农村集体建设用地进入市场存在的问题及建议
农村集体建设用地流转存在的问题与改革方向
１ 改 完善 相 关的 法 律 制 度 ． 修
当前工作 的重点是研究 、 改当前与集体建设用地流转制度 修
报的是合作 、 合资合 同， 实际却是 土地使用权租 建立 、 发展相抵触 的相关 法律法规 ， 为集体建设用地流转制 度试
赁、 转让合 同； 一些村集体 组织 未经 国土资源部 点 工 作 的 开展 以及 制 度 的建 立 营 造 良好 的 法 制 环 境 。 与此 同时 ， 门批 准 ，无 证 用 地 ” “ 。 应尽快出台集体建设用地流转试点工作指导意见 ， 明确流转的范 ２土 地 利 用 率低 、 源浪 费严 重 ． 资
黑 龙 江 省 国 土资 源 勘 测 规 划 院 ）
日 龙国资 ２ｏ 黑江土源ｏ １２ １
农集建用流存的题改方 村体设地转在问与革向
一
、
农 村 集体 建 设 用 地 流转 存 在 的 问题
土地交易范围狭窄。
１ 法 、 规 现 象 日益 明 显 ． 违 违
５现行法律 制度仍需健全与完善 ．
我 国法律从土地审批权和用途 管制 两方 面
从我 国法律和政策可 以看出 ， 国家对农村集体建设用地流转
一
集体建设用地流转中的收益分 配问题是集体用地使用制度改
革即规范流转管理的关键所在 ， 其涉及到政府 、 集体和农 民个人三 者利益关系的平衡 ， 涉及公平与效率原则 的贯彻落实。 所谓流转收
是集体建没用 地流转 中的突出问题是缺 益即指 由土地 的承载功能和资源功能带来的 ，是集体建设用地所 乏保护农 民权益的机 制。土地 流转 收益多 由少 有者和使用者因让渡集体建设用地的使பைடு நூலகம்权而产生的收益。 ４ 强政 府 监 督 和 管 理 ． 加 数权力人支配 ， 民权益严重受损 。 农 很多农 民在
农村集体经营性建设用地入市管理办法
农村集体经营性建设用地入市管理办法为了推动农村集体经营性建设用地(以下简称“农村建设用地”)入市，提高农村土地利用效率和农民收入水平，制定本管理办法。
一、总则1.本管理办法适用于农村中，村集体拥有、以建设为目的的土地；2.农村建设用地的入市，应遵循合法、公平、公正、公开原则；3.本管理办法所称“入市”，包括土地收购、征用、出租、出售、抵押等方式；4.本管理办法应与国土资源部门相关规定相一致。
二、土地使用权流转途径1.政府购买：政府按照市场价格向村集体购买农村建设用地；2.拍卖：农村建设用地进行竞价或挂牌交易；3.协商：政府、村集体与企事业单位、个人等协商农村建设用地流转；4.其他：按照相关法规实行其他方式。
三、土地使用权入市管理1.土地计划确认：县级以上政府制定、公布本地区农村建设用地入市计划，明确土地用途、流转方式、标准；2.土地公告：政府向社会公告农村建设用地入市情况，包括地块位置、流转方式、流转门槛、评估价等信息；3.土地评估：农村建设用地的流转价格应按照市场价值和公共利益制定，进行评估后公开；4.土地交易：参与流转的各方应按规定提交相关资料，签订土地流转合同；5.土地登记：土地交易完成后，依据法律程序完成土地使用权登记；6.土地监管：政府应对土地使用情况定期监管，确保土地流转合规合法，防止滥用或买卖。
四、准入门槛1.农村建设用地须符合土地利用总体规划；2.土地流转应公开、公平；3.农民集体所有的土地必须得到集体决策；4.涉及林地、山地等特殊区域的流转应当遵守法规、环境保护原则。
五、财政补贴1.为了促进农村建设用地成果的实现，政府应结合具体情况，为农民提供适当的财政补贴，同时严格监管；2.适当的补贴应该纳入当地财政配套支持。
六、责任与处罚1.政府应加强对农村建设用地流转的监管工作，认真审核，并依法审查，对违反规定，擅自农村建设用地流转的单位、个人，一经发现，及时予以处罚，并撤销相关土地交易；2.对那些“谋求私利”、损害农村建设用地公益性和集体利益，违反土地流转计划和市场规则，欺诈、虚假交易的违法行为，应依法追究责任。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析农村集体经营性建设用地入市问题是指农村集体土地经营权因城镇化进程和经济发展需要，经过流转或拆分后，进入市场并用于各种开发建设活动的现象。
这一问题在中国农村土地改革与城镇化进程中经常出现，严重影响着土地利用和乡村发展。
为了更好地分析这一问题，我们需要深入探讨其背后的原因和存在的挑战。
一、农村集体土地流转走向市场农村集体土地流转的出发点是提高土地利用效率和农业生产效益，但随着城市向乡村拓展、工业化和城镇化的进程加速，原本用于农业种植生产的土地、荒地和闲置土地出现了新的利用价值。
特别是一些地方政府推动城镇化、新农村建设和新型城镇化旧村改造，将农村土地流转、拆分、打包等渠道合法性认可，并鼓励农民将土地以流转的方式进入市场，这一现象就愈发明显。
二、土地利用和资源消耗压力增大农村集体经营性建设用地入市，背后是城乡经济生产和社会发展带来的需求。
但同时，这也意味着土地利用和资源消耗压力增大。
由于将流转后的土地用于城市建设和工程项目，存在着大量消耗土地资源、水资源和能源等现象。
而且，这一现象也容易导致土地破碎化、碎片化，从而给生态环境造成重大影响。
三、土地所有权和土地权益界定的不清因为涉及到土地所有权和土地权益界定问题，农村集体经营性建设用地入市问题也容易引发一系列纷争和矛盾。
由于现行农村土地制度不完善，很多涉及到土地流转的问题没有明确的法规管理和标准，甚至存在着非法炒作、侵占和非法转让等问题。
同时，因为土地流转使得土地所有者和经营者分离的现象普遍存在，也容易对农民的利益长远产生负面影响。
四、市场需求和规划管理不平衡农村集体经营性建设用地入市问题的背后还存在市场需求和规划管理不平衡的问题。
由于很多土地流转涉及到大型开发项目和城市建设，而土地市场本身也存在供需不平衡、投机和过度开发等问题，因此很容易导致土地利用效率低，土地资源浪费，土地质量下降等。
