第一章 房地产金融基础知识
3-房地产金融学习资料
房地产金融学习资料第一章一、单项选择题1.由于房屋附着于土地上不能移动，广州的房地产需求就不能用上海的房地产项目去满足，因而房地产项目具有（）。
A.区域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性2.某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（）。
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区同类房地产的供求状况D.全国同类房地产的供求状况3.建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于（）。
A. 美国B. 英国C. 新加坡D. 中国4.我国目前已形成以()为主的房地产金融体系。
A．投资公司B．证券公司C．政府主管部门D．各商业银行房地产信贷部5.()是房地产金融的主要内容。
A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款C．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款二、多项选择题1.房地产业是由房地产的（）等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。
A开发B经营C销售D服务E居住2.房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括：（）A房地产业投资大、借款多、周期长B房地产受区域因素影响较大C房地产具有投资和消费的双重性D房地产受国家政策与城市规划影响E房地产投资收益性率高3.根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将我国的房地产金融发展分成（）等特征非常鲜明的阶段A房地产金融萌芽阶段B住房建设资金管理阶段C房改金融阶段D房地产金融阶段E房地产调控阶段4.一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（）特征。
A完善的法律体系B完善的市场结构C较低的贷款利率D丰富的市场产品和大规模的交易E高效的市场效率和严格的风险管理5.目前我国的房地产金融市场极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。
概括来讲有：（）A资金来源单一B贷款品种可选择性差C法律体系不完善D市场发育滞后E人民银行经营机制有待转变三、判断题1.房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。
（）2.作为住宅的房地产满足人们的居住需求，仅具有消费属性。
房地产金融基础知识
房地产金融基础知识5.1利息、利率、利率政策5.1.1什么是利息和利率？资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。
利率指单位时间内利息与本金的比率，即利率=单位时间内的利息/本金*100%，利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。
5.1.2什么是基准利率？中国人民银行（央行）对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。
5.1.3存款利率和贷款利率存款利率是指个人和单位在金融机构存款所获得的利息与存款本金的比率；贷款利率是指金融机构向个人或单位发放贷款所收取的利息与其贷款本金的比率。
贷款利率一般高于存款利率。
5.1.4央行现行的存贷款基准利率是多少？利率政策是宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利率的办法来间接调节国内通货膨胀水平。
在萧条时期，降低利率，扩大货币供应，刺激经济发展。
在膨胀时期，提高利率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。
5.1.4.1商业银行的存款利率可在央行基准利率基础上上浮多少？最高上浮30%。
5.1.5商业银行贷款常采用的还款方式有哪些？主要分两种：等额本金和等额本息还款5.1.5.1什么是等额本息？目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的还款方式。
把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
作为还款人，每个月还款给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
5.1.5.2什么是等额本金？每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金还款第一个月的还款额最多，之后逐月减少，越还越少。
房地产金融第一章总论课件
由于借款人违约或信用等级下降导致的风险。
市场风险
由于房地产市场价格波动导致的风险。
流动性风险
由于金融机构无法及时以合理价格出售或变 现房地产资产而导致的风险。
操作风险
由于内部流程、人为错误或系统故障导致的 风险。房地产金融风险的识别与评估
01
02
03
风险识别
通过对房地产市场、金融 机构和借款人的全面分析， 识别潜在的风险因素。
3
推动房地产行业转型升级
鼓励房地产企业进行兼并重组、拓展多元化融资 渠道，促进房地产行业向规范化、专业化方向发 展。
房地产金融监管的机构与职责
中国人民银行
负责制定和执行货币政策，对房地产市场进行宏观审慎管理，防范系 统性金融风险。
银保监会
负责对银行业和保险业的监管，确保金融机构合规经营，防范房地产 市场风险向金融体系传导。
风险评估
运用定量和定性方法，对 识别出的风险因素进行量 化和评估，确定风险的大 小和发生的可能性。
风险监测
建立风险监测机制，持续 跟踪和评估房地产市场和 金融机构的风险状况。
房地产金融风险的防范与控制
建立完善的风险管理制度 和内部控制机制。
通过多元化投资组合和风 险管理工具，分散和降低 市场风险。
商业银行
