基于BOT模式的公租房定价机制研究_盛和太_臧崇晓_王守清

图 1 公租房 BOT 运作模式示意
2.1 定价原则 BOT 模式下公租房的定价原则应主要包括： （1）保障性原则。公租房承租对象为住房困 难群体，收入水平相对较低，因此租金应体现保障 功能。从国际经验来看，世界各国租赁型可支付住 房的租金一般以家庭收入的一定比例作为上限，例 如 美 国 公 共住 房 的 租 金以 承 租 家 庭同 期 收 入 的 30%为上限[8]。 （2）可持续发展原则。公租房发展在满足现 有“夹心层”住房群体的同时，还应不损害后续困 难群体实现住房需求的能力。在 BOT 模式下，租 金水平若不能对民营企业形成激励，甚至连建设、
Feb. 2013
基于 BOT 模式的公租房定价机制研究
盛和太，臧崇晓，王守清
（清华大学，北京 100084，E-mail：shenghetai@） 摘 要：增加公租房供给是我国住房保障政策的重点，而公租房定价是住房保障可持续发展的难题。基于 BOT 模式发展公
租房，能够借助民营资本的综合优势解决政府财政资金相对紧缺与保障家庭支付能力不足的矛盾。基于保障性、公平性、可 持续发展等原则，深入研究设计了 BOT 模式下的公租房定价机制，提出了采取名义租金、实际租金的“双租金制”和实行 “租补分离”的定价思路。研究结果为完善我国住房保障制度提供了理论支持，也为公租房定价实践提供了重要参考。 关键词：公：A 文章编号：1674-8859（2013）01-064-05
表1
来源 承租家庭属性 公租房属性 租赁方式属性
公租房实际基准租金的梯度因子
目前，我国地方政府采用的公租房定价方法主
。然而，在庞大的建设计划下，投融资是制约发
要有成本法、收入法和市场法，代表城市如北京、 上海和厦门等[3~5]。 （1）成本法。以成本回收为基本原则，确保 发展可持续性。公租房成本主要包括建设及运营期 成本，如土地、建安、家装、物业管理、修缮维护 及资金成本等。从保障性原则出发，成本法要求的 租金水平可能与承租家庭支付能力不匹配或与周 边市场租金相冲突。 （2）收入法。以承租家庭收入为基准，强调 租金的可支付性，确保租金不超过收入的合理比 例，体现公租房的保障性。从政府角度出发，收入 法得出的租金水平可能导致项目无法回收成本、缺
Abstract： Increasing the supply of public rental housing is the focus of China’s housing security policy. While the rent design is a
critical issue for sustainable development of public rental housing. BOT could be applied to solve the contradictoriness between relative shortage of financial funds and poor ability of the Public in realizing government’s objectives with the comprehensive advantages of the Private’s capital and capability. Based on some basic principles such as indemnificatory，fairness and sustainable development，this paper conducts an in-depth study and designs a mechanism of pricing the rent of public rental housing. A ‘double-rent’ system consists of nominal and real rent is proposed in which the rent paid by the lessee and the subsidy from the government are separated. The paper provides a theoretical basis to improve China's housing security system and an important practical reference for pricing the rent of public rental housing.
运营成本都无法回收，则民营企业必将选择退出、 引发合作方纠纷，无法通过公私合作共赢的方式， 实现公租房的可持续发展。 （3）公平性原则。公租房具有社会二次分配 性质，更应体现公平，实现社会福利最大化。公租 房租金定价机制首先应实现租金差异化，例如承租 家庭收入、成员数量等基本属性不同，缴纳租金应 不同；其次还应确保准入门槛内外家庭避免出现 “福利倒挂”情况。 （4）动态调整原则。在 BOT 模式下的特许经 营期内，民营企业收取的租金应进行动态调整，以 满足维修管理费用和资金成本等的变化；承租家庭 应缴纳的租金也应进行动态调整，以符合家庭收入 水平和成员数量等基本属性的变化。 （5）效率性原则。以 BOT 模式发展公租房， 主要是发挥民营企业在建设和运营的专业化能力， 因此定价及特许经营期限的确定应有助于其发挥 能力、提高效率。在保证民营企业回收成本并获得 合理利润的同时，不能将公租房项目的定价机制和 特许经期限设置为稳赚不赔、激励不足的“铁饭 碗” 。 2.2 定价思路 （1）划分名义租金与实际租金。BOT 模式的 公租房租金可分为两类，一类是民营企业根据一定 计算依据，需要收取的租金，即名义租金，另一类 是承租家庭缴纳的租金，即实际租金；名义租金与 实际租金的差额应由政府直接补贴给民营企业。 “双租金制”的优势在于，通过财政资金的支持兼 顾民营企业的盈利诉求和承租家庭的保障需求，同 时直接发放给民营企业的租金补贴，为其融资提供 了隐性的担保。 （2）充分考虑资金的时间价值。BOT 模式下 的公租房项目全周期长，应考虑资金时间价值，可 采用净现值法进行定价，基本思路是：公租房建设 及运营期各项成本支出构成主要现金流出，公租房 租金以及配套商业的租售收入构成主要现金流入； 在项目总成本、合理利润率已知的情况下，选取恰 当的折现率，即可建立名义租金与特许经营期限的 关系。
展的瓶颈，而公租房定价则是直接关系到项目保障 性、可持续性、公平性的核心。合理的投融资模式 和价格机制，将提高公租房供给效率，充分发挥其 保障功能，并利于促进各参与方参与，实现共赢。 从国外经验来看，BOT（Build Operate Transfer）模 式可以较好地解决租赁型公共住房的定价问题 ， 目前我国公租房的定价政策相对模糊，造成了一些 项目的不可持续，因此，探讨 BOT 模式下的公租 房定价机制，具有重要现实意义。
3
公租房名义租金定价
名义租金定价应保证民营企业收回成本并获
3.1 定价模型 得合理回报，根据净现值法，基础模型可描述为：
·066·
工
程
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理
学
报
第 27 卷
A