同时，由于土地流转和入市使得农村土地规划和管理缺乏科学性和有效性，也不利于乡村发展和资源利用的可持续性。
关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考
转 这对我国的土地制 度改革以及城 乡一体化发 展具 国家土地所有权 � 有重 要意义
体在一定年限 内统一出让 给土地使用者 并根据"谁投 � � 资 谁 受益 "和公平 分配 的原则 按一 定比例 给予 原土
� 集体建设用地流转的现状分析
� � 地所有者或使 用者 乡镇基 础设施投资者 合理的补偿
法上 的欠缺,必然导致 农民集体所 有土地的主体 虚位, 时 ,第 条 规定 "任何 单位和 个人 进行建 设,需 要使 �
� � � 使其 在行使上归属不清 地方政府或 农村集体经 济组 用土地的 � ,必须依法申 请使用国有土地 " 也就是说 ,
织, 常常将下级集体经 济组织所有的 土地上收为 本级
模式 断性,没有走出"转权让利 "的困 境 "保权让 利"� "保权让利"模式是 指以土地所有 权与土地使 用权 分 离为原则 在 保留集体 建设用 地所有权 不变的基 础 集体建设 用地流转中存在的问题 法律上的障碍 据统计 ,
上, 按照一定程序允许 集体建设用地 � 在符合规划 的条 第 一,对集体建设用地能 否流转的限 制
现国 有土地和集体土地的 产权平等性 , 导致集体 土地 划区外提高土地权 利市场化程 度 � 处于 产权弱化的状态 最后,这种模式增加了政 府的征 地负 担,也 加剧了由征地引起的社会矛 盾
制度创新的全局考 虑, 但实际 上在规划区 内还是强调 一种产权, 即强 调在建设规划 区内保持国 有土地的垄
三条规定,集体 建设用地使 用权流转只限 于"农村集体 经济组织以土地使 用权入股, 联营等形式 共同举办企 业的"以及"符合 土地利用总体 规划并依法 取得建设用 地的企业因破产 , 兼并等情形 致使土地使 用权依法发 除 此之外,集体经 济组织成员
我国农村集体经营性建设用地“入市”的法律思考
然而，已有研究也存在不足之处。首先，部分研究过于侧重理论分析，缺乏实 证研究。其次，已有研究多从单一角度出发，如土地利用效率、农民增收等， 而缺乏综合考虑。最后，针对不同地区农村集体建设用地“入市”的比较研究 尚显不足。
三、研究方法
本次演示采用文献分析法、案例分析和数据统计等方法进行研究。首先，收集 与农村集体建设用地“入市”相关的文献资料，进行深入剖析。其次，选取典 型地区进行案例分析，了解“入市”政策的实践效果。最后，运用数据统计方 法，对收集到的数据进行整理和分析。
3、加大政府支持力度
1、建立健全监督机制，保障土地所有者的合法权益。 2、加强对外来资本的监管，防止资本操纵土地价格和市场秩序。
ห้องสมุดไป่ตู้
3、建立合作共赢的模式，确保集体经营性建设用地在进入市场的过程中实现 利益共享。
参考内容二
一、引言
随着中国城市化进程的加速，土地资源变得越来越紧张。为了满足城市发展的 需求，农村集体建设用地“入市”政策应运而生。该政策旨在盘活农村集体建 设用地，提高土地利用效率，同时增加农村集体经济组织和农民的收入。本次 演示旨在探讨农村集体建设用地“入市”的现状和影响，以期为后续研究提供 参考。
未来研究可以从以下几个方面展开：一是深入研究农村集体建设用地“入市” 的市场机制和运作模式；二是不同地区“入市”政策的差异性和效果比较；三 是探讨如何平衡农村集体经济组织、农民和地方财政之间的利益关系；四是研 究如何加强“入市”过程的监管，防止违法违规行为的发生。
谢谢观看
针对这些问题，当地政府在法律框架内进行了一些尝试。首先，在保障农民权 益方面，政府规定了土地入市的收益分配方案，确保农民能够获得合理的收益。 其次，在确定土地合法性方面，政府要求所有入市土地必须经过确权登记，以 确保交易的安全性。最后，在防止土地投机方面，政府设定了严格的土地入市 审核程序，防止不法分子借机谋取不正当利益。
集体建设用地评估
集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。
（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
集体经营性建设用地入市试点经验总结及思考——基于德清县、南海区、大足区、郫都区的案例分析
集体经营性建设用地入市试点经验总结及思考——基于德清县、南海区、大足区、郫都区的案例分析摘要：2015年开始的农村“三块地”改革试点为《土地管理法》修正提供了直接的经验和参考。
本文选取浙江省德清县、广东省南海区、重庆市大足区、四川省郫都区四个试点，实地调研各试点集体经营性建设用地入市做法，总结试点经验，并提出思考和建议。
试点经验可为其他地区实施集体经营性建设用地入市提供经验借鉴和参考。
关键词：农村土地制度改革；集体经营性建设用地入市；试点前言自2015年中共中央、国务院正式启动农村土地征收、宅基地和集体经营性建设用地入市改革试点（以下简称“三块地”改革试点），至2019年8月《土地管理法》正式修正公布，集体经营性建设用地入市改革可谓本轮农村土地制度改革和《土地管理法》修正最大的突破和进步之一。
从沿海到内陆的浙江省湖州市德清县（以下简称“德清”）、广东省佛山市南海区（以下简称“南海”）、重庆市大足区（以下简称“大足”）、四川省成都市郫都区（以下简称“郫都”）作为全国33个试点地区之列，涌现出许多创新做法，为《土地管理法》修正提供了直接的经验借鉴和参考。
一、以集体经济组织能力为基础，推动入市实施主体层级上移。
（1）集体经营性建设用地入市首先面临的问题是“谁来入市”，即入市主体的问题。
试点地区大多按照集体土地归属在确权登记基础上明确乡（镇）-村-村小组三级所有权主体，但在入市实施主体界定上则各不相同。
