央产房上市手续未如约办理,归结于国家政策原因的认定

央产房上市手续未如约办理，归结于国家政策原因的认定
程某兰向本院提出诉讼请求：
1、解除程某兰、沈某及链家公司于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》、解除程某兰与沈某于2011年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、解除程某兰与沈某及链家公司于2011年1月24日签订的《补充协议》；
2、沈某向程某兰返还定金10万元；
3、沈某向程某兰赔偿损失400万元。

事实和理由：2011年1月24日，程某兰与沈某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等，约定程某兰购买位于北京市201号房屋（以下称涉诉房屋）。

签约后，程某兰依约向沈某支付了定金10万元。

由于诉争房屋为央产房性质，需要沈某办理央产房上市手续后方能办理过户手续。

但沈某迟迟未能办理央产房上市手续，导致该房屋无法办理过户手续，上述合同无法履行，并已经给程某兰造成了巨大损失。

沈某辩称：
同意解除上述合同并退还程某兰10万元定金，不同意赔偿经济损失，因为其该项主张无合同依据。

链家公司曾于2017年11月28日到庭述称，同意解除上述合同，理由是涉诉房屋系央产房，未能办理央产房上市手续。

法院经审理查明：
沈某系涉诉房屋产权人，该房屋建筑面积为94平方米。

2011年1月23日，沈某与程某兰之委托代理人于兰梅、链家公司签订了《买
卖定金协议书》，约定程某兰以344万元的总价自沈某处购买涉诉房屋，定金为10万元。

2011年1月24日，沈某与程某兰就涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定程某兰自沈某购买涉诉房屋；该房屋成交价为66万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价278万元；买受人向出卖人支付定金10万元。

同日，沈某（合同甲方，出卖方）与程某兰（合同乙方，买受方）及链家公司（合同丙方，居间方）签订了《补充协议》，约定：乙方于2011年1月24日向甲方支付定金10万元，该定金为首付款的一部分；在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外剩余房款334万元一次性全额支付给甲方；甲方承诺签订本协议后积极办理涉诉房屋央产上市手续，绝不拖延，办理完上市手续后20个工作日内积极办理房产过户手续；如果本房屋因国家不可抗拒原因不能办理央产上市手续，三方免责；甲乙双方任何一方逾期履行合同义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期超过30日的，应以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金。

签约后，程某兰向沈某支付了定金10万元，向链家公司支付了中介服务费93816元。

2011年1月26日，程某兰与沈某就涉诉房屋签订了网签合同。

2011年2月，沈某向其所在单位中国大地出版社及其上级单位国土资源部提出已购公有住房上市申请。

中国大地出版社向沈某提供《中央在京单位职工住房情况登记表》（以下简称《住
房登记表》）。

国土资源部机关服务局房地产管理处（以下简称国土部房管处）开具《已购公有住房上市出售调查函》，并附有《调查表回执》。

2011年2月15日，沈某配偶高居茂所在单位北京市公安局公安交通管理局（以下简称北京交管局）填写了《调查表回执》，载明：住房地址为涉诉房屋，购房超标面积为0.96平方米，超标处理情况为“交1485元”。

自2011年4月29日至2011年5月3日期间，中国大地出版社及交管局相关部门分别在《住房登记表》上“填表人单位房管部门”、“填表人单位人事部门”、“配偶单位房管部门”及“配偶单位人事部门”上盖章。

后，国土资源部发现其职工住房登记系统中有关于沈某配偶其他住房情况的相关备案登记，遂将上述已经填写的《住房登记表》退还沈某，要求其重新填写。

为此，中国大地出版社先后于2011年6月20日和2011年12月20日，向沈某配偶的原工作单位即北京军区士兵招待所发出《关于协助核实沈某同志住房情况的函》两份，主要内容均为：“我单位沈某同志拥有住房情况，包括贵所所属位于朝阳区501室的住房，在我部（国土资源部）职工住房登记系统均有明确备案登记。

现为进一步核实该同志现有住房的情况，重新填写中央在京单位职工住房情况登记表，请贵所协助核实上述位于贵所院内的这套住房的现实情况，并反映在登记表内”。

此后较长期间内，北京军区士兵招待所未能就上述函件予以回复。

沈某将上述情况告知了链家公司及程某兰，并提出调解方案如下：方案一、解除合同、退还定金；方案二、程某兰向其交付全部购房款、
其向程某兰交付涉诉房屋并办理相关公证手续。

