《深圳市城市更新办法》将迎来首次修订
《深圳市城市更新办法》将迎来首次修订
《深圳市城市更新办法》将迎来首次修订编者按自2009年开始实施的《深圳市城市更新办法》作为深圳城市更新的纲领性文件已经走过了近7个年头了，近日，深圳市规划和国土资源委员会网站上出现了一则“关于征求《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》公众意见的通知”。
关于征求《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》公众意见的通知为落实市委市政府关于城市更新工作的有关部署和要求，进一步完善城市更新政策，高效、有序推进我市城市更新工作，我委拟提请市政府对《深圳市城市更新办法》进行修改，并草拟了《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》（征求意见稿）。
现公开征求社会公众意见，请将有关意见或建议于2016年8月20日前以电子邮件形式反馈至公共邮箱：csgxb@。
特此通知。
附件：《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》（征求意见稿）深圳市规划和国土资源委员会 2016年8月12日附件内容：深圳市人民政府关于修改《深圳市城市更新办法》的决定（征求意见稿）为进一步完善城市更新政策，高效、有序推进我市城市更新工作，现决定对《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）作出如下修改：一、第四条进行如下修改：（一）第一款修改为“城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和计划管理制度”。
（二）第三款修改为“城市更新计划应当与城市建设与土地利用实施计划相衔接”。
二、第七条修改为“市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，负责城市更新政策法规、技术规范和工作规则的拟定，全市城市更新中长期规划的制定与报审，城市更新单元计划、规划审查，城市更新项目用地审批及其他行政许可和服务事项，负责城市更新专项资金管理，组织开展城市更新项目实施监督和考评”。
三、第八条修改为“各区政府（含新区管理机构，下同）是推进本辖区城市更新工作的责任主体，负责本辖区城市更新工作的区域评估、城市更新单元计划初审、实施主体确认、搬迁安置协调和组织实施等工作。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.08.17•【字号】深府办[2012]45号•【施行日期】2012.08.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知（深府办〔2012〕45号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
深圳市人民政府办公厅二○一二年八月十七日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻《中共深圳市委深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定》（深发〔2011〕8号）和深圳市人民政府《关于深入推进城市更新工作的意见》（深府〔2010〕193号），落实“十二五”期间城市更新各项工作目标，加快土地二次开发利用，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，制定以下暂行措施。
一、加快城市更新历史用地处置（一）对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
2．继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
3．政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》的要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。
前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
4．处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
深圳城市更新政策时间线
深圳城市更新政策时间线200410月22日《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》：拉开旧改序幕，大规模城中村改造启动20084月9日《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》探索旧工业区改造路径200911月12日《深圳市城市更新办法》将旧改统一为城市更新，提出三类更新模式20122月8日《深圳市城市更新办法实施细则》明确项目实施主体确认程序20136月13日深圳市城市更新历史用地处置暂行规定20158月19日城市更新单元规划审批操作规则201611月20日深圳市城市更新清退用地处置规定201610月18日《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》：调整配建比例为12%201711月21日《深圳市城市更新“十三五”规划》提出“优化更新结构、提倡有机更新、加大配套及保障性住房供应”理念201712月6日深圳市城市更新办法（首次修订）强区放权，简化地价体系20171月17日《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》：提高人才住房、保障性住房配建比例（来源：智信研究院据公开信息整理）一、深圳城市更新政策梳理（一）深圳模式城市更新l 2009年11月12日，深圳市政府发布《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》，正式将旧改统一为城市更新，提出了“拆除重建”、“功能改变”、“综合整治”三类更新模式。
城市更新单元l 《深圳市城市更新办法》（2009）即首创“城市更新单元”概念。
l 2015年8月19日，深圳市规土委发布《城市更新单元规划审批操作规则》，明确了城市更新单元规划的审批职能分工，旨在规范流程、提高效率。
强区放权l 2015年,深圳市政府在罗湖试点开展城市更新改革,由此拉开全市“强区放权”的大幕。
l 2016年12月发布的《深圳市城市更新办法》（首次修订）强化规划引领、强区放权等措施，在城市更新项目中给予区政府更多权力，简化地价体系。
（二）深圳理念l 2016年11月21日，深圳市规土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划》，提出了“优化更新结构、提倡有机更新、加大配套及保障性住房供应”的理念。
深圳市城市更新办法(2009)