提供房地产开发贷款、个人住房贷款 等金融服务，是房地产市场的主要资 金提供者。
保险公司
通过投资房地产项目或购买房地产债 券等方式，为房地产市场提供长期稳 定的资金支持。
证券公司
通过发行房地产债券、设立房地产投 资信托基金等方式，为房地产市场提 供直接融资服务。
住房公积金管理中心
负责管理和运作住房公积金，为缴存 职工提供住房贷款等金融服务。
房地产金融基本知识
房地产金融基本知识房地产金融中的资金流及资本来源一、房地产金融中的资本流整个资本流通包括三方参与者：一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者；二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府三是处在两者至今的服务组织。
二、资金来源1、保险公司2、商业银行3、储蓄贷款银行4、互助储蓄银行5、抵押银行6、房地产投资信托公司影响房地产金融市场的社会经济因素一、通货膨胀的变化二、银行利率的变化三、所得税法的变化四、货币汇率的变化五、日用品价格的变化六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化七、金融政策八、社会福利制度利率、贴现率、现值一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。
在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。
二、利息的计算方法1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。
例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，例：上题按复利方法计算3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。
（简单介绍我国现行利率政策）三、现值、终值与货币的时间价值1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。
例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。
房地产金融学完整版
11.84
2149.09 2.4 156.39 2720.44
32.34
5226.37 6.22 460.79 6518.61
0.14%
22.49% 0.03% 1.98% 28.05% 47.3%
债券
利用外资 自筹资金 其他资金 资金来源总额
1614.21 2183.96
2819.29 3670. 56 4501.47 10991.32
（5）世界货币
4、货币制度： 四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；
准备制度
二、货币供求和货币政策
（一）货币需求
1、 定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。 2、 货币需求的决定因素 （1）利率水平和融资条件 （2）市场规模及交易方式 （3）资产收益率和投资环境 （4）通货膨胀预期和物价水平
个人住房抵押信贷的增长
Ú ª Ò Ô 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8.0% 6.7% 5.0% 3.4% 1.4% 0.3% 1997 0.6% 1999 2000 2001 2002 2003 7.0% 6.9% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
• 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等 占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个 人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发 展的贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长 14.5%
房地产开发信贷的增长
180000 158996.2 8% ª ¢ û î ¿ ·´ ¿ 160000 ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ 7% 7% 131293.9 ù ¼ Ë Õ % 140000 6% 6% 112314.7 120000 5% 5% 93734.2 99371.1 5% 86524.1 100000 74914.1 4% 80000 3% 3% 3% 3% 60000 2% 40000 10843.27 1% 20000 2393.92 2975.56 3003.87 4670.62 5557.64 8067.17 0 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
房地产金融讲义完整
房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。
⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。
⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。
基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。
房地产金融知识
பைடு நூலகம்
2、抵押贷款证券化 就是将缺乏流动性但其未来现金流可预测的 住房抵押贷款进行组合建库，以贷款库内资产所 产生的现金流作为偿付基础，通过风险隔离、资 产重组和信用增级，在资本市场上发行住房抵押 贷款债券的结构性融资行为。 3、打包抵押贷款 这种贷款形式的抵押物不仅包括房地产本身， 还包括一些房地产上的附着的固定装置，以及抵 押合同中注明的其他动产。 4、转移抵押贷款 这是一种特殊的贷款工具，它是覆盖既有债 Your company slogan 务的次级融资工具。
