房地产评估练习题教学提纲

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房地产估价考试大纲

选择题房地产估价的基本方法中，不属于市场比较法、收益还原法和成本法的是：A. 路线价法B. 假设开发法（正确答案）C. 基准地价修正法D. 长期趋势法在运用收益还原法评估房地产价值时，最关键的参数是：A. 房地产的未来收益B. 房地产的折旧率C. 还原利率（正确答案）D. 房地产的初始投资下列哪项不是影响房地产价格的社会因素？A. 人口数量与结构B. 城市规划与建设C. 政治稳定性D. 建筑材料价格变动（正确答案）房地产估价报告中，必须包含的内容是：A. 估价师的个人简历B. 估价对象的详细历史沿革C. 估价方法的选择及其理由（正确答案）D. 估价机构的所有资质证书复印件在进行房地产抵押估价时，估价师应首要关注的是：A. 房地产的市场价值B. 房地产的抵押价值（正确答案）C. 房地产的重置成本D. 房地产的账面价值下列哪项不属于房地产估价的目的？A. 房地产转让B. 房地产抵押贷款C. 房地产税收D. 房地产广告宣传（正确答案）在评估商业用房时，相较于住宅用房，更应重视的因素是：A. 周边学校质量B. 交通便利程度C. 商业繁华程度（正确答案）D. 社区环境房地产估价中，关于折旧的处理，下列说法正确的是：A. 折旧只包括物质折旧B. 折旧只包括功能折旧C. 折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧（正确答案）D. 折旧只影响房地产的账面价值在进行房地产估价时，若采用市场比较法，选择的可比实例应与估价对象在以下哪个方面保持相似？A. 地理位置、用途、建筑结构（正确答案）B. 建筑面积、楼层、装修风格C. 建造年代、开发商、物业管理D. 产权性质、土地剩余年限、朝向。

房地产估价师相关知识教学提纲

房地产估价师相关知识教学提纲一、引言1.1介绍房地产估价师的定义和职责1.2说明房地产估价师的应用领域和重要性二、基本概念和原理2.1了解房地产估价的基本概念，如价值、价格、成本等2.2解释与房地产估价相关的原理和假设，如市场经济、供求关系等三、估价方法3.1介绍房地产估价的常用方法，如市场比较法、收益法和成本法3.1.1市场比较法：解释该方法的基本原理和步骤，如如何选择比较单位、确定调整因素等3.1.2收益法：介绍该方法的基本原理和步骤，如如何确定收益和资本化率等3.1.3成本法：解释该方法的基本原理和步骤，如如何确定代价、折旧等因素3.2提供实际案例和练习，帮助学生掌握估价方法的应用和分析能力四、数据分析和应用4.1学习房地产估价师需要了解和应用的数据，如市场交易数据、租金数据、土地数据等4.2介绍如何分析和处理这些数据，以便进行准确的估价4.3提供实际案例和练习，帮助学生提高数据分析和应用能力五、专业标准和伦理道德5.1解释房地产估价师的专业标准和伦理道德要求5.2强调学生在实践中要遵守这些标准和规范，保持公正和客观的态度六、实践培训6.1安排学生参与实际房地产估价项目，提供实践机会和指导6.2培养学生分析和解决实际问题的能力6.3强调实践中的合作和团队合作七、案例分析和讨论7.1提供一些真实的房地产估价案例，并与学生进行案例分析和讨论7.2帮助学生应用所学知识解决实际问题，并加深理解八、学习资源和参考资料8.1推荐一些学习资源，如相关教材、网站和期刊九、总结和展望9.1总结房地产估价师相关知识的重点和要点9.2展望房地产估价师职业的发展前景和挑战这个教学提纲旨在帮助学习房地产估价师相关知识的学生系统地了解房地产估价的基本概念和原理，掌握常用的估价方法和数据分析技能，培养实际操作和分析问题的能力，并遵守专业标准和伦理道德要求。

