2013年8月亿房数据分析报告

武汉房地产宏观背景分析武汉房地产宏观政策（一）2013年8月房地产调控措施国家层面：调控措施暂缓，主要是将加快推进营改增等相关税制改革，扩大个人住房房产税改革试点范围；其次继续坚持房地产调控各项政策，发布《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告；除此之外，住建部、国土部等相关部委正在研究扶持小城镇的政策。

地方层面：调控较少，主要召开的全省住房公积金管理工作半年形势分析会，会上省住建厅通报了全省住房公积金缴存和贷款情况，并透露，湖北省将加大非公企业缴存公积金的覆盖面，缴存公积金将写入劳动合同。

备注：申请贷款的银行不同，或者是购买的楼盘不同，贷款情况可能有所不同。

1、武汉银行未现停贷，额度紧张程度不一。

2、武汉房贷利率普遍基准，利率还得看合作银行。

3、银行放贷时间未定，根据额度进行。

八月武汉商品住宅市场一、八月商品住宅新增2013年8月全市新增加推项目52个，新增总建筑面积181.26万平方米，其中住宅新增面积为130.69万平方米。

主城区项目30个，总建筑面积114.94万平方米，其中住宅新增面积89.79万平方米；远郊区项目22个，总建筑面积66.33万平方米，其中住宅新增面积为40.90万平方米。

（一） 过去25个月，主城区月新增商品房、商品住宅供应量变化（2011年8月—2013年8月）2013年8月，主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为114.94万方和89.79万方，分别环比上月增加73.85%和42.83%；与去年同期相比，商品房和商品住宅分别减少26.29%和13.08%。

八月，通常紧随其后的就是传统楼市旺季的“金九银十”，故平常这个时候，开发商多会因备战楼市旺季而提前准备大量的新增供应房源，之后，随着时间地推移而逐渐增加供应，不过今年，由于武汉市面上的存量房源数量较多， 加之前一个销售旺季的五、六两月出现了大量的供给，故今年八月的供应同比去年有明显地下滑。

甚至不少于本月获取预售许可资格的楼盘纷纷延期开盘，实际入市的新品大大地减少。

0.0020.00 40.00 60.00 80.00 100.00120.00主城区远郊区114.9466.3389.7940.902013年8月武汉楼市新增供应情况单位：万方商品房新增商品住宅新增（二） 过去13个月武汉主城区商品房竣工面积与新增面积变化2012年8月到2013年8月，主城区商品房总竣工面积1474.16万方，商品房新增供应面积1615.45万方。

本月，主城区商品房竣工面积127.65万方；商品房新增114.94万方。

从走势图上来看，下半年的7、8、9月和12月通常为传统交房季节，商品房此时的竣工量一般都比较大，而今年的8月，因楼市新增供应量同比去年出现了明显地下滑，故与去年同期相比，今年八月的竣工量反而要稍大于当月的新增供应量。

（三）八月新增商品住宅分片区供应八月，武汉主城区和远城区商品住宅本月新增供应面积分别为89.79万方和40.90万方，分别较上月增加42.83%和减少4.50%。

主城区和远城区新增商品住宅面积占全市新增住宅总八月，武汉各片区商品房供应面积排行：本月的主城区商品房新增供应，关山片出现了大量项目扎堆入市，新增供应量一枝独秀，达47.7万方，位列主城区供应第二位的南湖片的新增供应远远少于关山片，为16万方，汉阳中心区、东西湖区和武昌中心区本月新增供在12-14万方之间，二七后湖片则不足8万方，汉口中心区的新增供应在5万方以下，古田片、青山片和沌口片本月无新增。

远城区的商品房供应方面，黄陂区因大量厂房类项目入市，新增供应继续领先，为27.4万方，江夏区七以上，江夏区和黄陂区的新增供应则在8.5-10万方之间，汉南区本月有较多别墅类产品入市，其片区新增供应在6万方以上，新洲区的新增供应本月继续垫底，不足4万方。