（2）大足鉴于集体经济薄弱，集体股份化改造滞后，以村小组为入市实施主体；郫都鉴于农家乐等乡村旅游以及农产品加工产业兴旺，集体经济基础较为厚实，以村集体经济组织为入市实施主体；德清以“洋家乐”和传统乡镇企业为依托，集体经济基础殷实，以村股份经济合作社为入市实施主体；南海改革开放较早，集体经济尤为发达，集体股份制改造较早，村一级的经济联社和村小组一级的经济社均可作为入市实施主体。
（3）集体经济组织能力是各地确定集体经营性建设用地入市实施主体的主要考量因素，但同时，也出现了政府主动干预，推动入市实施主体层级上移的创新做法。
关于建立和完善城乡统一建设用地市场的建议
关于建立和完善城乡统一建设用地市场的建议作者：温洋来源：《中国经贸导刊》2016年第27期建立城乡统一的建设用地市场在十八届三中全会就被列为农村土地制度改革的方向。
对于引导城市资金向农村流动，实现脱贫目标，缩小城乡差距，是十分必要的。
一是有利于吸引城市资本到农村发展经济；二是有利于工业化和城市化；三是有利于实现脱贫奔小康目标。
广东虽然已经连续27年位居全国经济总量第一，但按照广东自己确定的4000元标准，广东还有190多万贫困人口。
广东计划用3年时间，到2018年在全国率先完成扶贫攻坚任务。
全面推行粤东西北振兴发展战略。
“十二五”期间，我国的城镇化率已达52.5%。
但在城镇化进程不断推进的过程中，农村也出现了“空心村”的现象，即大量农村的房子空置无人居住。
中国社科院农村所研究员党国英等专家在湖北、山西、广东、河南、宁夏等地的30多个行政村进行了调查，他们以大范围村庄调查数据为基础进行估算表明，我国村庄空置面积超过1亿亩，相当于全国耕地总量的1/18。
据广东省农业厅的资料，广东农业人口有4100多万，但真正在农村的人口只占1/3左右。
然而我国在城镇化的同时，逆城市化也不断发展。
据北京的一项最新调查显示，在被调查的人中，有54.5%的人近期有意到郊区投资，70%的人有意到郊区购买第二居所。
最早关于建立城乡统一的建设用地市场的政策文件，可以追溯到《关于深化改革严格土地管理的规定》，《规定》指出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村发展若干重大问题的决定》提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。
不过，在具体的改革部署上，城乡统一的农村集体建设用地市场尚只局限在农村集体经营性建设用地上，这指的是乡村企业用地即农民集体兴办企业或与其他单位、个人共同举办企业的用地，而且，试点先行，为期三年，直到2017年。
关于完善集体建设用地流转市场配置的法律思考
于 集体所 有。 国家为了公共 利益 的需要 ， 可 以依 照法律规定对土地实行征收或者征用
并 给 予 补偿 。 任何 组 织 或 者 个 人 不 得 侵 占 、
行法律制度上的障碍和流转配 套机 制的缺 失 ，建立健康有序 的农村 集体 建设 用地流 转市场仍显 力不从心 。基于此 ，本文从健 全 内部 法律制度供给和构建外部流 转机 制
于 国家所 有。农村和城市郊 区的土地 ，除 由法律 规定属于国家所有的 以外 ，属于集
体 所 有 ；宅 基 地 和 自留 地 、 自 留 山 ，也 属
民个人的所有权意识 ，提 高生产的积极性 和创造性 ；从地方试点 经验 来看 ，以村 民
小 组 为 代 表 的集 体 土地 所 有 者 ，在 集 体 行
存量土地不 能满足商业用地的情况下 ，只 能通过 国家征 收集体 土地 加以解决。
法 律 条 文 之 间 的 相 互 矛 盾 ，使 国 家 征 收 成 为 了 土 地 “ 转 非 ” 的 惟 一 渠 道 。而 农
不加 限制的国家征收不仅缺乏法律上 的正 当性，而且 还损害 了失地农 民子孙后代的
利 益 。考 察 各 国 征 地 方 面 的 立 法 ，为 防 国
家权 力不 当侵害 私权 ， 均以 “ 公共利益” 作 为征地 的惟 一理 由。我国立法上也应 当将 土地征 收的 目的限定 为 “ 公共利益” 鉴于 。 公共利益具 有内容可变性、 发展 性等特点 ， 建 议我 国的立 法方式采 用概括 兼列举式 对 实践 中已经得到公认的公共利益采用列
乡统一 的建设 用地 市场 提供 了政策 空间 ， 对于农 民以土地权益合法分享 工业 化和城
镇 化成 果提 供 了 政 策 支 持 。但 由于 我 国 现
当前农村集贸市场管理存在的问题及对策建议
当前农村集贸市场管理存在的问题及对策建议农村集贸市场是目前农村牧区商品流通的重要渠道，是广大农牧民群众获取日常生产、生活必须品、出售农畜土特产品的重要交易场所。
对方便广大农村消费群体、农村产业结构调整，农民创收和增收起到了积极的促进作用。
但对农村集贸市场管理过程中也存在一些不容忽视的问题，需要引起高度重视，并动员全社会各方面力量积极参与，共同解决。
一、当前农村集贸市场管理存在的问题(一)市场开办者“第一责任”难落实。
市场开办者本应是市场经营活动的组织者和管理者，对市场物业管理、商品质量、交易秩序、清洁卫生和消费者投诉等负有第一责任。
但实际情况是：绝大多数农村集贸市场开办主体不明确，多以挂靠地方政府或村委会，极少数归个人所有，归个人所有的，市场开办者唯利是图，只是关心自己的收入，对于其它问题一概不过问，只要有收入，不管场内经营者是无照经营也好，假冒伪劣也好，市场开办者都可以视而不见。
客观上，有的市场开办者为了减少管理成本，一般雇用临时人员来管理市场，这些管理人员文化水平低，缺乏管理经验，又未经过专门培训，很难胜任管理市场的工作。
(二)经营项目繁多，存在安全隐患。
一是质次价廉的商品充斥市场，这主要是因为农村消费者属于低消费群体，买东西只图便宜，而且识假辨假能力差，为其销售这类商品提供市场。
二是食品经营问题多。
在农村集贸市场内，食品经营户以大量天然经营的方式存在，经营食品极其落后，卫生条件根本无法得到保障，过期食品充斥市场，一整治就溜之大吉，整治结束后死灰复燃，在日常监管中和管理人员搞猫捉老鼠的游戏，为有效监管带来诸多困难。
