房地产估价第四章市场法(精)
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房地产评估市场法.pptx
2020/7/11
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第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
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某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
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三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
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第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
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某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
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三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
第四章房地产评估
价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
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-1%
C 700 1998
+5% 1.4
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-2%
D 680 2000
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E 750 2001
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F 700 2002
0
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G
2002
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上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
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B 610 1999
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上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
房地产估价方法之市场法ppt
估价对象： 估价对象：单独的土地或单独的建筑物 “>_ >_ ” 缺少相应的交易实例， 缺少相应的交易实例，但有类似的土 地与建筑物综合体的交易实例， 地与建筑物综合体的交易实例，则将成交 价格予以分解， 价格予以分解，提取与估价对象同类型部 分的土地或建筑物及其价格
课题五市场法
1
A B C D E
4 同行之间相 互提供
课题五市场法
、
交 实
求
、建 交 实 库 建立交易实例库不仅
收集内容完整、 收集内容完整、真实 是运用市场法估价的需要， 是运用市场法估价的需要， 的交易实例， 的交易实例，是提高估价 精度的一个基本保证之一 还是从事房地产估价的一 项基础性工作，也是形成 项基础性工作， 房地产估价机构和估价人 员的核心竞争力之一
适用对象 具有交易性的房地产
1
2
3
不适用
很少发生交 易的房地产
房地产市场发 育不够
房地产交易较 少发生的地 区
适用条件
、 1.在同一供求范围内存 2、估价人员具有专业知 在同一供求范围内存 丰富经验， 在着较多 的类似房地产 识、丰富经验，熟悉估 价对象所在地区的房地 的交易 产市场行情和交易习惯
课题五市场法
课题五市场法
六、统一面积单位
在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米( 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面 中国香港地区和美国、 积单位有时还采用公 顷、亩)，中国香港地区和美国、 英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、 英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一 般采用坪。它们之间的换算如下： 般采用坪。它们之间的换算如下： 平方米下的价格＝亩下的价格÷ 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷ 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格× 平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格× 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
房地产估价——市场法
（二）房地产状况调整的方法 1、房地产状况调整方法 （1）百分率法： 可比实例在估价对象房地产下的价格=可比实例 在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数
（2）差额法： 可比实例在估价对象房地产下的价格=可比实例 在其房地产状况下的价格±房地产状况调整额
第四章 市场法
第一节 市场法的基本原理 • 一、市场法的概念 市场法：在求取一宗被评估房地产价值时，依据 替代原理，将被评估房地产与类似房地产的近期交易 价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地 产状况等因素修正，得出被评估房地产在评估基准日 的价值。 市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、 市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等，是一 种最直接，最有说服力的估价方法。 • 二、理论依据：替代原则
