* （1+0.5%）6=24 X=24/（1+0.5%）6
一、统一付款方式
例题2
【例2】甲交易实例成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民 币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清,年利率 为8%.请计算该宗地房地产在成交日期一次付清的价格。
一、交易情况修正的的含义
可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的， 也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是
客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常
的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格 进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况 修正之后，就将可比实例的实际,但可能是不正常的成交 价格，变成了正常市场价格。
（1）单利计算：
本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70
复利比单利多付：19585.7
一、统一付款方式
折现
操 作 步 骤
选取可比实例
对成交价格处理
交易情况修正（价格修正）
交易日期调整（价格调整）
房地产状况调整（价格调整）
求取比准价格
平均数、中位数Baidu Nhomakorabea众数
第四章 市场法
第二节 搜集交易实例
（实践性，多项选择）
第四章 市场法
第三节 选取可比实例
（质量和数量要求）
可比实例的质量要求
1.交易情况
2. 估价时点
市场法的本质
以房地产的市场交易价格为导向 求取估价对象的价值 最直接、最有说服力
市场法
二、市场法的理论依据
“替代原理”：
在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。 因此，可以由相近效用的房地产的已知价格推算出价格对 象的未知价格。
“大数法则”：
具体一宗房地产的成交价格可能会偏离其正常市场价格， 但只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可以 作为正常的市场价格的最佳参考值。
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
一、统一付款方式
例题1
【例1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
第四章 市场法
第四节 建立价格可比基础
一、统一付款方式
单利：是指按照固定的本金计算利息。
单利与复利
复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利 息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年）
三、交易情况修正的方法
例题
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则 交易情况修正系数为（ ） A 0.06; B 0.94; C 1.06; D 1.064 注：交易情况修正系数是以正常市场价格为基准
三、交易情况修正的方法
修正额法
差额法： 可比实例成交价格+交易情况修正额=可比实例正常市场价格
二、统一采用单价
楼面地价与单位面积地价
单位地价 楼面地价 建筑面积 二者的关系
总地价/土地总面积 总地价/建筑面积 土地总面积*容积率 单位地价=楼面地价*容积率
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑 面积的建筑价格为( )元。 A、2400 B、2580 C、2607 D、2760
第 四 章
市
场
法
第四章 市场法
第一节 市场法的基本原理
第一节的主要内容
市场法的概念
市场法的理论依据
市场法适用的对象和条件
市场法的操作步骤
一、市场法的概念
将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，
以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
例題
某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付
30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑
面积的10％，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6％，则 该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元／m2。
A、2593
B、2619 C、2727
D、2862
第六章 供求分析
第五节 交易情况修正
三、市场法适用的对象和条件
适用的对象
具有交易性的房地产
1.发达的房地产市场及丰富的交易案例；
适 用 的 条 件
同一供需圈 与估价时点相近 房地产状况的相似性
2. 相关性和替代性；
能够修正为正常市场价格
3. 可靠性、合法性。
四、市场法的操作步骤
搜集交易实例
途径 内容
质量要求 数量要求 建立价格可比基础（价格换算）
二、交易情况修正的程序
1、剔除非正常的交易案例
2、测定各种特殊因素对正常价格的影响
3、利用修正额或修正系数进行修正
三、交易情况修正的方法
百分率法
百分率法：
可比实例成交价格*交易情况修正系数=可比实例正常市场价格
在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。 假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为±S%(当可比 实例成交价格比其正常市场价格高时，为+S%；低时，为-S%)(此为公式的 条件),则：
练习
某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内使用面积为132 m2，应 分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500元／m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元／m2。 A、3000 B、3277 C、3295 D、3599
三、统一面积单位
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
正常市场价格或可以修正
成交日期与估价时点接近
同一供需圈：同一地区或同一供求范围内
质 量 要 求
3.房地产状况
用途相同:居住、商业、办公、旅馆、工业
规模相当：0.5-2范围内 建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易 档次相当：装修、设备、环境。 权利性质相同：国有、集体；出让、划拨。 交易类型吻合：出租、买卖；
30 30*20%=6
首期 6
半年后 6*（1+0.5%）6
30*80%=24 X X* （1+0.5%）6=24 X=24/（1+0.5%）6
一、统一付款方式
例题2
【例2】甲交易实例成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民 币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清,年利率 为8%.请计算该宗地房地产在成交日期一次付清的价格。
一、交易情况修正的的含义
可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的， 也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是
客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常
的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格 进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况 修正之后，就将可比实例的实际,但可能是不正常的成交 价格，变成了正常市场价格。
（1）单利计算：
本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70
复利比单利多付：19585.7
一、统一付款方式
折现
操 作 步 骤
选取可比实例
对成交价格处理
交易情况修正（价格修正）
交易日期调整（价格调整）
房地产状况调整（价格调整）
求取比准价格
平均数、中位数Baidu Nhomakorabea众数
第四章 市场法
第二节 搜集交易实例
（实践性，多项选择）
第四章 市场法
第三节 选取可比实例
（质量和数量要求）
可比实例的质量要求
1.交易情况
2. 估价时点
市场法的本质
以房地产的市场交易价格为导向 求取估价对象的价值 最直接、最有说服力
市场法
二、市场法的理论依据
“替代原理”：
在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。 因此，可以由相近效用的房地产的已知价格推算出价格对 象的未知价格。
“大数法则”：
具体一宗房地产的成交价格可能会偏离其正常市场价格， 但只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可以 作为正常的市场价格的最佳参考值。
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
一、统一付款方式
例题1
【例1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
第四章 市场法
第四节 建立价格可比基础
一、统一付款方式
单利：是指按照固定的本金计算利息。
单利与复利
复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利 息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年）
三、交易情况修正的方法
例题
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则 交易情况修正系数为（ ） A 0.06; B 0.94; C 1.06; D 1.064 注：交易情况修正系数是以正常市场价格为基准
三、交易情况修正的方法
修正额法
差额法： 可比实例成交价格+交易情况修正额=可比实例正常市场价格
二、统一采用单价
楼面地价与单位面积地价
单位地价 楼面地价 建筑面积 二者的关系
总地价/土地总面积 总地价/建筑面积 土地总面积*容积率 单位地价=楼面地价*容积率
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑 面积的建筑价格为( )元。 A、2400 B、2580 C、2607 D、2760