深圳市城市更新办法深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法文号：第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。
深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.01.21•【字号】深府[2012]1号•【施行日期】2012.01.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知（深府〔2012〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读
关问题的决定》；
划建设标准与准则》。 造。
规定》；
1989年《深圳市人民
2005年发布《深圳市
政府关于制止农村违章
城中村（旧村）改造总
使用土地、搜自出租土
体规划纲要》 （2005--
地的紧急通知》；
2010）；
1989年，《关于深圳
2009年颁布《深圳市
经济特区征地工作的若
城市更新办法》。
干规定》。
1992年：农村城市化 1996年：总体框架定型
1992年，深圳市在特区内进行全面城市化，关外撤县改区。 市区内土地全部国有化，确定村内股份公司的股份划分，并 划定非农建设用地。
两规出台，查处特区内违法建筑，解决历史遗留问题 ，但 国有土地的历史遗留问题未得到解决。 2004年：宝、龙城市化
宝、龙两区城市化转地，处理历史遗留问题。旧城改造推 进缓慢。
（2）深圳城市更新发展历程
深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违 法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导 城中村改造活动，推动城市存量土地利用。
深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：
2
城市萌芽期 80年代初——90年代初
城市快速扩张期
城市稳步发展期
90年代初—90年代中期 90年代中—90年代末
城市提升完善期 21世纪初—至今
•
目 主要针对自发更新中的 针对建设标准制定、违 考虑居民生存和产业发 严控违章建设和占地，源自标 违法占地章建筑查处
展、重申查处违建活动 推进存量土地集约利用
理暂行办法》；
济特区土地使用权出让 性城中村改造试点补偿 决查处违法建筑和违法
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(2016)【法规类别】城市规划与开发建设【发文字号】深府办[2016]38号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2016.12.29【实施日期】2017.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办〔2016〕38号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
关于《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)
关于《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的政策解读为深入贯彻落实城市更新“强区放权”依法依规、提质提效的改革要求，进一步强化统筹、统一认识、明晰标准、把握政策，确保全市城市更新工作一盘棋，保障我市城市更新工作有序推进，2017年12月11日，我委印发规范性文件《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》（深规土规〔2017〕3号），对城市更新相关政策理解适用进行解释，对审查标准进行细化，以利于各区对城市更新政策的统一理解，操作标准一致。
一、起草背景及必要性2016年10月，城市更新改革以后，各区承接了大部分城市更新业务的审批。
近期，我委通过座谈、调研等形式，多方收集了各区（新区）、人大代表、政协委员、开发企业等提出的建议和意见。
意见主要集中在计划、规划、用地审查等具体执行操作方面，如计划审批方向、保障房配建比例测算、地价缴纳等。
为进一步加强各区对城市更新政策的统一理解，确保操作标准一致，我委对反映的问题进行了汇总整理和研究，对相关政策理解适用进行了解释，对审查的操作标准进行了细化。
此外，2016年以来，为全面贯彻国家土壤防治行动计划要求，省、市政府均出台了相关文件，因此，《处理意见（二）》相应也增加了城市更新过程中土壤环境风险防控的内容，以保障人居环境安全。
二、主要内容《处理意见（二）》主要是针对现行城市更新政策的解释，分为五个部分：一是关于城市更新单元计划管理；二是关于城市更新单元规划管理；三是关于城市更新单元用地管理；四是关于土壤环境风险防控；五是关于规范业务办理的内容。
（一）关于城市更新单元计划管理该部分共3项内容，第一条针对《深圳市城市更新办法实施细则》规定的城市更新计划管理。
主要包含三个方面：一是进一步强调了城市更新计划的重要性，明确城市更新计划审查的重点内容。
由于强区放权改革后，各区根据情况对城市更新流程进行了相应调整，部分区将城市更新计划与规划环节进行了合并。
因此，该部分内容强化城市更新计划的意义。
深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见
深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府办公厅•【公布日期】2016.10.15•【字号】深府办〔2016〕32号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见深府办〔2016〕32号各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号，以下简称《决定》），经市政府同意，制定本实施意见。
一、总体目标落实市委全面深化改革领导小组工作部署，进一步推进城市更新领域强区放权，强化市级统筹和区级决策，通过职权调整实现审批提速提效，推动城市更新加快实施。
二、基本原则（一）依法依规原则。
各区（含新区，下同）应当遵守相关法律、法规和规章，执行我市城市更新政策、规划、标准。
各区开展政策创新的，应当报请市政府批准后实施。
（二）权责对等原则。
各区应当遵循权力与责任对等原则，对市政府授予、市规划国土委及其派出机构委托以及市住房建设局调整下放的行政职权，承担相应的法律和行政责任。
（三）提质提效原则。
各区应当提高办事效率及服务质量，推动城市更新实施。
市政府定期对各区下达工作任务并进行相应绩效考核。
（四）平稳过渡原则。
市有关部门要加强对各区的业务指导和培训，各区要尽快提高业务能力。
市有关部门、各区政府（含新区管理机构，下同）要各司其职，确保城市更新工作有序衔接。
三、主要内容（一）关于市规划国土委职权的调整。
原由市规划国土委行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理事项外，调整至各区行使。
