抵押权的六大杀手
抵押权的范围与限制规定详解
抵押权的范围与限制规定详解抵押权是指债权人以财产为担保，行使优先受偿权利的一种担保方式。
在贷款交易中，抵押物扮演着重要的角色，作为债权人的安全措施，抵押权的范围和限制规定是保障双方权益的关键。
本文将详细论述抵押权的范围和限制规定，以帮助读者对该话题有更深入的理解。
一、抵押权的范围抵押权的范围是指抵押权人对抵押物享有的权利和利益的界定。
通常，抵押权的范围包括以下几个方面：1. 主债权抵押权是为了保障主债权的履行而设立的，因此，抵押权的范围必然包括主债权。
主债权是指借款合同中约定的借款金额及其利息、费用等相关款项。
2. 附属债权抵押权人可享有与主债权有关的其他债权，如逾期利息、违约金、损害赔偿等。
这些附属债权在抵押权范围内亦受到保护。
3. 追索权债务人违约情况下，抵押权人享有对抵押物实施追索的权利。
抵押权人可以通过变卖、拍卖等方式，追索债务人未偿还的债务。
二、抵押权的限制规定除了抵押权的范围，抵押权在行使过程中也受到一些限制规定的约束，以保护债务人的权益。
以下是一些常见的抵押权限制规定：1. 抵押物评估在设立抵押权之前，债权人通常会委托评估机构对抵押物进行评估。
评估结果将作为抵押物的价值依据，确定抵押权人可以享有的债权金额。
2. 法定优先权根据法律的规定，某些债权享有法定优先权，即使有抵押物，抵押权人也不能优先受偿。
例如，劳动者的工资债权、税款债权等享有法定优先权。
3. 抵押权在先原则在同一抵押物上设立多个抵押权的情况下，按照“先到先得”的原则，先设立的抵押权享有优先受偿权利。
4. 涉及受限物权的限制在一些特殊情况下，法律对抵押权的行使做出了限制。
例如，土地使用权、矿业权等受到特殊管理的不动产，设立抵押权需要经过相应的审批程序。
5. 抵押权的转让限制在某些情况下，债权人不允许将抵押权转让给第三方。
这样的限制可能是通过借款合同或者法律法规实施的，旨在保护债务人的利益。
综上所述，抵押权的范围和限制规定对于债权人和债务人的权益保护非常重要。
最高额抵押应注意的七大风险点
最高额抵押应注意的七大风险点所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物在最高债权限额内对一定期间内将要连续发生的债权提供担保。
相比普通抵押需要就每一笔授信业务逐笔办理抵押登记而言，最高额抵押只需办理一次抵押登记，存在省时、省力且节约成本的优点。
在实际业务中也经常被采用。
但由于最高额抵押的特殊性，如果不注意，容易形成风险。
风险点一、抵押物被查封、扣押后仍发放贷款抵押物被查封、扣押后仍发放贷款，会导致此后发放贷款脱保。
根据《物权法》第206条第四款规定，出现抵押财产被查封、扣押情形的，最高额抵押权人的债权确定。
因此，即使是在最高额抵押的有效期间内，如果出现最高额抵押物被查封情形的，债权就被提前确定了，此后新发生的债权就不在该最高额抵押的担保范围内。
为避免抵押悬空，客户经理在每一次发放贷款时，应到现场及登记部门了解担保物权属状况，如出现异常情况，就不应再发放贷款或提供其它任何授信业务。
风险点二、最高债权限额填写不足最高限额是指抵押人以该抵押物承担保证责任的最大金额。
2007版《最高额抵押合同》第二条第（二）款“最高额抵押项下担保责任的最高限额为（币种）”一栏时，仅填写贷款本金金额，未包含利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向银行支付的其他款项、银行为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费等），导致银行此部分债权不在最高额抵押担保的范围内，出现此部分债权没有担保的情况，致使银行债权难以得到全面保障。
因此，如果只填写债权本金数额，则将可能出现利息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用等没有担保的情况。
为确保我行债权的足额受偿，客户经理在填写最高限额时，应将对债权确定期间内发生的所有债权本金以及相应利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等进行汇总，从而匡算出一个更为合理的数额。
举例说明：假定银行贷款本金是4500万，利息等款项是600万，合计债务余额为5100万元。
法考《抵押权》知识点及经典真题
2018法考《抵押权》知识点及经典真题希律法考为大家整理2018年法律职业资格考试民法《抵押权》知识点，民法精讲系列教材将知识点分章节逐一解析，另附真题练习，检测知识盲点，高效提分。
【知识点详解】第七章抵押权一、抵押权概述《物权法》第179条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
”抵押权是意定担保物权，区别于作为法定担保物权的留置权。
抵押权的客体包括建筑物、其他土地附着物、财产权利和动产。
抵押权是不移转标的物占有的担保物权，区别于需要移转占有的动产质权。
（一）抵押物1．不可抵押的财产法律禁止流通或禁止强制执行的财产不得作为抵押物，列举如下：（1）土地所有权。