三、房地产状况调整的思路和方法 （一）房地产状况调整的思路 房地产状况调整总的思路是：如果可比实例房地产优 于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反 之，则应做增价调整. 具体思路： 1、确定对估价对象这类房地产价格有影响的房地产状况方 面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面 的因素 2、判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面 状况 3、将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的 状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异 程度 4、根据价格差异程度对可比实例价格进行调整
2、差额法 可比实例成交价格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格
（二）对于交易税费非正常负担的修正 （1）正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的 价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际得到的价 格 （2）应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳 的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税 费比率 把（1）+（2）则 正常成交价格=卖方实际得到的价格/1-应由卖方缴纳的税费 比率 同理： 正常成交价格=买方实际得到的价格/1+应由买方缴 纳的税费比率
4第四章_市场法
2010。11.20 185.00 65 28462 正常 转让
2010.11.05 154.00 65 23692 正常 转让
2010.11.30 240 68 35294 正常 转让
2010.11.11 109 66 16515 正常 转让
公寓
有较多商铺店面、 繁华度较好 较优 较完备，近新华医 院 较近 较好 较优 砖混 5/20 1.68/35% 精装修/05
100 100 100 98 99
16515
100 100 99 97 98
100 100 100
100 99 99
100 100 100
100 100 100
100 99 100
100 98 98
100 100 103
98 97 99
100 101 101
99 97 100
100 97 102
95 99 98
第四节 建立可比基础
统一房地产范围 范围不同的情况 带有债权债务的房地产 含有非房地产成分 房地产实物范围不同
统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准 例如：一物业合同总价20万元，分三期支付，首付 30％，半年后支付30％，一年后支付40％，问合 同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6％， 按月付息）。
环境条件 楼层
个别 因素 容积率/绿 化率 房龄/装修 平面布置
比较因素修正表
指
估价对象及 比较实例
新凤城（估价对 象） 待估
才茂公寓 7635.5 28462 100/100 100/100 100/100 100/99
贵仁雅苑 6426.5 23692 100/100 100/100 100/99 100/98
房地产评估-市场法
房地产评估-市场法引言房地产评估是指根据一定的评估方法和标准对房地产进行价值判断的过程。
市场法是房地产评估中常用的一种方法。
本文将介绍市场法的基本概念、原理以及在房地产评估中的应用。
市场法概述市场法是一种以市场交易价格为依据进行房地产评估的方法。
它基于市场供需关系和买卖双方的博弈，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。
市场法原理市场法的核心原理是供需关系决定价格。
在市场经济中，房地产的价格由市场上的买卖双方通过博弈来决定。
当供给低于需求时，价格上涨，当供给超过需求时，价格下跌。
因此，通过分析市场上类似物业的交易价格，可以确定被评估房地产的市场价值。
市场法的步骤市场法的评估过程包括以下几个步骤：1.收集市场数据：收集与被评估房地产类型、地理位置、面积等有关的市场数据，包括成交价、租金、价格指数等。
2.确定市场上类似物业：根据被评估房地产的特征，筛选出市场上与之相似的物业，这些物业应该具有相似的地理位置、建筑年代、使用用途等。
3.对比市场交易数据：对比类似物业的市场交易数据，分析其成交价、租金等。
4.调整评估对象特征：根据被评估房地产相对于类似物业的特征差异，进行特征调整。
5.市场价值确定：根据对比类似物业的市场交易数据和特征调整，确定被评估房地产的市场价值。
市场法的应用市场法在房地产评估中具有广泛的应用，主要体现在以下几个方面：1.买卖交易：市场法能够为买卖双方提供一个公正、客观的参考价值，从而指导双方进行房地产的买卖交易。
2.贷款抵押：银行等金融机构在进行房地产贷款时，通常会要求进行房地产评估，市场法可以为贷款抵押提供参考价值。
3.投资决策：市场法可以帮助投资者判断房地产的市场价值，从而指导投资决策。
4.保险赔偿：在某些情况下，房地产的价值发生变动，保险公司需要进行赔偿，市场法可以为保险赔偿提供估价依据。
总结市场法作为房地产评估中常用的方法之一，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。
CH4 房地产评估
七、房地产评估前期工作
• • • • 明确房地产评估基本事项 拟订评估作业方案 实地勘察评估对象 收集评估所需资料
第二节
市场法的应用（掌握）
一、适用范围
市场法适用于活跃市场的交易性房地产。 在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的 地区 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
例 某城市某用途土地容积率修正系数见 容积率修正系数表
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 如果确定比较案例宗地地价每平方米为3800元， 容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待 估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格 =3800×1.6/1.9 =3800×容积率因素修正系数（1.6/1.9） =3200（元/平方米）
第一节 房地产评估概述
一、土地的特性
