建筑论文 旧城改造类房地产开发项目风险管理-以焦作市胜利街棚户区改造项
棚户区改造项目主要风险及应对措施分析
棚户区改造项目主要风险及应对措施分析摘要：近几年，我国经济建设快速发展，国家开始重视棚户区改造项目。
我国从2010年开始对煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造，并取得了很好的成就。
文章对棚户区改造项目的风险内容进行归纳总结，同时提出风险应对措施，为棚户区改造实施单位提供一定的参考。
关键词：棚户区；改造项目；风险；应对措施引言棚户区主要是指在城市规划区范围内的国有土地中，房屋使用年限长、建筑密度大且基础设施不完善的居住区域。
城市的棚户区房屋结构大都是将简易结构、砖木结构、砖混结构为主，将石棉瓦或者油毡铺在房顶形成的简易房屋，这些房屋集中于城中村或城郊区，是房屋主占用空闲土地建造而成。
棚户区的存在对城市的发展造成了负面影响。
1棚户区改造概述棚户区一般是指简单构造的房屋较多、使用时间较长、建筑密度较大、基础设施简陋的区域，包括有城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房等。
截止到2017年，我国已经对3609万套的棚户区进行了彻底改造。
因为棚户区改造项目是一项政治任务，并且具有融资难度大、资金投入巨大、拆迁难度大、施工影响因素众多、建设工期过长等特点，因此其风险内容众多且复杂。
2我国棚户区改造项目的主要风险2.1社会风险棚户区居民的收入相对较低，难以支付起安置房的购买费用，有些棚户区居民在改造后不得不搬到另外的棚户区。
由此可以看出，棚户区改造难以全面改善棚户区居民的生活条件。
与此同时，有些开发企业及相关部门，为了解决资金，暗自降低经济补偿标准，甚至在没有签署拆迁协议的情况下，强拆棚户区住房，很容易引发集体上访事件。
2.2改造环境风险近年来，随着城镇化建设的日益完善，从棚户区改造现状和条件来看，群众要求改造的呼声越来越高，同时郊区城镇也有大量的危旧房急需改造。
伴随着我国房地产市场整体低迷，群众购买商品房的积极性大大降低，因此选择在适当的时机启动棚户区改造既对促进建筑市场发展起到一定的推动作用，也符合国家政策和棚户区百姓的切身利益。
小区棚户区改造安置房建设项目探讨论文（五篇范例）
小区棚户区改造安置房建设项目探讨论文（五篇范例）第一篇：小区棚户区改造安置房建设项目探讨论文1项目概况设计传承传统建筑文化的优雅高贵气质，在高密度的居住条件下，重新引入景观庭院、水的空间，力争塑造出私家园林的空间模式，将当代的建筑设计理念和传统居住文化相结合，运用“建筑———庭院”的空间模式，创造出具有符合当今时代生活所需的居住场所。
通过将公共绿地转化到庭院中，让每一个业主单元都能有一个属于自己的、相对独立的生态空间，做到每一个业主单位都能均好地分享绿化，形成别具一格的都市园林式建筑空间;体现“以人为本，天人合一”的设计思想，创造亲切宜人的空间环境，在每一细节上充分注重对人的尊重和关怀。
2项目特点本项目从安置房建设成本较低的原则出发，结合绿色建筑评估体系节地、节能、节水、节材、室内外环境和运营管理六个方面，选择用贴合本项目特点，同时造价相对经济的绿色建筑技术，并在建筑的全寿命周期里，最大限度地节约资源，为住户提供健康、舒适和高效的使用空间，实现人、建筑、自然三者的和谐;以“用户最少的能源、换来最高的舒适度”为理念，力求打造一个恒温、恒湿、恒氧的居住环境;本项目采用多项绿色生态技术，提高了居住小区的整体绿化生态环境，保证了居民生活交通的便利，在节能的基础上，极大程度地降低了运营成本，维护成本，具有很好的经济效益、环境效益、生态效益。
3低成本可复制的绿色建筑技术体系3．1地下空间的充分利用本项目采用半埋式的双层地下室，地下建筑面积为10565．26㎡，总用地面积为6765．46M2，地下建筑面积与建筑占地面积之比为158．1%。
地下室结构采用无梁楼盖结构，层高为3．4M，经济节约，利用率高，其主要功能为地下停车和设备用房。
其中汽车停车位有212个。
3．2围护结构节能设计建筑规划设计结合场地自然条件，对建筑的体形，朝向，楼距，窗墙比等进行优化设计;建筑外窗，玻璃幕墙的可开启部分能使建筑获得良好的通风，设外窗且不设玻璃幕墙的建筑，外窗可开启面积比例达到30%，设玻璃幕墙且不设外窗的建筑，其玻璃幕墙透明部分可开启面积比例达到5%。
焦作市人民政府办公室关于印发焦作市区棚户区改造优惠配套政策的通知
焦作市人民政府办公室关于印发焦作市区棚户区改造优惠配套政策的通知文章属性•【制定机关】焦作市人民政府•【公布日期】2010.06.19•【字号】焦政办[2010]96号•【施行日期】2010.06.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文焦作市人民政府办公室关于印发焦作市区棚户区改造优惠配套政策的通知（焦政办〔2010〕96号）各县（市）区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门，各有关单位：《焦作市区棚户区改造优惠配套政策》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年六月十九日焦作市区棚户区改造优惠配套政策为贯彻落实《焦作市人民政府关于市区棚户区改造的意见》（焦政〔2010〕9号）文件精神，加快实施我市棚户区改造，特制定棚户区改造优惠配套政策如下：一、投资优惠配套政策（一）城市棚户区拆迁由各城区人民政府组织实施，按照公益事业拆迁规定明确改造拆迁项目主体，拆迁项目主体依据对改造项目实施方案批复、项目建议书批复、项目控制性详细规划批复、建设用地计划通知等领取房屋拆迁许可证，城区人民政府负责调度资金组织拆迁补偿安置工作。
