华润积玉桥项目策划总纲
武汉华润凤凰城项目案例市场报告_68PPT
积玉桥区域定位：
滨江、高尚、核心居住区，具 有武汉市中心城区的绝版居住 价值
九、区域竞争环境分析
区域在售楼盘一览表：
楼盘名称
总建筑面 容积 建 筑
积 率 密度
（㎡）
绿化率
总户数
建筑类型
金都汉宫
30万
2.1 10．6
65%
%
融侨华府 35万 3.4 —— 50%
1200 3100
3栋小高层，5栋 高层
城市规划——交通规划
• 武汉市轨道交通规划中，从汉口长青花园通往鲁巷的地铁2号线一期工程 设有积玉桥站，预计2012年全线建成，同时过江隧道目前已贯通，预计 今年年底通车。
七、区域后期预见
八、区域价值分析
地理中心，交通便利
绝版的江景和湖景，独一 无二深厚的人文历史沉淀
完善齐全的配套
城市规划的利好，政策的 引导
十、市场定位
中心城区绝版居住价值
竞争项目的高端定位
创新市场定位
领先市场定位
未来首个国际化文化居住社区
建筑的高品质和 高品位
生活格调趋同国 际潮流
社区居住阶层的 高地位
十、市场定位
• 项目与周边竞争楼盘共有的竞争优势: 区位+环境
本项目独特竞争力
建筑，园林 品质＋创新
产品
人文关怀，精神家园 目标客户 人文
区域的交通体系异常发达，整个区域将形成武汉市唯一一个同时拥 有轨道交通、过江隧道、公交和轮渡的立体交通网络，可以说，它就 是武汉滨江地区的门户。
五、周边配套
教育：湖北省实验小学、实验中学，武
汉中学，十四中、武汉小学、中山路小学， 粮道街中学、三十三中、三十九中、四十 九中、中华路小学，昙花林小学，武汉音 乐学院，湖北省中医院，湖北省美术学院， 湖北大学，航海学院
华润积玉桥项目策划总纲
©2004武汉市金地置业顾问有限公司 版权所有
三.项目定位
目标客户群 定位 1.范围上:
预计本区域和外 区域客户的比例 为75％：25％ 随着项目品牌的提 升,区域的成熟,交 通联系性的增强, 品将能吸引更多的 外区域高端客户.
本项目的 客户区域
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三.项目定位
物业定位:
规模适中,容积率 偏高 居住性质: 第一居所
区位优越,潜力大
人文,景观,配套, 交通资源 中高端目标客户 开发商品牌 物业类型: 高层
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品牌精品物 业
三.项目定位
物 业 定 位
物业类型定位
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二.项目分析----所在地块分析
地块经济技术指标:
规划总用地面积：63562.59平方米
规划净用地面积：50464.45平方米 居住用地面积：46975.06平方米 建筑面积：141300平方米 容积率：2.8
建筑密度：≤28%
汉口 三层楼片 徐东片
武昌临江片 积玉桥片区
沙湖片 洪山广场 中南片
司门口，中华路片
强度辐射 中强度辐射 辐射
阅马场片
武昌火车站片
武昌-洪山
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有辐射潜力
二.项目分析----所在地块分析
项目地块西临和平大道 、南至中山路、东至规 划城市道路（宽约25米 ）、北至规划城市道路 （宽约15米）。 地块地势，地貌总体较 为平整良好，临和平大 道略高,具有自然的居住 气息。 地块形状不规则，包裹 另一小地块。 临中山路面少，并有绿 化带隔离。临主干道的 噪音影响主要来自和平 大道
华润工程管理策划书
汇报人： 2023-11-22
contents
目录
• 概述 • 工程管理策略 • 资源管理 • 风险管理
01
概述
工程管理策划书的目的
01
02
03
明确工程目标
通过制定策划书，明确工 程的目标、范围和预期成 果，确保项目团队在实施 过程中保持清晰的方向。
规划工程资源
策划书有助于合理规划和 分配人力、物力、财力等 资源，确保项目的顺利进 行。
风险报告
定期向上级管理层提交风险报告 ，报告内容包括风险状态、应对 措施及效果等，为管理层提供决 策依据。
总结与结论
• 通过以上的风险识别、分析、应对策略制定以及风险监控与报 告，可以形成对项目风险的全面管理。在华润工程管理中，风 险管理将作为重要的工作方向，以确保项目的顺利进行。
THANKS
感谢观看
加强施工过程中的质量控制，通过定期检 查、抽样检测等手段，确保各施工环节符 合质量标准。
问题处理与预防
质量培训与宣传