（一）土地 （二）土地的特性（掌握） 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性 （2）土地质量的差异性 （3）土地效用的永续性
一、土地的特性
2.土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性
在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断 利益，在经济上获得收益。
2、土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使 用权再转移的行为，包括出售、交换和 赠与。凡未按土地使用权出让合同规定 的期限和条件投资开发、利用土地的， 土地使用权不得转让。 土地使用者之间 使用年限=出让年限－原土地使用者已使用 年限 过户登记
房地产评估-市场法
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第五节 交易情况修正 一、交易情况修正的含义 如果交易情况是不正常的，修正为正常情况 下的价格。
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二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1.有利害关系人之间的交易 2.急于出售或急于购买的交易 3.不了解市场行情的交易 4.特别动机或偏好的交易 5.特殊交易方式的交易 6.交易税费非正常负担的交易 7.相邻房地产的合并交易 8.受债权债务关系影响的交易
第四章 市场法
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节
市场法基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 求取比准价格 市场法总结和运用举例
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第一节 市场法的基本原理
一、市场法的概念 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交 易的类似房地产进行比较，对这些房地产的 成交价格做适当的处理，以求取估价对象客 观合理价格或价值的方法。
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
5170.07元/平米
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3.用简单算术平均数作为市场比较法的估价 结果
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第五节 交易情况修正 一、交易情况修正的含义 如果交易情况是不正常的，修正为正常情况 下的价格。
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二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1.有利害关系人之间的交易 2.急于出售或急于购买的交易 3.不了解市场行情的交易 4.特别动机或偏好的交易 5.特殊交易方式的交易 6.交易税费非正常负担的交易 7.相邻房地产的合并交易 8.受债权债务关系影响的交易
第四章 市场法
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节
市场法基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 求取比准价格 市场法总结和运用举例
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第一节 市场法的基本原理
一、市场法的概念 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交 易的类似房地产进行比较，对这些房地产的 成交价格做适当的处理，以求取估价对象客 观合理价格或价值的方法。
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
5170.07元/平米
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3.用简单算术平均数作为市场比较法的估价 结果
第四章房地产评估
自
土地面积的有限性
然
土地空间位置的固定性
特
土地使用价值的永续性和增值
性
土地的不可替代性
（2）经济特性
用途多样性
经济地理位置的可 变性 可垄断性
（三）土地资产价格体系
1．土地资产价格类型
（1）基准地价
基准地价是指城镇国 有土地的基本标准价 格。是各城镇按不同 的土地级别、不同的 地段分别评估和测算 的商业、工业、住宅 等各类用地土地使用
3．土地还原利率及其估算 （1）利用收益还原法公式， 通过搜集市场上相同或相似的 土地纯收益、价格等资料，反 推算出还原利率。
（2）通过完全利率加上风险 调整值的方法求取还原利率。
还原利率=安全利率+风险调整值
4．土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估 土地从评估时点开始，其收 益能力延续的时间长度，通 常以年为单位。土地的收益 年限一般是以其出让年限减 去已使用年限获取。
（4）转让价格
是使用者将已取得的 土地使用权转让给第 三者，由第三者向转 让者所支付的一种价 格。由于转让的本身 是土地使用者之间的 交易，其价格形成也 是由交易双方来决定 的。
（5）出租价格：
地产出租价格亦称 土地使用权租金价 格
目前我国的城市地 产市场按土地使用 权流转方式，可划 分为一级市场和二 级市场。
3．出让土地使用权 土地使用权出让最高年限
按用途分别确定：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化 、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐 用地40年； （5）综合或者其他用地 50年。
（二）企业资产重组与改制中 土地权属的处置
土地权属处置方式： 出让方式、 直接投资入股方式、 租赁方式。
房地产估价-市场法
房地产估价-市场法
3
第一节
市场法概述
（三）类似房地产与可比实例的概念
1.类似房地产：是指与估价对象处在同一供求圈内，在用 途、规模、档次、建筑结构、权益等方面与估价对象相同或 相近的房地产。 2.交易实例：已经发生交易的房地产。 3.可比实例：交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价 时点接近，成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市 场价格的类似房地产。