项目拆迁安置补偿完毕后，由各区拆迁项目主体申请，市国土资源局依法组织土地供应。
市国土资源局依法编制土地出让方案报市政府审批，土地出让收入全额上缴市财政，居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费计入公开出让地块土地成本。
（二）投资人出资拆迁安置但不参与土地挂牌出让或未竞得该宗土地使用权的城市棚户区项目，城区人民政府根据资金的实际占用时间，按投资金额加银行同期贷款利息加投资金额10%的利润与投资人进行结算。
（三）对社会资本参与城市棚户区改造，投资人出资拆迁补偿安置并参与土地挂牌出让获得土地使用权的项目，不计贷款利息和利润，由城区人民政府按规定与投资人进行成本结算。
（四）城市棚户区改造拆迁项目主体可以依法用划拨土地使用权进行抵押融资，涉及向金融机构贷款的，要快速审批放贷。
焦作市人民政府办公室关于印发焦作市棚户区（城中村）改造货币化安置实施办法的通知
焦作市人民政府办公室关于印发焦作市棚户区（城中村）改造货币化安置实施办法的通知文章属性•【制定机关】焦作市人民政府办公室•【公布日期】2016.09.29•【字号】焦政办〔2016〕122号•【施行日期】2016.09.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】民政其他规定正文焦作市人民政府办公室关于印发焦作市棚户区（城中村）改造货币化安置实施办法的通知焦政办〔2016〕122号各城区人民政府，市城乡一体化示范区管委会，市政府各有关部门、有关单位：《焦作市棚户区（城中村）改造货币化安置实施办法》已经市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
2016年9月29日焦作市棚户区（城中村）改造货币化安置实施办法第一章总则第一条为深入贯彻落实《河南省人民政府关于进一步加强城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的意见》（豫政〔2015〕88号）、《河南省人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（豫政办〔2016〕4号）以及《焦作市人民政府关于推动房地产市场持续健康发展的意见》（焦政〔2016〕11号）精神，按照《中共焦作市委焦作市人民政府关于加强城市规划建设管理工作的实施意见》的要求，加快推进棚户区（含城中村，下同）货币化安置工作，结合我市实际，制定本办法。
第二条市城区（含城乡一体化示范区，下同）范围内进行棚户区改造并采取货币化安置方式的适用本办法。
第三条本办法所指棚户区改造，是指由政府主导实施的、已经列入改造规划的棚户区项目。
第四条棚户区改造货币化安置遵循自愿原则，在群众自主选择补偿方式的前提下，推进货币化安置（或部分货币化安置和部分实物安置）。
第五条市区棚户区改造工作领导小组办公室负责市区棚户区改造货币化安置的协调、指导和监督工作。
各城区棚户区改造主管部门负责组织实施本辖区棚户区改造货币化安置工作。
市发展改革委、财政局、国土局、规划局、住建局、地税局、教育局等相关部门在各自职责范围内做好棚户区改造货币化安置工作。
《2024年城市棚户区改造实践研究》范文
《城市棚户区改造实践研究》篇一一、引言城市棚户区作为城市化进程中留下的历史遗留问题，其改造与提升是推动城市更新和改善居民生活的重要手段。
本文旨在通过对城市棚户区改造的实践进行深入研究，分析其现状、问题及解决策略，以期为未来城市发展提供有益的参考。
二、城市棚户区现状及问题城市棚户区主要指城市中旧有的低矮、破旧、设施简陋的住宅区域。
这些区域往往存在以下问题：1. 基础设施落后：水、电、气、暖等基础设施不完善，给居民生活带来诸多不便。
2. 房屋质量差：建筑结构老化，存在安全隐患。
3. 居住环境差：环境脏乱，绿化不足，影响居民生活质量。
4. 社会问题突出：治安问题、教育医疗资源不足等。
三、城市棚户区改造实践为了改善棚户区居民的生活条件，各地政府纷纷开展棚户区改造工作。
以下为改造实践的主要内容：1. 政策支持：政府出台相关政策，提供土地、资金等支持，鼓励企业参与改造。
2. 规划设计：请专业团队进行规划设计，确保改造后的区域布局合理、设施完善。
3. 拆迁安置：对需要拆迁的居民进行妥善安置，确保其生活不受影响。
4. 基础设施建设：完善水、电、气、暖等基础设施，提高居民生活质量。
5. 房屋质量提升：对老旧建筑进行加固、翻新，提高房屋质量。
6. 绿化美化：增加绿化面积，美化居住环境。
7. 社会资源整合：整合教育、医疗等社会资源，提高区域整体水平。
四、成功案例分析以某市棚户区改造项目为例，该项目在实施过程中采取了以下措施：1. 政策扶持：政府提供土地和资金支持，鼓励企业参与改造。
2. 社区参与：邀请居民参与改造过程，听取其意见和建议，确保改造符合居民需求。
3. 产业导入：引入优质产业，促进区域经济发展，提高就业机会。
4. 文化传承：保护和传承区域文化，打造具有特色的居住环境。
经过改造，该区域基础设施得到完善，房屋质量得到提升，居住环境得到改善，社会问题得到有效解决，居民生活水平得到提高。