对发现的质量问题及时进行处理，分析原 因，采取措施预防类似问题再次出现。
加强质量培训和宣传，提高项目团队成员 的质量意识，形成全员参与质量管理的良 好氛围。
工程成本管理策略
成本预算与控制 成本核算与分析 采购与合同管理 变更与索赔管理
风险。
风险减轻
采取措施减轻风险的影响程度， 例如增加资源投入、引入专业技
术支持等。
01
03
02 04
风险转移
通过保险、合同等方式将风险转 移给第三方承担。
风险接受
对于某些无法避免、减轻或转移 的风险，可以采取接受策略，即 制定应急计划来应对可能发生的 风险事件。
武汉华润·凤凰城
华润置地· 凤凰城基本情况
1、地理位置
城市中心一环线内
武昌积玉桥，旧城改造、文化复兴之地 武昌和平大道与中山路交汇处
华润置 地 凤凰城
积玉桥的街区形象
破旧的平房
2、区域配套
院校云集
湖北大学
人文荟萃
武汉理工大学
本案
湖北美术学院 湖北中医学院 武汉中学
武汉音乐学院
中南财大
人文虽然遗迹众多，但大都破旧不堪。目前，百年古巷昙花林已成为重点保护对象
洲顶尖的室内设计师之一
法国博若莱节葡萄酒会
博若莱葡萄酒 ( 法： Les Vins du Beaujolais ，或简称 为 Beaujolais) 是生产于法国 中东部的 博若莱 (Beaujolais) 地区。 大部分博若莱葡萄酒都属于未 经过橡木桶封陈、单宁度低的 “新酒” ，制造出来后不能久 放，因此非常强调当年产酒当 年饮用。配合这样的特性，从 1970 年起，就逐渐出现了一种 博若莱葡萄酒庆典的风潮，在 每年 11 月的第三个星期四当 天，将当年 9 月 11 日之后才 能下桶开始酿造、并在 10 月 初制作完成的葡萄酒桶打开， 开始畅饮，庆祝新酒的诞生。
学家章开沅，以及省文联主席叶梅、 湖北报业集团董事长毕志伦 、市文 联副主席董宏猷、前湖北美院院长唐 小禾等纷纷谏言，表达自己的忧患之
毕志伦唐小禾Fra bibliotek情。余熙中法文化交流著作研讨会
余熙先生是武汉文化界名人，长期从事中法文化交流活动，著 有大量文字及绘画作品，此次借余熙先生新作发布之际，名流 荟萃，华润置地适时推出凤凰城艺术馆，并正式命名为“凤凰 馆”，会上，设计师张轲还详细介绍了凤凰馆的创作过程。
长江报业集团的总编
华润积玉桥项目策划总纲ppt25
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营销推广建议之营销创新
Ø 资源整合:
Ø 本项目临近湖北美院,湖北美术馆.有艺术资源的可利用性. 湖北美术馆近年也一直积极向社会发布信息，走文企联姻 之路,举办了不少成功的画展。而目前武汉周韶华、汤文 选、冯今松等画家活跃画坛，分别在山水花鸟领域独标一 格，声誉卓著。这些名家是湖北的一笔宝贵文化资源 . 而 武昌中山路“湖北美术馆”只是省美术院的一个展厅，不 具备收藏功能。
8
网络投放
50
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再见，see you again
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2024/2/9
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营销推广建议之阶段性营销策略
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营销推广建议之营销创新
Ø 渠道创新： Ø 周边高档餐饮，如三五醇 Ø 湖大等高校内部网 Ø 与车联动,如中北路４Ｓ店，周边加油站 Ø 写字楼电子屏，电梯内宣传板 Ø 参与都市茶座等电视节目 Ø 机场户外广告，飞机上杂志
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营销推广建议之活动营销
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营销推广建议之活动营销
•活动营销的原 则
华润置地工程项目策划方案
华润置地工程项目策划方案一、项目概况华润置地致力于打造高品质的商业综合体和住宅社区，以及城市更新和土地开发项目。
本次工程项目策划的目标是在市场需求和可行性分析的基础上，进行科学规划、合理布局，提升城市品质，打造宜居宜商宜业宜游的城市新地标。
二、项目目标1. 创建独具特色的商业综合体和住宅社区，满足市场多元化需求；2. 建设绿色环保、智能化、舒适便捷、文化底蕴深厚的城市新地标；3. 实现项目投资回报率和社会效益的双赢。