房地产估价-市场法 21
第二节
市场法估价操作步骤
六、房地产状况调整—以估价对象状况为基础
㈠调整的内容 （1）区位状况：位置、交通条件、环境景观、 外部配套设施等； （2）权益状况：土地使用期限，规划条件（容 积率）等； （3）实物状况： 土地:面积、形状、开发程度、地势、地质等； 建筑物：建筑规模、结构、设备、装修、布局等。
卖方实际得到的价格＝2500－2500×7％＝2325(元／平方米) 买方实际付出的价格＝2500+2500× 5％＝2625(元／平方米)
房地产估价-市场法
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第二节
市场法估价操作步骤
例3.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方 付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖 方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的 税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正 常成交价格的5％。求该宗房地产交易的正常成交价格。
房地产估价-市场法 10
第二节
市场法估价操作步骤
三、建立比较基准
1.统一房地产范围——统一到待估房地产范围
2.统一付款方式——以成交日期一次性支付价格为准
3.统一价格单位——单价,人民币,元/平方米建筑面积
熟悉以上过程，可以总结一个简单的公式：
第四章、房地产评估
• • •
因素并对差异因素进行分析，对参照物价值进行修正 进而评估房地产价格的一种估价方法 3、相同点，即差异因素 用途、结构、地形、地势、交 易日期、交易性质 二、市场法的应用范围 1、有相关的交易市场 2、参照物多 3、某些情况不能适用市场法
第三节、房地产评估的市场法
• 三、市场法的计算公式 • 待估房地产价格=交易实例单价*交易情况修正系数*区 • • • • •
第一节、概述
3、确定评估基准日 4、签订评估合同 （二）、制定评估工作计划 人、时间、预算、工具、方法、管理 （三）、实地勘查和收集资料 1、了解委估资产的环境 2、了解委估资产的资料，各种渠道的 3、看委估资产具体情况：是否有剥落、断裂、渗漏等 （四）、选择评估方法并估测被估房地产价值
第二节、房地产价格及影响因素
• • • • • • 2、建筑物的个别因素 面积结构和材料 设计和设备状况 施工质量 法律限制 建筑物是否与周围环境协调
第三节、房地产评估的市场法
• 一、市场法的基本思路 • 1、市场法-市场比较法、现行市价法 • 2、含义：将评估对象与参照物进行对比分析找出差异
•
第四章、房地产评估
内容提要： 1、房地产的概念、特点、价格以及 价格特征、影响因素、评估程序 2、房地产的评估方法 3、在建工程的评估方法 4、研究的必要性：房地产在国家宏 观调控中的重要作用、市场交易的活 跃性、民生性、历史沿承的房地产的 重要性
第四章、房地产评估
第一节、概述
2、长期使用性 3、投资大量性 4、保值和增值性 5、投资风险性 6、政策限制性 7、房地合一性 8、房地价格互影响性，评估时需房地分估整合求评估 值 四、房地产评估的原则
因素并对差异因素进行分析，对参照物价值进行修正 进而评估房地产价格的一种估价方法 3、相同点，即差异因素 用途、结构、地形、地势、交 易日期、交易性质 二、市场法的应用范围 1、有相关的交易市场 2、参照物多 3、某些情况不能适用市场法
第三节、房地产评估的市场法
• 三、市场法的计算公式 • 待估房地产价格=交易实例单价*交易情况修正系数*区 • • • • •
第一节、概述
3、确定评估基准日 4、签订评估合同 （二）、制定评估工作计划 人、时间、预算、工具、方法、管理 （三）、实地勘查和收集资料 1、了解委估资产的环境 2、了解委估资产的资料，各种渠道的 3、看委估资产具体情况：是否有剥落、断裂、渗漏等 （四）、选择评估方法并估测被估房地产价值
第二节、房地产价格及影响因素
• • • • • • 2、建筑物的个别因素 面积结构和材料 设计和设备状况 施工质量 法律限制 建筑物是否与周围环境协调
第三节、房地产评估的市场法
• 一、市场法的基本思路 • 1、市场法-市场比较法、现行市价法 • 2、含义：将评估对象与参照物进行对比分析找出差异
•
第四章、房地产评估
内容提要： 1、房地产的概念、特点、价格以及 价格特征、影响因素、评估程序 2、房地产的评估方法 3、在建工程的评估方法 4、研究的必要性：房地产在国家宏 观调控中的重要作用、市场交易的活 跃性、民生性、历史沿承的房地产的 重要性
第四章、房地产评估
第一节、概述
2、长期使用性 3、投资大量性 4、保值和增值性 5、投资风险性 6、政策限制性 7、房地合一性 8、房地价格互影响性，评估时需房地分估整合求评估 值 四、房地产评估的原则
《不动产估价》第四章：市场法
2 交易日期修正的方法 ⑴价格指数法 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：
可比实例在 ＝ 可比实例在 估价时点时的价格指数 估价时点时的价格 成交日期时的价格 × 成交日期时的价格指数
⑵交易日期修正的价格变动率法 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正 的公式为：
可比实例在 可比实例在 ＝ ×（1±价格变动率）期数 估价时点时的价格 成交日期时的价格
不动产估价
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第4章
市场法
4.1 市场法的基本原理 4.2 市场法的操作步骤 4.3 市场法的难点与存在的问题 4.4 市场法的应用举例
学习目标
市场法是不动产估价的基本方法之一。通过本 章的学习，读者应在理解市场法的基本概念和 原理的基础上，掌握市场法的适用范围，熟悉 市场法的操作步骤与相关公式，进而梳理市场 法中的难点与存在的问题，最终做到可灵活运 用市场法的原理和方法评估不动产价格。
2 造成成交价格不正常的因素 ①有特殊利害关系的人之间的交易。 ②有特殊动机交易。 ③交易双方市场信息不对称。 ④特殊的交易方式。 ⑤交易税费非正常负担的交易。 ⑥其他。
3 交易情况修正的方法 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比 实例正常市场价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正数额=可比 实例正常市场价格
