关于小区物业管理情况的调研报告

关于小区物业管理情况的调研报告------双塔街道周家青社区随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。

然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。

一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。

为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我辖区内住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：一、物业管理服务收费的现状我市物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。

但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。

据调查，目前，辖区7家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，目前，辖区内部分小区的物业服务收费情况令人担忧，比如国际花城小区的恒泰物业公司2009年度尚有20%物业费未收取，2010年度收取率只有60%—70%。

物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。

二、物业服务收费难的原因1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，辖区内一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。

一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我社区物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。

如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗窃等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不能及时维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，业主大会、业主委员会作用发挥不明显。

《浙江省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。

但是，从我辖区的实际情况看，由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的财产，没有经费保障和工资待遇，大量业主委员会不能正常开展活动。

致使业主的合法权益受到了一定影响。

加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据了解。

原先部分小区开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。

目前我社区的国际花城小区就面临这种状况，该小区由两个开发商共同开发，与业主签订的合同就存在差异，部分业主未能享受到优惠服务，故不愿缴纳物业管理费。

另外物业管理收费偏低，导致物业管理企业亏损。

如国际花城小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.45元，小区运行的2年中，收费率仅达到85%以上，但仍有业主提出要再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30-0.35元，双方交涉多次，部分业主至今未交物业费，但物业公司仍继续提供标准化服务。

这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是高层住宅电梯也造成亏损严重。

目前我辖区10层以上高层住宅电梯21部，据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年每部需支出12000千元左右，这也是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我社区有90%以上的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。

实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。

如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。

出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

目前，我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。

虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《江山市关于加强物业管理工作若干意见的通知》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。

同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

8、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。

但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

9、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%。

空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。

物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。

如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：一、尽快出台物业管理服务质量等级标准按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。

由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。

物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。

经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。

在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。

因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。

物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。

同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

江山市双塔街道周家青社区 2010年10月。