新湖中宝投资项目

一、公司基本情况简介

公司名称：新湖中宝股份有限公司

主要经营业务：房地产开发与经营业

董事长兼总裁林俊波

?实业投资。批发、零售：百货、针纺织品、五金交电、化工产品（不含化学危险品）、建筑材料、金属材料、木竹材、家俱、黄金饰品、珠宝玉器、电子计算机及配件、电子产品、通讯设备（不含无线）、机电设备、煤炭。进出口业务（详见外经贸部批文）。信息咨询、服务。国内广告及设计制作发布。附设酒店、社会停车。本公司是通过吸收合并中宝翡翠有限公司、浙江美尔珠宝首饰有限公司而存续的股份有限公司。本公司的前身浙江嘉兴惠肯股份有限公司，是于1992年8月由嘉兴商业大厦、嘉兴市信托投资公司,嘉兴市建设房地产开发公司和中国工商银行浙江省信托投资公司等4家单位共同发起，以定向募集方式设立的股份有限公司, 成立时总股本为500.1599万股，每股面值10元,募集资金5001.599万元. 该公司主要从事商业零售、批发等业务。

1996年9月，由嘉兴市国资委授权嘉兴市商业控股(集团) 公司经营管理原市商业系统国有资产，惠肯股份公司的国家股由嘉兴市商业控股（集团）公司持有。

1996年12月，惠肯股份公司按1：1的比例进行配股，配股认购的不足部分1，600万股由北京戴梦得宝石公司以实物资产认购. 由于北京戴梦得宝石公司并入戴梦得实业发展有限公司, 其持有的1600万股已由戴梦得实业发展有限公司承继.公司名称变更为“浙江中宝戴梦得股份有限公司”,主营业务逐步由商业转向珠宝矿石的开采、加工与销售,日用百货、服装、建材的批发与零售以及酒店的经营与管理等。1997年公司更名为中宝戴梦得股份有限公司。

1997年11月，以原“中宝戴梦得股份有限公司”作为存续主体,采取吸收合并的方式,合并了中宝翡翠有限公司和浙江美尔珠宝首饰有限公司.在此基础上, 公司申请公开发行社会公众股6，500万股。

主要数据

52 周最高/最低价(元) 6.72/4.50

上证指数/深圳成指2849.07/12051.2

50 日均成交额(百万元) 141.25

市净率(倍) 3.70

股息率0.41%

基础数据

流通股(百万股) 5132.15

总股本(百万股) 5133.48

流通市值(百万元) 31408.76

总市值(百万元) 31416.92

每股净资产(元) 1.65

净资产负债率229.64%

股东信息

大股东名称浙江新湖集团股份有限公司

持股比例62.66%

二、宏观经济及行业分析

2011 年中国经济在国际经济复苏放缓的背景下，以内生因素作为主要驱动力，GDP 可望实现较快增长，但受总需求水平回落影响，增速将有所放缓；全年通货膨胀压力较大，CPI 呈前高后低走势；主要大宗商品价格预计仍将高位运行，总体维持上涨局面。

2011 年年初，政府限购、限贷等调控措施进一步趋紧；房产税改革试点加快推进。预计2011 年，房地产开发投资将继续增长，增幅小幅回落；房地产开发资金来源增长平稳；房屋建设增长平稳，但新开工面积增幅出现明显回落。预计房地产销售形势会保持平稳增长，房地产市场价格不会出现大涨大落，而更可能表现为小幅波动，出现房价高位盘整或稳中略降的态势。

三、公司分析

公司是典型的资源深耕型开发企业，对于现有项目充分挖掘价值，而较强的拿地能力保证资源充沛，成本低廉，保持了项目高毛利水平。在政策调控趋紧，需求被压制，行业成交量出现较大幅度下滑背景下，国内开发商推盘均受到了不少影响，我认为公司节奏相对较慢的深耕模式不会转变，反而原本去化周期较长，面临的资金回笼压力相对较轻，同时公司充足的账面现金更能支持其逆市拿地，进一步加大股权投资力度，充分发挥现有业务发展潜力。

公司在上海和杭州接近200 万平米的优质储备，以及丽水、天津等项目未进入集中销售期，加上调控政策压力，适当放缓销售进度，真实价值被部分隐藏。们认为，公司的投资价值体现在以下几点：

1）项目布局合理，一二线城市分布得当，非限购城市储备占61%，而公司管理层战略眼光独到，稳固长三角市场，较早布局环渤海地区，将受益该区域市场潜力的发挥。

2）灵活的拿地策略保证储备充足，并且保持成本低廉，06 年以来二级市场所拿地成本2117 元，06 前的储备成本不到1000 元，而目前项目平均售价超过8000 元，同时，涉足土地一级开发更使后续低成本储备供应得到保证。

3）上海、杭州核心市区的储备接近200 万平米，重估价值超过200亿，此部分项目已贡献每股价值4 元，上海青蓝国际、杭州武林国际将在近两年进入销售期，而低成本拿得的天津静海商贸城，平阳海涂围垦项目将在中长期内有效提升整体价值。

4）管理层独具投资眼光，所投资的金州管道、大智慧均已上市，盛京银行已递交材料，湘财证券、吉林银行等均有上市潜力，矿产企业处投资勘探阶段，一旦探明，将带来巨大的业绩升值弹性，股权投资也有望成为近两年业绩提升的催化剂。

财务分析

截止日期2011-03-31

公告日期2011-03-31

每股净资产1.695元

每股收益0.053元

每股现金含量0.0814元

每股资本公积金0.1441元

固定资产合计

流动资产合计2529110万元

资产总计3162360万元

长期负债合计923021万元

主营业务收入98704.4万元

财务费用6183.79万元

净利润27248.2万元

截止日期2010-12-31

公告日期2010-12-31

每股净资产1.65元

每股收益0.31元

每股现金含量-0.4686元

每股资本公积金0.1539元

固定资产合计

流动资产合计2285620万元

资产总计2845310万元

长期负债合计690601万元

主营业务收入814004万元

财务费用17922.8万元

净利润155996万元

截止日期2009-12-31

公告日期2009-12-31

每股净资产1.86元

每股收益0.34元

每股现金含量0.7443元

每股资本公积金0.0364元

固定资产合计

流动资产合计1763770万元

资产总计2194530万元

长期负债合计428938万元

主营业务收入637936万元

财务费用18134.9万元

净利润115017万元

截止日期2008-12-31

公告日期2008-12-31

每股净资产1.59元

每股收益0.3元

每股现金含量-0.4673元

每股资本公积金0.1891元

固定资产合计0万元

流动资产合计1099470万元

资产总计1383310万元

长期负债合计298179万元

主营业务收入350486万元

财务费用12040.3万元

净利润84054.5万元

表1 盈利预测表（百万元）