通过案例分析和讨论，学生可以将理论知识应用到实际问题中，加深对房地产估价的理解和应用能力。

房地产估价实训示例教学提纲

房地产估价实训示例示例：广州市越秀区建设XX 路13 号502 房的价值测算过程一、建筑物基本情况描述与分析1、实物状况描述与分析经现场查勘，估价对象所在楼宇为1 幢7 层混合结构楼梯楼，总楼高约21 米，外墙喷涂料，有一部楼梯上下，设拉闸防盗门、简易木门、木窗，铺地砖，天花与内墙抹灰，内有单独卫生间，室内维护一般，朝向为东南向。

估价对象室内布局合理，采光、通风较好，有噪声，经实地查看，估价对象能正常使用，为基础完好房。

2、权益状况描述与分析根据委托方提供的《房地产登记簿查册表》复印件记载，房产登记号为2009 登记字11066759 号，建筑面积为37.7 平方米，其中套内建筑面积为34.06 平方米，共有情况为单独所有，房屋性质为房改房，规划用途为住宅，共7 层，结构为混合（乙石），产权人为叶XX，占有部分为全部（权属人），权证号码为557919637 号，房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为继承，房屋所有权取得方式为继承，纳税情况为免税。

土地使用权终止日期为2069 年11 月01 日。

登记附注：房改售房，房款付清（成本价）。

3、区位状况描述与分析（1）位置描述越秀区地处广州市腹地，是广州市的老中心城区，总面积为32.82 平方公里，总户籍人口约114 万人，下辖22 条行政街道。

其东面与天河区接壤；南面与海珠区隔珠江相望；西面毗邻荔湾区；北面与白云区、天河区相邻。

越秀区是广州市商业精华之所在，区内商铺密度大，经济能量高，每年创造的商业价值位居广州市各区前列，商贸中心地位凸显，为广州市的经济强区。

估价对象位于广州市越秀区中部，距离地铁5 号线淘金站约450 米，东临建设XX 路，南邻建设XX 路，西近建设XX 路，所在楼宇为钢筋混凝土结构7 层商住房，首层为商业，2 层及2 层以上为住宅，呈“一”字形南北排列。

（2）交通描述估价对象东临建设XX 马路，双向四车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车、出租车、公交车和地铁为主，道路实行南北双向交通管制。

房地产估价期末复习题(1)教学提纲

复习题一、单项选择题1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。

下列距离中越来越受重视的是（）。

A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、至市中心距离2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。

A、3214B、3347C、3367D、34583、房地产估价中的价值，一般是指（）。

A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A、100B、300C、600D、9005.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。

A.20B.40C.50D.606、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A、开发时间结束时的时间B、购买待开发房地产时的时间C、房地产的现时价格资料D、估价人员选取的价格资料7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。

A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。

A、资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.06410、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。