（五）我国的房地产金融发展空间巨大 1、居民住房消费观念和消费行为逐年转变，居民住房 在消费在整个消费中的比例大幅度提高。 2、人民收入水平的提高和消费观念的进一步变化。改 善型住房需 求将继续保持增长势头。 3、城镇化进程的加快及大量人口进城居住、就业，城 市新增人口 对住房的需求增大。 4、因旧城改造、基础设施建设等房屋拆迁引起的需求。
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房地产金融
政策性的房地产金融
商业性的房地产金融
Your company slogan
广义的房地产是土地与房屋的合称， 因而房地产金融也可以进一步分为房产金融 和地产金融。
（1）房产金融指房屋或建筑在生产、流通、 消费过程中的各种资金融通活动。 （2）地产金融又称土地金融，指围绕土地的有 偿使用而产生的融资活动。
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（二）抵押贷款品种多元化与国际化
1、房地产证券化 （1）概念：指将房地产的投资转化为证券投资形式，使投资 者与投资标的物之间的物权转变为有价证券的股 权和债券。 （2）分类：抵押债权证券化和项目融资证券化 （3）功能： ① 可吸收居民手中的闲置资金作为不动产市场长期而稳 定的资金来源，有利于解决房地产发展过程中的资金 瓶颈问题。 ② 有助于抑制投资的盲目性，稳定房地产市场，防止价 格的暴涨与狂跌。 ③ 国家可通过对其的资质管理有效干预房地产市场，实 现国家宏观产业政策和投资方向。 ④ 有利于社会资源的优化配置，有助于投资风险的分 担，从而刺激国内投资，拉动经济增长。
第一章 房地产金融《房地产金融》PPT课件
第三节 与房地产有关的货币政策
一、货币政策概述 (一)货币政策的分类
扩张性 货币政策
• 通过提高货币供应量和供应增长速度来刺 激总需求的政策。在这种政策下,取得信贷 更为容易,利息率会降低。因此,当总需求与 经济的生产能力相比很低时,使用扩张性货 币政策最适合。
紧缩性 货币政策
• 通过降低货币供应量和供应增长速度来降 低总需求的政策。在这种政策下,取得信贷 较为困难,利息率也随之提高。因此,在通货 膨胀较严重时,采用紧缩性货币政策较适合。
程中的资金融通为主的金融活动。
也称土地金融,是指围绕土地有偿使用而产 生的金融活动。依照城市土地和农村土地 的性质不同,地产金融又可以分为城市土地 金融和农村土地金融。
第一节 房地产金融的基本含义
三、房地产金融的特征
(一)资金运用具有中长期性 (二)容易受政策影响 (三)房地产金融安全性较高、收益较好 (四)杠杆效应明显
政策
是指国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团以
权威的形式、标准化地规定在一定的历史时期内,应 该达到的奋斗目标、遵循的行动原则、完成的明确任 务、实行的工作方式、采取的一般步骤和具体措施。
第三节 与房地产有关的货币政策
一、货币政策概述
货币政策
• 货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取 的货币性措施,尤指控制货币供给和调控利率的各项措 施。采取这些措施是为达到特定目的或维持政策目标, 比如抑制通胀、实现充分就业或经济增长等。
地产金融市场是指以土地作为抵
押向金融机构融通资金的活动的
总称,即以土地为抵押品筹集、融 通资金,以达到对土地进行开发和 利用的目的。
第二节 房地产金融市场
(三)房地产金融市场的分类
房地产金融地产基础知识培训讲义
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房地产金融地产基础知识培训讲义
住房公积金的提取（续）
• 职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
取得资金用于房地产开发或取得。
• 按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
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房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产企业融资方式（经营性）
• 1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
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房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产贷款偿还方式及还款额 计算
• 1、到期一次性还本付息。
• 2、等额本息还款方式。是借款人在贷款期限 内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款 的一种还贷方式。
• 3、本金等额还款方式。是借款人将贷款金额 平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等 归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的 一种还款方式。
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房地产金融地产基础知识培训讲义
(一)住房公积金管理机构
• 住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房 公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监 督的原则。 管理机构有：
• 1、住房委员会。负责住房公积金具体管理措 施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金 的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额； 审批住房公积金的归集和使用计划，及其执行 情况的报告。
房地产金融学复习资料