三是经营场地卫生条件差，经营场地和经营设施简陋，卫生条件极为恶劣。
(三)无照经营行为普遍存在，埋藏重大安全隐患。
由于大多数经营者以“赶场”或走村串户的方式推销商品，有门面固定从事商品经营的相对较少，使无照或证照不齐而从事经营活动的人较为普遍。
目前，绝大多数农村集贸市场，没有相关检验检疫部门对上市的(除定点屠宰猪肉以外)的畜产品(包括牛羊肉及熟食制品，禽类胴体及熟食制品)水产品等食品进行检疫检验。
乡村振兴背景下土地资源利用存在的问题及措施
山西农经/ 2021年21期作者简介：刘军凯（1974—），男，汉族，山西稷山人，本科，经济师，研究方向为农业经济。
DOI ：10.16675/14-1065/f.2021.21.028乡村振兴背景下土地资源利用存在的问题及措施□刘军凯摘要：我国是农业大国，农业发展水平直接影响到我国整体经济发展水平。
我国提出“三农”问题及乡村振兴战略，旨在提升乡村经济发展水平。
其中土地作为乡村和农业中最重要的资源，需加大对其重视程度，提升其资源利用率，带动乡村振兴的持续发展。
但在部分地区，由于受到经济发展等因素的制约，乡村土地资源利用率不高，阻碍了乡村进一步发展。
阐述了乡村振兴战略的含义，指出了乡村振兴背景下土地资源在利用中存在的问题，提出了乡村振兴背景下提升土地资源利用率的措施，以供参考。
关键词：乡村振兴；土地资源；利用问题；利用措施文章编号：1004-7026（2021）21-0070-03中国图书分类号：F301.24文献标志码：A （稷山县自然资源局山西运城043200）1乡村振兴战略含义及其与土地资源利用的关系1.1 乡村振兴战略2017年，党的十九大首次提出乡村振兴战略。
当前，我国正处于社会主义现代化建设的关键时期，乡村落后的经济发展水平已经制约了我国经济水平的总体提升。
对此，我国提出乡村振兴战略来优化乡村中各项资源配置，提升乡村发展水平，缩小其与城市之间的差距，实现共同富裕[1]。
乡村振兴战略对我国农业和乡村的发展有着至关重要的作用，其可从根本上解决“三农”问题，打破传统农村围绕城市、仅作为城市附庸而存在的局面，将农村和城市置于平等地位，可实现农村在生活和生产以及环境上的长远可持续发展，促使乡村现代化的不断实现。
实施乡村振兴战略，需加大城乡融合力度，做大农户、发展现代化农业，完善土地供给制度，优化农业生产各个要素配置及农地确权，加大农村宅基地改革力度，实现三位一体的发展方向。
1.2 乡村振兴与土地资源利用的关系在乡村振兴的具体实践过程中，资金、人力和土地是实现振兴的决定性因素。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析随着城市化进程的不断加速以及城乡融合的不断推进，农村集体经营性建设用地逐渐进入市场经济运作的轨道，成为土地资源的重要一环。
但是，在农村集体经营性建设用地入市过程中，存在着一系列问题，这些问题涉及到土地使用、所有权、分配、保护等方面，需要加以关注和解决。
农村集体经营性建设用地，指村集体以组织形式统一经营、使用的土地，包括农村集体建设用地、集体林地、草原等。
这些土地具有重要的经济、社会和生态功能，对发展农村经济、保障农民利益、维护生态安全等方面具有重要作用。
近年来，随着土地流转、入市等政策的逐步开展，农村集体经营性建设用地入市逐渐成为热点问题。
目前，农村集体经营性建设用地入市的主要方式有土地租赁、土地流转、土地股份合作等。
其中，土地租赁是较为常见的方式，主要是由村集体与企业或个人签订土地租赁合同，流转土地使用权，取得租金。
1.土地利用效率不高目前，农村集体经营性建设用地的利用效率不高，主要表现在以下几个方面：一是用地规划不合理，存在闲置、撂荒、重复等情况；二是部分土地被用于非农用途，导致耕地面积减少；三是农村集体经营性建设用地的经济效益较低，不能实现最大化的利用。
2.土地所有权归属不清在农村集体经营性建设用地入市过程中，由于历史原因和地方政策的不同，土地所有权归属不清的情况较为普遍。
一些村集体和农民之间的土地权益关系模糊，难以界定土地所有权归属。
这种情况不仅影响了土地流转和入市进程，也给土地整治和资源保护带来了一定的困难。
3.土地流转价格不透明由于缺乏市场化的价格形成机制，土地流转价格通常是根据当地政策、行情、熟人关系等因素决定的，价格不透明，容易引发矛盾。
此外，由于农民缺乏土地流转经验和市场信息，容易被少数中介机构或地方政府低估土地价格，导致农民的利益受到损害。
4.土地资源保护不到位在农村集体经营性建设用地入市过程中，存在一些恶意开发、违法占用土地等现象，导致土地资源的浪费和环境的破坏。
完善集体建设用地进入市场的法律法规
到哪个村庄 ，就意味着该村的土地被强制征用。 农 民对土地的权利被剥夺。 他们也相应失去 了利用土 地发展非农产业的机会。因此在政策上应尽快结束
因土 地所 有制 不 同就 被 赋予 不 同权利 的 二元 结构 ，
相比于 １ ９ ８ ６ 年《 土地管理法》 ， １ ９ ９ ８ 年《 土地管
成了 《 试点方案》 ， 并得到国土资源部的认可， 正式付
诸 实施。
让农民以土地权利参与工业化和城市化。土地所有
权的主体不同， 并不表明国家土地所有权与集体土 地所有权之间的不平等 ， 相反 ， 法律作如此规定 ， 体
现了对主体之间经济成分不同的肯定， 同时赋予不 同主体之间相同的法律地位 ，并受平等的法律保 护。 同时， 无论是权利的来源， 还是现行的制度设计 ，
理法》 对集体 建设用地则施加了明显的限制， 大大 缩小了农村集体建设用地的利用空间。从 １ ９ ９ ８ 年
《 土地管理法》 来看， 保留给农民集体将农地转为集 体建设用地的范围包括： ①农村集体经济组织使用 乡（ 镇） 土地利用总体规划确定的建设用地兴办企
业或者与其他单位、 个人以土地使用权八股 、 联营