同时，区域经济发展迅速，吸引了大量人才和企业入驻，实现了经济和社会的双重效益。
浅析旧城改造类房地产开发项目的风险
浅析旧城改造类房地产开发项目的风险【摘要】房地产业作为国民经济的支柱产业，具有高度风险性。
本文着重探讨了旧城改造类房地产开发项目风险管理。
在对旧城改造类房地产开发项目风险因素进行具体分析的基础上，探析了其中的风险因素，从而为决策者全面了解项目全过程中的风险状况提供依据。
【关键词】旧城改造类房地产；风险管理abstract：the real estate industry as a pillar industry of national economy,with a high degree of risk.this paper focuses on the transformation of the old real estate development project risk management.on the basis of the specific analysis of risk factors of the transformation of the old class real estate development projects,probe the risk of the factors,provide the basis of the project’s risk profile of the whole process for the decision-makers to understand fully.key words：transformation of the old class of real estate；risk management中国城市化正处于快速发展时期，但受土地资源供给的制约，城市大发展与大转型并存：一方面是紧锣密鼓的建设新城，另一方面是旧城改造，包括城中村、棚户区改造如火如荼。
当前，房地产开发已经成为旧城改造的主要形式，在利益的驱动下，旧城开发成为炙手可热的“唐僧肉”，但一哄而上、摧枯拉朽式的旧城开发建设不可避免地存在盲目性和投机性。
《2024年城市棚户区改造实践研究》范文
《城市棚户区改造实践研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，城市中的棚户区问题逐渐凸显出来，这不仅影响城市的整体形象，还直接关系到低收入群体的生活环境和居住条件。
城市棚户区改造工程对于推动城市可持续发展，提高人民生活质量具有十分重要的意义。
本文将对城市棚户区改造的实践进行深入研究，分析其成功经验与挑战，并提出相应的对策和建议。
二、城市棚户区现状城市棚户区通常指的是城市中老旧、破败的住宅区，这些区域往往由于历史原因、规划不合理、基础设施落后等因素，导致居住环境恶劣，房屋质量差，安全隐患严重。
棚户区居民大多为低收入群体，他们的生活条件亟待改善。
三、城市棚户区改造实践1. 改造模式城市棚户区改造通常采取政府主导、市场参与的模式。
政府负责制定政策、规划和资金支持，而开发商则负责具体的拆迁、建设和销售工作。
此外，还有部分地区采取政府直接投资改造的模式。
2. 实践经验在实践过程中，各地区根据自身实际情况，探索出了许多成功的经验。
例如，一些地区在改造过程中注重保护历史文化，将传统建筑与现代元素相结合，实现了旧城区的有机更新。
同时，一些地区在改造过程中注重民生改善，为居民提供了更好的居住环境和公共服务设施。
此外，还有一些地区通过引入社会资本，实现了政府与市场的良性互动，推动了棚户区改造的顺利进行。
四、成功经验与挑战1. 成功经验（1）政府主导、市场参与的模式有助于整合资源，提高改造效率。
（2）注重保护历史文化，实现旧城区的有机更新。
（3）关注民生改善，提高居民生活质量。
（4）引入社会资本，实现政府与市场的良性互动。
2. 挑战（1）资金问题：棚户区改造需要大量的资金投入，政府财政压力较大。
（2）拆迁安置问题：如何妥善安置拆迁居民，确保他们的生活不受影响是一个难题。
（3）历史文化保护与城市发展之间的平衡问题：在改造过程中如何保护历史文化，同时推动城市发展是一个需要解决的问题。
五、对策与建议1. 加强政府财政支持，吸引社会资本参与棚户区改造。
焦作市人民政府关于市区棚户区改造的意见-焦政[2010]9号
![焦作市人民政府关于市区棚户区改造的意见-焦政[2010]9号](https://img.taocdn.com/s3/m/448377a3fc0a79563c1ec5da50e2524de518d008.png)
焦作市人民政府关于市区棚户区改造的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 焦作市人民政府关于市区棚户区改造的意见（焦政[2010] 9号）四城区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门，各有关单位：为解决低收入群众的住房困难，提高人民群众生活质量，改善人民群众居住环境，根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、住建部等五部委联合发布的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）以及河南省人民政府办公厅转发省发改委等部门《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见》（豫政办〔2009〕154号）文件精神，结合我市实际，制订本意见。