t 0
TC
CD CMD TAX D (1 i )
t

结构性调整是指由公租房项目自身特点决定 （1） 的，伴随着特许经营期不同阶段而产生的调整。例 如，在特许经营后期，房屋老化，运营公租房需要 的维护修缮成本增加，名义租金应该相应增加。 一般性调整是指由于名义租金是由成本法确 定，而相关成本因通货膨胀、利率调整等外部因素 变化而带来的名义租金调整。例如，建筑材料价格 的上升，央行加息等因素，都应该相应适当上调名 义租金，以弥补民营企业的隐性损失。
网络出版时间：2013-03-01 14:38 网络出版地址：/kcms/detail/23.1561.TU.20130301.1438.014.html
第 27 卷
第1期
工
程
管
理
学
报
Vol. 27
No. 1
2013 年 02 月
Journal of Engineering Management
Rent Design for BOT Public Rental Housing Projects
SHENG He-tai，ZANG Chong-xiao，WANG Shou-qing （Tsinghua University，Beijing 100084，China，E-mail：shenghetai@）
Keywords：public rental housing；rent pricing；build-operation-transfer（BOT） 随着我国城市化进程的加速，城市住房矛盾日 益突出，国家提出了重点发展公共租赁住房（简称 公租房）的策略，公租房将成为保障性住房的主体
[1]
1
现行定价方法分类
2
公租房定价原则和思路
发达国家和国内部分城市的公共住房实践表
明[6]，在基础设施、能源工程、公用事业等领域广 泛应用的 BOT 模式同样适合于公租房发展。BOT 模式中，民营企业主要负责投融资和开发、运营、 管理，项目建成后的所有权归政府；民营企业通过 与政府签订特许经营协议获得经营权、收回投资、 获得合理回报，特许经营期满后，通常将项目无偿 移交给政府[7]，具体运作模式见图 1。
[9]
TC TO

t TC
( Rs RR ) rn S CO CMO TAX O (1 i )
TC t
式中，TC 为建设期；TO 为特许经营期；CD 为开发 建设成本，主要包括土地、建安、家装等 ；CO 为 运营成本，主要包括物业管理、维护修缮等；CMD 和 CMO 为建设期和特许经营期的资金成本；TAXD 和 TAXO 为建设期和特许经营期内的税费；rn 为名 义租金，单位是元/m2*月；S 为公租房总建筑面积； ρ 为入租率； RS 和 RR 为项目配套商业的销售和出租 的净现金流；i 为折现率；A 为合理回报（现值） 。 在实际项目操作中，TC、S、ρ、CD、CO、CMD、 CMO 和 A 均可知，RS 和 RR 数据根据住房市场的运 行情况也可以获得；i 一般取民营企业的平均资本 成本，可从行业水平获得。 在房地产市场中，出于政府财政资金运用效率 的考虑，还要求式（1）满足名义租金 rn 低于市场 租金 rm，否则通过 BOT 模式新建公租房将比政府 基于市场化水平直接发放租金补贴效率更低。此 外，由于受建筑物寿命、维护修缮费用突变等因素 的影响，公租房的特许经营期限 TO 还应低于建筑 物的平均使用寿命 (To ) max ，即式（1）应满足：