国家土地所有权并不是集体 土地所有权 的上位阶
概念， 两者之间并不存在隶属关系。因此 ， 既然国家 土地所有权上可以设定建设用地使用权且建设用 地使用权可 以依法流转， 逻辑上的推论应是集体土 地所有权之上亦可设定集体建设用地使用权且集
体 建设用 地使 用权 亦可依 法流 转。
地的审批权。以上两 条是 １ ９ ９ ８ 年《 土地管理法》 与１ ９ ８ ６年《 土地 管理 法》 相 比最 为不同 的地 方。 用途管制和审批权上收 ， 是针对农地转为所有建
农村集体经营性建设用地入市问题研究
农村集体经营性建设用地入市问题研究摘要：在城乡统筹视角下，农村集体经营性建设用地的入市是推动社会经济整体向前迈进的重要举措，对于我国土地资源的整体有效的利用具有历史性意义。
在漫长的发展阶段中，我国一直都把征地制度改革作为土地资源规划工作的重点。
而随着十八届三中全会的召开，农村经营性建设用地进入市场毫无悬念。
但是，不可否认，现阶段农村集体经营性建设用地入市还面临诸多障碍。
关键词：土地制度；集体土地；农村集体经营性用地农村集体经营性建设用地入市虽然不能从根本上解决城市住房紧张问题，但增加了城镇化工业用地的供给渠道，在很大程度上缓解了城市用地供给压力。
对于农村主体而言，集体经营性建设用地入市可以吸引更多投资商进入农村，从而促进农村的发展，减小城乡差距，提升农民的经济收入。
1建设用地的入市障碍1.1土地产权难以明确根据现阶段与土地资源相关联的法律规定，无论是城市用地还是乡镇用地都属于国家所有，而农民集体用地则归属于整个集体。
也就是说，农民个体是无法单独行使产权代表权限的。
所以，我国土地产权难以明确的问题迟迟未能解决。
与此同时，由于土地产权归属不明，间接导致农村土地资源利用率低的问题。
比如说，农村劳动人民在长期的土地耕种中形成了区域化的风俗习惯，他们对于土地使用权有心照不宣的规定，但是这种观念却与土地资源法制法规相矛盾，使土地产权问题成为历史遗留问题，威胁地区的经济发展甚至是区域和谐。
而且，随着时代的发展和进步，越来越多土生土长的农民逐渐转型为自主创业人员或者进城务工人员，而归属于这部分人员的土地将如何安置也直接影响着土地产权的划分。
正由于土地产权方面的重重问题，农民很难真正在集体经营向建设用地市场中抢占先机，确保自身的主体地位，进而也就无法享受土地入市所带来的经济效益。
1.2农村土地盘活利用难如果在土地利用前实施科学、民主地规划，使其在符合自然规律的同时也符合社会经济发展规律，并且符合民意，是农村集体经营性建设用地入市的最好模式。
村级集体经济发展存在的问题及建议
Ｌu n y u a n随着农村改革的逐步深入和社会主义市场经济体系的不断完善，村级集体经济发展既面临着挑战，又面临着机遇。
现结合当地村级集体经济发展的实际，提出意见和建议，供参考。
一、村级集体经济发展存在的问题1.村级班子建设滞后。
一是村级组织建设重视不够。
有不少乡镇重视经济工作，但对基层班子建设往往重视不够，不够注重后备力量的培养与发展；干部年龄老化、文化程度偏低的现象普遍存在，影响了村级组织作用的发挥。
二是村级干部培养、选拔、任用制度不够健全。
现在农村存在靠家族、帮派势力当选村干部的现象，而懂经济的优秀人才难以进入到村级班子，主要是因为村干部的选拔和任用上缺乏有效的工作机制。
三是村干部的工作合力不强。
有的村由于村集体经济薄弱，还不能及时足额兑现误工报酬和固定补贴。
另一方面是部分村两委班子关系不协调，造成了工作上的不合拍，难以发挥村班子应有的作用，村干部在发展村级经济上缺乏应有作为。
2.农村集体经济组织经营土地面临法律困境“随着工业化和城市化的不断推进，对土地需求越来越大，农村集体所有土地急剧减少，存量土地及其厂房、商铺租金等土地非农收益成了社区集体的主要收入来源，经营土地成为发展集体经济的重要途径。
”宪法规定“农村土地归农民集体所有”，但作为下位法的《土地管理法》规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡镇、村公共设施和公共事业的情况下，经依法批准才可以使用集体经济组织农民集体所有的土地；集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对民间私人资本推动的农村工业化，引起的对集体非农建设用地需求扩张估计不足；没有为私人创办企业留下合理的用地空间。
自发、私下的农村非农建设用地流转，给土地利用总体规划和城市规划的实施带来较大冲击，并且由于村民集体出租非农建设用地不受法律保护，如发生争议，集体就要遭受损失。
3.村级集体资产管理制度不完善，缺乏活力。
一是尽管有些村的村级集体资产管理制度上作了一些改进和完善，但农村集体资产管理体制并未得到根本性的触动，这种模糊的制度不仅制约了村级集体经济的发展壮大，同时也导致村民对村集体资产的好坏不关心；二是管理难度加大，不同程度出现集体资产流失现象，使部分干部群众对发展集体经济丧失了信心。
我国农村集体建设用地流转的现状、问题及对策
土地 管 理法 》 中规 定 ，农 “ 我国《 法》 定“ 宪 规 土地 的使 用 权 可 以依 照 法 律 属 于哪 一个 集体所 有 ？在 《 民集 体 所有 的土 地依 法属 于村 民集 体 所有 的 ，由村 的规 定 转让 ” １ ９ ，９ ０年 国 务院颁 布 的 《 中华 人 民共 和 管理 ； 已经 分别属 国城 镇 国有 土地 使用 权 出让 和转 让 暂行 条例 》 以法 集 体 济组 织或村 民委 员会经 营 、