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。
如“四荒”土地承包经营权可以抵押。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
还包括公共图书馆、博物馆、体育场、青少年宫、文化宫、影剧院、敬老院、青少年基金会、残疾人福利基金会等公益性事业单位和社会团体，至于是“公立”还是“民办”应在所不问。
若不属于公益设施，如非教育设施或非医疗设施，则可以抵押。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
如国有不可移动文物。
2．可以抵押的财产债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（1）建筑物和其他土地附着物。
（2）建设用地使用权。
一般所说的土地抵押实际上就是建设用地使用权抵押。
以建设用地使用权抵押的，抵押权的客体不是土地或土地所有权，而是土地上的用益物权。
以划拨方式取得的建设用地使用权抵押的，在实现抵押权时，首先应从拍卖所得的价款中交纳相当于应缴纳的建设用地使用权出让金的款额后，抵押权人才能优先受偿。
抵押评估十大风险及其规避
抵押评估十大风险及其规避抵押评估作为抵押过程的一个关键环节，一旦存在风险或者失误就会影响抵押担保的有效性，因此，抵押评估十大风险及抵押评估的规避是十分必要的。
首先，误评风险，这种风险最常见了，评估师评估错误导致价值被低估。
对此，我们可以采取以下措施：加强评估师的能力建设，针对考核、训练和指导，使他们更加熟悉地产评估的诊断和计算方法；此外，要健全评估质量保证制度，有效避免评估失误。
其次，环境风险，由于环境水、土壤污染等，土地或房产存在污染，会降低抵押物价值，影响抵押评估，因此，要建立环境管理体系，科学评估环境承受能力，准确判定环境风险，确保抵押物价值的质量和安全。
另外，不动产登记风险。
不动产登记程序不合规或者不准确，会导致不能完全反映抵押物的真实价值，从而影响抵押物的正确评估。
对此，要完善不动产登记程序，提高改革登记制度，准确反映抵押物的真实价值。
此外，风险是抵押物价值受到变动影响的风险。
变动性因素的变化容易影响抵押物的价值，这不仅会降低抵押物的价值，还会导致抵押评估报告的准确性下降。
对此，只要关注行业发展趋势，及时发现信息变化，分析及时调整，就能避免由法律法规变化带来的抵押评估风险。
最后，质量风险也是抵押物价值被低估的一大风险，因抵押物物质性质变化或无法及时识别，抵押物价值很容易被低估。
对此，要认真检验抵押物的质量状况，及时发现质量问题，妥善调整抵押物评估价格，这样可以有效降低不能准确识别抵押物质量的风险。
总之，抵押评估当中存在一些风险，需要综合、科学进行管理，以避免评估失误，保证抵押担保的有效性。
利用上述手段能够有效地避免前文所说明的抵押评估十大风险，保障抵押评估报告的准确性，从而保证抵押担保的有效性。
抵押权无法优先受偿的几种特殊情况及应对措施
张江中小企业信用担保中心 业务部 周剑
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抵押权无法优先受偿的特殊情况及应对措施
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抵押权无法优先受偿的特殊情况
《中华人民共和国担保法》第33条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。” 根据上述法律条例，抵押权人享有法定的抵押物优先受偿权。然而，在几种特殊情况下，抵押权却无法得到优先受偿。作为担保从业人员，我们应当清楚了解这些潜在风险，尽量规避。
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特殊情况三
划拨土地使用权出让金优先权
案例： 某纺织厂于1995年向银行借款200万元，提出以纺织厂的厂区土地使用权作为担保，双方签订了贷款合同与抵押合同，并就土地使用权抵押进行了登记。后来，企业因资不抵债，由法院宣告破产。银行向法院申请行使抵押权，法院经审理认为，纺织厂建于50年代，其厂房土地是通过划拨方式取得的，所以银行可以拍卖其土地使用权，但必须先缴纳相当于土地使用权出让金的数额后，银行才能就其余额优先受偿。
分析： 通过划拨的方式取得的土地使用权是无偿的，如果允许抵押权人将土地使用权拍卖后的价款全部用于清偿债务，则必定会造成国有资产的流失，从而损害国家的利益。因此我国《担保法》第56条规定了以拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能进行优先受偿权，否则抵押权人不能就该部分资金优先受偿。与此同时，我国《城市房地产管理法》第五十一条也规定，如果设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。上述法律的规定，防止了抵押权人未缴纳划拨国有土地使用权的土地出让金而直接就拍卖所得优先受偿，从而防止了国有资产的流失。
抵押权的知识点