包括：1．负责城市更新单元计划审查。
2．负责城市更新单元规划审查、报批或者审批。
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知深府〔〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改进金融服务，经过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定
深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.10.15•【字号】深圳市人民政府令第288号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第288号《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》已经2016年9月29日深圳市人民政府六届五十一次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年10月15日深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定为了进一步推进城市更新领域强区放权，经研究，市政府决定在全市施行城市更新工作改革，具体内容如下：一、原由市规划和国土资源委员会（以下简称市规划国土委）及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理等事项外，调整至各区政府（含新区管理机构，下同）行使。
其中，属于法律、法规规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，由市规划国土委委托各区城市更新机构行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，授权各区政府及其城市更新机构行使。
二、原由市住房和建设局（以下简称市住房建设局）行使的城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案、建筑节能（绿色建筑）施工图抽查及专项验收、超限高层建筑抗震设防审批、质量安全监督等职权，调整至各区建设主管部门行使。
其中，属于法律、法规规定由市住房建设局行使的职权，由市住房建设局委托各区建设主管部门行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市住房建设局行使的职权，授权各区建设主管部门行使。
三、城市更新单元计划由各区政府审批，报市规划国土委备案。
四、本决定自发布之日起施行，《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》（深圳市人民政府令第279号）同时废止。
深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见-深府[2010]193号
![深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见-深府[2010]193号](https://img.taocdn.com/s3/m/7036627d26d3240c844769eae009581b6bd9bd0d.png)
深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见（深府〔2010〕193号）各区人民政府，市政府直属各单位：为全面贯彻科学发展观，落实《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）及市第五次党代会精神，按照“四个先行先试”的要求，高效、科学、规范推进我市城市更新工作，结合我市实际，提出以下意见。
一、充分认识城市更新对全市发展的战略性意义（一）城市更新事关城市长远和经济社会发展全局。
深圳经济特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区。
在新的历史起点上，必须坚持创新发展、转型发展、低碳发展、和谐发展。
城市更新是突破土地空间资源瓶颈，转变经济发展方式的重要抓手；是完善城市功能，提高城市规划建设管理水平的重要途径；是优化公共服务，促进社会和谐，加快建设现代化国际化先进城市的关键举措。
（二）深入推进城市更新工作刻不容缓。
市委市政府高度重视城市更新工作。
近年来，我市相关工作进展顺利，已初步形成城市更新项目“规划一批、开工一批、完成一批、准备一批”的局面。
但是，要清醒地看到，城市更新工作仍然存在体制机制不完善、政策法规不配套、历史遗留问题多、项目拆迁难度大等一系列困难。
与加快转变经济发展方式的要求相比，与省委省政府的工作目标相比，与全市迫切的更新需求相比，还有较大差距。
深入推进城市更新工作任重道远、时不我待。
（三）城市更新工作需要全市上下协同推进。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2016.01.05•【字号】深规土〔2016〕11号•【施行日期】2016.01.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】建筑市场监管正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2016年1月5日深圳市城市更新项目保障性住房配建规定第一条为落实我市保障性安居工程建设要求，多渠道增加保障性住房供应，有效促进产城融合，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》《深圳市保障性住房条例》《深圳市城市更新办法》及其实施细则等有关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于拆除重建类城市更新项目中保障性住房的配建。
具体配建方式包括在改造方向为居住用地的项目中按建筑面积的一定比例进行配建，以及在改造方向为新型产业用地的项目中安排部分保障性住房用地进行建设等。
第三条城市更新项目配建保障性住房的配建类型、配建比例、建设规模、公共服务设施在城市更新单元规划中予以明确。
其中，配建类型在规划审查过程中由市规划国土部门商市住房建设部门确定。
第四条改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。
配建比例在基准比例的基础上，按照本规定第五条的规定进行核增、核减。
其基准比例按照以下标准确定：（一）一类地区的基准比例为12%。
（二）二类地区的基准比例为10%。
（三）三类地区的基准比例为8%。
前款规定的一、二、三类地区的空间范围图详见本规定附图。
第五条项目位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内的，配建比例核增3%。
深圳市城市更新办法实施细则解读.
