房地产估价·第六章

第六章市场比较法
市场比较法的基本原理
概念：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

★选择类似房地产：类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内（是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区），并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

原理：替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。

适用对象：适用于不动产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。

使用条件：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估不动产状况最接近的实例要有3—4个。

成交实例与待估房地产差异小。

交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。

市场比较法的估价步骤
七步走操作步骤：
1.搜集交易实例：收集途径、收集内容等。

2.选取可比实例：标准、案例个数。

3.建立比较基准：统一价格单位。

4.进行交易情况修正：对造成成交价格偏离正常价格的因素进行修正。

5.进行交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程。

6.进行房地产状况修正：实物因素修正、权益因素修正、区位因素修正。

7.求取比准价格
（一）搜集交易实例
收集途径
（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料：如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料
等。

（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料
（3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料
（4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解
（5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈（6）同行之间相互提供
（7）其他途径
收集内容
（1）交易双方的基本情况及交易目的
（2）交易实例不动产状况
（3）成交价格及价格类型
（4）成交日期
（5）付款方式
（6）交易情况
收集交易实例
（1）搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容。

（2）交易实例要真实、准确、内容完整。

（3）建立交易实例库。

（二）选取可比实例
选取标准（3个以上，10个以下）
1.用途应相同
2.权利性质相同
3.规模相当
4.建筑结构应相同
5.所处地段应相同
6.估价时点应相近，相差1年以上不宜采用
7.价格类型应相同
8.成交价格为正常价格，或可修正为正常价格
（三）建立比较基准
（1）统一房地产范围
房地产范围不同的情况：含有非房地产成分；带有债权债务的房地产；房地产实物范围不同。

“统一”的方法：
1.房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值
2.不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格—债权+债务
3.补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减处理。

（2）统一付款方式
为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。

即通过折现，将分期支付的可比实例成交价格折算为在成交日期一次性付清的金额。

（2）统一价格单位
统一价格表示单位：总价or单价
统一币种和货币单位：将某一币种的价格换算为另一币种的价格。

注意：应采用该价格所对应的日期的汇率（成交日期）。

统一面积内涵和单位：
建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价*（套内建筑面积/建筑面积）套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价*（使用面积/套内建筑面积）使用面积下的单价=建筑面积下的单价*（建筑面积/使用面积）
（四）交易情况修正
修正的含义：交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

需要修正的因素
有特殊利害关系人之间的交易（亲戚、股东）
被迫出售或被迫购买的交易（还债、出国）
对交易对象或市场行情缺乏了解的交易（盲目购买或出售）
交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易（意义）
相邻不动产的合并交易（合并价值高）
特殊方式交易（广告、拍卖、招标）
交易税费非正常负担的交易（重点）
修正的方法
总价法：基于总价进行交易情况修正。

单价法：基于单价进行交易情况修正。

数额法：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格
比率法：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格
PS：在比率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，假设可比实例成交价格比正常价格高或低的百分率为±s%，则交易情况修正系数为1/(1 ±s%)
修正公式：
买方负担税费时：正常成交价格- 应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额
卖方负担税费时：正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额
PS：应由卖方缴纳：营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；应由买方缴纳：契税、补交出让金；双方按比例缴纳：印花税、交易手续费等。

（五）交易日期修正
日期修正的含义：可比实例的成交价格是成交日期的价格，而成交日期到待估对象估价期日之间有时间差，这段时间内，房地产价格有波动。

将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。

修正的方法：比率法
百分率法：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数＝在估价时点时的价格（交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基础来确定）
假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T％
在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
或：可比实例在成交日期时的价格×（T为交易期日修正系数）
100 100T
价格指数法：
采用定基价格指数修正的公式为：
在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格× PS:
价格变动率法：
1.逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：
2.利用房地产价格变动率进行修正，期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：
3. 在实际估价中，可利用的价格指数变动率有：
（1）一般物价指数或变动率
（2）建筑造价指数或变动率
（3）建筑材料价格指数或变动率
（4）建筑人工费指数或变动率
（5）房地产价格指数或变动率
全国不动产价格指数或变动率
成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数
数在估价时点时的价格指再下一时期的价格指数
价格指数成交日期的下一时期的的价格可比实例在成交日期时在估价时点的价格⨯⨯⨯⨯
= ()期数价格变动率价格可比实例在成交日期的在估价时点时的价格±⨯=
1()期数价格变动率价格可比实例在成交日期的
在估价时点时的价格⨯±⨯=
1
某地区不动产价格指数或变动率
全国某类不动产价格指数或变动率
某地区某类不动产价格指数或变动率
（六）房地产状况调整
含义
房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。

包括实物状况调整、权益状况调整、区位状况调整。

基本思路：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行直接比较，或设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行间接比较。

调整的内容
房地产状况调整要素：实物状况调整、权益状况调整、区位状况调整
调整内容：
1.土地、建筑物实物因素，参考第四章影响因素。

2.土地使用期限、规划条件、出租情况等。

3.位置、交通条件、周围环境及景观等。

调整的思路和步骤
思路：1.确定会影响估价对象这类房地产价格的自身因素。

2.将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一比较，找出差异。

3.将差异程度转换为价格差异程度。

（量化）
4.根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。

直接比较法：
1.确定若干种影响因素
2.根据影响程度确定其权重
3.以估价对象为基准
4.将可比实例状况与估价对象逐个因素进行比较、得分。

5.将累计所得的分数转化为调整价格的比率，利用该比率对可比实例价格进行调整。

（七）求取比准价格
求取单个可比实例的比准价值
数额法下公式：
比准价值=可比实例成交价格±交易情况修正金额±交易日期修正金额
±房地产状况调整金额
比率法下
加法公式：
比准价值=可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况调整系数）
乘法公式：
比准价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数
求取最终的比准价值
简单算术平均法
加权算术平均法
中位数法
众数法
其他方法。