房地产金融学复习资料房地产金融学是一门研究房地产与金融市场关系的学科，涵盖了房地产市场的运作机制、房地产金融工具和房地产金融政策等内容。
在全球房地产市场不断发展的背景下，掌握房地产金融学的知识成为房地产专业人士必备的能力之一。
本文将为您提供一份房地产金融学的复习资料，帮助您系统地复习这门学科的重点内容。
第一部分：房地产市场运作机制1. 房地产市场的基本特征：房地产市场的供求关系、价格形成和交易流程等。
2. 房地产市场的周期性波动：房地产市场的周期性变化，包括供求关系的变化以及经济周期对房地产市场的影响。
3. 房地产市场的市场结构：房地产市场的市场参与者、市场类型以及市场竞争程度等。
第二部分：房地产金融工具1. 抵押贷款：抵押贷款的基本概念、类型、利率计算等。
2. 房地产投资信托（REITs）：REITs的定义、种类、运作方式及优缺点等。
3. 商业地产抵押贷款证券化：商业地产抵押贷款证券化的定义、特点、优势和风险等。
第三部分：房地产金融政策1. 房地产金融政策的宏观调控：政府通过调整货币政策、信贷政策以及税收政策等手段对房地产市场进行宏观调控的方式。
2. 房地产金融风险规制：政府对金融机构参与房地产金融活动进行监管的规定。
3. 房地产税收政策：政府通过税收政策对房地产市场进行引导和调控的措施。
第四部分：房地产金融市场1. 房地产金融市场的基本概念：房地产金融市场的定义、特点和功能等。
2. 房地产金融市场的参与者：包括金融机构、投资者以及监管机构等。
3. 房地产金融市场的工具：包括房地产信贷工具、房地产证券化工具以及房地产衍生品等。
第五部分：房地产金融风险管理1. 房地产市场的风险：包括市场风险、信用风险和流动性风险等。
2. 房地产金融风险管理工具：包括信用保证和风险对冲等工具。
3. 房地产金融风险评估方法：包括价值-at-Risk、数理统计方法和风险度量模型等。
第六部分：房地产金融创新1. 房地产金融创新的定义和特点：房地产金融创新对房地产市场和金融市场的影响。
房地产金融基本知识知识
政府 家庭 外国投资者
资本供应者
投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人
资本—债务
股权 债务
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
服务机构
资本使用者
二、资金来源
（一）资金来源的主要渠道
保险公司 各种公积金 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司
（二）我国房地产开发资金主要来源于国家拨款、 银行贷款、证券市场融资等。
2014年人民币兑美元汇率累计贬值2.42%，是2005年汇改 以来首次年度贬值。尽管近期人民币兑美元偶有上扬，但不少 专家以及市场人士认为，由于美国经济强势增长，而中国经济 发展趋缓，人民币兑美元将保持贬值趋势。
货币波动情境下，汇率下跌对房价的作用机理：流动性效应。 人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成 国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关 系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持， 房地产价格上涨冲动将被抑制。
是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经 济系统的现金流量绘制到一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流 出与相应时间的对应关系。
0 12
50
n
100
二、利 率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使 用权所得到的补偿。
Fn＝P＋In
利率是在单位时间（一个计息周期）内得到的 利息额与借贷金额（即本金）之比，一般百分数表 示。
利息的计算
【例题1】总投资为2000万元，开发期为2年，投 资在两年内均匀投入，同期银行贷款的年利率为5.6%。 求开发费用的利息。
分析：因为投资在2年内均匀投入，因此计息期 从开发活动开始1年的时点开始，至开发完成为止， 计息期为1年。
房地产金融知识培训
房地产金融知识培训一、房地产金融的概念房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称。
房地产金融业务包括房地产抵押业务和房地产产业资金融通业务等。
房地产抵押业务是指金融机构以房地产信用为条件,为房地产产权人筹集和融通房地产资金,这些资金可以用于房地产投资与消费,也可以用于非房地产投资与消费。
比如,某人以房地产作为担保物而获得100万元的贷款,其中30万元用于装修房屋,40万元用于购车,另外30万元用于投资兴办一小型加工厂。
房地产产业资金融通业务是指为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金,并提供相应服务的金融业务。
房地产产业金融业务包括为房地产的开发、经营和消费而融通资金,也包括为农地开发与经营而融通资金,并促进农、林、牧、渔等各方面的发展。
房地产产业资金融通业务的资金筹措,可以是以房地产为担保而获得,也可以不以房地产为担保而获得,如通过信誉担保、动产担保、政策投资拨款等形式而获得资金。
现代房地产金融包括房地产担保、信托、保险和租赁等多种金融形式。
二、房地产金融的发展早在18世纪,英国和德国就相继开办了住房金融和土地金融业务,并获得成功。
随后,这种业务方式被其他国家引进和推广,并获得广泛发展。
1770年,德国的西里西省成立了世界上第一个土地抵押信用合作社。
拥有土地的农民共同组织起来形成合作社,合作社以社区内的全部土地作为抵押物,通过土地证券化,担保发行债券,筹集到的资金供社员使用,以改善土地利用,提高土地产出,促进社会经济发展。
1775年,英国的伯明翰开创了世界上第一家互助性的住房合作社,该合作社将购买住房的人组织起来,其成员定期将一定数量的资金储存在合作社内,用于建造房屋,住房建成后,该合作社的成员可通过一定的方式进行购买。
美国的房地产金融十分发达,其主要特点是通过银行的房地产证券融资,由金融中介将短期储蓄转变为长期贷款,房地产抵押贷款利率可以随市场变动。