房地产评估复习课第一讲

《房地产评估》课程复习提纲第一篇1、房地产评估的含义？2、房地产估价师的定义？3、房地产评估的对象是。

4、在人类社会发展短暂的一瞬间，地球的空间和物质总量没有什么变化，这决定了土地数量和面积的。

5、在现有的经济技术条件下，人类尚无能力创造取代土地功能的其他物质要素，这决定了土地资源的。

6、土地的自然属性包括、、、。

7、土地的社会经济属性包括、、。

8、市场需求、税收、地租等均对土地利用产生影响，这些因素属于影响土地利用的。

9、土地使用制度、权益、政策等在不同程度上影响土地的用途和使用方式，这些方面属于影响土地利用的。

10、影响土地利用的主要因素有、、、。

11、建筑物包括和两大类。

12、道路、桥梁、烟囱等属于建筑物中的13、在房屋建筑的各种结构中，多用于住宅建筑的是。

14、下列因素决定了房屋的位置，并直接影响到房地产价格的是。

15、根据我国的法律，我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地年，工业用地年，商业用地。

16、决定房地产价格的三要素是、、。

17、房地产价格特征与一般物品价格差异性的表现？18、简述市场价和评估价的区别。

19、楼面地价的高低取决于和两个因素。

20、当容积率不变时，楼面地价与土地价格成；地价不变，楼面地价与容积率成。

21、按交易方式的不同土地价格可分为、、。

22、按权属土地价格可分为和。

23、房地产评估的特点、和。

24、在房地产评估的特点中，和是基础，是灵魂。

25、论述房地产评估的必要性。

26、地租产生的前提是。

27、西方地租地价理论学派包括、、。

28、地租的两种基本形式和。

29、级差地租的两种形式以及两种级差地租之间的区别和联系。

30、土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租为。

31、建筑地段地租的基础是由真正的规定的。

32、简述地租理论的应用。

33、区位包括、和。

34、区位理论发展过程中形成的学派及每种学派的代表人物及理论。

35、工业区位理论的核心。

36、韦勃区位理论对于具有参考价值。

房地产估价师相关知识教学提纲

、由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续
、房地产贷款担保的形式有（保证、质押、抵押）。
、关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。（2011年真题）
、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。
规划知识
、区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途
、确定城市性质一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。
、大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施
5年。
、公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、其他公共设施用地等。
、中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
、微观区位，指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。
、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。
、建筑密度是一种通常以上限控制的规划指标。
P289。
、证券市场的功能包括筹资功能、定价功能、资本配置功能。
、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。
、REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各
、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快
、融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
、业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到
、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：可能面积的组

第六节房地产损害赔偿估价汇总教学提纲

第六节房地产损害赔偿估价知识点一：房地产价值损失的原因及9种类房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。

由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。

房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面：1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。

2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。

3．小区周边规划小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。

4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。

20121228房地产估价复习提纲

一、选择题1、房地产的概念2、房地产的特性3、土地总价的计算。

4、补地价的计算5、房地产估价的必要性6、经济寿命的确定7、比较法的修正8、假设开发法中传统方法计息的项目9、比较两块地的总价格10、物理折旧、功能折旧和经济折旧的区分11、估价时点的判断。

P4812、假设开发法开发完的项目的价值如何求取13、折旧年限的求取14、交易日期修正的计算，价格指数法。

P7015、土地取得成本的计算，包括土地交易价格和买方缴纳的税费16、成本法的适用对象17、长期趋势法的假设前提二、多项选择1、成本法的适用对象2、比较两块地的价值3、经济折旧的表现4、假设开发法的关键5、可比实例和交易实例的区别和联系6、假设开发法的适用对象7、最佳开发利用方法的内涵8、高层地价分摊的方法9、假设开发法中传统方法中计息的项目10、税费转嫁时，正常交易价格的公式11、房地产价格弹性系数12、区位状况调整的内容13、实物状况调整的内容14、房地产收入的分类15、收益性房地产的适用对象16、收益法的分类三、判断1、房地产价格的描述2、估价报告的保管期3、非正常交易中价格的比较4、交易实例的要求5、成新率的计算6、房地产价格和利率的关系7、房地产估价师的行为规范8、投资分析和估价的区别9、移动平均法的特点10、了解估价目的的意义11、价值与交换价值的理解12、损害赔偿的估价时点13、可比实例规模的范围14、估价业务委托过程中的注意事项15、均衡原理的运用四、计算1、项目开发完之后的当前价值2、建筑物折旧额的求取，分解法的运用3、房地产收益价格的求取。

收益递增递减的公式4、高层地价的分摊，了解按土地价格分摊的计算方法五、论述题1、谈谈房地产估价的必要性2、谈谈对房地产市场比较法的理解3、谈谈对房地产收益法的理解。

4、谈谈对假设开发法的理解。

房地产估价练习题及其答案

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。

☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

房地产价格评估练习及答案

房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产（2）房地产（3）不动产（4）基准地价（5）标定地价（6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

房地产估价复习提纲

《房地产估价》期末考试复习提纲（适用2012级工程造价专业1、2、3、4班）1、理解“房地产估价”定义及估价目的，了解房地产估价作用。

2、理解房地产估价原则。

对“四项技术原则”有充分认识。

3、理解房地产价格和价值的种类。

4、理解影响房地产价格的因素。

5、理解市场法的含义，理论依据，适用估价对象。

6、掌握市场法估价步骤。

7、掌握市场法中交易情况修正、市场状况修正、房地产状况（区位、个别）修正方法。

8、掌握比准价格求取公式。

9、理解收益法含义，理论依据，适用估价对象。

10、掌握收益法估价步骤。

11、掌握净收益每年不变而收益期限有限年计算公式；净收益在前若干年有变化的计算公式；理解其它收益法计算公式12、理解净收益、有效毛收入、潜在毛收入、空置和收租损失、运营费用的含义，能熟练计算不同收益状态的房地产的净收益。