一、指导思想深入贯彻落实科学发展观，以完善住房保障体系为目标，着力改善城市低收人家庭的居住条件，实现人民群众住有所居、安居乐业，把棚户区改造与土地资源整合、城中村改造、南水北调城区段安置建设、完善城市功能相结合，保持房地产市场平稳健康运行，促进经济社会又好又快发展。
二、基本原则（一）政府组织，市场运作。
棚户区改造政策性、公益性强，要发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持，同时，实行市场化运作，拓展融资渠道，吸引社会资金，调动个人、企业等方面的积极性。
（二）统一领导，属地实施。
棚户区改造工作由市政府统一领导，成立市区棚户区改造工作领导小组，负责检查、督促、指导和协调此项工作。
市区棚户区改造工作领导小组下设办公室，负责组织政策制定、项目确定、规划编制、检查指导等工作，制定棚户区改造计划，协调土地招标、拍卖、挂牌等工作。
棚户区改造风险分析
棚户区改造风险分析摘要：棚户区改造是一项系统、复杂的且工期较长的民生工程，其存在的风险非常多和复杂，因此项目实施单位在项目建设全过程进行动态的风险识别及应对，争取取得较好的改造效果。
本文主要分析棚户区改造风险分析。
关键词：棚户区改造；主要风险；应对措施引言城市开放程度不断提升，区域升级推动城市框架大幅延伸，发达的立体交通路网建设加速。
随着经济发展快速提升，整体经济表现活跃，领先区内城市及区内经济增长水平，对区内乃至东盟国家的吸引力不断加大，产业升级及城市化进程加速等因素，为房地产市场的发展提供了坚实的基础。
1、风险分析1.1工程工期风险鉴于项目目前准备阶段和实施过程中，虽然准备充足，但仍有很多不确定问题存在，诸如项目建设用地的地质详勘尚未详细进行、项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目的建设工期；此外，项目管理手段及效率也会影响项目本身的建设工期。
正常情况下，该风险程度一般。
为了减少或降低影响项目工期正常进行的风险和因素，需针对不同的影响因素制定相应的防范措施，准备相应的预案，给项目实施的各个阶段的工期安排一定的弹性。
1.2工程质量风险能够产生项目工程质量问题的原因主要来自于项目管理水平、设计任务书的条件深度、设计质量和施工企业的质量管理水平、技术手段和能力，也来自于工期紧张可能造成的非正常施工操作，以及项目所需各种材料的品质保证。
正常情况下，该风险程度一般。
因此，应把好设计、施工、监理等队伍选择的各个环节，所有的合作和服务关系均按市场经济条件下依法签订的合约加以控制，建立违约赔偿制度，从而将质量风险因素降到最小程度。
1.3社会稳定性风险分析本项目的建设主要对影响社会稳定的风险进行界定，应认真分析项目实施后引起的异议，遭到损失后引起社会不稳定的风险。
主要有以下几种可能性：（1）项目合法性、合理性遭质疑的风险本项目经过充分可行性论证。
严格按照有关法规实施，程序合法，手续齐全。
整个项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划。
论棚户区改造的工程项目管理工程分析
论棚户区改造的工程项目管理工程分析1 基本原则1.1 科学规划，分步实施。
要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定各类棚户区改造的目标任务，量力而行、逐步推进，先改造成片棚户区、再改造其他棚户区。
1.2 政府主导，市场运作。
棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。
1.3 因地制宜，注重实效。
要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。
坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。
对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。
要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。
1.4 完善配套，同步建设。
坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。
2 加强技术管理2.1重视施工图设计设计师建设的“龙头”，做好工程管理要从设计开始。
工程项目在进行施工图设计前，建设单位应组织专业技术人员进行现场勘察，为设计单位提供详实的现场基础资料，提高施工图纸的准确性；工程施工前，建设单位一定要组织专业人员进行图纸会审，增强施工图纸的可行性；若条件许可要进行设计方案比选，进一步优化设计，采用完善又切实可行的设计方案，提升投资效益。
建设单位为施工单位提供较为完备的施工图纸，可以减少在施工过程中因施工图不合理造成的不必要损失，可以有效地提高工程质量，保证工期，有助于高效管理施工现场。
2.2 认真编写施工组织设计施工组织设计，对施工而言是对施工过程的全面、合理的安排，正确指导施工的重要资料；对工程造价而言是施工图的补充，是竣工结算的重要依据。
棚户区改造工程中的安全保障措施