（四）八月新增商品住宅分物业类型供应八月，武汉市主城区新增项目的物业类型主要为住宅，占78.13%，新增占比较上月大幅减少16.97个百分点；其次是写字楼办公楼类物业，占16.01%，较上月增加16.01%；商业类物业，占3.25%，较上月增加0.01%；厂房及仓库类物业，占2.61%，较上月增加2.61%；车库及其他类物业本月无新增供应。

本月，东西湖片的写字楼、二七后湖片的LOFT项目以及关山片的研发用办公楼的入市，造成了主城区该类物业的新增环比明显增加，相应的，住宅类供应占比出现了明显地减少。

本月，武汉市主城区商品住宅的新增供应物业类型全部为高层类物业。

目前，武汉主城区因其土地资源稀缺，土地开发多以高容积率为主，各楼盘推出产品多为30层以上的高层及超高层项目。

而容积率较低，居住更为舒适的多层洋房及小高层项目则慢慢绝迹于主城区，并逐渐向远城区转移。

（五）八月新增上市项目一览1、八月武汉主城区上市项目78.13%3.25%16.01%2.61%0.00%2013年8月武汉市主城区新增供应情况（按物业类型）商品住宅商业写字楼办公楼厂房仓库其他(六)楼市后市预测：从本月新增情况来看，武汉楼市正呈慢慢复苏的现象，之前的炎炎夏日，严重阻滞了开发商的推盘热情，但到了八月份，随着“金九银十”的临近，开发商再度活跃起来，申领预售证的力度随时间的推移越来越大，月末再度出现了集中拿证的情况，楼市商品房的新增供应也因此出现了环比的明显增加，不过由于前期大量商品住宅的新增供应，市面上存量房源基数较大，本月的商品住宅新增供应环比上月却没有明显的增加，甚至远城区的商品住宅供应量还要少于七月，主城区和远城区商品住宅的新增供应也远远地少于去年同期。

不过近期武汉楼市“供应少，成交多”的特点非常明显，在南湖白沙洲区域、汉阳四新区域的刚需及限价房的支撑下，以及关山片的万元高端盘大量成交的带动下，武汉楼市的成交继续攀高，再次刷新历史纪录，此举也较大程度地消耗了市场库存，保证了当前的楼市存量房源没有继续出现供过于求扩大化的趋势。

而据亿房网研究中心数据监控，大量八月成功申领预售证的楼盘推迟于9、10月开盘，再加上传统销售旺季必然出现的大量新增供应，预计武汉楼市的存量房源或再度增加。

开发商去库存压力也随之变大。

目前，由上届政府所主导的最后一次楼市调控——“国五条”已经是宣告失败，持续数月也无任何新政推出。

同时，开发商再度开始酝酿调高楼盘价格，如本月我司监测，主城区有28个楼盘发生价格波动，为17涨11跌，再加上万元以上楼盘成交不俗，故本轮房价再度出现较大的涨幅，预计“金九银十”期间，房价上调将继续占据着主流位置，但大量的楼市供应，也会带来竞争加剧，楼市优惠力度或有扩大，因此，短期内的房价应该以企稳为主。

但从长期来看，由于近期地价上涨，“地王”频现，甚至是未来的九月份，将有诸如精武路在内的多个热门地块入市，此举必然影响未来的楼市开发，出现“面粉”贵过“面包”的现象也不足为奇。

二、八月主城区商品住宅销售数据（一）武汉主城区商品住宅成交均价和成交量走势2013年八月份(8月1号-8月31号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市商品房共成交16546套，其中商品住宅成交13543套，商铺和写字楼等其他非住宅成交3003套。

在全市商品住宅成交的13543套中，主城区成交9449套，远城区成交4094套。

八月份(8月1号-8月31号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，目前武汉主城区在增加485套，增幅5.41%，平均每天销量为305套，与去年同期相比增加15.91%。