随 着我 国社 会 经济 的 发展 和市 场经 济体 制 的确 程 序 和措施 ， 至今 还没 有 出 台农 村 集体 建设 用地 但 立 和完善 ， 设用 地 的需求 量大 幅度 增加 。 市 的扩 使 用权 流转 的相 关法 规 ，而且 现 行 的法律 中还 对农 建 城 张 和 乡镇 企业 的迅速 崛 起 ，土地 作 为资 产 的特性 更 村 集体 建设用 地使 用权 流转作 了诸 多 限制 。 土 地管 《 加 显现 ，于 是农 村集 体 建设 用地 的 交易 活动 越来 越 理 法 》 ６ 第 ３条 规定 “ 民集体 所 有 的土 地 的使 用 权 农 活跃 。集体 建设 用地 的 流转 是市 场 经济 的产 物 但 不 得 出 让 、 转让 或 者 出 租用 于非 农 业 建设 ： 是 ， 但 符 是 ，我 国 目前 的有关 政 策 与法规 明 确 限制集 体土 地 合 土 地利 用 总体 规 划 并依 法 取 得 建设 用 地 的 企业 ． 进 入市场 。如何 因势 利 导 ． 利避 害 ， 强对 集体 建 因破产 、兼 并等 情形 致使 土地 使用 权 依法发 生转 移 趋 加 设用 地流 转 管理 ， 动 土地市 场 的全 面 、 推 健康 发展 成 的除外 ” 。在 现实 中 ， 如 现后 述 的破 产 、 兼并 情 形 ．
农村土地制度改革有哪些进展和挑战
农村土地制度改革有哪些进展和挑战农村土地制度是农村经济制度的基础和核心，其改革关系到农村的发展、农民的权益以及农业的现代化进程。
近年来，我国在农村土地制度改革方面取得了显著的进展，但同时也面临着一些挑战。
在进展方面，农村土地确权登记颁证工作的基本完成是一项重要成果。
通过确权，明确了农民对土地的承包经营权，让农民吃上了“定心丸”。
这不仅稳定了农村土地承包关系，也为土地流转、抵押等创造了条件。
土地流转机制不断完善，越来越多的农民将土地流转给专业大户、家庭农场、农民合作社等新型经营主体，实现了土地的规模经营，提高了农业生产效率。
同时，土地流转也促进了农业产业结构的调整和优化，推动了农业的现代化发展。
农村集体经营性建设用地入市改革也取得了突破。
过去，农村集体经营性建设用地不能直接进入市场交易，限制了农村土地资源的价值实现。
如今，通过改革试点，明确了农村集体经营性建设用地入市的规则和程序，使农村集体土地能够与国有土地同等入市、同权同价，增加了农村集体和农民的财产性收入。
宅基地制度改革试点工作稳步推进。
在保障农民宅基地用益物权的前提下，探索了宅基地有偿使用、自愿有偿退出等机制，提高了宅基地的使用效率，也为农村的发展提供了更多的土地资源。
然而，农村土地制度改革在推进过程中也面临着一些挑战。
首先，土地流转中存在着一些不规范的现象。
比如，部分土地流转合同不规范，条款不清晰，容易引发纠纷；有些地方存在强制流转的情况，违背了农民的意愿。
其次，农村土地市场发育尚不健全。
土地评估、中介服务等配套机制不完善，影响了土地资源的合理配置和价值实现。
再者，土地制度改革与农村社会保障体系的衔接还不够紧密。
农民在流转土地后，如果缺乏稳定的就业和完善的社会保障，可能会面临生活风险。
此外，改革中的法律法规还需要进一步完善。
一些现行法律法规与改革实践存在不适应的地方，需要及时修订和调整。
面对这些挑战，我们需要采取一系列措施加以应对。
加强对土地流转的规范和管理。
我国城乡建设用地市场发展、困境和整合思路
展，仍存在供需不平衡困境。
另一方面，城乡建设用地市场二元分割还会导致城乡地域结构失衡，地方政府关注点在于G D P提升，开发商企业则会追求利益最大化，两者决定了建设用地主要用途为利益更高的工业建筑与商业住宅建筑，而民生用地、基础设施建设则普遍欠缺，高昂的居住成本导致大多数低收入群体被迫成为蚁族，整体地域结构存在明显不平衡问题。
32|CHINA HOUSING FACILITIES332019.07|市场交易方面缺乏完善的法律规定与统一的交易标准，实际产权不够在实际交易过程中，往往会面临更大的交易风险，同时期间还需要实地产权尚未明晰，也会增加交易成本与风险。
更为重要的是，当下农态，城市建设用地被政府垄断，无法进行商品房开发，只能用于商业、了严重的抑制，增大了交易成本与风险。
险影响，在实际入市过程中，需要政府在旁负责辅助与干预，然而由预过程中很难把握好“干预程度”，若一不小心成为“政府主导”，场调节双失灵境地。
究其原因在于，由于缺乏对市场干预有效监管，以及政府腐败寻租的现象，从而对于我国城乡建设用地市场发展带来垒，才能够从根本上解决城乡建设用地市场发展面临的困境问题。
在集体所有制的制度优势，来对农村建设用地产权进行重新设计，促使不均等问题得到及时解决。
另一方面，消除城乡建设土地市场二元直接进入市场流转，在这一过程中，必然会对现行征地制度造成一定建立如下制度：针对经营性用地，可由用地者直接向农民集体购买；场价格，统一征收购买，即由政府直接向农民集体购买，实现完全的此同时，还要建立符合市场经济体制要求的新的失地农民安置机制，本高的主要原因是因法律规章制度体系不完善，因此应从法律层面上，整的产权权能与入市流转合法身份，保障其具备平等的交易地位，如地的“同权同价”。
与此同时，还应从法律上明确宅基地的所有权和用权与用益物权，赋予其占有、使用、收益、转让的完整权利。
除此流转管理办法》，进一步明确规定集体建设用地的流转范围、方式、地市场建设和集体建设用地流转有法可依，降低农村建设用地交易风市场，并不是完全由供需变化主导市场发展，还应对市场失灵状况加控并存的体系，在其中引入政府调控，两者相互配合，相互制约，防地。
当前农村集贸市场管理存在的问题及对策建议
当前农村集贸市场管理存在的问题及对策建议当前农村集贸市场管理存在的问题及对策建议农村集贸市场是目前农村牧区商品流通的重要渠道，是广大农牧民群众获取日常生产、生活必须品、出售农畜土特产品的重要交易场所。
对方便广大农村消费群体、农村产业结构调整，农民创收和增收起到了积极的促进作用。
但对农村集贸市场管理过程中也存在一些不容忽视的问题，需要引起高度重视，并动员全社会各方面力量积极参与，共同解决。
一、当前农村集贸市场管理存在的问题(一)市场开办者“第一责任”难落实。
市场开办者本应是市场经营活动的组织者和管理者，对市场物业管理、商品质量、交易秩序、清洁卫生和消费者投诉等负有第一责任。