棚户区改造工程中的安全保障措施随着城市化进程的不断加速，我国城市中的棚户区数量不断增加，棚户区所处的地理位置、建筑结构和居民生活条件等方面都存在很大的安全隐患。
为了提高城市棚户区居民的居住质量和生活安全，各地政府都积极开展棚户区改造工程。
本文将从安全保障措施的角度分析棚户区改造工程中所应采取的措施。
一、整体规划及风险评估在棚户区改造工程之前，应对棚户区进行全面规划，并进行风险评估。
针对不同类型的棚户区，确定其物业、土地、产权等基本情况，对棚户区内的居民信息及其生活习惯进行全面调查，了解其生活、消费等方面的需求，为改造工作提供精准的指导。
通过风险评估，确定改造过程中可能面临的各种风险，包括火灾、水灾、地震等情况，并制定相应的防范和应急措施。
二、物业管理及安全检查在棚户区改造工程的实施中，应当配备一定数量的物业管理员，并且定期对棚户区内的各项设施设备进行检查，及时发现并处理存在的安全隐患。
同时，为了保证改造工程中施工安全，需要对施工方进行资质审核，并定期对其进行工地安全检查。
施工方在进入棚户区施工前，必须向居民宣传施工安全注意事项及每日作业计划等方面的信息。
三、消防安全管理棚户区改造中，消防安全管理也是非常关键的一环。
要求在改造工程开始之前，应开展对棚户区内各类用电、用气管线进行检查，确保其符合消防监管标准。
对改造工程中所使用的电器、机械等设备，也应定期进行检测和维修，避免发生火灾等安全事故。
在施工过程中，要区分施工区域和居民区域，施工区域内应按照标准布设灭火设施，并随时备有水源和消防器材。
四、交通安全管理在棚户区改造工程中，往往涉及到道路的开挖和重建等工作，交通安全问题需要重视。
要求施工方在施工过程中，严格按照交通标志、标线以及交通警示牌等要求进行施工，并保证施工过程中对交通的影响尽可能的降到最低。
五、环保管理棚户区改造工程中，环保工作也是非常重要的一项工作。
应该在改造工程规划之前，对改造项目所处环境进行评估，制定环保措施，防止施工对周边环境造成影响，保障人民群众的身体健康。
旧城改造类房地产开发项目风险管理分析
旧城改造类房地产开发项目风险管理分析摘要：伴随现代城市化发展进程不断加快，旧城改造类房地产开发项目也就应运而生，这类项目不是单纯的翻新重建，还要平衡开发商、消费者之间的利益关系。
本文主要对旧城改造类房地产开发项目风险管理进行简单探讨。
关键词：旧城改造房地产开发项目风险管理一、旧城改造与房地产开发的良性互动旧城改造能够为房地产开发提供土地，房地产开发又能够为旧城改造提供动力和资金。
对旧城的改造能够盘活城市土地，影响城市土地的结构。
但是由于旧城具有交通条件差、建筑物过多、人口数量密集、市政管线布置杂乱等特点，加大了房地产开发的难度，提升开发的成本。
政府具有城市土地规划和城市建设用地的调控方法，是城市的管理者，所以在旧城开发过程中可以适当的减小市政方面的负担。
在对旧城开发中开发商要懂得合理利用旧城的优势，充分挖掘旧城中潜在的历史文化和商业资源，创建有特色的旧城开发项目。
旧城改造房地产开发项目投资实际上也是对未来社会的需求进行预测生产适应未来发展的商品。
在项目开发中开发企业需要量力而行，选择适当的政策，加强对项目管理的力度，正确对待在开发过程中的风险问题，实现项目风险防范的目标。
二、旧城改造类房地产开发项目的投资风险分析1. 项目投资决策阶段的风险分析房地产项目投资决策就是投资者通过研究地方政治、金融、经济、社会的发展趋势，综合考虑市场的供需要求和收益水平对房地产开发项目的可行性和必要性进行技术分析，比较、评判各种拟定方案，并做出决策的过程。
下面我们从以下几点来分析风险因素：1.1经济风险（1）旧城改造中的低价风险。
房地产开发项目中必不可少的就是条件就是土地，土地价格的变化会直接导致开发成本的变化，所以低价风险是房地产开发项目中的重要风险类型。
土地价格上涨或导致成本升高，房产最后销售的价格也会上升，影响经济稳定健康发展。
（2）旧城改造中的财务风险。
旧城改造类房地产开发项目需要投资的金额很大，而且开发的时间长，存在很多的不确定因素，也潜伏着较大的风险。
焦作棚户区改造项目PPP模式实践
PPP模式在焦作棚户区改造项目中的实践制造申相臣张继东一、焦作棚户区改造项目实施的背景焦作市作为国家首批资源枯竭城市之一，面临着经济社会转型、工业化城市化建设的双重压力。
外侵掠夺，百年老矿，历史遗留下来的棚户区问题专门突出。
据统计，焦作市共有棚户区40个，户数18855户，需拆迁面积241万平方米，需要解决近10万人的棚户区改造保障性住房。
棚户区连年积存的经济、政治、社会和生态矛盾凸显，成为制约焦作转型升级、科学进展和宜居城市建设的要紧瓶颈之一。
地址党委政府下决心解决棚户区人居环境差、平安隐患大、设施不完善、阻碍市容市貌和经济社会进展的问题，真正为中低收入群众专门是棚户区居民解决住房保障，作为一项艰巨复杂的系统工程，棚户区改造项目的难点是社会工程变量大、搬迁居民安置多、建设资金筹措难、拆迁补偿情形杂等方面，其中最难的是资金筹措，现实条件下，PPP模式为咱们提供了有利的借鉴。
二、借鉴国外旧城改造的有利体会PPP公私合作模式，关键是在政府与民营企业合作中间通过适当的资源分派、风险分担和利益分享机制，最大限度地知足事前清楚界定的公共需求，实现参与各方的“共赢”或“多赢”的绩效结果。
国外发达国家在实施旧城改造中，较早地采纳了PPP模式，取得了很多成功的实践体会。
学习借鉴英美等国的先进体会，专门是解决项目实施中的融资难题，对焦作棚户区改造等保障性住房项目建设具有重要的现实意义。