八月份武汉主城区楼市量价齐升。

八月通常为楼市淡季，今年八月，各开发商备战“金九银十”意图十分明显，但市场需求方面依然是非常地旺盛，丝毫不受供应量减少的影响，武汉主城区商品住宅的成交量继续创造历史同期纪录，同时，受网签备案延迟等因素，本月出现大量万元以上高端楼盘集中备案的现象，从而带动主城区房价进一步拔高，房价呈加速上涨的趋势。

不过从近期的房价波动情况来看，主城区商品住宅价格发生波动的楼盘数量远少于在售楼盘总数，说明目前各开发商提价意愿不强，房价指数基本维持不变。

不过“金九”的即将到来，也有不少开发商正在酝酿于楼市旺季之中上调销售价格，故在未来武汉楼市恐将迎来真正的房价上涨之势。

八月主城区价格波动排行前十八月份武汉市主城区每周楼市走势图：八月，武汉主城区商品住宅成交量呈先高后低的波浪趋势，首周和第二周因网签备案地延迟，关山片的万元楼盘——保利时代出现了集中备案，楼市成交量激增，随后的第三周尽管武汉楼市的新增供应恢复常态，开盘加推量稳中有增，但成交量反而跌入低谷，不过市面需求持续旺盛，第四周再度恢复到2000套以上的高位。

价格方面，呈现出“倒V”型走势，首周开始，保利时代带动片区方大幅攀升，从而影响了整个楼市的成交均价明显上涨。

随后，主城区房价开始连续两周下滑，月末跌至最低，一方面，与网签备案恢复正常有关，另一方面，也是本周商品住宅的成交，以首次置业为主体的刚需购房者仍占主要地位，再加上月末两周南湖片的限价房项目成交量不俗，故月底武汉主城区商品住宅成交均价反而有所下滑。

受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。

（三）商品住宅成交均价过去13个月，各区住宅月成均价的走势情况（2012年8月-2013年8月）：八月，武汉各主城区成交均价中，多个片区的房价上涨明显。

尤其是在中心城区，如汉口中心区，万元以下楼盘几乎不可见，二环内房价甚至早已突破15000元/平方米，故其片区均价一直是水涨船高；武昌中心区也是如此，甚至是11000元/平方米以下楼盘都已是非常稀少，多数成交楼盘，如纯水岸东湖，复地东湖国际等，成家均价多在12500元/平方米以上。

片区均价也有大幅地上涨；青山区和关山片的房价上涨幅度在5%以上，其中青山区主要是在售楼盘稀少，且多在9500元/平方米左右，关山片则是本周保利时代的集中备案，片区房价出现轻松上涨。

本月南湖片房价有明显的下滑，该片区的限价房项目可谓是功不可没。

本月因南湖片、汉阳四新片的楼盘成交量依然较高，6000-8000元/平方米价格段的楼盘成交占比为最大，接近四成，甚至6000元/平方米以下价格段的成交占比，因限价房项目的大量成交而有所扩大，但本月房价却出现了明显的上涨，其主要因素是关山片万元楼盘大量成交和备案，再加上原有的武昌中心区及汉口中心区较多万元楼盘的成交量，不但影响了该类价格段的成交占比环比上月出现了近10个百分点的增长，也拉动了整体房价出现上涨。

（四）商品住房销售过去13个月，各片区住宅月度成交量的变化（2012年8月-2013年8月）：从本月的成交构成来看，南湖片的成交占比较上月再度扩大，白沙洲的佳兆业金域天下、清能清江锦城、福星惠誉东澜岸以及片区内的限价房项目贡献巨大，关山片和汉阳中心区的成交占比也有所增加，从销售套数来看，二者也是主城区销量排名第二和第三的片区，关山片的保利时代，汉阳中心区的观澜国际等楼盘贡献较大。