2市场法适用条件?不动产市场发展?交易案例资料客观?可比实例与待估不动产具有可替代性42市场法的操作步骤?421搜集交易案例?422选取可比实例?423建立价格比较基础424交易情况修正?424交易情况修正?425交易日期修正?426区域因素修正?427个别因素修正?428容积率修正?429土地使用年期修正?4210求取比准价格421搜集交易案例?1搜集交易案例的途径?2搜集的内容?3建立交易案例数据库建交易案例数据库422选取可比实例?与待估对象不动产处在同一供需圈
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提...
替 代 原 则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正 常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、 常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、 权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、 权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、 规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当， 规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估 价对象处在同一供求范围内的房地产。 价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有 替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。 替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。 替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点： 替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点： (1)如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据替代原 如果附近有若干相近效用的房地产， 如果附近有若干相近效用的房地产 且知其价格， 由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 (2)不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”，也不 不能孤立地思考估价对象的价格， 不能孤立地思考估价对象的价格 既不能“情人眼里出西施” 下里巴人” 而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。 能“下里巴人”，而要考虑相近效用的房地产的价合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则， 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应 当做到下列几点： 当做到下列几点： (1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为 在合法产权方面， 在合法产权方面 应以房地产权属证书、 依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权 依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、 证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》 房屋共有权证》 房屋他项权证》 证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》 三种。土地权属证书有《国有土地使用证》 集体土地所有证》 三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使 用证》 土地他项权利证明书》四种。 用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一 负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。 负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房 地产权证书有《房地产权证》 房地产共有权证》 房地产他项权证》三种。 地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。 (2)在合法使用方面，应以使用管制 如城市规划、土地用途管制等 为依据。例如， 在合法使用方面， 如城市规划、 为依据。 在合法使用方面 应以使用管制(如城市规划 土地用途管制等)为依据 例如， 如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么， 如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对 该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 (3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同 如土地使用权出让合同 等允许的 在合法处分方面， 如土地使用权出让合同)等允许的 在合法处分方面 应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同 处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 (4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 在其他方面， 在其他方面 如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
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三、市场法适用的对象和条件
适用的对象
具有交易性的房地产
1.发达的房地产市场及丰富的交易案例；
适 用 的 条 件
同一供需圈 与估价时点相近 房地产状况的相似性
2. 相关性和替代性；
能够修正为正常市场价格
3. 可靠性、合法性。
四、市场法的操作步骤
搜集交易实例
途径 内容
质量要求 数量要求 建立价格可比基础（价格换算）
正常市场价格或可以修正
成交日期与估价时点接近
同一供需圈：同一地区或同一供求范围内