三、项目定位本项目规划位于城市发展的重要节点，打造滨江商务中心和高端住宅社区。
以产业驱动、宜居宜商、节能环保为定位，打造绿色生态、智慧科技、文化教育、商业消费、社区服务的五大核心功能。
四、项目规划1. 地块规划本工程项目占地约100亩，规划建设滨江商务中心和高端住宅社区。
商务中心包括写字楼、商业综合体、酒店、文化娱乐、休闲体育等功能；住宅社区包括高品质住宅、公园绿地、配套服务等。
2. 景观规划以河道为背景，打造水岸景观带，增设健身步道、休闲广场等设施，形成绿心空间。
在商务中心和住宅社区周边增设花园景观、园林休闲区、儿童游乐设施等，营造优美的人居环境。
3. 交通规划结合城市整体规划，优化道路交通布局，增设便捷公交站点、自行车道等，打造便利的交通网络。
同时，增设停车场、无障碍通道等，解决停车难、通行不便等问题。
4. 建筑规划商务中心建筑采用现代化设计理念，打造独特外观和室内空间。
住宅社区建筑注重人性化设计，提供多元化户型和配套设施，满足不同人群的需求。
5. 生态环境规划本项目注重生态环境建设，采用节能环保材料，配置智能化设备，提高能源利用效率。
增设绿地植被、水景湿地等，增加自然氧含量，改善空气质量。
六、项目实施1. 技术支持本项目将邀请国内外知名设计及规划团队进行深度合作，集思广益，通过多方位交流和研讨，确保方案科学合理、创新独特。
2. 资金投入项目将充分利用公司内部资源，同时引入外部资金，通过多元化融资方案，降低项目资金成本，确保项目的可持续发展。
积玉桥
积玉桥地理位置：积玉桥位于武汉中山路与和平大道及解放路的结合处，是武汉最主要的道路。
积玉桥泛指武昌解放路北端以东之中山路南北两侧地带。
历史：这一带原来有座桥，每年夏季湖水上涨时，附近的居民就在桥孔处捕鱼捞虾，所捕之鱼多为鲫鱼，遂称此桥为鲫鱼桥，并泛指附近之地。
后来这里成为运送铸造铜元材料的车辆至铜元局的必经之地，便取堆金积玉之意，将鲫鱼桥谐音雅化为积玉桥。
积玉桥作为区片名称则沿用至今。
早在清末，张之洞便把这一带定为轻工业、商业与文化教育的开发地。
林立的教堂，充满异域风情的洋房以及名人住宅等使得这里别具风情。
始建于1895年的仁济医院辛亥名人石瑛故居建国之后，这里又成为了国有纺织企业的聚集地，国棉四厂、五厂、六厂以及印染厂等等都曾在此驻足。
进入上世纪九十年代后，这些企业逐渐沉寂。
这条街也渐渐安静下来，失去了往日的喧嚣。
前景分析：1.积玉桥片区目前在售项目的开发体量都以中等规模为主，主要表现在受到区域内土地拆迁方面影响空余出一批土地但基地面积不大造成目前区域内开发项目多是在10-20万平方米之间。
2.江、湖相拥的资源景观以及内环线地段使区域内高档楼盘聚集。
积玉桥区域北有长江相依，南有沙湖相伴景观资源优越加之处于武汉市内环线的地段致使目前区域内开发项目皆定位为高端产品，积玉桥片区正逐渐形成武昌区域的一个高端住宅聚集区。
3.高端项目的品质规划以及未来发展前景拉升区域销售价格。
由于区域内各项目定位高端，以及区域旧城改造建设的不断实施和过江隧道贯穿与此的规划等方面的支撑，目前区域内项目售价都在4500元/平方米以上。
临江而建的锦江国际城项目售价更是达到了6000元/平方米以上。
综合点评：１）城市中心，地段优越，旧城改造使其旧貌换新颜；２）依江临湖，人文、自然资源丰富；３）立体交通网络逐渐形成，为区域后期发展提供先决有利条件；４）区域潜力正逐渐释放，后期发展有待时间考验；５）各类配套基本齐全，但与规划目标尚有较大距离６）高端项目为区域注入新气象，杂乱的周边环境形成强烈落差2006年岁末，金地集团以5.46亿元夺得武昌积玉桥一块建筑面积20万平方米的地块，楼面价2804元/平方米，创了积玉桥片区的新高，积玉桥也因此成为2006年内武汉地价上涨最快的地方。
2017年11月9日积玉桥C片方案建议
房地产是城市化股票
中国居民购买不动产，相当于 购买城市的股票。土地财政本 货是融资（股票），土地和住 宅就必定是投资品。 只要存在土地财政，不动产就 不可避免地会是一个资本品， 无论怎样打压住房市场，只要 其收益和流动性，高于股票， 黄金，储蓄，外汇等常规的资 本渠道，资金就会继续流入不 动产市场。
森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司武汉分公司
市场背景 武昌市场：武汉楼市价格NO.2热点区域。
成交价格：武汉市2017年上半年，各行政区域成交面积占比明显，武昌区以成交均价15281元/㎡占据武汉楼市均价排名 第二的区域。