13、掌握报酬率中累加法求取方法。

理解市场提取法求取方法。

14、理解成本法含义、理论依据，适用估价对象。

15、掌握成本法估价步骤。

16、掌握房地产价格构成，对构成项目能熟练计算。

17、掌握成本法估价基本公式，能推导不同类型房地产适用的成本法估价公式。

18、理解重新构建价格，能熟练计算。

19、理解建筑物折旧含义，熟悉物质折旧、功能折旧、经济折旧。

20、掌握建筑物折旧的年限法折旧，理解其中的概念；了解分解法折旧。

21、理解假设开发法含义、理论依据，适用估价对象。

22、掌握假设开发法估价步骤（以2012版规范为准）23、掌握假设开发法估价基本公式，能推导不同估价对象的计算公式。

24、掌握静态分析法、动态分析法进行估价的计算。

25、掌握后续开发经营期、后续开发的必要支出的求取方法。

26、掌握建设开发完成后的房地产价值的求取方法。

27、理解基准地价含义，基准地价修正法中各种系数的修正。

28、理解路线价法含义，理解其中的名词，掌握深度价格修正率求取方法。

29、了解房地产估价报告构成。

30、了解房地产估价管理（估价师、机构）。

房地产估价练习题及其答案(精)电子教案

房地产评估复习题及答案（一第一章房地产和房地产评估1•按房地产的（B来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等A. 收益性B. 用途C. 市场性D. 地段2. 出租或营业型房地产的评估可以采用：（☆A. 比较法B. 收益还原法C. 假设开发法D. 成本评估法3. 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（A. 已消失的房地产B. 在建工程C. 房地产的未来状况D. 房地产过去状况与现在状况的差异状况4. 从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：(A. 商业、办公、工业、居住B. 商业、居住、办公、工业C. 商业、办公、居住、工业D. 商业、居住、工业、办公5. 娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A. 用途B. 开发程度C. 是否产生收益D. 经营使用方式6. 某土地使用权的有限期为40年,已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年, 则房屋的所有权为：A.50年B.无限期C.20年D.40年7. 房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的(决定的A. 不可移动性B. 相互影响性C. 数量有限性D. 独一无二性8. 房地产的价值注重:(A. 实物B. 权益C. 区位D. 实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为:（A. 支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B. 支付典价后只能获得房地产的使用权C. 支付典价后房地产的使用者不付租金D. 出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产（☆A. 商业B. 办公C. 特殊用途D. 综合答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1. 最能说明土地价格水平高低的价格是：（A. 土地单价B. 基准地价C. 楼面地价D. 标定地价2•决定某一房地产价格水平高低的，主要是（的供求状况A. 本地区的房地产B. 全国房地产C. 全国本类房地产D. 本地区本类房地产3. —套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元, 其实际交易约定在一年后付清（假设折现率为5%,则:（A. 实际价格28.5万元名义价格30万元B. 实际价格29.28万元名义价格30万元C. 实际价格30万元，名义价格不存在D. 实际价格28.578万元，名义价格30万元4. 采用比较法求得的价格通常称为（A. 路线价B上匕准价格C. 积算价格D. 收益价格5. 目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（A. 市场调节价B. 政府指导价C. 政府定价D. 政府规定的最低限价6. 在房地产销售过程中，(是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低A. 起价B标价C. 成交价D. 均价7. 下列价格阐述正确的是:(A. 市场价格〉抵押价值〉征用价值＞课税价值B. 市场价格〉征用价值〉抵押价值＞课税价值C. 市场价格〉课税价值〉征用价值＞抵押价值D. 市场价格〉征用价值〉课税价值＞抵押价值8. 投资价值评估时所采用的折现率为:(A. 根据市场现状B. 最低收益率C. 最高收益率D. 社会一般收益率9. 房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为(A. 房地产供大于求B. 房地产求大于供开发商对未来预期看好D.消费者对未来的预期看好10. 成本租金不包括下列项目中：（A. 贷款利息B. 折价费C. 管理费D. 保险费1. C,2. D,3. D,4. B,5. B,6. B,7. B,8. B,9. C,10D第三章房地产评估原则1. 把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（原则A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用2. 在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（原则A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用3. 如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（原则A. 合法B. 公平C. 评估时点D. 最高最佳使用4. 适合原理可以帮助我们确定房地产的（A. 最佳规模B. 最佳集约度C. 最佳用途D. 最佳经济效益5. 当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（A. 保持现状B. 装修改造C. 重新利用D. 转换用途6. 在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（A.现在B.过去C.未来D.难以把握7. 在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（A. 