抵押权是指债务人将其财产转让给债权人作为债务履行的担保。
在贷款交易中，抵押通常用于房地产贷款，以确保贷款的安全性。
以下是关于抵押权的一些基本知识点：
1. **抵押物**：抵押权的实施需要一个抵押物，通常是房地产或其他有价值的资产。
抵押物的价值应足以覆盖贷款金额，以便在债务人无法偿还贷款时，债权人可以通过变卖抵押物来收回欠款。
2. **抵押登记**：为了确保抵押权的有效性，抵押物通常需要进行抵押登记，以便在相关的土地登记机构或房产登记机构记录抵押权人对抵押物的权利。
这样可以确保债权人在债务人违约时能够合法地对抵押物进行处置。
3. **债务人权益**：在抵押权下，债务人仍然保有抵押物的所有权，并且在没有违约的情况下可以继续使用和处置抵押物。
只有在债务人无法履行贷款义务的情况下，债权人才会行使抵押权，将抵押物变卖以收回欠款。
4. **拍卖程序**：如果债务人无法偿还贷款，抵押权人有权通过拍卖抵押物来收回欠款。
拍卖所得的款项首先用于清偿抵押债务，剩余部分则归债务人所有。
5. **法律规定**：不同国家和地区对抵押权可能有不同的法律规定和程序。
在许多情况下，法律规定了债权人和债务人的权利与责任，以及在发生违约时的程序和流程。
抵押权是一种常见的财产担保方式，它为债权人提供了一定的保障，同时也保留了债务人在不违约的情况下对抵押物的权益。
房产抵押类借款人的六大痛点--鸣金网
P2P行业越来越复杂，分类也越来越细，目前已经分为汽车抵质押、融资租赁、供应链金融、艺术品抵押类金融等等。
从风控角度而言，房产抵押贷产品因为价值稳定、抵押率充足、安全性高，受到了P2P平台以及广大投资人的青睐。
P2P 平台作为信息中介，借款人与投资人之间的信息匹配成为了最核心的要素之一。
目前，大家都在谈投资人如何安全的选择平台。
其实，安全的平台需要有优质的借款人，而借款人有时候也面临着想借款而无法找到合适的借款平台的困扰。
今天笔者就和大家一起聊聊房产抵押类借款人的六大痛点。
痛点一：缺钱的时候不知道找谁借。
可能很多人在网贷行业工作，觉得这个问题很可笑。
其实不然，有一点共识大家是没有异议的，借款人选择P2P平台借款是因为不能满足银行贷款的条件或者是由于银行放款审批流程繁杂，速度慢，不能满足借款人按时使用资金。
而在现实的生活中，中小微企业、个体工商户、创业者常常面临着想找银行借款借不到，找亲戚朋友借毕竟不是小数字，高利贷自己又不敢碰的困扰。
痛点二：说好的最低1分5，为什么拿到手要多那么多？目前很多小区报箱，电梯口和自己的车子上也会收到不少贷款广告，可能宣称都是最低利息1分5，真正电话咨询了，或者办理了，拿到手要那么多。
比如借款100万，期限6个月，月利息1分5，而你能拿到手的是多少？92万（100-3-5），其他的钱到哪儿了？借款100万的话，保证金一般是按借款额的3%收取也就是3万元，服务费是借款额的5%也就是5万元，摊分到每个月也就是8333（50000元÷6个月）元，月综合费用达到23333（1000000×1.5%+8333）元，则月综合利率达到2.33%（23333÷1000000），即2分3的利息。
通过以上数据，借款人实际上期望平台能够说个包干价，包含一切费用利息在多少。
痛点三：通过平台信息服务，我把房子抵押给出借人安不安全？很多借款人总有一些顾虑，如果我们把房子抵押给出借人，房产价值150万，我只借款100万，万一出借人把我把房产变卖了怎么办？痛点四：我想尽快拿到钱很多房屋抵押类借款人实际上都是短期小额的借款，一般用于企业周转或者作为应急资金，但是平台为了安全，当借款人申请借款后，风控人员要实地尽调，到房产评估机构出具评估报告、房产局需要办理抵押登记，拿到他项权证，这些都需要时间，这个就需要平台有较高的办事效率，业务人员要熟悉流程，平台要和相关部门有较强的关系。
抵押权的法律纠纷与仲裁风险
抵押权的法律纠纷与仲裁风险抵押权是指抵押贷款或债务时，债权人作为保护其利益的手段而获得的一种担保权利。
然而，在实际操作中，抵押权常常引发各种法律纠纷，并伴随着与之相关的仲裁风险。
本文将探讨抵押权的法律纠纷及与之相关的仲裁风险，并提供相关解决方案。
一、抵押权的法律纠纷1. 抵押物评估纠纷抵押贷款时，评估抵押物的价值是确定借款额度的重要依据，因此评估结果的准确性至关重要。
当借款人和抵押权人对抵押物价值产生分歧时，常常引发评估纠纷。
此类纠纷可能会导致以下问题：借款人因借款额度低于预期而无法满足资金需求，抵押权人因抵押物价值低于贷款金额而面临担保难度，双方因此陷入纠纷。
解决方案：建议借款人和抵押权人在贷款前就抵押物价值进行充分沟通和协商，确保评估结果的公正性和准确性。
如出现评估纠纷，应寻求第三方中立机构或专业评估机构进行评估，以解决纠纷。
2. 抵押权优先顺位纠纷在多个债权人同时对同一抵押物享有抵押权的情况下，抵押权优先顺位的确定成为一个重要问题。
不同债权人对抵押权的优先顺位存在分歧时，可能引发纠纷。
此类纠纷对于债权人来说，关系到其权益的优先受偿顺序，因而具有重大风险。
解决方案：建议债权人在签订抵押合同时明确约定抵押权的优先顺位，并书面记录。
如出现纠纷，可依据约定进行仲裁或诉讼解决。
二、仲裁风险抵押权纠纷通常会涉及到仲裁程序。