《深圳市城市更新办法实施细则》解读一、出台背景● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。
● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。
●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。
●《关于深入推进城市更新工作的意见》●《深圳市城市更新提速专项行动计划》●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》●《城市更新单元规划审批操作规则》●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》●……●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。
许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。
●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。
二、主要原则及创新●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。
●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。
●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.11.12•【字号】深圳市人民政府令第290号•【施行日期】2016.11.12•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第290号《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年11月12日深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。
一、深圳市城市更新工作政策出台的背景深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。
要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。
前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。
但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。
据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。
而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。
可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。
二、城市更新工作政策概况2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。
《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。
首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。
其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。
城市有机更新单元规划的方法和重点研究
城市有机更新单元规划的方法和重点研究摘要：随着城市建设日趋饱和，城市发展由高速的增量发展转向存量时代，城市有机更新是实现城市可持续发展的重要手段。
本文以城市更新为核心理念，进一步以成都市东光片区有机更新单元为例，探索了城市有机更新单元的规划方法和规划重点，为城市更新单元的探索提供了实践案例和规划反思。
关键词：城市有机更新；更新单元；实践1、引言城市有机更新工作已经过多年的探索，成为解决城市可持续发展，保持和延续城市活力的重要方法的业界共识。
然而，在摒弃了“大拆大建”之后，又走向了“小修小补”的另外一个极端，这种模式难以形成规模效应，缺乏内生动力，无法统筹多方诉求，对城市发展起到的作用较为有限，这就要求我们在城市有机更新的总体思路和原则下，探索一条兼顾保护与发展、民生与效益的城市有机更新道路。
而以片区为单元，统筹城市有机更新正好可以落实城市功能完善、提升整体品质和效益，在“做优增量、盘活存量、提升质量”的城市发展转型阶段，片区城市更新是解决“大城市病”，化解城市发展困难的新理念和新路径。
2、城市有机更新单元的发展历程上世纪80年代，吴良镛先生在主持开展北京旧居住区整治过程中，提出城市永远处于新陈代谢之中，从城市到建筑，如同生物体一样是有机联系、和谐共处的，主张城市建设应该按照城市内在的秩序和规律，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致。
为系统推进城市有机更新工作，深圳2009 年实行的《深圳城市更新办法》首次引入了“城市更新单元”这一概念，2010 年版的《深圳市城市更新办法实施细则》中这样定义: “城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标和责任的基本管理单位”。
城市有机更新单元的特征是政府引导、市场主导自下而上的更新模式。
为破解“三旧”改造过程中遇到的难题，2012年，在延续省市“三旧”改造政策和学习深圳城市更新经验的基础上，珠海市出台《珠海市城市更新管理办法》，并于2013年开展《珠海市城市更新专项规划》来指导全市更新工作。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2010.12.22•【字号】深规土[2010]843号•【施行日期】2010.12.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》的通知（深规土〔2010〕843号）各有关单位：为加快我市保障性住房建设，多渠道增加保障性住房供应，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《深圳市城市更新办法》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》等有关规定，结合本市实际，我委制定了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》。