评估时点为现在,评估对象为未来状况B. 评估时点为过去，评估对象为未来C. 评估时点为未来,评估对象为未来D. 评估时点为现在,评估对象为现在8. 城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：A. 居住B. 工业C. 商业D. 办公9. 均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（A. 最佳集约度和规模B. 最佳用途和规模C. 最佳集约度和用途D. 最佳规模和用途1. A,2. C,3. B,4. B,5. A,6. B,7. A,8. C,9. A第四章市场比较法1. 市场比较法的理论依据是（A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、均衡原理2. 在市场比较法中，建筑容积率修正属于（修正A、交易情况B、交易日期C、房地产状况D、实物状况3. 市场比较法的适用条件是（A、存在着发育完善的房地产市场B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C、存在着规范的房地产评估制度D、科学的房地产评估理论4. 在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（☆A、一个即可B、两个也行C、三个D、三个以上、十个以下5. 经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（☆A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格6•经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格7•经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格8.房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（状况为基准（通常设定100 的^A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、交易实例房地产D、类似房地产9. 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（状况为基准（通常设定（100 的A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、标准房地产D、类似房地产10. 某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3% 和6%,某宗房地产交易中买方支付给卖方 2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1. A2. C3. B4. D5. C6. B7. D8. B9. C10.D第五章.成本法1•成本法中的开发利润”是指（A、开发商所期望获得的利润B、开发商最终获得的利润C、开发商所能获得的平均利润D、评估人员任意给定的利润2. 投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的基数”是（A、土地取得成本+开发成本B、土地取得成本+开发成本+管理费用C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D、开发完成后的房地产价值3. 开发利润”与土地取得成本+开发成本”的比值称为（A、直接成本利润率B、投资利润率C、成本利润率D、销售利润率4. 利用成本法所得到的评评估格称为（☆A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、实际上是成本5.重新购建价格是假设在（重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和A、评估对象在建造时B、现在某一时刻C、将来某一时刻D、评估时点6. 通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（A、前者较低B、前者较高C、两者相等D、两者不可比7. 成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（☆A、自然寿命B、经济寿命C、实际经过年数D、有效经过年数8. 直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（的比率A、原始价格B、市场价格C、评评估格D、重新购建价格9. 某住宅，在取得土地使用权（70年的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命 60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（A、70 年B、62 年C、60 年D、68 年10. 某办公楼建造期3年,在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年,建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（A、35 年B、45 年C、48 年D、50 年11. 某商业房地产,在取得土地使用权（40年的当年开始建造，建造期3年,建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（☆A、40 年B、60 年C、63 年D、37 年12. 某办公楼,在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年, 建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（☆A、40 年B、43 年C、47 年D、50 年13. 经租房产根据房屋结构可分为（A、3类6等B、4类6等C、4类7等D、5类7等14. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（☆A、3类B、4类C、5类D、6类15. 根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（A、六、五成B、五、四成C、五成D、四成1. C2. B3. A4. B5. D6. B7. B8. D9. C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法1. 从收益法的观点看，房地产的价值是未来（的现值之和A. 潜在毛收入B. 有效毛收入C. 净收益D. 销售收入2•收益法适用于（房地产的评估。