仲裁是一种非司法的纠纷解决方式，具有成本低、效率高等优势。
然而，仲裁也存在一些风险需要注意。
1. 仲裁费用与诉讼相比，仲裁费用通常更高，包括仲裁机构费用、仲裁员费用和律师费等。
这对于一些经济条件相对较差的当事人来说，可能会增加经济负担。
解决方案：选择合适的仲裁机构，了解其费用标准，并在选择仲裁机构时谨慎考虑费用因素。
借款人和抵押权人可以在合同中约定仲裁费用的分摊比例，以减轻其中一方的经济负担。
2. 仲裁裁决的执行难度仲裁裁决是具有法律效力的，当一方不履行仲裁裁决时，对方可能需要通过司法程序强制执行裁决。
抵押物风险分析和防范措施
房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为银行、小额贷款公司、典当行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。
为了保证贷款的安全，小贷公司一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。
理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。
大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，小贷公司仍承受了相当大的损失。
为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证小贷公司贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。
一、小贷公司抵押物潜藏的主要风险小贷公司处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还小贷公司抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是小贷公司以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。
但是，小贷公司受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。
根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，小贷公司在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的小贷公司就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。
由于小贷公司对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，小贷公司就无法自行履行。
世界著名的六大连环杀手
世界著名的六大连环杀手在世界的犯罪史上，有一些令人毛骨悚然的连环杀手，他们的罪行令人发指，给社会带来了极大的恐慌和伤痛。
以下为您介绍世界著名的六大连环杀手。
第一位是“开膛手杰克”。
19 世纪末的伦敦，白教堂地区笼罩在一片恐惧之中。
一系列残忍的谋杀案发生，受害者多为妓女，她们被以极其残忍的方式杀害，腹部被剖开。
“开膛手杰克”之名由此而来。
尽管警方进行了大量的调查，但凶手始终未被明确锁定，这也使得“开膛手杰克”成为了犯罪史上的一个神秘谜团。
其作案手法的残忍和神秘性，吸引了无数人的关注和研究。
第二位是泰德·邦迪。
他外表英俊，有着迷人的魅力，却隐藏着一颗极度扭曲的内心。
邦迪在多个州犯下了一系列谋杀案，受害者多为年轻女性。
他常常以假装受伤或求助的方式接近受害者，然后将其绑架并杀害。
他的犯罪行为持续了数年，给社会带来了巨大的恐慌。
最终，邦迪被绳之以法，结束了他的罪恶行径。
第三位是“绿河杀手”加里·里奇韦。
他在 20 世纪 80 年代至 90 年代期间，在美国华盛顿州杀害了数十名女性，其中多数是从事性工作的人员和离家出走的年轻女性。
里奇韦利用河流来处理尸体，使得案件的侦破变得极为困难。
经过长时间的调查和 DNA 技术的应用，他最终被逮捕并被判处终身监禁。
第四位是“波士顿扼杀者”阿尔伯特·德萨尔沃。
他在 1960 年代的波士顿地区犯下多起杀人案件，受害者多为独居的女性。
德萨尔沃以入室作案的方式，对受害者进行扼杀。
他的犯罪行为引起了社会的广泛关注和恐慌。
虽然德萨尔沃最终承认了罪行，但关于他是否真的是唯一的凶手，一直存在争议。
第五位是“BTK 杀手”丹尼斯·拉德。
“BTK”是他给自己取的名字，分别代表着“捆绑（Bind）、折磨（Torture）、杀死（Kill）”。
拉德在1974 年至 1991 年期间，在美国堪萨斯州犯下了一系列恐怖的杀人案件。
他会在作案后向警方和媒体发送挑衅性的信件，描述作案细节。
抵押权的限制与法律规定
抵押权的限制与法律规定抵押权是指当债务人未按时履行债务时，债权人可以依法以抵押物为担保享有对该抵押物的优先受偿权。
然而，抵押权也受到一定的限制和法律规定。
本文将就抵押权的限制和相关法律规定进行论述，旨在对读者详细介绍相关知识。