三、PPP模式在焦作的实践尝试一、细分市场，区别情形，采取不同的PPP模式PPP项目一样分为外包、特许经营和私有化三种模式。
从焦作实际动身，咱们将棚户区改造项目进行市场细分，界定范围，区别情形，采纳不同的PPP模式。
城市棚户区改造建设模式。
对具有商业开发价值的棚户区，由城区人民政府统一组织，采取市场开发方式进行运作。
具体运作方式：一是由城区人民政府组织拆迁补偿，土地出让收入第一用于支付拆迁补偿形成的土地本钱；二是以拆迁安置作为土地出让条件，由国土资源部门组织土地公布出让，确信开发建设单位的方式实施改造。
棚户区改造或拆迁带来的影响风险化解
项目拆迁带来的风险防范和化解措施一、项目拆迁期阶段风险防范和化解措施1、关于补偿标准达不到被征收者期望及社会矛盾化解措施①建设单位应该继续加强征收补偿政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围。
通过电视、广播、报纸等多种新闻媒体，宣传棚户区改造项目对完善城市基础设施建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增加居民就业、促进城市发展等正面影响。
因此，舆论先行是首要工作。
②创新思路，讲求科学先进的征收方法，以人为本，促进和谐征收氛围的缔造。
在征收过程中，要讲究科学的方法，尤其最大程度上考虑被征收群众的利益，可以出台相应的优惠或鼓励政策，加强被征收者的积极性。
同时，在征收过程中还应按照规定严格做好公开，公示工作，保证被征收者的知情权。
要着重考虑被征收者的实际困难，尽量满足群众的合理要求。
③加大走访力度，深入群众，适当调整政策。
政府工作人员可以深入到各拆迁区域有威望人士当中，听取他们的意见。
这部分人的意见在一定程度上能够反映出大部分群众的意见，细心听取，并且将政府的工作难处也悉心告知。
让其切身体会到项目开展的正面作用，从内心了解政府的工作难处。
使其积极主动的配合政府工作，正面引导所在拆迁区域的其他群众，收集群众内心所想的真实意见，为政府之后的工作开展铺平道路。
认真考虑群众所提出的对于补偿或奖励措施的合理要求，并考虑适当对拆迁户的搬迁费用作出相应的补偿或奖励。
④应该充分考虑可能出现的安置问题，保证民众的利益，提高对项目的重视程度，将矛盾纠纷化解在萌芽状态。
在项目实施过程中要加强综合治理工作，保持土地征收涉及区域日常治安环境的良好，密切关注群众动向，对可能发生的矛盾第一时间采取说服、化解等措施，将问题化解在萌芽状态。
对于拥有商品房或其他类型房源的群众，要及时公开各安置区的相应房屋类型的价格，让群众有价可询，对于能够置换商品房的要予以置换。
政府工作做到公开透明，使群众对政府工作的满意度增加。
⑤加强风险预警，做好征收现场维稳工作。
棚户区改造项目工程管理研究
棚户区改造项目工程管理研究棚户区改造项目施工阶段是其关键一环，按期保质保量交工显得尤为重要。
本文从统一化管理和精准控制两个角度出发，以某棚户区改造项目为例对施工过程的质量管理、成本控制与进度控制三个方面进行了探讨。
标签：棚户区改造;统一化管理;精准控制棚户区不是特指农村，而是指相对较为集中的建造简陋、居住人口密集、基础设施差的房屋的聚集地。
由于棚户区的众多弊端，无法满足人们对美好生活的向往，甚至威胁人们的生命，所以棚户区的改造工程势在必行，是一项涉及到民生保障的工程，是保障经济稳定发展的工程，是关系到广大民众最根本的利益的工程。
政府的高度重视，为棚户区的改造提供了有力的政策保障，但是仅仅有政策保障还是不够的，还需要有人性化与科学化的项目管理，才能保障棚户区的改造工程真正做到为民服务。
一、棚户区改造施工管理要点（一）综合环境调查，制定方案棚户区内的居住者大部分为低收入人群，他们对房子的需求更为迫切，同时在乡镇的棚户区改造中还存在土地利用的问题。
棚户区改造是个综合的问题，不是简单的建造房子就行了，施工总承包单位要做好环境的调查，特别是乡镇的风俗调查，结合调研后的结果制定合理的方案，同时建立监督持续改进制度，保障工程顺利完工。
（二）强化制度，统一化管理棚户区的改造不是简单地建造几栋楼房，而是需要综合考虑人们需求，配套健全基础设施，提供给人们更加舒适的居住环境，所以工期牵扯到多个方面，要延保工期，就需要强化制度，统一化管理。
项目管理要做到制度完善，机构健全，工作细化，责权分明，坚决执行，做到各尽其责，统一管理。
（三）精准控制保质控价严把材料关。
材料关主要是严把采购、进场管理和余料处理三个环节。
采购材料时一定要进行准确计算，合理规划，按需报料，保质竞价。
进程管理要做到严查进场材料质量，做好登记，合理使用。
对于余料要做好分类管控，对于可直接使用的，可通过公司将其移至其他需要的工地，对于不可直接使用的做好分类处理，保证余料不浪费。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
旧城改造类房地产开发项目风险管理-以焦作市胜利街棚户区改造项目为例摘要：房地产业作为国民经济的支柱产业，具有高度风险性。
本文着重探讨了旧城改造类房地产开发项目风险管理。
在对旧城改造类房地产开发项目风险因素进行具体分析的基础上，以以焦作市胜利街棚户区改造项目为例，探析了其中的风险因素，从而为决策者全面了解项目全过程中的风险状况提供依据。
关键词：旧城改造类房地产；风险管理；焦作市胜利街棚户区1项目投资决策阶段的风险分析1.1经济风险经济风险是指在商品的生产和购销过程中，由于经营管理不力，市场预测失误，价格变动或消费需求变化等因素导致经济损失的风险，以及外汇汇率变动及通货膨胀而引起的风险。