成交面积：受制新增供应原因，武昌区去化面积占比较低，仅17万方。
森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司武汉分公司
2017.9
35464
4%
2017.10
35588
0%
时间 2011 2014 2015 2016 2017.1 2017.2 2017.3 2017.4 2017.5 2017.6 2017.7 2017.8 2017.9 2017.10
万达公馆
价格（元/㎡） 涨幅
22000
26433
20%
22011
结合本项目产品条件，可参考周边非豪宅产品二 手房价格，项目目前能支撑市场价格为30000元 /㎡。
联投时代中心 （商业/建设）联 Nhomakorabea中心 （建设）
江南明珠园 25714元/㎡
万达公馆 30558元/㎡
融侨华府 30992元/㎡
欧林湾 27130元/㎡
《积玉桥战略》课件
汇报人：PPT
案例二：日本 某企业通过积 玉桥战略成功 进入中国市场
案例三：韩国 某企业通过积 玉桥战略成功 进入欧洲市场
案例四：美国 某企业通过积 玉桥战略成功 进入中国市场
注重市场调研：深入了解市 场需求，制定合适的战略
加强团队协作：团队成员之 间密切配合，共同推进战略 实施
灵活调整战略：根据市场变 化和竞争对手的动态，及时”思维，实 现线上线下一体化 运营，提高商业效 率
亮点：注重环保和 可持续发展，采用 绿色建筑和节能技 术，降低能源消耗 和环境污染
Part Seven
城市更新：积玉桥地区将迎来新一 轮的城市更新，包括基础设施建设、 环境改善等
人口增长：随着积玉桥地区的发展， 人口数量将不断增加，带来更多的 消费需求和就业机会
挑战：政策变化和法规调整，需要 及时调整战略
机遇：技术进步和产业升级，带来 新的发展机遇
积玉桥战略将促 进城市经济的发 展，提高城市竞 争力
积玉桥战略将推 动城市基础设施 建设，提高城市 生活质量
积玉桥战略将促 进城市文化产业 的发展，提升城 市文化软实力
积玉桥战略将推 动城市科技创新， 提高城市科技水 平
政策保障：政府出台相关政策，支持积玉桥战略的实施 资源保障：政府提供资金、人才、技术等资源支持 合作保障：与国内外企业、高校、科研机构等合作，共同推进积玉桥战略 法律保障：制定相关法律法规，保障积玉桥战略的实施
Part Five
提升城市形象：通过积玉桥战略，提升城市整体形象和知名度
促进经济发展：吸引更多投资，促进经济发展，提高就业率
提升城市形象：通过积玉桥战略，提升城市整体形象和品质 促进经济发展：积玉桥战略将带动周边地区的经济发展，提高居民生活 水平 改善城市环境：积玉桥战略将改善城市环境，提高居民生活质量
武汉积玉桥首府项目商业多项性定位96PPT世方顾问
1045
4.00%
3300
9%
皮具鞋包 300
0.80%
550
2.10%
520
1.34%
装饰建材 1330
4.38%
365
1.40%
1680
4.34%
食品
1780
5.86%
850
3.30%
1200
3.09%
家居
1450
5.00%
440
1.70%
900
2.32%
行业资讯 800
2.64%
595
2.30%
活用品为主，规模都在400—800㎡左右。
（2）、餐饮休闲娱乐业态经营特点分析 由于百步亭社区商业比较独立，主要服务小区内居民日常生活，居
民多在家里就餐，因此餐饮业态种类并不多，主要以大型中式餐饮、快餐 、特色小吃为主。其中大型中式餐饮为百步亭花园酒店，规模达2000㎡， 占据了餐饮业态的50%左右的比例。
一、武汉社区商业中心商业定位分析
1、武汉社区商业中心业态分析 ——百步亭花园社区商业业态分析 经营业态构成如下； 次主力店（小超市、酒店、健身、 美容等）+商业街区（社区配套+服 装+餐饮+食品+行业资讯等）
第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析
业态比例及分析说明：
业态
经营规模（㎡）
超市
3500
百步亭社区规模庞大， 社区人口众多，开发时 间较长，商业发展相对 比较成熟，而且具有非 常强的独立性，商业经 营业态丰富多元化，包 含了所有的社区商业业 态。
第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析
（1）、超市次主力店经营特点分析： 区域内目前共有超市9家，均为社区型超市，超市经营业态也以日常生
武汉积玉桥工院路规划