房地产评估复习提纲下篇

《房地产评估》课程复习提纲第二篇1、收益法的别名为、、、，采用收益法评估出的价格称为。

2、收益法的理论依据除地租理论之外，还有经济学的。

3、收益法是建立在观念上的。

4、收益法适用于的价格评估。

有收益性的房产如：出租型房地产、商业经营型以及生产型房产；没有收益性的房产如：政府办公楼、学校、医院、寺庙、公园等。

5、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按统计。

6、收益法应用的关键和难点是和。

7、收益法的计算公式：（二）（三）（四）（七）8、收入存在客观收入和实际收入，那么房地产估价采用。

9、计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备的条件。

10、会计算某房地产的净收益，如课本108页例题。

11、除特殊情况外，运用收益法估价，应该采用作为依据。

12、资本化率实质上是一种。

13、资本化率的高低取决于。

14、同等环境下，土地的资本化率建筑物资本化率。

15、什么是复合投资收益率法？115页例题。

16、综合资本化率的计算公式。

117页公式。

17、掌握117页收益法应用举例。

18、市场比较法，又称、、、、。

由市场比较法估价得到的价格，称为。

19、类似房地产的含义。

20、市场比较法的理论依据，是。

21、市场比较法的限制条件是什么？22、比较实例的选择应满足的要求。

23、市场比较法中因素修正都包含哪些方面的内容。

24、通过交易情况修正，可将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格，若以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的价格，则分母 100，反之，则 100。

25、掌握134页例题。

26、成本法又称为、，用成本法评估得到的房地产价格叫做。

27、成本法估价中所依据的成本应该是开发或建造类似房地产的，而不是估价对象房地产的。

28、了解成本法的适用范围以及一般步骤。

29、取得土地的费用包括、、。

30、土地使用权出让金或地价款，由各城市土地主管部门测算确定，根据分别确定。

31、生地、毛地和熟地的区别。

房地产估价习题集讲课教案

《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题（共15小题，每小题1分。

每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）。

A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。

2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。

A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。

3、完好房的成新度一般为（）。

A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。

4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。

A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。

5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。

A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。

6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。

A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。

7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。

A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。

8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。

A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。

9、土地价格=[房地纯收益-（）]/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。

10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。

A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。

11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（）元。

A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。

12、收益法公式成立的条件是（）。

A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。

《房地产评估》习题集)(新)

《房地产估价》习题习题一：1、如何正确理解房地产估价的概念？2、房地产估价的目的有哪些？估价目的对估价有何影响？3、估价时点与估价作业日期的区别？4、简述房地产估价程序？5、简述房地产估价报告书编制的格式及主要内容？习题二：1、简述房地产价格的形成及具有的特征？2、什么是房地产的市场价格、理论价格和评估价格？3、什么是房地产总价格、单位价格、楼面价格？4、影响房地产价格的因素有哪些？5、房地产估价与房地产造价有什么区别？习题三：1、什么是市场比较法，其理论依据是什么？2、市场比较法的操作步骤？3、市场比较法适用的条件是什么？4、市场比较法如何选取比较实例？5、在市场比较法中，需要进行哪些因素修正？6、待估土地面积900㎡，形状规则，属于市区空地，周围交通方便，基础设施齐全，商业网点配套，规划用途为居住。

目前收集到的2002年8月～9月间3块待建筑空地的交易资料如下：A：市中心街角地，面积720㎡，用途为商业居住混合，其他周围环境基本与待估对象一样，交易日期为2002年8月，成交价格为3450元/㎡；B：市区空地，面积850㎡，用途为居住，其他周围环境略差于待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2940元/㎡；C：市区空地，面积1200㎡，用途为居住，其他周围环境基本同待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2980元/㎡；试评估该地在2002年9月的正常交易价格。

7、待估房产情况如下：本房产为一独立式花园别墅，坐落在市二级地段上，占地面积240㎡、建筑面积460㎡，庭院面积240㎡，建筑结构为砖混，内部装修良好，约七成新，生活设施齐全。

要求采用市场比较法评估该房产2003年3月的市值。

附收集的实例资料：①、同类地区中选取了同类房地产交易实例ABCDE②实例C约低于市值2%，其余均为正常交易；③查有关资料，经测算分析，同类物业2001年～2003年平均每月比上月上涨1.5%;④实例ABCE与待估对象为同一地区，D为类似地区，区域因素使实例D市价低于待估房产约3%；⑤个别因素情况如下：1、什么是收益还原法？其基本原理是什么？2、收益还原法的适用范围、操作步骤是什么？3、什么是房地产的纯收益？求取纯收益的方法有哪些？4、什么是还原利率，还原利率有哪几类？5、求取还原利率的基本方法有哪些？6、两宗房地产，A房地产使用年限为40年，单价960元/㎡；B房地产使用年限为70年，单价为1000元/㎡，若还原利率都是8%，试比较两宗房地产单价的高低？7、某一房地产今后五年内的纯收益分别为20万元、25万元、30万元、35万元、40万元。