对此，程某兰表示一旦解除合同其将丧失购房资格，故不同意方案一；考虑到交易风险，故亦不同意方案二。

由于沈某表示可待政策变动后继续办理涉诉房屋上市交易手续，故程某兰表示愿意等待继续履行涉诉房屋买卖合同。

本案审理期间，北京军区士兵招待所于2017年10月26日向中国大地出版社发出《回复函》，表示：“你部沈某同志爱人高居茂在我部的军队住房，根据军委有关政策规定，现正在清理整顿阶段，无法出具相关证明”。

2017年10月30日，国土部房管处向本院出具《证明》，载明：“沈某同志已按成本价购买涉诉房屋，建筑面积94平方米，产权证号为‘京房权证海私成字第XXXX号’。

2011年申请出售审核时，因相关材料不完整，按照央产房上市要求，未通过审批”。

本院就此电话联系国土部房管处，其表示《回复函》因未明确上述军队住房的现状，故不能作为涉诉房屋上市审批材料；即使法院前往部队制作相关笔录，亦不能作为涉诉房屋上市审批材料。

本案中，程某兰和沈某均认可涉诉房屋现单价为每平方米9万元，均同意解除程某兰与沈某于2011年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

程某兰、沈某和链家公司均同意解除三方于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》及于次日签订的《补充协议》。

沈某同意向程某兰返还定金10万元。

但沈某不同意向程某兰支付损失赔偿400万元。

程某兰表示因合同解除给其造成的实际损失高于违约金条款所约定的违约金数额，故主张沈某赔偿实际损失；并明确其所主张的损失系指其所负担的中介费93816元和涉诉房屋的增值损
失，共计400万元。

对此，沈某不同意承担，理由为：其已积极履行《补充协议》中关于“甲方承诺签订本协议后积极办理涉诉房屋央产上市手续，绝不拖延”的义务，但由于北京军区士兵招待所无法出具相关证明，导致央产房上市审批材料不完整、无法通过审批；而根据《补充协议》中“如果本房屋因国家不可抗拒原因不能办理央产上市手续，三方免责”，其无需就此承担违约责任或赔偿责任。

程某兰表示由于沈某无法办理涉诉房屋央产房上市交易手续，系因其配偶高居茂在部队的军产房所导致，不属于“国家不可抗拒原因”，不适用于上述《补充协议》中的免责条款。

链家公司曾于2017年11月28日到庭参加诉讼，但本院于2017年12月5日再次开庭时，其经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

法院判决：
一、解除沈某及北京链家房地产经纪有限公司于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》和于2011年1月24日签订的《补充协议》；
二、解除程某兰与沈某于2011年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
三、沈某于本判决生效后七日内向程某兰返还定金10万元；
四、沈某于本判决生效后十五日内向程某兰支付赔偿款40万元；
五、驳回程某兰其他诉讼请求。

北京市东元律师事务所李松律师认为：
依法成立的合同受法律保护。

程某兰、沈某及链家公司于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》、程某兰与沈某于2011年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、程某兰与沈某及链家公司于2011年1月24日签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故均为合法有效，并应以此作为确定各方当事人权利义务的依据。

由于涉诉房屋无法办理央产房上市交易手续，故上述合同均无法继续履行，现程某兰、沈某及链家公司均同意解除上述合同，沈某同意返还程某兰定金10万元，故均不持异议。

但当事人就沈某是否应当承担违约责任存有争议，对此，故论证如下：首先，从沈某办理涉诉房屋央产房上市交易手续的过程可知，其在签订上述房屋买卖合同时不知晓其配偶所使用的军产房将对涉诉房屋上市交易造成影响，事后曾多次联系其所在单位、军产房产权单位等沟通协调此事，但由于涉诉房屋并非自身原因或其他不可抗力导致其无法办理央产房上市交易手续，而是因沈某配偶的其他房产信息无法核实所导致，故不属于《补充协议》中“如果本房屋因国家不可抗拒原因不能办理央产上市手续，三方免责”的情形，程某兰作为购房人亦无法预见因沈某或其配偶的其他房产情况可能导致涉诉房屋的交易风险，故沈某应当就此承担相应的违约责任；其次，如上所述，导致上述合同无法继续履行的成因在于沈某未能办理完成涉诉房屋央产房上市交易手续，故应由其负担中介服务费；再次，自上述合同签订至今，涉诉房屋价值确
有明显上涨，上述合同无法继续履行确会给程某兰造成一定损失，故其主张赔偿相应损失具有合理性，但考虑到合同签订时间距今已近六年、沈某确曾积极联系办理涉诉房屋央产房上市审批手续，故程某兰所主张的赔偿数额明显过高，故结合涉诉《房屋买卖合同》的履行情况、涉诉房屋涨幅空间、沈某的违约情形等，酌情判令沈某向程某兰赔偿中介服务费及房屋增值利益合计40万元。