目前美国对房地产金融市场的调节已经形成了三个主要系统:初级市场的保证系统、联邦不动产金融机构系统和二级市场的经营系统。
房地产金融知识点
一、名词解释(4分*5)1、房地产金融:围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生得筹集、融通与结算资金得金融行为,其中最主要得就是以房屋与土地作为信用保证而进行得资金融通行为。
(2页)2、房地产金融市场:房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易得场所,其基本职能就是为房地产得开发、流通以及消费筹集与分配资金。
(5页)3、信托:委托人基于对受托人得信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人得意愿,以自己得名义,为受益人得利益或者特定目得进行管理或者处分得行为。
(35页)房地产信托包括房地产财产信托与房地产资金信托4、房地产保险:以房地产业中得各类财产、责任、信用与人身为保险标得得保险业务得总称(135页)5、房地产信贷: 以商业银行为主体得房地产金融机构以房地产为服务对象,围绕房地产再生产得各个环节发放贷款得借贷活动。
即各房地产金融机构运各种信用手段,把动员与筹集起来得社会闲散资金得支配权让渡给土地与房屋得开发、经营者以及住房购买、消费者。
(48页)6、房地产开发贷款:贷款人向借款人(开发商)发放得用于房地产开发及其配套设施建设得资金7、房地产抵押:抵押人以其合法得房地产,以不转移占有得方式向抵押权人提供债务履行担保得行为。
(69页)8、住房公积金:国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存得长期住房储金。
职工个人缴存得住房公积金及其单位为其缴存得住房公积金,实行专户专储,其所有权归职工个人所有。
9、房地产夹层融资:夹层融资就是一种优先级债务与股本之间得融资方式,就是企业或项目通过夹层资本得姓氏融通资金得过程。
将夹层融资应用于房地产产业,就被称为房地产夹层融资。
10、房地产投资信托基金:以发行受益凭证或股票得方式汇集特定多数投资者得资金,由专门得投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者得一种信托基金。
11、住房抵押贷款证券化:住房抵押贷款得发放机构将其持有得质量、偿还期限相同或相近得住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池,并将其出售给特定目得得载体,由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。
房地产金融知识
房地产金融知识1. 引言房地产金融是指金融机构通过向房地产开发商、购房者等提供资金、融资、投资、咨询等服务，以促进房地产市场的发展和经济的繁荣。
本文将介绍房地产金融的基本概念、主要工具和相关风险。
2. 房地产金融的基本概念房地产金融是指在房地产活动中涉及的各种金融业务。
它主要包括以下几个方面：2.1 购房贷款购房贷款是指个人通过向银行或其他金融机构申请贷款来购买房屋的一种金融服务。
购房贷款的特点是利率相对较低，还款期限相对较长。
2.2 房地产开发融资房地产开发融资是指开发商通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式来筹集资金，以进行房地产开发项目的一种融资方式。
开发融资的特点是融资额较大，期限相对较短。
2.3 房地产投资信托房地产投资信托是指将房地产资产打包形成的信托产品，通过向投资者出售份额来筹集资金，然后将资金用于购买、持有或经营房地产的一种金融工具。
投资信托的特点是流动性较好，风险分散。
3. 房地产金融的主要工具房地产金融的主要工具包括以下几种：3.1 抵押贷款抵押贷款是指借款人将房地产资产作为贷款的担保物，向金融机构申请贷款的一种方式。
借款人可以将房屋产权证书或其他相关证明文件作为担保，以获取较低利率和较长期限的贷款。
3.2 房地产衍生品房地产衍生品是指根据房地产市场的价格变动衍生出的金融衍生品。
房地产衍生品包括房地产期货、房地产期权、房地产指数等。
这些衍生品可以用于对冲房地产市场的风险，也可以用于投机和套利。
3.3 房地产证券化房地产证券化是指将房地产资产打包成证券产品，并通过发行证券来筹集资金的一种金融工具。
房地产证券化可以将房地产的收益流转化为证券产品的收益，从而吸引更多的投资者参与。
4. 房地产金融的相关风险房地产金融涉及的主要风险包括市场风险、信用风险和流动性风险。
4.1 市场风险市场风险是指由于房地产市场价格波动导致的风险。
房地产市场价格受多种因素影响，包括经济形势、政策法规、供需关系等。
房地产金融基本知识
房地产金融基本知识1. 引言房地产金融是指与房地产有关的金融活动。
随着房地产市场的发展，房地产金融的重要性也逐渐凸显。
本文将介绍房地产金融的基本知识，包括定义、类型、发展现状以及影响因素等内容。
2. 定义房地产金融是指利用金融工具和金融手段，进行与房地产相关的资金融通和金融交易的活动。
房地产金融主要包括房地产开发融资、房地产投资融资、房地产交易融资等方面。
3. 类型3.1 房地产开发融资房地产开发融资是指开发商为了满足房地产项目的资金需求而向金融机构或投资者融资的活动。
房地产开发融资主要包括银行信贷、发债、股权融资等方式。
3.2 房地产投资融资房地产投资融资是指投资者为了获取房地产投资收益而向金融机构融资的活动。
房地产投资融资主要包括银行贷款、股权融资、债券等方式。
3.3 房地产交易融资房地产交易融资是指购房者为了支付购房款项而向金融机构贷款的活动。
房地产交易融资主要包括个人住房贷款、商业房地产贷款等方式。
4. 发展现状4.1 房地产金融市场规模截至目前，中国房地产金融市场规模已经十分庞大。
据统计，截至2021年，中国房地产金融市场的规模已超过10万亿人民币。
4.2 房地产金融产品创新随着房地产市场的发展，房地产金融产品也在不断创新。
目前，房地产金融市场已经涌现出一系列创新产品，如房地产信托、房地产证券化等。
4.3 监管政策调控为了避免房地产市场的风险，中国政府加强了对房地产金融市场的监管。