（一）经济形势。
区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。
经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。
（二）区域发展。
考虑开发区域风险，还应注意近邻地区发展风殓和类似地区发展风险。
近邻地区发展是指近邻地区社会、经济和各类设施的变化，给本地区投资者带来的风险。
类似地区发展风险是指类似地区发展经济的繁荣与发展，一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣；另一方面，也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。
（三）市场供求。
由于房地产产品消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更大，因此房地产开发经营者承担的市场供求风险远比一般市场情况下要大。
（四）货膨胀。
正常的经济环境都存在通货膨胀，只不过每年通货膨胀幅度不同而已。
如果通货膨胀率下降，会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，给房地产开发经营者就会产生损失；当通货膨胀率增大时，会刺激对房地产的需求，这对房地产开发经营者是有利的。
但当通货膨胀大幅度上升对，会引起各种建筑材料价格上升，以及劳动力和管理费的上升，因此会大大增加房地产的开发成本。
而当房地产商品价格增长幅度小于通货膨胀。
1.2政治风险政治因素是指由战争、社会动荡，国家政策、法规的变化所带来的风险。
（一）战争。
战争一旦爆发，不仅对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。
房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下滑，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。
（二）社会动荡。
在一个动荡的社会环境罩，人们对经济前景的预测是很不准确的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。
这种有限性将会极大地减少房地产市场交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。
政府。
来源于政府的风险因素有政局稳定程度、决策的民主性、管理透明度、行政效率、官员的事业心等。
(三)政策环境风险。
政府的政策对房地产业的影响是全局性的、不同的产业政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、税收政策、城市规划、环保政策影响房地产开发经营的各个层面。
而在市场经济环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为突出。
（四）产业政策。
国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。
国家强调大力发展第三产业。
直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。
1.3其他风险（一）土地购买风险。
房地产开发的实质是通过对土地的投入获得报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。
如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程中。
而如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力。
（二）资金风险。
房地产开发所需巨额资舍的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回可能性。
当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。
2项目筹备阶段的风险分析2.1产品定位风险尚若在投资决策阶段，投资者已经决定好项目的整体定位，那么策划阶段就是将这个定位进行细致化，即明确该产品的定位过程。
如产品主要销售对象、建筑整体风格如何构建、使用何种建筑材料、建筑屋型的种类等等，在这个产品定位过程中，实际上就是确定该工程主要面向的客户群体以及投资成本。
尚若产品定位模糊，很可能导致无人问津的情况发生。
如焦作市胜利街棚户区改造项目，其投资初期就将目标客户群体定为低端房屋的改造，而在产品定位过程中，高层公寓以及低密度公寓是定位的主体。
高层公寓其土地成本比低密度公寓要低的多，因而价格合理是销售理想的主要原因，而低密度公寓其在设计时因没有充分考虑到各种伊苏，使得户型设计方面存在很多缺陷，如设计的公寓属于普通平层、私密性不够等，而售价却因为土地成本高而比高层公寓要昂贵许多，因而销售状况没有达到预期理想效果。
一般来讲，低密度屋型其实是房产开发商快速收回成本以及获得高额利润的主要来源，但是因为产品设计存在缺陷，致使产品滞销。
从上述例子中我们不难看出，控制好产品的定位风险，是投资者投资项目成败的决定因素。