一、抵押权的限制抵押权的限制主要包括以下几个方面：1. 抵押物的限制：债权人只能依法将其拥有的抵押物作为担保，无法将他人的财产作为抵押物。
同时，抵押物的种类也受到一定的限制，某些特殊性质的财产可能无法作为抵押物，如土地使用权等。
2. 抵押范围的限制：债权人在行使抵押权时，只能依法享有对抵押物相关债权金额的受偿权，不能超过债务数额。
即便是抵押物价值远高于债务数额，债权人也只能依法获得相应的偿还金额。
3. 抵押权优先受偿顺序的限制：在抵押物变卖时，债权人应按照法定或约定的优先受偿顺序获取偿还款项。
如存在多个抵押权人，则按照建立抵押权的先后顺序进行受偿。
4. 抵押权的时效性：抵押权的有效期限受到法律规定。
根据《合同法》规定，抵押权的有效期限不得超过债权的有效期限。
在抵押权有效期届满后，债务人进行了还款，则抵押权自动解除。
二、抵押权的法律规定为了规范抵押权的行使和保护债务人和债权人的合法权益，我国制定了一系列法律规定，对抵押权进行了界定和约束。
1. 《合同法》：该法对抵押权的建立、变更、转让、履行和终止等方面进行了详细规定。
其中明确了抵押权的设立必须以书面形式，并依法办理抵押登记。
2. 《土地管理法》：该法规定了土地使用权抵押的具体程序和要求。
根据该法，土地使用权抵押必须经过土地管理部门批准，并依法办理土地抵押登记手续。
3. 《物权法》：该法明确规定了对抵押物的保护措施，债权人在行使抵押权时，应遵守法定程序，不得侵犯债务人的合法权益。
4. 《债权法》：该法对债权人的权利和义务进行了规范，旨在平衡债权人和债务人的利益关系。
对于违法行使抵押权的行为，该法也给予了相应的处罚措施。
综上所述，抵押权的限制和法律规定对于保护债务人和债权人的权益至关重要。
抵押权的优先顺序与竞争性问题
抵押权的优先顺序与竞争性问题一、引言抵押权是指当借款人无法按时偿还贷款时，贷款人可以依法将借款人提供的财产（通常为房产、土地等有价值的资产）作为担保物进行抵押和变现。
然而，在多个债权人同时对同一财产主张抵押权的情况下，抵押权的优先顺序和竞争性问题就变得至关重要。
本文将探讨抵押权的优先顺序与竞争性问题。
二、抵押权的优先顺序1. 法定优先顺序在大多数司法管辖区中，抵押权的优先顺序受到法律的明确规定。
通常，先办理登记的抵押权享有优先权。
在房地产交易中，购买者的贷款通常会在房屋交易过程中得到优先登记，确保其抵押权优先于其他贷款人。
2. 其他优先顺序原则除了法定优先顺序外，还存在一些其他的优先顺序原则。
例如，税务债务往往享有优先权，即使其未优先登记。
此外，特定类型的债权人，如劳动者、企业的员工等，也可能在特定情况下享有优先权。
三、竞争性问题1. 登记优先权与抵押权优先权的冲突有时，不同的抵押权人可能在同一资产上主张权利。
在这种情况下，先登记的抵押权人通常优先于后登记的抵押权人。
然而，这并不意味着后登记的抵押权人就完全丧失权益。
在某些司法管辖区中，后登记的抵押权人仍然可以主张其在抵押权范围内的权益。
2. 优先顺序的变更抵押权的优先顺序有时可能会发生变更。
例如，当拥有多个抵押权的债权人同意变更其抵押权的优先顺序时，法院或相关机构可以批准此类变更。
这种情况通常在债务重组或还款计划调整中发生。
3. 优先顺序的验证与争议解决当出现抵押权的竞争性问题时，需要进行验证和争议解决。
相关方可以通过司法程序或其他合法途径，向法院提交有关权益的证据以支持其主张。
法院将根据相关法律规定和证据来决定抵押权的优先顺序。
四、案例分析1. A先生与B先生的抵押权竞争在一起案例中，A先生和B先生分别对同一房产主张抵押权。
根据法定登记的优先顺序，A先生的抵押权享有优先权。
然而，B先生因其在购买房产时未清楚了解到A先生的抵押权，认为其拥有更高的优先权。
抵押的无效与撤销
抵押的无效与撤销抵押是指债务人将其财产权利作为抵押物，提供给债权人作为偿还债务的担保手段。
然而，在一些情况下，抵押可能存在无效或需要撤销的情况。
本文将探讨抵押的无效与撤销的相关问题。
一、抵押的无效抵押的无效是指抵押权不能有效地被实现或维护的情况。
抵押无效可能由以下几个方面引起：1. 未取得合法拥有权：如果抵押人在抵押物上没有合法的所有权或使用权，抵押行为将被视为无效。
例如，债务人抵押了他人所有的财产，而这些财产并未属于债务人所有。
2. 抵押物超出债务数额：在抵押合同中，约定了债务数额的上限，超出这个数额的抵押将会无效。
因此，债务人不得将抵押物的价值超过债务数额进行抵押。
3. 无合法的抵押合同：抵押需要通过合法的抵押合同来确立，如果缺乏或存在合同违法的情况，抵押将会无效。
例如，没有签订书面合同或合同中的条款违反相关法律规定。
4. 没有合法的抵押登记手续：在一些国家和地区，抵押权的设立需要进行登记手续。
如果债权人未按照规定进行登记，抵押将会无效。
在以上情况下，债权人将无法依靠抵押来维护自己的权益，需要寻求其他合法手段来追求债务的偿还。
二、抵押的撤销抵押的撤销是指当抵押的设立存在违法、不公平或其他不当情形时，相关主体可以通过申请撤销抵押来解除抵押关系。
抵押的撤销通常需要满足一定的法定条件和程序。
1. 合同违法：如果抵押合同存在违法情况，例如合同中的条款违反了法律的强制性规定，相关主体可以申请撤销抵押。