武汉积玉桥工院路规划350米高的“XX云塔”、4条集中式商业步行街……武汉积玉桥商圈一体化发展总体概念性规划方案新鲜出炉，将通过重塑商圈场景感知，重构“人、场、货”之间的关联，打造引领时代潮流的世界级商圈。
“3+4+2”结构打造将预留可容纳5万人的公共空间今年2月，XX发布“美好幸福生活十大工程”实施方案，在实施生活成本竞争力提升工程方面，明确今年将加快包括XX在内的都市级商圈的建设。
XX商圈位于XXXX两岸，西至XX大道，东至XX路、北至XX 大道、南XX一街，以XX城为核心，总规划面积约9.3平方公里。
打造“3+4+2”结构，实现高密度多元化环线发展“纵观全球都市级商圈，高体量+高密度是商圈的必备条件，也必将形成商业模式的形态和业态的多样性。
”武汉积玉桥XX商务区发展服务局相关负责人表示，XX商圈将在现有的银泰in99、环球中心、奥克斯广场质商业基础上，扩大优质商业规划，加大商业体量供应和提升商业建筑密度，以高密度实现商业氛围凝聚，并构建多中心组团，形成“一江连两岸”的互动。
根据一体化发展概念规划，商圈范围内将按照“3+4+2”结构进行打造，实现高密度多元化环线发展。
重点项目：博物馆剧院街（XXXX街区部分功能）“3”即XX城西、XX城东和环球－SKP等3大商业聚集区。
“4”即4条集中式商业步行街，包括XXXX街区、XX商业步行街区、滨江商业区和XX街坊。
“2”则指2条“小而美休闲商业街区”，其中XX二路商业街定位为XX消费特色街区，复地XX岛滨水街区侧重于科技互动体验。
跟XX双塔灯光秀的常规性表演一样，XX商圈未来将在XX水岸两侧布局常态化的活动、赛事和演出，打造蓉城八景、XX六趣的公共演艺演出沉浸式服务体系，为节、赛、演的空间承载提前预留释放出更多空间，形成各具特色的商业主题演出集聚点。
规划中，就将在商圈生态空间内预留可实现5万人的公共空间，满足大型庆典、活动和赛事需求。
修建云塔、摩天轮等地标建筑产业+商圈融合发展围绕“公园里的商圈”定位，XX商圈提出着力打造具有国际品质及体现XX特色的新型公园式购物模式。
最新策化书与广告华润工程管理策划书
华润置地·****项目工程管理(一期)策划书编制：华润置地·****项目部二00七年十二月目录第1章项目工程概况 (5)1.1 工程概况 (5)1.1.1项目位置 (5)1.1.2场地现状及周边环境 (7)1.2 平面图 (7)1.2.1原始地貌图 (7)1.2.2用地红线图 (7)1.2.3规划总平面图 (8)1.2.4分区开发图 (8)第2章工程管理难点及重点分析 (9)2.1 外部协调 (9)2.2 总平面布置 (9)2.3 对合作单位的管理 (10)2.4 市场等风险带来的管理难点 (10)2.5 销售配合 (11)2.6 使用华润建筑牌照管理难点 (11)2.7 施工难重点 (11)第3章施工范围划分 (13)3.1 标段划分 (13)3.1.1标段划分原则 (13)3.1.2标段划分图 (13)3.2 分包工程 (14)3.2.1工程分包原则 (14)3.2.2总承包的承包内容 (14)3.2.3分包工程清单 (15)3.2.4总承包管理范围和管理深度 (17)3.2.5业主指定分包的范围及模式 (17)第4章施工总平面布置 (18)4.1 布置原则 (18)4.2 总平面布置图 (18)4.2.1临时道路布置 (18)4.2.2办公及生活区布置 (19)4.2.3临时用水及雨、污水排放布置 (19)4.2.4临时用电布置 (20)4.2.5场内土方平衡 (20)4.2.6分阶段场地布置 (20)4.2.7其它布置 (21)第5章工程施工进度策划 (22)5.1 施工进度计划策划 (22)5.1.1施工进度计划编制内容 (22)5.1.2施工进度计划编制原则 (22)5.1.3施工进度计划实施管控措施 (23)5.2 一期总体进度安排 (23)5.2.1中央公园展示区及一期开发计划编制说明 (23)5.2.2中央公园项目开发工期规划 (24)第6章采购与招标 (27)6.1 总包招标 (27)6.1.1总包招标计划 (27)6.1.2入围资格 (27)6.1.3其它要求 (27)6.2 分包工程与部品招标 (28)6.2.1分包工程招标计划 (28)6.2.2集团战略化采购物品清单 (28)6.2.3甲购、甲定乙购材料设备清单 (28)第7章牌照使用管理策划 (30)7.1 管理模式的特点 (30)7.1.1使用华润建筑牌照管理模式的优点 (30)7.1.2使用华润建筑牌照管理模式的应注意的问题 (30)7.2 牌照管理职责 (30)7.2.1华润置地利润中心的职责 (30)7.2.2上市公司工程管理部职责....................................... 错误!未定义书签。