房地产估价师考试练习题及答案实用三篇

房地产估价师考试练习题及答案实用三篇房地产估价师考试练习题及答案 1A.确定项目合理规模B.确定功能分区C.选择建设地点D.工程变更E.设计方案评价2.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。

A.当事人的名称和住所B.土地界址、面积C.宗地平面界址图D.开发投资强度E.市县__规划管理部门确定的宗地规划条件3.房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括( )。

A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取4.根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得( )。

A.涉及贷款服务B.出现融资的内容C.承诺为入住者办理户口D.利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E.使用建筑设计效果图5.商品房销售中，禁止的行为包括( )。

A.返本销售B.__制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让6.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有( )。

A.抵押权末登记的，按照债权先__偿B.抵押权未登记的，按照债权比便清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的'，经过公证的优先清偿E.抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿7.根据《房屋登记办法》可以办理预告登记的有( )。

A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房8.根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。

A.缓刑期未满的人员B.现职__C.年龄超过65周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2个房地产估价机构执业的人员9.城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有( )。

A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建造未售但自用的房产E.地下停车场10.下列污染类型中，属于辐射污染的有( )。

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法《房地产估价理论与方法》复习提纲第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。

2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。

3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。

房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。

其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。

4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。

房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。

二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

22、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。

房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。

估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。

后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。

估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

房地产估价理论与方法课堂练习题

《房地产估价理论与方法》课堂练习一、名词解释1．房地产：土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其由它们衍生的各种权益。

2．比较法：将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。

3．房地产估价：房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的推测和判断。

4．建筑物折旧：是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。

5．成本法：以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础，估算待估房地产在一定时点、一定产权状态下的一种估价方法。

二、问答题1.土地的特性：（1）空间位置的固定性（2）数量的有限性（3）使用的持久性（4）异质性（5）利用的多样性2．房地产估价的原则：（1）综合性原则（2）替代原则（3）最有效使用原则（4）动态原则3．影响房地产价格的社会因素：（1）政治安定状况（2）社会治安程度（3）房地产投机（4）城市化水平4．比较法的估价步骤：（1）收集交易案例（2）选择比较案例（3）比较项目修正（4）计算比准价格5．运用假设开发法具备的外部环境：（1）比较发育的房地产市场，投资开发按市场机制运行（2）稳定而明朗的房地产产业政策（3）公开、稳定的土地供应计划（4）统一、健全的房地产法规（5）稳定而清晰的各种房地产投资与交易税费（6）透明、公开和完整的房地产资料6. 房地产估价的必要性：（1）房地产市场的不完全性（2）房地产产品的非均质性（3）房地产价格形成的复杂性（4）房地产估价在房地产管理中的作用（5）房地产估价对房地产交易的作用7．影响房地产价格的区域因素：（1）商服繁华程度（2）交通条件（3）基本设施（4）区域环境条件8．比较法的基本程序：（1）收集交易案例（2）选择比较案例（3）比较项目修正（4）计算比准价格9．综合性原则的主要表现：（1）全面了解待估房地产（2）综合分析房地产价格影响因素（3）房地产价格分析计算的综合性10．建筑物折旧的类型：物理折旧、功能折旧、经济折旧三、计算题1．某宗房地产的经营期为十年，预计未来前五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，从第六年到第十年的净收益额均为12万元，折现率为10%问：该房地产的评估值为多少？解：12/(1+10%) + 15/(1+10%)2+ 16×/（1+10%）3+ 20/10% ×［1－1/(1+10%)7］×1/(1+10%)3=（万元）2．某宗房地产预计未来五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，折现率为10%问：该房地产的评估值为多少？解: 评估值＝12/(1+10%) + 15/(1+10%)2+ 13/（1+10%）3+ 11/（1+10%）4+ 14/（1+10%）5＝（万元）3．评估对象为一块待开发建设的熟地，面积10000平方米，允许用途为商住混合，允许容积率为7 ，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年。