但实际情况是：绝大多数农村集贸市场开办主体不明确，多以挂靠地方政府或村委会，极少数归个人所有，归个人所有的，市场开办者唯利是图，只是关心自己的收入，对于其它问题一概不过问，只要有收入，不管场内经营者是无照经营也好，假冒伪劣也好，市场开办者都可以视而不见。
客观上，有的市场开办者为了减少管理成本，一般雇用临时人员来管理市场，这些管理人员文化水平低，缺乏管理经验，又未经过专门培训，很难胜任管理市场的工作。
(二)经营项目繁多，存在安全隐患。
一是质次价廉的商品充斥市场，这主要是因为农村消费者属于低消费群体，买东西只图便宜，而且识假辨假能力差，为其销售这类商品提供市场。
二是食品经营问题多。
在农村集贸市场内，食品经营户以大量天然经营的方式存在，经营食品极其落后，卫生条件根本无法得到保障，过期食品充斥市场，一整治就溜之大吉，整治结束后死灰复燃，在日常监管中和管理人员搞猫捉老鼠的游戏，为有效监管带来诸多困难。
三是经营场地卫生条件差，经营场地和经营设施简陋，卫生条件极为恶劣。
责任人责任；通过与市场开办者签订市场管理责任书，明确市场开办者对市场内经营户证照、市场内安全、计量、维权、卫生等有督促和管理责任，对市场内的硬件和软件设施有建设和维护的责任；组织市场开办者学习教育，提高其觉悟，提高其社会责任感，自觉投入市场建设，使其明白，管好市场，就会实现目标一致，互利双赢。
乡村发展中存在的问题和困难
乡村发展中存在的问题和困难一、乡村发展中的问题和困难乡村发展是现代化建设的重要组成部分，也是实现全面小康社会的基础。
然而，在乡村发展过程中，仍然存在着一些问题和困难。
本文将就人口流失、农业生产方式转变以及基础设施建设等几个方面进行探讨。
1. 人口流失在经济社会快速发展的背景下，大量年轻劳动力涌向城市寻求更好的就业机会和生活条件，这导致了农村地区严重的人口流失问题。
农村老龄化加剧、青壮年减少不仅影响到了农田劳动力供给，还损害了传统文化积淀与繁衍后代能力。
同时也导致了实践经验较少、专业技术相对薄弱。
2. 农业生产方式转变长期以来，中国农村依靠传统种植养殖模式为主导，并且很多地方都缺少有效创新保持山区优质良种避免灭绝出现林权僭越扩大行为增加草场消退效果，这导致了农业生产效益低下的问题。
此外，由于一些地区用地权利不明晰、产权保护不到位，使得农民没有积极性转变种植养殖方式以适应市场需求。
3. 基础设施建设基础设施对乡村发展具有至关重要的作用。
然而，在现实中，一些偏远或贫困地区由于经济条件有限，基础设施建设滞后成为制约当地经济发展和居民生活改善的瓶颈。
道路交通不便、电网供电不稳定等问题仍然存在，并且在灾害时刻往往导致效率低下与生命危险出现迹象。
4. 农产品营销渠道乡村发展需要积极推动优质农产品进入城市市场以增加农民收入。
然而，在现行管理体制下，营销渠道尚未完全畅通，并且存在部分乡镇阻碍本地资源介入大公司连锁闭门踢皮球影响精神性失望出售价格急剧波动等问题。
这使得农民难以直接将自己的产品推广向市场，并通过规模化销售获得更好的收益。
二、应对乡村发展中的问题和困难1. 实施科技创新为解决乡村地区劳动力短缺问题，政府可加大对农产品深加工及产业转移减少二孩迫切性改革力度又兼备省内推广心理公开教育质量现代监管等方面的支持。
引导现今数字技术与互联网+进入农业生产，提高劳动生产率并增强农民收入。
2. 加强基础设施建设政府需要制定相应规范来加强农村基础设施建设保证整合仓储货品水利交通电信供电等各项补给属性达成标志化手续并采取税费优惠措施以吸引相关企业为当地经济注入活力推出部分特惠产品与餐饮便利店。
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农村集体建设用地进入市场存在的问题及建议
作者：袁晋琛
来源：《农村经济与科技》2017年第13期
[摘要]农村集体建设用地进入市场是我国土地制度改革中的一个重要环节。
农村集体建设用地进入市场一定要符合我国土地制度改革的总方向，为促进土地资源合理高效配置，为促进城乡统筹发展所服务。
主要分析农村集体建设用地进入市场的背景以及会带来的益处与存在问题，并为消除农村集体建设用地进入市场中存在问题提出建议，为我国土地制度改革做好铺垫。
[关键词]农村集体建设用地；市场；土地流转
[中图分类号]F321 [文献标识码]A
现阶段，我国经济通过几十年的高速发展进入中高速发展时期，国民收入水平保持稳定增长。
虽然国家大力倡导统筹城乡发展，推进经济一体化发展，但城乡居民收入依然存在明显差距。
据统计局数据显示，截至2016年我国城市化率达到57.35%，城市化发展速度快，但在发展进程中存在许多问题，城乡分割协调性差、公共服务水平跟不上、过于强调政府行政催化作用、原本规划范围内的城市土地资源严重缺乏，不能满足日益增多的城市人口的需求，城市空间外扩。
城乡发展差距日益扩大，表现在医疗、教育、就业、社保、收入、住房等方面，这些都是我国当前经济发展中存在的突出问题。
我国住房市场秩序混乱，发展程度较高的一线城市北上广深的住房供不应求，发展速度快的二线城市省会、直辖市的住房供大于求，房地产市场火热，这都使得城市对土地的需求量越来越大。
另一方面，城市经济发展带动就业岗位增加，吸引农村青壮年劳动力快速转移，使得农村的经济社会结构发生变化，老人儿童成为农村常住人口的主力，农村土地大量闲置，村集体建设用地大量荒废。
由于我国多年以来长期实行土地用途管制，土地资源使用城乡区分明显，土地流转使用存在一系列问题，因此构建合理有序的城乡统一建设用地市场是迫切需要的，以便促进土地资源合理高效利用、更好的统筹城乡发展。
2009年，社会出现农村集体建设用地进入市场的说法，且在浙江进行试点。
2013年11月，中国共产党第十八届三中全会通提出，建立城乡统一的建设用地市场。
并指出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2015年2月，提出并确定在全国设立33个试点拟允许农村集体经营性建设用地进入市场，3月国土资源部就在全国选取了15个市（县）开展了试点工作。