PPT精品-武汉积玉桥板块房地产区域市场调查报告_2008年
628
10栋33层
地下停车
16000㎡
数量
500
租赁价格
销售价格
客 源 部分 客户来 源 客户职 业 其 他 调查人（ ）调查日期（ ）
中山路,和平大道 机关职员,白领
其他情况： 1、是否存在项目停建等情况？是否为烂尾楼？及其历史渊源。 2、是否存在企业合作开发、项目转手等情况？是否存在企业兼并等情况？及其历史渊源。
2*2*2
93.6895.39 64 6050.2 3*2*2 141.41142.47 60 8516.4 3*2*2 141.41142.47 30 4238.2
3*2*2
137.23139.22 60 8293.5 3*2*2 103.23104.05 30 3316.5 3*2*2 103.23104.05 32 3316.5
综合点评：
1)城市中心，交通地理位置优越，旧城改造将促使片区市政建设快速发 展; 2)依江临湖，人文、自然资源丰富; 3)立体交通网络逐渐形成，为区域后期发展提供强有力的保障; 4)高端项目为区域注入新气象，杂乱的周边环境形成强烈落差
三、典型楼盘评点——华润凤凰城
项目简介：华润置地武汉凤凰城项目地处武汉城市一环线内,属于城市核心居住区。 自然资源有长江、沙湖、蛇山、凤凰山以及黄鹤楼等。交通紧靠中山路与和平大道 两条城市主干道，有20多路公交车通达武汉三镇，交通十分便捷，过江隧道预计 2008年完工，将途经积玉桥的地铁二号线预计2010年建成。南面紧邻传统的司门口 商圈。周边约2公里范围内有湖北音乐学院、美术学院、中医学院、湖北大学、武 汉中学、文华中学、14中学等教育资源。该区域未来定位为滨江、高尚、核心居住 区，也是武汉市近年旧城改造的重点区域之一。项目总建筑面积约为15万平方米， 总占地面积为50464.45平方米，容积率为2.8，建筑密度为20%，绿化率高达53%。 整个小区采用了“一环，二轴，三区域”的总体布局;整体空间布局整齐大气，由 10栋33层高层楼板围合而成，并尽可能地将住宅单体与规划道路平齐，扩大小区中 心的绿地面积，以社区中心水体为核心景观，逐渐过渡到组围乃至居住空间，与景 观空间相互渗透，形成独特的、具有东南亚园林风情的、高层低密度的舒适生活空 间。小区交通遵循舒适、便捷、人性化的设计原则，进行了合理分区，实现了人车 分流，设置了阳光车库。小区单体为两梯三户和两梯四户，超短进深，户型自然通 风采光，全部明厕明卫，动静分区合理;底层设置了架空层，丰富了建筑功能，保 证了景观空间的整体性和连续性;同时，该产品还邀请了国际著名室内设计大师进 行优化设计，充分体现人性化设计。
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物业定位
价格定位
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三.项目定位 项目定位
竞争分析: 竞争分析
早期的尚隆地球村 凤凰世纪 尚隆地球村,凤凰世纪 尚隆地球村 家园等作为该区域的“先锋部 家园 队” 顺利售罄. 蓝湾俊园打响武昌临江高档住 蓝湾俊园 宅的第一炮,使片区关注度提 升.有利衬托后期楼盘形象. 近年的江南明珠园、嘉和 阳 江南明珠园、 江南明珠园 嘉和·阳 光水岸、美城·清芷园 清芷园的热卖 光水岸、美城 清芷园 ，近期的2008·新长江广场 新长江广场等 新长江广场 的出炉，该区域已经聚集了不 少颇具规模的房地产项目，房 地产市场逐渐红火升温。 去年到今年本区域大力度的旧 城,多个拆迁地块的导入,城开 城开 等大牌企业的关注和介入,必 将激起新一轮的开发高潮，成 为武昌老城区精品房地产开发 热潮的强心剂。
新城土地进一步规划 土地使用权出让金标 准 大规模拆迁小户型项 目建设动工
加强经济适用住房销 售管理
银行准备金率上调5个 银行准备金率上调 个 百分点
多次置业按揭及高档 住宅贷款的从严
规范商品房销售
实行住宅市场监管和 预警
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一.市场分析 市场分析
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项目分析----SWOT分析 二.项目分析 项目分析 分析
威胁: 威胁