2. 不公平或强制：如果抵押合同存在不公平的情况，例如债权人利用其强势地位订立不合理的合同条款，损害债务人的利益，债务人可以通过法律途径申请撤销抵押。
3. 第三人抗辩：在一些情况下，第三人可能会主张对抵押物享有优先权或其他权益，此时，相关主体可以申请撤销抵押以解决权益冲突。
总之，抵押的无效与撤销在保护各方权益和维护合法性方面具有重要的意义。
抵押作为一种常用的担保方式，需要在法律框架下进行，确保相关合同的合法性和有效性。
抵押权无法优先受偿的几种特殊情况及应对措施共35页文档
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
抵押权无法优先受偿的几种特殊情况 及应对措施
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7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
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9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
特殊资产房产抵押的风险评估
特殊资产房产抵押的风险评估随着经济的发展和金融市场的繁荣，房产抵押贷款已经成为一种常见的融资方式。
然而，特殊资产房产抵押的风险评估是一个复杂且重要的问题。
本文将讨论特殊资产房产抵押的风险因素，以及如何进行有效的风险评估。
一、特殊资产房产抵押的风险因素1.法律风险：在特殊资产房产抵押中，由于法律环境的不确定性和复杂性，可能会产生法律纠纷。
例如，产权纠纷、合同纠纷、执行问题等都可能影响贷款的偿还。
2.市场风险：房产市场价格波动、利率变化、政策调整等因素都可能影响借款人的还款能力。
3.信用风险：借款人的信用状况是特殊资产房产抵押的重要风险因素。
如果借款人信用记录不良，可能会影响其还款能力。
4.操作风险：在特殊资产房产抵押过程中，操作不当可能导致风险。
例如，评估不准确、合同条款不明确等都可能引发风险。
二、风险评估方法1.历史数据分析：通过分析过去的特殊资产房产抵押案例，可以了解各种风险因素的表现和影响，从而为未来的风险评估提供参考。
2.专家系统：专家系统通过分析借款人的信用记录、房产市场状况、政策环境等因素，对特殊资产房产抵押的风险进行评估。
3.机器学习：利用机器学习技术，如决策树、神经网络等，可以从大量数据中提取有用的信息，提高风险评估的准确性和效率。
三、风险控制策略1.严格审查借款人资格：对借款人的信用状况、收入状况、房产状况等进行严格审查，确保借款人的还款能力。
2.定期监控：对特殊资产房产抵押的借款人进行定期监控，了解其房产市场状况、信用状况的变化，及时采取措施防范风险。
3.多样化担保：在特殊资产房产抵押中，可以采用多样化的担保方式，如其他房产、存货等，降低单一房产市场波动的风险。
4.法律保障：加强法律环境建设，明确产权、合同等法律问题，为特殊资产房产抵押提供法律保障。
四、案例分析以某银行为例，该银行在特殊资产房产抵押业务中采用了多种风险评估方法，如历史数据分析和专家系统，有效控制了风险。
某借款人张某以其名下的一套房产向该银行申请了特殊资产房产抵押贷款。
抵押物风险分析
抵押物风险分析房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。
为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。
理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。
大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。
为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。
一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。
但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。
根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。
由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。
因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。
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抵押权的六大杀手--贷款抵押权的风险与风险规避Tony Pang↗杀手一：税收优先权↗杀手二：土地使用权出让金优先权↗杀手三：建设工程款优先受偿权↗杀手四：职工安置费优先权↗杀手五：留置优先权↗杀手六：“买卖不破租赁”只要设定了抵押，就有了退路，有了保障吗？笔者在从业过程中发现，认为只要有了有效的抵押，银行贷款就万无一失了的信贷人员还真不少，而事实上法定优先权，就像一个杀手，足以让贷款抵押权相形见绌、退避三舍。