通过加强监管力度，政府试图平衡房地产市场的稳定和金融风险的控制。
5. 影响因素5.1 宏观经济环境宏观经济环境对房地产金融市场有着重要的影响。
经济发展水平、利率政策、就业状况等因素都会直接影响房地产金融市场的发展。
5.2 政府政策政府政策对房地产金融市场的影响是不可忽视的。
政府的调控政策、土地政策等都会对房地产金融市场产生重要影响。
5.3 房地产市场供需状况房地产市场的供需状况是影响房地产金融市场的重要因素。
房地产金融实务1房地产金融基本知识
《房地产金融实务》（第2版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。 1．房地产业的发展天然需要金融支持 2．房地产业的稳定发展需要保险业的大力扶助 3．金融的发展迫切需要房地产业的健康发展
《房地产金融实务》（第2版）
四、房地产金融的特点 1. 房地产金融以抵押权为基础 2. 房地产金融的证券化趋势 3. 房地产金融政策性较强 4. 房地产金融市场波动大
《房地产金融实务》（第2版）
第三节 房地产金融市场
房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金 融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以 是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式。 随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金 融市场的业务范围日益扩大，各类住房储蓄存款、 住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地 产证券、房地产保险、房地产典当等多种多样的 房地产金融活动将金融业与房地产业紧密结合。
《房地产金融实务》（第2版）
3.金融工具 资金融通需要借助于一定的金融工具才能进行， 所谓金融工具，是资金需求者向资金剩余部门 借人资金时出具的具有法律效力的债权债务凭 证。房地产金融市场的金融工具，是指在房地 产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。 按照房地产融资性质划分，房地产金融工具可 以分成两大类。一类是债务性金融工具，包括 各种未到期的住房存款单、住房抵押贷款、房 地产开发贷款、流动资金贷款等契约以及房地 产债券、融资租赁、预收购房款等；另一类是 权益性金融工具，包括股票、证券投资基金、 房地产投资信托等。
房地产金融基本知识
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三、我国房地产开发资金来源及其运作
目前，我国金融业管制比较严格， 筹资、融资都有相应的法规规管，但渠 道在不断变化和扩大。房地产开发资金 的来源和运作的基本模式可以图2来作简 单描述。
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房地产开发资金的来源和运作的基本模式
资金来源
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M0= 现金 M1= M0+企业、单位支票存款+基本建设存款 M2= M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款 M3= M2+商业票据+短期融资债券 其中0M1.111.2是020通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量4
二、什么是信用？
信用是现代经济的重要基础，体现了权 益与货币交换的一种关系：借款方将某种权 益——若干时间后归还借款的承诺——给予 贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予 借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双 向运动。事实上，信用就是债权债务的法律 关系通过货币来体现或实现。
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七、金融政策
国家的金融政策是宏观调控的重要政策措
施，必然对房地产发展形成重大影响，而房地 产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金 融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的 变动特别敏感。如银根的松紧、利率降升、货 币供应的增减、贷款审查的宽严等，都对房地 产的发展形成巨大影响，甚至有时会使房地产 也成为所谓的“政策市”。随着金融市场化的 不断发展，国家对金融的管制逐渐放松，直接 的政策影响也会逐步下降，但其间接作用（特 别是心理影响）仍然是重要的、不可忽视的。
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一、通货膨胀的变化
在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会 整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是 指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体 物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化， 但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价 水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非 常复杂。
第一章：房地产金融的基本知识
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但是， • 以往，我们只注意到货币创新的意义。 • 忽视了证券类金融技术的价值
历史案例之一：
• 为什么在18、19世纪 英国战胜法国，成为世界最强？