武昌老城区竞争加剧，品牌企业逐鹿 城开直接威 武昌老城区竞争加剧，品牌企业逐鹿(城开直接威 浙江金都,天时地产 胁，福星惠誉沙湖地块,浙江金都 天时地产 福星惠誉沙湖地块 浙江金都 天时地产) 区域发展中，完全发展成熟，客户完全接受还有待 区域发展中，完全发展成熟， 时日 区域内消化能力有限,前期项目消化了部分中高端 区域内消化能力有限 前期项目消化了部分中高端 客户，后期周边产品定位档次雷同可能性大 消化 客户，后期周边产品定位档次雷同可能性大,消化 速度堪忧. 速度堪忧 其他区域的高档产品的可替代竞争. 其他区域的高档产品的可替代竞争
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项目分析----所在地块分析 二.项目分析 所在地块分析 项目分析
地块经济技术指标: 地块经济技术指标
规划总用地面积： 规划总用地面积：63562.59平方米 平方米 规划净用地面积： 规划净用地面积：50464.45平方米 平方米 居住用地面积： 居住用地面积：46975.06平方米 平方米 建筑面积： 建筑面积：141300平方米 平方米 容积率： 容积率：2.8 建筑密度：≤28% 建筑密度： 绿地率： 绿地率：≥40% 功能:住宅 考虑部分商业 功能 住宅,考虑部分商业 住宅
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三.项目定位 项目定位
定位思路----市场的追随者/领先者 创新者？ 定位思路 市场的追随者 领先者/创新者？ 市场的追随者 领先者 创新者
供需分析、竞争分析、 供需分析、竞争分析、项目分析 领先者 创新者
市场定位
客户定位
户型面积定位
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三.项目定位 项目定位
周边楼盘规模统计 220000 250000 173800 200000 120000 117000 150000 100000 91400 100000 40000 46700 23083 24348 39500 56000 48165 50000 8414 0
武昌临江片 积玉桥片区 司门口， 司门口，中华路片
强度辐射 中强度辐射 辐射 有辐射潜力
沙湖片 洪山广场 中南片 阅马场片
武昌火车站片
武昌-洪山 武昌 洪山
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项目分析----所在地块分析 二.项目分析 所在地块分析 项目分析
项目地块西临和平大道 南至中山路、 、南至中山路、东至规 划城市道路（宽约25 25米 划城市道路（宽约25米 ）、北至规划城市道路 ）、北至规划城市道路 宽约15 15米 （宽约15米）。 地块地势， 地块地势，地貌总体较 为平整良好， 为平整良好，临和平大 道略高, 道略高,具有自然的居住 气息。 气息。 地块形状不规则， 地块形状不规则，包裹 另一小地块。 另一小地块。 临中山路面少， 临中山路面少，并有绿 化带隔离。 化带隔离。临主干道的 噪音影响主要来自和平 大道
和平大 道以西 和平大 道以东
武昌临江金融贸易区
武昌滨水高尚居住区
住宅档次上的空间 规划政策上的支持 商业上的利润空间 旅游景观资源的利用
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项目分析----片区辐射性分析 二.项目分析 片区辐射性分析 项目分析
汉口 三层楼片 徐东片
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项目分析----所在地块分析 二.项目分析 所在地块分析 项目分析
城开用地 直接竞争 西向景观 长江 江滩 蓝湾俊园 遮挡 对面旧房 形象差 东北向景观 沙湖 在建， 在建，后建 项目遮挡
目前破旧房屋 形象差 后期拆迁用地 潜在威胁
现状
前景
融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为 体的 融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为—体的 滨水综合功能区．成为“ 强总部区” 滨水综合功能区．成为“500强总部区”功能组团之一。 强总部区 功能组团之一。
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项目分析----未来片区功能分析 二.项目分析 未来片区功能分析 项目分析
后期拆迁用地 潜在威胁
南向景观：凤凰山，远眺蛇山， 南向景观：凤凰山，远眺蛇山，黄鹤楼