这是因为，贷款抵押权是基于银行与当事人之间的约定而产生的担保物权，它的成立并非源于法律直接规定，其受偿顺序只能屈居于法定优先权之后，二者一旦相遇，极易使银行苦心设定的贷款抵押前功尽弃，从而导致债权悬空（或减值）。
为方便广大信贷人员（或有这兴趣的人士）阅读，笔者结合银行业务及司法实践对法定优先权以及影响房地产抵押权实现障碍发表如下法律意见，本意见仅供参考，适用法律问题仍需结合个案具体分析。
一、税收优先权。
《中华人民共和国税收征收管理法》第45条：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。
”根据这一规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于银行处置抵押物并就处置价款优先受偿，即便是银行已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向银行追偿欠税企业应缴的税款。
提请特别注意的是：最高额抵押合同在合同期间内欠税的，此后发放的贷款，税款仍优先于抵押权。
类似的风险还存在于如果抵押物被查封后再发放的贷款。
二、土地使用权出让金优先权。
以划拨土地使用权作为贷款抵押的，银行只有在以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，才能够就剩余部分享有优先受偿权。
提请特别注意的是：一是一些企业经批准可以分期支付土地出让金则可能（注意：仅是可能）存在已经发证而尚欠部分出让金的现象，则该部分有优先受偿权；二是转让金与出让金是完全不同的两回事，转让金是没有优先受偿权的。
三、建设工程款优先受偿权。
最高人民法院于2002年6月出台的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释，规定了工程承包人被发包人拖欠的建设工程价款优先于抵押权及其他债权受偿；另外还规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，按此规定，银行的抵押权是否可以对抗已经支付了全部或大部分款项的购房消费者的权利仍是个未知数。
此外，对于在建工程而言，源于当前社会征信体系尚不完善，对于关联企业间相互串通、虚构建设工程欠款、逃废银行债务的行为，一旦发生，银行也往往是无能为力、有苦难言。
四、职工安置费优先权。
国务院的国发[1994]59号通知规定，国有企业破产时，其依法取得的土地使用权（不论以出让还是划拨方式取得），变价所得应当首先用于破产企业职工的安置。
最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号），进一步规定“纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，依据国务院有关文件规定办理”。
但很遗憾的是，在立法和司法实务上，涉及纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权时，所要解决的问题并不是土地使用权上设定的抵押权可否行使的问题，而是抵押权人的利益是否优先于破产企业的职工安置费用，最高法院法释[2003]6号批复并没有解决这个具有实践价值的问题，因此，职工安置费优先权是存在争议的，为审慎起见，在办理抵押业务时仍需考虑这个问题。
五、留置优先权。
首先必须明确的是只有动产才会产生留置权的问题。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第79条第2款规定：“同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿”。
就法律实质来说，留置权是一种法定担保物权，基于“物权的优先性，债权的平等性”原理，当债权人按照合同约定对债务人的动产提供保管、运输、加工、修理等劳务但未在约定期限内得到应有补偿时，即可依法占有该项动产并行使留置权，最终以标的物折价或者以拍卖、变卖价款优先于抵押权受偿。
六、“买卖不破租赁”。
上述五点皆是法定的优先权，究其民法原理莫过于是“物权优先于债权”，但物权的优先权有一个重要也极易被大家忽视的例外就是“买卖不破租赁”，即“出租房屋的所有权变动不影响租赁关系的效力”，仅限于房屋租赁场合。
我行的房地产抵押类贷款主要存在以下三个风险点：一是银行在与抵押人签订房产抵押合同前，没有查实或无法查实拟抵押房产是否已经被抵押人出租给他人；根据我国《合同法》规定，房屋租赁合同自双方当事人签字盖章时生效，登记并不是其生效要件。
因此，尽管有关的行政法规规定租赁合同需要到有关部门备案，但在实际操作中，很多单位和个人并没有报该部门备案。
这样就使得抵押人在与我行签订抵押合同时，可能会隐瞒房屋已经出租的情况，甚至会出现恶意倒签租赁合同的现象。
一旦出现这些情况，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第65条的规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