经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会二○一○年十二月二十二日深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定第一条为加快我市保障性住房建设，多渠道增加保障性住房供应，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《深圳市城市更新办法》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》等有关规定，制定本规定。
第二条城市更新项目确定保障性住房配建比例适用本规定。
城市更新项目保障性住房配建类型由市规划主管部门商市住房建设主管部门确定。
第三条本规定所称的城市更新项目是指列入我市城市更新范围的拆除重建类项目。
第四条城市更新项目保障性住房配建比例为实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例。
配建比例按以下标准确定：（一）一类地区保障性住房配建比例为12％；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为30%。
上述一类地区是指福田－罗湖、南山－前海、光明新区、龙华新城、大运新城、龙岗、沙井、松岗、观澜、布吉、横岗等城市各级中心区内规划2015年前建设的轨道站点1000米覆盖地区。
城市更新的概念
城市更新的概念
城市更新的概念首次提出是在1958年的荷兰首届世界城市更新大会上。
当时城市改造的重点逐步转为以提高城市人口承载力、满足经济振兴过程中人口向城市聚集的需求。
主要内容是对城市中心区土地的强化利用和大规模清理贫民窟、重建城市社区，以改善城市生存条件和物质环境。
1958年召开的第一次城市更新研讨会上将城市更新阐述为：生活在城市中的人们有着不同的居住期望和出行、购物、娱乐等活动需求，并且为了形成更好的生活环境和更美好的城市容貌，会对房屋或者环境等提出改善的要求，这类改善生活环境的城市建设活动都是城市更新。
2002年彼得·罗伯茨(Peter Roberts)在《城市更新手册》中提出，城市更新是用一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种城市问题，对在经济、社会、物质环境等各方面处于变化中的城市地区作出长远且持续的改善和提高。
在我国，深圳作为最早进行城市更新体系探索的城市，在2009年颁布的《深圳市城市更新办法》中将城市更新界定为：对城市建成区中的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
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附件内容：深圳市人民政府关于修改《深圳市城市更 新办法》的决定（征求意见稿） 为进一步完善城市 更新政策，高效、有序推进我市城市更新工作，现决 定对《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）作 出如下修改：一、第四条进行如下修改：（一）第一 款修改为“城市更新应当符合国民经济和社会发展总 体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城 市更新实行城市更新单元规划和计划管理制度”。 （二）第三款修改为“城市更新计划应当与城市建设 与土地利用实施计划相衔接”。 二、第七条修改为“市规划国土主管部门负责组织、 协调全市城市更新工作，负责城市更新政策法规、技 术规范和工作规则的拟定，全市城市更新中长期规划 的制定与报审，城市更新单元计划、规划审查，城市 更新项目用地审批及其他行政许可和服务事项，负责 城市更新专项资金管理，组织开展城市更新项目实施 监督和考评”。 三、第八条修改为“各区政府（含新区管理机构，下 同）是推进本辖区城市更新工作的责任主体，负责本 辖区城市更新工作的区域评估、城市更新单元计划初 审、实施主体确认、搬迁安置协调和组织实施等工 作。各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更
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新活动提供服务并实施管理”。 四、第十四条至第十八条修改为“城市更新计划实行 常态申报机制。各区政府可以组织其相关职能部门对 辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选，向市 规划国土主管部门申报纳入城市更新计划。市规划国 土主管部门对各区政府申报进行统筹、协调后，拟订 城市更新计划草案，按照规定程序公示后，报市政府 审批”。 五、第二十七条修改为“功能改变类更新项目地价计 收的具体规定，由市规划国土主管部门另行制定，报 市政府批准后实施”。 六、第二十八条修改为“拆除重建类更新项目应当严 格按照城市更新单元规划、城市更新计划的规定实 施”。 七、第三十六条至第三十九条修改为“拆除重建类城 市更新项目地价计收的具体规定，由市规划国土主管 部门另行制定，报市政府批准后实施”。 八、第四十一条删除“不需要纳入城市更新年度计 划、不专门制定城市更新单元规划”。增加“被依法 鉴定为危房、需要拆除重建的成片建筑，可依据棚户 区改造的有关规定执行”。 九、第四十九条后增加一条“融合综合整治、功能改
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变、拆除重建的城市更新的具体规定，由市规划国土 主管部门另行制定，报市政府批准后实施”。 本决定自发布之日起施行。《办法》根据本决定作出 相应修改，重新公布。 注：以上内容源于深圳市规划和国土资源委员会 （市海洋局）网站
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《深圳市城市更新办法》将迎来首次修订
编者按自 2009 年开始实施的《深圳市城市更新办 法》作为深圳城市更新的纲领性文件已经走过了近 7 个年头了，近日，深圳市规划和国土资源委员会网站 上出现了一则“关于征求《深圳市人民政府关于修改 <深圳市城市更新办法>的决定》公众意见的通知”。 关于征求《深圳市人民政府关于修改<深圳市城市更 新办法>的决定》 公众意见的通知 为落实市委市政府关于城市更新工作的有关部署和要 求，进一步完善城市更新政策，高效、有序推进我市 城市更新工作，我委拟提请市政府对《深圳市城市更 新办法》进行修改，并草拟了《深圳市人民政府关于 修改<深圳市城市更新办法>的决定》（征求意见 稿）。现公开征求社会公众意见，请将有关意见或建 议于 2016 年 8 月 20 日前以电子邮件形式反馈至公共 邮箱：csgxb@。特此通知。 附件：《深圳 市人民政府关于修改<深圳市城市更新办法>的决定》 （征求意见稿）