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项目分析----SWOT分析 二.项目分析 项目分析 分析
优势: 优势
项目建筑面积14万方 具备一定规模性 项目建筑面积 万方,具备一定规模性 万方 具备一定规模性. 地块两面临路,展示性强 展示性强. 地块两面临路 展示性强 地块位置,地段具备商业价值 地块位置 地段具备商业价值 区域优势， 区域优势，核心区域 多重景观资源,距离江滩直线距离近 多重景观资源 距离江滩直线距离近 交通便利 配套完备， 配套完备，教育配套优越 政治， 政治，商业气息 老城历史积淀，文化 老城历史积淀， 开发商品牌， 开发商品牌，资源整合优势
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项目分析----区域分析 二.项目分析 区域分Βιβλιοθήκη 项目分析积玉桥历史
源自《江夏县志》 鲫鱼桥 鲫鱼桥” 建于光绪十三年， 源自《江夏县志》“鲫鱼桥”，建于光绪十三年，是座石桥 东为区府驻地．南为司门口商圈， 东为区府驻地．南为司门口商圈，原先以国有棉纺织业为 代表的老工业在三层楼。 代表的老工业在三层楼。该片区居民的平均收入有曾位 于全市前列的历史积淀.周边首义园,督府堤人文资源丰富. 于全市前列的历史积淀.周边首义园,督府堤人文资源丰富. 人文资源丰富 交通便利，配套成熟，商业文化气息浓，景观资源丰富 交通便利，配套成熟，商业文化气息浓， 旧城改造的重点区域，今年和去年拆迁量都较大， 旧城改造的重点区域，今年和去年拆迁量都较大， 安置困难，周边客户需求旺盛。 二手房房源紧缺 ，安置困难，周边客户需求旺盛。 区域面貌改变中， 区域面貌改变中，吸引了更多的开发商和高端客户的注意
独立
专业
高效
华润积玉桥项目策划总纲
WUHAN GOLDENFIELD LAND POWER PROPERTY CONSULTING CO.,LTD
二OO四年九月
武汉市金地置业顾问有限公司
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一.市场分析 市场分析
宏观市场走势
2004年上半年总 体情况： 初期迅猛增长， 4月以后逐渐回 落，发展趋向平 稳，但是稳中有 升的局面 。 单价涨幅趋缓， 需求放大。 直接原因：宏观 宏观 调控。 调控。
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项目分析----SWOT分析 二.项目分析 项目分析 分析
机会: 机会
政府重视， 政府重视，政策重点发展支持 周边景观,市政建设的改善 周边景观 市政建设的改善. 市政建设的改善 交通前景(过江隧道 和平大道改造) 交通前景 过江隧道, 和平大道改造 过江隧道 两块集中绿地的利用. 两块集中绿地的利用 区域房地产发展的高档趋势,热潮即将来临 高档居 区域房地产发展的高档趋势 热潮即将来临.高档居 热潮即将来临 住区将形成气候。 住区将形成气候。
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项目分析----SWOT分析 二.项目分析 项目分析 分析
劣势: 劣势
地块不规则,呈刀把型 地块不规则 呈刀把型. 呈刀把型 地块两面临主干道,噪音， 地块两面临主干道 噪音，灰尘的影响 噪音 目前项目周边与老城区居住人群交杂,档次感 安全 目前项目周边与老城区居住人群交杂 档次感,安全 档次感 性欠佳. 性欠佳 旧城改造,道路改造在销售过程中的影响 旧城改造 道路改造在销售过程中的影响 紧邻多个拆迁地块， 紧邻多个拆迁地块，部分周边楼房形象不佳 长江等景观与房屋朝向难以兼容. 长江等景观与房屋朝向难以兼容 目前本片区的总体形象和认可度还不高. 目前本片区的总体形象和认可度还不高
宏观市场走势分析: 宏观市场走势分析
客观数据分析 (经济指标/投资增长和GDP增长的比值/预 销售面积持续大于竣工面积/销预售价格平均涨幅/空置率 /房价收入比/房地产景气指数等) 房价在全国同类城市中处于偏低水平 房价 需求潜力很大 需求潜力 土地市场的逐渐成熟将为满足需求、平抑房价发挥积极 土地市场 作用 开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快 开发企业 产品和营销创新 创新意识不断增强 创新 住宅供应向多元化和精品化 多元化和精品化方向发展 多元化和精品化 房地产布局 布局仍需进一步调整 ,新区配套设施滞后 布局