”银行抵押权的实现将受到很大的限制。
而且，在这种情况下，即使银行实现了对抵押物的抵押权，也不能对抗承租人对抵押物的权利，尤其是在租赁期限较长，承租人已经向抵押人支付了全部或大部分租金的情况下，银行又无法收取相应的租金。
因此，抵押物对银行债权的担保作用实际上是大大的削弱了。
二是抵押房产在抵押前已经被出租，对银行债权的实现造成很大的困难，尤其是在租赁期限较长，承租人已将全部或大部分租金的情况下，抵押物对银行债权的担保作用被大大削弱了，变现价值大打折扣；相关法理如前的第一点所述。
三是房产抵押后，抵押人又将其出租或抵押给第三人。
在这种情况下，如银行再为该笔贷款办理收回再贷或借新还旧，就会造成抵押物变现价值大打折扣或使银行优先受偿权的丧失。
根据我国《担保法》的有关规定，如果抵押人在与银行签订房屋抵押合同并办理有关登记后，又将该抵押物出租或抵押给第三人，或者该抵押物被有关机关查封，那么第三人及有关机关的权利并不能对抗我行的抵押权。
但是，如果银行对该笔贷款进行收回再贷或者借新还旧，那么，从法律上讲，原来的借款合同即宣告终止，作为从合同的抵押合同也会随之终止。
银行与借款人之间产生了新的借贷法律关系，进而需要进行新的房产抵押登记。
在这种情况下，原来排后于银行抵押权的第三人及查封机关的权利现在就会优先于银行新的抵押权，从而使银行抵押权的实现受到很大限制甚至丧失抵押权。
由此可见，客户经理的贷前实地调查，贷中跟踪检查，贷后严密的监控是何等重要！风险规避策略。
综所上述，不难看出近年的立法的取向倾向于保护弱势群体，对于银行而言，是一个新的课题，既不能“前怕狼后怕虎”影响业务发展，又要有效保全信贷资产、切实提高资产质量，就要树立“风险不可避免但可控制”的理念，大力规避法定优先权对抵押权的冲击，为此，我们建议：一是提高认识，谨慎操作。
要加强贷前调查及对借款人的资信分析，认真落实第一还款来源，严格贷后管理，密切监测贷款资金的运用及企业的经营状况；二是引入抵押资产“净值”概念。
此处所说的“净值”是指抵押物评估价值剔除预见法定优先权额度后的净值，抵押设定日可预见额度的法定优先权主要包括：土地出让金、被拖欠税款及建设工程价款等，即要对借款人的完税情况、抵押物情况、建设工程款的结算情况深入掌握，如在借款申请阶段，要求借款人提供完税凭证及相应的建设工程款支付证明，必要时可直接向税务机关调查了解企业的纳税情况，并应要求企业先行完税，再接受抵押；三是约定债权级别，前置抵押权优先受偿顺序。
在发展商与承包商为关联企业甚至是母子公司和控股公司的情形下，商业银行可与发包商及承包商达成三方书面协定，将银行贷款设定为高级债权，建设工程价款设定为次级债权，在银行债权受偿之前，不对抵押房产行使建设工程款优先受偿权。
简言之，就是要求建设商放弃建设工程款优先受偿权，使其位于银行抵押权之后、其他约定债权之前受偿；四是对于新增房产抵押贷款，原则上要求抵押人以其自用或未用的房产作抵押。
在签订抵押合同前，客户经理必须对拟抵押房产的权属情况和使用情况进行认真地调查；在整个担保期间内，必须对抵押房产的使用情况进行严密的贷后监控，可以要求抵押人出具该抵押物权产权清晰且未出租的声明；五是对房地产抵押贷款办理收回再贷或借新还旧时，客户经理必须查实该抵押物在原抵押期间内是否被出租、抵押给第三人或因法律纠纷被有关机关查封；六是对于以经已出租房产作抵押贷款的，客户经理应着重了解租赁对象、租赁期限、租金支付情况等合同要素，对剩余租赁期限过长或者承租人已经支付全部或大部分租金的，应要求债务人提供其它担保措施。
建议授信部门对此类贷款严格把关，重点关注；七是对于抵押人以已出租房产作抵押的，应与抵押人、承租人签订三方协议，明确要求抵押人与承租人将租金支付给银行，用于提前还贷，或者要求承租人向我行出具承诺函，承诺在借款出现逾期时，放弃租赁权。
特别说明：一是属于海关法规定的特定减免税货物，按规定，未经海关许可，不得抵押以及经批准抵押清偿顺序有特别的规定，鉴于大部分银行目前已基本没有发放该类贷款，本文未将海关监管的货物抵押问题列入考虑；二是由于海上作业是风险较大的行业，对于船舶优先权、抵押权、留置权及海难救助等争议法律均有比较具体的实体法和特殊的程序法加以规范，鉴于大部分银行也未以船舶作为抵押物的贷款，故本文也未将船舶抵押的问题列入考虑，请留意。
2005年9月30日（说明：本文首发于2005年9月30日，本文中所提及的“职工安置费优先权”问题已经有了新的立法规范，2006年8月27日全国人大通过了《企业破产法》，该法将于2007年6月1日起实施，该法规定破产企业的职工工资等是否优先清偿将根据“新老划段”原则，即在新企业破产法实施后、公布已经裁定破产的，破产人将优先清偿职工的工资和其他福利。
破产人无担保财产不足清偿职工工资的，要从有担保的财产中清偿；否则，破产人将优先清偿企业担保人，职工工资和其他福利仅能从未担保财产中清偿。
但是，众所周知，企业拖欠职工工资、医疗费的问题是非常普遍的现象，在建设“和谐社会”这一大背景下如何实施这一法律，仍将面临许多困难。
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