质 量 要 求
3.房地产状况
用途相同:居住、商业、办公、旅馆、工业
规模相当：0.5-2范围内 建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易 档次相当：装修、设备、环境。 权利性质相同：国有、集体；出让、划拨。 交易类型吻合：出租、买卖；
三、交易情况修正的方法
例题
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则 交易情况修正系数为（ ） A 0.06; B 0.94; C 1.06; D 1.064 注：交易情况修正系数是以正常市场价格为基准
三、交易情况修正的方法
修正额法
差额法： 可比实例成交价格+交易情况修正额=可比实例正常市场价格
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
一、统一付款方式
例题1
【例1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
二、统一采用单价
楼面地价与单位面积地价
单位地价 楼面地价 建筑面积 二者的关系
总地价/土地总面积 总地价/建筑面积 土地总面积*容积率 单位地价=楼面地价*容积率
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑 面积的建筑价格为( )元。 A、2400 B、2580 C、2607 D、2760
第四章 市场法
第四节 建立价格可比基础
一、统一付款方式
单利：是指按照固定的本金计算利息。
单利与复利
复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利 息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年）
一、交易情况修正的的含义
可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的， 也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是
客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常
的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格 进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况 修正之后，就将可比实例的实际,但可能是不正常的成交 价格，变成了正常市场价格。
例題
某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付
30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑
面积的10％，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6％，则 该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元／m2。
A、2593
B、2619 C、2727
D、2862
第六章 供求分析
第五节 交易情况修正
市场法的本质
以房地产的市场交易价格为导向 求取估价对象的价值 最直接、最有说服力
市场法
二、市场法的理论依据
“替代原理”：
在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。 因此，可以由相近效用的房地产的已知价格推算出价格对 象的未知价格。
“大数法则”：
具体一宗房地产的成交价格可能会偏离其正常市场价格， 但只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可以 作为正常的市场价格的最佳参考值。
（1）单利计算：
本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70
复利比单利多付：19585.7
一、统一付款方式
折现
操 作 步 骤
选取可比实例
对成交价格处理
交易情况修正（价格修正）
交易日期调整（价格调整）
房地产状况调整（价格调整）
求取比准价格
平均数、中位数、众数
第四章 市场法
第二节 搜集交易实例
（实践性，多项选择）
第四章 市场法
第三节 选取可比实例
（质量和数量要求）
可比实例的质量要求
1.交易情况
2. 估价时点
30 30*20%=6
首期 6
半年后 6*（1+0.5%）6
30*80%=24 X X* （1+0.5%）6=24 X=24/（1+0.5%）6
一、统一付款方式
例题2
【例2】甲交易实例成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民 币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清,年利率 为8%.请计算该宗地房地产在成交日期一次付清的价格。
练习
某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内使用面积为132 m2，应 分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500元／m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元／m2。 A、3000 B、3277 C、3295 D、3599
三、统一面积单位
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
二、交易情况修正的程序
1、剔除非正常的交易案例
2、测定各种特殊因素对正常价格的影响
3、利用修正额或修正系数进行修正
三、交易情况修正的方法
百分率法
百分率法：
可比实例成交价格*交易情况修正系数=可比实例正常市场价格
在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。 假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为±S%(当可比 实例成交价格比其正常市场价格高时，为+S%；低时，为-S%)(此为公式的 条件),则：
一、上海的地位 房地产估价
第 四 章
市
场
法第四章Βιβλιοθήκη 市场法第一节 市场法的基本原理
第一节的主要内容
市场法的概念
市场法的理论依据
市场法适用的对象和条件
市场法的操作步骤
一、市场法的概念
将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，
以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。