1 农村集体建设用地进入市场带来的好处
1.1 给村集体和村民带来收益
农村集体建设用地进入市场，由市场进行土地资源配置，进行土地使用权的流转。
土地流转，不仅为村民带来经济性收入，而且也使村集体利用土地作为经济要素参与经济发展分红或城市建设，拓展了村集体经济的发展空间，实现了村民与村集体资本的原始积累。
农村集体建设用地以租赁、入股等方式进入市场可使村民长期获得土地收益，同时也为集体带来长期且较稳定的一项收益，从而为村集体经济建设、文化娱乐以及基础建设提供了一层保障。
1.2 有助于扩大内需
农村集体建设用地进入市场使得村集体和村民可以通过土地使用权的有偿流转而获得收益。
在2007年，党的十七大就明确了加快转变经济发展方式的战略任务，提出要“坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变”。
我国农村的6亿农民以及2.6亿的农民工，其消费水平刚刚起步，消费能力有很大的提升空间，蕴含巨大的市场，而这恰恰是我国未来经济发展、扩大消费需求的重要一环。
1.3 有助于土地资源合理高效配置
我国土地资源总量供给有限，土地资源的需求逐渐增加，配置不合理、利用效率低问题时有发生。
土地资源配置不能够完全由政府主导支配，应加入市场因素，不能完全按照政府规划用地进行配置，合理有序的市场竞争有利于土地资源高效利用。
.合理高效配置土地资源，要统筹考虑土地资源当前需求和未来发展，既满足当前地方经济发展需要也要解决长期发展的矛盾，并且能够为未来发展预留出足够的空间，实现可持续发展；面对既需要满足短期内能够见到效益、得到回报的项目的土地需求，又必须着眼于满足长期发展需提供基础的土地。
农村集体建设用地进入市场可使土地资源完全由政府支配转变为市场有一定的话语权，使得土地资源配置在合理的基础上更为高效。
2 农村集体建设用地进入市场存在的主要问题
2.1 相关政策不完善
我国仅在中共十八届三中全会的《决定》中提出，建立城乡统一的建设用地市场。
在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行国有土地同等入市、同权同价。
除此之外，没有其他明确性文件以及政策的出台来规范农村集体建设用地的相关问题。
现阶段，主要采取的是政府征收再进行拍卖的方式。
政策上的不明朗与我国现阶
段农村集体建设用地进入市场的事实存在巨大差距，也有采取的是村集体开发建房，就是所谓的小产权房在全国各地到处盛行。
2.2 相关实施理论不成熟
2009 年我国部分地区就开始实施农村集体建设用地进入市场， 2015 年国家允许在全国33个地区进行较大规模的试点，但是现阶段有关农地入市到底要怎样实施可参考的资料也不全面，主要研究农地入市的人才也很缺乏，关于农村集体建设用地进入市场的具体实施办法争议很大。
截至目前，试点试验时间并没有到期，没有具体成果出台。
实施理论的不成熟直接导致实施上的盲目试探的，这样不仅可能在经济方面造成资金的浪费，也可能会影响农民对于实施农村集体建设用地进入市场的态度。
2.3 收益分配问题突出
按照《土地管理法》的规定，农村集体所有土地需要经政府国有化后进入国家一级市场流转，由政府进行征收，然对被征收的农民给予一定补偿，且国家没有明确规定，各地政府利用土地敛财，克扣农民补贴现象层出不穷，这一过程中土地增值收益大部分都进入地方财政和开发商的口袋，农户得到的补贴只是小部分，造成收益分配不均，且在土地被征收后农民就失去了土地带来的长期保障。
在农村集体土地被征收后政府转而成为土地使用权的话事人，在交易市场中的成为交易主体。
3 对消除存在问题的建议
3.1 制定政策，依法监管
《决定》明确表示“农村集体经营性建设用地”可以直接进入一级市场，但是并没有完善农地入市流转的相关政策以及法律保障。
国家出台明确性政策文件，对可入市农地范围进行明确标示，确保入市农地指标交易的合法性，明确农村集体建设用地进入市场的具体程序，建立交易程序细则、交易登记备案制度和交易收益分配细则等。
并且需要通过有权威性的国家律法颁布和国家相关政策出台，以便于在执行过程中进行规范与监督。
3.2 鼓励相关理论的研究
理论研究中至关重要的是对人才的培养与进行实验，在多地实施允许农村集体建设用地进入市场试点的过程中，培养能够为推进农村集体建设用地进入市场相关理论积极进行研究的人才，并加强对通过试点实验验证成果合理有效人才的培养。
政府应鼓励高校及学生在相关问题上，能够深入试点地区进行不同角度调研；鼓励各界学者从不同角度进行研究与总结，结合现有的试点情况和数据进行全面科学的数据分析，在不断完善理论的同时也可以为农村集体建设用地进入市场良好运转的实现提供指导性建议。
3.3 建立公平合理的市场交易平台
伴随农村集体建设用地进入市场，探索一个由政府监管、公众监督、市场调节的土地市场交易平台是迫切需要的。
政府转变角色，由控制土地交易转变为监督土地市场交易，促使交易平台的公平合理运行。
各地政府需要做好城市长远发展蓝图，做好土地微观规划管制与土地市场的宏观调控，避免出现土地的使用不符合城市发展规划而造成浪费。
通过对土地征税调节土地使用，用税制进行综合土地市场的改革与完善，促进土地市场合理高效有序的发展。
4 展望
农村集体建设用地进入市场出现时间短，未来有很大的发展空间。
且它是土地制度改革中的重要一环，它的成功对于未来我土地制度改革有着极强的借鉴意义。
农村集体建设用地进入市场与城市与农村都紧密相关，它更关系到国家及各地区未来经济的发展。
农村集体建设用地进入市场，通过改革原有土地制度，建立新的制度与法律保障，设立合理收益分配机制，多方面综合考虑，使得国家土地资源合理高效配置，城乡统筹有序发展。
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