2.2前期手续风险项目前期手续风险主要分为两种，一是政策法规的不断更新与完善；二是手续经办人员办理过程中办理方式存在着不同。
近几年，房地产行业在我国市场上的发展可谓是蒸蒸日上，而房价也随之不断升高，国家为加大对房地产行业的宏观调控，以遏制不断攀升的房价，新政策的提出可谓是层出不穷，开发商想要获得土地使用权必须满足当时的各项法规政策以及规划条件，与此同时，即便是同一款法规，尚若经办人不同，那么所办理的程序也会随之变化，此时，开发商必须做好打一场硬仗的准备。
对于前期手续风险，开放商们在做项目规划以及设计时，一定要为自己的利益留有余地，做好后备方案以便不时之需，尚若开发商没有做足功夫，很有可能因政府某个规定的调整而使整个项目方案产生影响，这对工期以及项目的效益都会产生不理影响。
2.3设计风险现阶段，由于房地产行业的高度发展带动了其附属行业—设计业的发展，但由于国内设计者众多，使得设计业的发展并没有为设计者们带来更多的利润，反之随着竞争的不断加剧，设计费用远低于国家设计取费标准。
而设计费用降低的结果将导致产品的设计质量也随之下降。
通常，五十万平方米的住宅设计，其全套专业设计图纸对于设计院而言，3月足以。
但从设计图纸中的内容来看，其存在着很多缺陷，尚若开发商、项目工程承包商、施工监理为掌握专业的技能，就会为建筑开发商带来很大的风险。
此外，设计单位在设计图纸过程中，基于各种因素的考虑，会不断对设计方案进行调整，有的调整是对设计的完善，而又的调整则会使项目产品与预期不符，因而开发商还需防范此类风险的发生。
3项目建设阶段的风险分析3．1合同风险项目建设过程中，开发商还需与各类相关方起订合同，如承包合同、施工合同、运输合同等等，但由于合同考虑不全面、为严格执行合同内容及合同管理不科学、规范，很容易发生合同纠纷，一旦发生合同纠纷，就会造成利益相关方的损失。
项目建设合同有两种，一种是固定单价合同，一种是固定总价合同。
但追究其本质来看，合同风险主要有两种，一是未制定科学、规范化的合同条约，合同条款叙述模棱两可，甚至部分与法律相抵触。
二是风险承担问题。
3.2工期拖延风睑造成工期拖延往往是由于各个施工阶段的时间损失。
而工期延长则会带来两大风险：一是国内房地产行业发展不稳定，尚若延期工程，很可能错过售房的最佳时机；二是工期延长，会增加开发商的投资成本、增加各类费用的开支。
造成施工阶段时间损失的原因有很多，常见的有以下三种：(1)未能正确估计项目的特点以及项目的施工条件；(2)项目参加者工作失误；(3)不可预见事件发生。
3.3项目质量风险房地产质量是开发商获得投资效果的基础与前提，地段只是刺激顾客产生购买欲望，而房屋建造的质量才是顾客是否决定购买的充分必要条件。
施工环节以及规划设计都是影响质量的主要因素，常见的主要有下列四种：(1)设计理念过于传统，规划设计肤浅，不能满足潜在客户的要求，使用麻烦，设计老旧；(2)承包商是未能达到专业水平，项目施工方案的制定以及方法的选择不合理；(3)承包商偷工减料，采购材料质量低劣，性能不稳；(4)项目管理者不尽责，质量控制为按照原有程序来实行。
3.4施工索赔风险所谓工程索赔是指由于房屋所有者的原因或是工程承包商与房屋所有者之间发生不可控制因素而造成强制性损失时，承包商或业主向开发商提出赔偿。
在开发过程中，向开发商提出赔偿要求的原因主要有六种：(1)工程发生调整；(2)施工条件改变；(3)业主违反预定；(4)国家经济状况及政策的调整；(5)业主或其工程师管理不到位；(6)第三方干扰。
4项目销售阶段的风险分析4.1销售风险（一）销售时机风险。
房产销售时间通常分为三种，即即时出售、预售以及滞后销售。
上述三种销售都有着不同的风险。
现阶段国内开发商对于房地产的销售通常是采取预售。
所谓预售，具体是指开放商的楼盘还正处于建设过程中，就提前开始做广告进行销售。
开发商进行预售主要目的是为了提前得到放宽，减少投资成本所带来的压力。
由于是提前销售，因而此时的房价较低，这就是的开发商所获得的利益损失。
(二)销售合同风险。
通常，无论是何种合同的指定都存在着不足之处，甚至有的条款含义不明确，因而开发商在制定合同时，一定要规范交易双方的行为，语言一定要精准干练，切勿模糊不清，一旦遇到欺诈，其损失是不可估量的，交易合同纠纷风险发生率较高，且一旦出现，就会造成巨额损失。
4.2物业管理风险现阶段，随着国内房地产行业竞争的不断加剧，很多开发商开始打造自主的房地产品牌（如珠江、中海等），而其中物业管理属于品牌建设的核心部分。
由于物业管理是与业主直接挂钩，因而物业管理的风险也多种多样：（一）选择物业公司的风险。
现阶段，物业管理的选择模式有两种：一种是开发商自己建立物业公司；另种是雇佣市场上已有的物业公司，但是无论是那种模式的选择，都存在的一定的风险，一旦选择不当，服务未能满足业主的需求，进而导致物业的水平降低，造成业主损失。
对于开发商而言，这种过错无疑损害了开发商的企业以及品牌形象。
(二)收费风险。
现阶段，物业管理收费问题是业主与物业管理的主要问题之一，由于物业管理管理不当，使得小区业主对其服务饱有意见而拒绝缴纳小区管理费用，而物业公司由于未能及时收到管理费用使得服务质量下降，这样长此以往，恶性循环，无论是对物业公司还是对小区业主，都会收到利益损害，因此如何解决物业公司与业主间收费问题也是开发商物业管理过程中一个工作重点。
参考文献：1．白思俊主编．现代项目管理[M]．北京：机械工业出版社，2008：12—602．彭巨光，潘泉．房地产投资开发项目管理系统[J]．建筑管理现代化。