利用金融证券把未来的钱提前花，你能扩大未来的选择空间！
历史案例之二 晚清中国的经历正相反： 为什么甲午赔款、庚子赔款使清政府破产？
信用与信用形式
信用，是指商品买卖中的延期付款或货币的借贷行为。 信用，是一种特殊的价值运动： 1. 信用交易中，先让渡商品或贷出货币，作价值单方面的转移； 2. 信用交易中，借贷双方的价值量是不对等的。
信用形式
• 商业信用（包括：1. 赊销，分期付款；2.预付定金这两类形式） • 银行信用 • 国家信用（内债，外债） • 消费信用（包括：1. 赊账，透支；2. 分期付款）
货币供求与货币政策
货币的四个层次
M0；M1；M2；M3. 其中，M1通常所说的狭义货币量
M2是指广义货币量
M0：流通中的现金
M1：M0+企业活期存款+机关团体部队存 款+农村存款+个人持有的信用卡类存款
M2：M1+城乡居民存款+企业存款中具有 定期性质的存款+外币存款+信托类存款
M3：M2+金融债券+商业票据+大额可 转让存单
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货币政策
一般性货币政策工具
• 法定存款准备金政策； • 再贴现政策； • 公开市场业务。 选择性货币政策工具
• 消费信贷控制； • 证券市场信用控制； • 房地产信贷控制； • 优惠利率； • 道义劝告、窗口指导及金融检查。
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货币金融创新的作用
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货币政策的构成要素：
货币政策工具作用于货币政策中介指标，通过 货币政策中介指标去实现货币政策目标。
货币政策工具 货币政策中介 指标 货币政策目标
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Real Estate Finance
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货币政策工具
含义：
货币政策工具是中央银行为实现货币政策目标 而使用的各种策略手段。
分为一般性政策工具、选择性政策工具和其他 补充性政策工具三类。
以纸张为币材的货币。
存款货币：
客户存在银行的活期存款。
电子货币：
银行卡、信用卡等。
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货币的职能
价值尺度：
货币作为衡量商品价值标准的职能。
流通手段：
货币在商品流通中充当商品交换媒介的职能。
贮藏手段：
货币可作为社会财富的代表而贮藏或保存起来。
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资源链接:扩展阅读:我国的古钱币
我国的钱币品种繁多，有古钱、金银币、纸币、铜 元等四大门类，真是浩如烟海。仅古钱一类，质地有铜 、铁、铅、银、锡、陶等，而铜又有红、青、紫、白、 黄之分。钱币专家朱卓鹏先生精辟形象地把中国历史古 钱比喻为社会化石。 我国商代使用的钱币是“贝”。随着商品交换的进 一步深化，对自然界天然“贝”币的需要量逐步提高， 真贝开始供不应求，于是出现了不同质地的仿制贝钱。 青铜贝钱则是其中的代表，开启了金属铸币的先河。 春秋战国时期，开始出现了形态各异的古钱，其形大 多模仿当时的生产工具或生活用具，有布币、刀币、带 铭铜贝以及圜币等。 17 秦始皇兼并六国。在全国范围内推行外圆内方的半 Real Estate Finance
＝
等价物
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（2）扩大的物物交换
A柴（茶）B米（柴）C油（米） D盐（油）E酱（盐）F醋（酱） G茶（醋）
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Real Estate Finance
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(3)以一般等价物为媒介的交换
困难总是和解决困难的条件一起产生的。 人们在无数次的交换中发现，如果： 把交换分成两步： 第一：自己的商品＝大家都愿意接受的商品 第二：大家都愿意接受的商品＝ 自己需要的商品 问题就可以解决了。
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保得铜贝： 人类历史上最早的青 铜铸币。
开元通宝： 五代十国时期闽国铸 钱。此钱背有“月孕 包星”纹饰，极为罕 见。
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货币形态的演变
商品货币：
贝壳、谷物、皮革、家畜、布匹、茶叶等。
金属货币：
以金属作为币材的货币。
纸币：
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Real Estate Finance
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第二节 信用与信用制度
在一个发达的商品交换社会中，一切经济活动 的开展都离不开信用。信用已成为现代市场经 济的一个基本构成要素。 信用是现代金融的基石。
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信用的含义
日常生活中，信用通常包含信托
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房地产金融
张 丽
经济与管理工程学院工商管理系
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本课程设置的意义和学习目标
设置意义
有助于学习房地产金融的相关知识，培养相关专业 技能，了解我国房地产金融的理论、制度和实践
学习目标
掌握房地产金融的相关知识，熟悉我国房地产金融 的有关制度，基本能够应用房地产金融知识解决未 来房地产业实践中的问题
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两钱，这是中国历史上的一次币制改革。这种外圆内 方的钱币在形制上从此固定下来，并为历代沿袭，直至 清末。 唐高祖武德四年宣布废除汉五铢钱，改铸开元通宝 。从此，以重量为钱文的铢两钱制系统宣告结束，标志 着中国第二次钱币革命。 宋代铜、铁钱并用，铸钱数量相当可观。宋钱具有 高度的艺术性，其书法多姿多彩，把我国钱币文化推向 高潮。元明推行纸币，铜钱铸造较少。 明中叶以后，白银成了主要货币。清光绪年间，两 广总督张之洞吸收西方铸币的选进技术，率先开创机器 制币，实施了中国钱币史上的第三次革命。 民国中期，主币从银元让位于纸币。
人民币的法定货币地位：
人民币必须依照法律规定使用。
人民币的发行：
人民币实行集中统一发行制度。
人民币的流通：
人民币的流通在中央银行监督下进行。
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货币政策
货币政策的含义：
货币政策是指中央银行为实现特定经济目标， 利用金融工具调控经济变量的各项制度和措施 的总和。
推动了资本集中与积聚 促进企业加强经济核算，提高资金使用效益 调节国民经济的运行
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新的一般等价物应该具备的特点
（1）价值比较大，用较少的物品能进行较大 量的交换； （2）易于分割，分割之后不会减少价值， 又给交换带来方便； （3）易于保存，不会因为保存时间的长短 而使价值发生变化； （4)便于携带，以利于在广大地区进行交 易。
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总评成绩
平时成绩占40%
其中出勤占20%、作业占10%、课堂表现占 10%
期末考试占60%
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课程的基本内容
房地产金融基础知识
房地产金融概述
房地产金融市场 房地产信贷 房地产证券化 房地产信托
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3、货币的本质
（1）货币是商品，但不同于一般商品，它是 一般等价物。 （2）货币是一般等价物，但不同于一般等价 物，它是贵金属固定充当一般等价物时才 产生。 （3）货币的作用就是起到一般等价物的作用 。
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货币政策工具
一般性政策工具：
1）法定存款准备金政策 存款准备金是金融机构为应付客户提取存款和 资金清算而准备的货币资金，是银行存款量与 贷款量之间的一个固定差额部分。 法定存款准备金是指金融机构按中央银行规定 的比例上交的部分。
通货膨胀时，提高法定存款准备金率，从而减少货币供给；
通货膨胀时，中央银行在市场上出售政府债券，从而减少货 币供给； 经济萧条时，中央银行在市场上购买政府债券，从而增加货 币供给。
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货币政策工具
选择性货币政策：
是指中央银行针对某些特殊的经济领域或特殊 用途的信贷而采用的信用调节工具。
①消费信贷控制 ②证券市场信用控制 ③房地产信贷控制 ④优惠利率 ⑤道义劝告、窗口指导和金融检查等
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一般等价物：就是从商品中分离出来，可以直接和 其他一切商品交换并能表现其他一切商 品价值的商品。 =2把斧子 =4匹布 例如 一只羊 =5斤盐 =5斤茶叶 ＝其他一切商品 羊就是一般等价物
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古币欣赏
明代郑和下西洋五十两金锭： 此金锭为郑和第五次下西洋回途中所买 或外帮来献之物，纪年纪时准确，文史 价值极高，推翻了史料中关于明代金质 货币中无大钱的说法，是中国金属货币 中的顶级大珍，属国家珍品。 “武阳一两”三孔布： 武阳在今河北易县南，原为燕国下都， 与赵国易地后，属赵所辖。此钱铸造与 战国，开后世货币中“铢、两”制之先 河，存世极罕，属顶级名誉珍品。
通货膨胀时，提高再贴现率，从而减少货币供给； 经济萧条时，降低再贴现率，从而增加货币供给。
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货币政策工具
一般性政策工具：
3）公开市场业务 公开市场业务是指中央银行在公开市场上买卖 有价证券，调节货币供给量以实现其金融控制 和调节的活动。
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货币制度的演变
银本位制 金银复本位制
平行本位制
复本位制
跛行本位制
金币本位制
金本位制 纸币本位制
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金块本位制
金汇兑本位制
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我国的货币制度
货币名称和货币单位：
货币名称为人民币。 货币的基本单位为元，辅币单位为角、分。
贝类：便于携带，但价值较小
牲畜：价值大，但不便于分割和保存
布帛：不便于分割 ……
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金银：满足以上所有要求，体积小、 价值大、便于携带、久藏不坏、质 地均匀、容易分割 Real Estate Finan币是从商品中分离出来，固定的充当一般等价物 的商品。 货币与一般等价物的差异： （1）产生的时间不同。其他一般等价物早。 （2）特征不同。其他一般等价物只具有货币的某 些特征。 （3）货币是固定充当一般等价物，其他一般等价 物不是固定的充当一般等价物。 两者联系：都是商品 都是一般等价物，可以其他商品交换，并表 现其他商品的价值。
支付手段： 世界货币：
货币可在世界市场上发挥作用。
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